[ archief ] hypotheek offerte

[Bianca_Nikkels]

Ik en mijn vriend hebben een woning gekocht, waarvoor nu de hypotheek nog moet worden rondgemaakt. We twijfelen heel erg aan de duur van de rentevastperiode, en of het nu bij een rente van 5.7% verstandig is om hem inderdaad voor 30 jaren vast te zetten (bij een bankspaarhypotheek). Daarnaast nog een vraagje over het bouwdepot:
woninggekocht voor 154000, gevraagd bouwdepot 40000. Nu wil de bank een taxatieverslag (van de situatie na verbouw....we weten nog niet eens wat we wel/niet gaan verbouwen) met een waarde van 194000. Het is toch niet reeel, dat je 40000 in een woning investeert, en dat je deze op je taxatieverslag weer terug ziet komen???
Hoe hiermee om te gaan??? Alvast bedankt voor jullie hulp.

[ik77]

Maar je hebt die 40k toch niet uit je duim gezogen?
Je zult echt aan moeten geven wat je wil gaan verbouwen en een schatting moeten maken of die kosten een beetje reeel zijn.

Komt die 40k in een bouwdepot?

[Erkend Adviseur]

Kan je adviseur je niet helpen? Hij is toch de aangewezen persoon om dit af te handelen.

[Houston]

als je met nhg financiert hoeft die waarde geen 194 te zijn.
Laat je ook adviseren over de nadelen van banksparen en niet alleen de voordelen.

[Dirko]

tja zal wel een advies van de Rabo zijn, zie komen alleen nog maar met Banksparen aan nadat ze gigantisch op de bek zijn gegaan met de Opmaat. Een ander goed trucje van ze is de rente gelijk maar 30 jaar vast te zetten.

Laat je eens echt goed adviseren in de plaats van het standaard voorstel dat iedereen bij de Rabo krijgt.

[Houston]

Klopt Dirko, een hypotheek verkopen / afsluiten is heel wat anders dan er één adviseren...

[FiscaalJurist]

De rente nu voor 30 jaar vast zetten is geen goed plan naar mijn mening. Waarom niet? De rente is nu veel te hoog van wege de kredietcrisis. Bij een 12 maands euribor van 1,9% hanteren de banken giga liquiditeitsopslagen. Op die manier ben je dus de rommelkredieten van de banken aan het financieren omdat ze weer "vet op de botten"moeten krijgen. Hoe de markt goedin de gaten en zet vast op het moment dat de markt normaliseert en de opslafen rond de 1%-1,5% liggen.

Dat de bank een taxatierapport wil zien voor de waarde na verbouwing is in de huidige markt goed te begrijpen omdat de verstrekkingseisen bij de banken intern zijn aangeschrept. Uiteindelijk is dat hele taxatiegebeuren een wassen neus, maar het dwingt jullie om al goed na te denken over wat je gaat verbouwen en je zult de taxateur er van moeten overtuigen dat dit een waardevermeerdering van EUR 40.000 met zich meebrengt.

Dat de Rabo momenteel vooral banksparen adviseert is vanuit hun wel te begrijpen. Kijk alleen goed naar de verplichte ORV. Daar gaan ze hun marge opmaken!

Totslot sluit ik mij aan bij de andere reageerders dat een goed advies noodzakelijk is. Een goed advies win je in bij een onafhankelijke adviseur die je op uurbasis betaalt en geen enkele provisie krijgt van de verzekeraars of banken. Dit advies kan zo eur 1500 kosten maar geloof me dat veriden je dubbel en dwars terug

Succes

[een vraag, een antwoord]

Beetje te simpel Fiscaal Jurist.

Een uurtarief garandeert geen goed advies, provisie geen slecht advies. Goed advies heeft alles met de kwaliteiten en de moraliteit van de bijbehorende adviseur te maken en zijn mogelijkheden.

Voor menig adviseur zal een simpele aflossingsvrije hypotheek tegen uurtarief een zegen zijn. Verder mag je jezelf afvragen wat je moet betalen als je later een 2e hypotheek wilt opnemen voor een verbouwinkje van € 25 m., ook € 1.500,--.

Dat tarief is te laag trouwens, VEH rekent € 2.600,--.

[jonis]

Idd een beetje simpel....wie heeft bij aankoop van een huis vooraf bijv nog ruimte voor een "advies" van 2.000,- wat je erna terugverdient met 20,- minder per maand.
Of het een goed advies is zal achteraf sowieso nog eens moeten blijken, zoveel dingen die mis kunnen gaan of veranderen op persoonlijk of economisch vlak, in elk geval zal zo'n "onafhankelijk adviseur" je graag terug zien en je opnieuw adviseren.


Hoeveel beleggingspolissen zouden op dit moment aflopen die geadviseerd zijn door een "onafhankelijk adviseur"

[kweenie]

Het hangt van de voorwaarden van de bank af hoe hoog de waarde na verbouw moe zijn.

Volgens mij moet er voor de NHG bv. wel worden aangegeven hoeveel de waarde nu is, hoeveel er wordt verbouwd en hoeveel de waarde na verbouw is, maar hoeft het niet zo te zijn dat de waarde na verbouw minstens de waarde voor verbouw plus de verbouwkosten is. Misschien bedoelt Rabo dat nu ook wel, dat er alleen in het taxatierapport moet komen te staan hoeveel/wat je verbouwt en wat de waarde erna is?

Maar als je rond de executiewaarde leent, dan zal de bank wellicht wel willen dat de lening ook na verbouw niet hoger is dan 100% van de waarde van de woning. Dan kan het zijn dat je van de bank inderdaad niet meer mag lenen dan de waardestijging van de woning.

Het verhaal van FiscaalJurist kun je overigens met een korreltje zout nemen. Juist bij variabele rente zijn de opslagen erg hoog, bij langere rentevast periodes zijn de opslagen niet zo heel hoog. En omdat de rentestijgingen van langere rentevastperiodes niet altijd gelijk opgaan met die van kortere rentevaste periodes, loop je een groot risico dat de lange rentes al een flink stuk zijn gestegen tegen de tijd dat je je variabele rente vast zou willen zetten.

Bovendien heb je dan te maken met het tweesporenbeleid van veel geldverstrekkers, zoals bv. Rabo. Het prolongatietarief ligt dan veel hoger dan het tarief voor nieuwe klanten. Als je als nieuwe klant de rente voor 5,7% vast kun zetten, dan zullen bestaande klanten wellicht 6,2% of nog hoger moeten betalen. Ik vraag me af of in de toekomst mogelijk dalende opslagen dit verschil ooit zullen compenseren.

Tot slot, een ORV is in principe niet verplicht bij banksparen, maar als je veel leent, of met NHG leent, dan is het wel verplicht om een ORV af te sluiten voor een deel van de waarde. Die hoef je echter zeker niet bij Rabo/Interpolis af te sluiten. Je kunt die bij een willekeurige verzekeraar afsluiten (behalve misschien een enkele louche verzekeraar uit Liechtenstein oid.). Het is dus niet zo dat Rabo banksparen adviseert vanwege de 'verplichte' ORV.

[jonis]

Is toch altijd wel 1tje op wie je hier kunt vertrouwen.

Kweenie, is het trouwens cijfermatig sowieso niet wat handiger om te starten met een wat lager rentetarief bij sparen en met een deel van de "bespaarde" rente wat extra sparen en dan halverwege de totale looptijd van de hypotheek een omgekeerd scenario met resterende looptijd rentevast en eventueel wat minder sparen.

[een vraag, een antwoord]

@ Jonis: dat tarief komt dan i.p.v. afsluitprovisie, opslagen etc.
De hypotheek dient volledig provisievrij gemaakt te worden. Dat behoort zich direct terug te verdienen. Overigens vind ik dat advies dan ook betaald dient te worden.

@ Kweenie: De Rabokantoren leiden je met harde hand richting Interpolis en die zijn veel te duur, niet alleen bij orv, maar ook met schadeverzekeringen. Het intermediair voor Rabo heeft inderdaad vrijheid.

[FiscaalJurist]

een goed advies wordt geleverd door een kundig adviseur die niet afhankelijk is van degene wiens product hij adviseert, dat is mijn mening. Een verzekeringsadviseur is nooit onafhankelijk, hij wordt betaalt door de verzekeringsmaatschappij.

EUR 1.500 is idd weinig maar ik wilde niet mensen afspreken en 1 pitters zullen het daarvoor wel doen.
Als je kijkt naar de big four fiscale advies kantoren dan is het gemiddeld uur tarief circa EUR 300 excl BTW

In een normale rentemarkt moet de variabele rente lager zijn dan rente met een vaste looptijd. Dat is nu niet zo om de eerder vernoemde redenen. Het lloont altijd op internet te kiken, want net als supermarkten stunten ook hypo aanbieders

@Kweeniet
Welke hypo verstrekker leent 100% of 75% aflossingsvrij (wat ze op basis van het hypo convenant niet mogen, max 75%) ZONDER ORV? Hoor ik graag.

[jonis]

@ Jonis: dat tarief komt dan i.p.v. afsluitprovisie, opslagen etc.
De hypotheek dient volledig provisievrij gemaakt te worden. Dat behoort zich direct terug te verdienen. Overigens vind ik dat advies dan ook betaald dient te worden

Dat begrijp ik, ik ga overigens ook niet voor niets werken, dus dat probleem zie ik ook niet. Maar ik denk wel altijd in geld en centen en getalletjes, dus ik ben er gewoon niet van overtuigt dat de consument in z'n algemeen dan beter af is, want er gaat in het algemeen gewoon veel mis....1 op de 3 huwelijken bijv, of dat omstandigheden mbt inkomen veranderen..... gemiddeld om de ±7 jaar verhuizen oid , hoevaak stapt een consument daarnaast nog over op een andere verstrekker en hoevaak gaat die provisie dan meegefinancierd worden. Dan denk ik dat je beter af bent met een produkt waarbij provisie uit is gesmeerd over de hele looptijd ipv provisie vooraf, dan dat je na 5-6 keer oversluiten (al dan niet noodgedwongen) erachter komt dat dat niet zo handig was.

[mvw1975]

@FiscaalJurist,

Hoe kom je erbij dat de OVR verplicht is bij een bankspaarproduct?
Je kan keizen om er een OVR bij af te sluiten, maar je bent vrij om te kiezen bij welke verzekeringsmaatschappij (Dit staat ook op de site van de Rabo).

Het vast zetten voor 30 jaar kan aantrekkelijk zijn als je weet dat je per jaar extra stortingen kan doen op de bankspaarrekenigen. Je krijgt 5.7% vergoed over je tegoed en je maandlasten zullen minder worden, terwijl je wel optimaal gebruik blijft maken van de fiscale aftrek.

[kweenie]

Of er verstrekkers zijn die 100% of 75% aflossingsvrij verstrekken zonder ORV lijkt me niet. Maar gelukkig gaat het daar ook niet over. En, nogmaals, ook bij Rabo-kantoren kun je gewoon een willekeurige ORV nemen, dus je zit niet vast aan Interpolis oid. Je wordt er ook niet altijd "met harde hand richting Interpolis" gestuurd. Je hebt wel vaak in de eerste berekening of offerte de Interpolis ORV staan, omdat je dan in elk geval een indruk hebt van de kosten daarvan. Net als dat je bij iedere gewone adviseur een 'willekeurige' ORV in de berekeningen hebt staan.

Jonis, het is in het algemeen inderdaad zo dat je bij (bank-)spaarhypotheken beter uit bent als de rente na een aantal jaren looptijd stijgt. Vaak is het na 10 jaar al voordeliger als de rente (beperkt) stijgt dan als de rente daalt. Het is ook voordeliger om eerst bv. 10 jaar een procent lager te hebben, en daarna 30 jaar lang een procent hoger. Dus bv. 10 jaar 4,5% en daarna 20 jaar 6,5% is voordeliger dan 30 jaar 5,5%.

Maar je moet wel met drie dingen rekening houden. Ten eerste, en belangrijkste, hebben veel mensen geen volledige spaarhypotheek, maar is er naast de spaarhypotheek ook een deel bv. aflossingsvrij. Voor dat deel van de hypotheek ben je wel veel duurder uit.

Ten tweede heb je te maken met fiscale eisen aan de verhouding tussen hoogste en laagste jaarpremies. Als je begint met een erg lage rente, dan zal de jaarpremie relatief hoog zijn. Is de rente in het tweede deel van de looptijd relatief hoog, dan loop je het risico dat een zo lage spaarpremie nodig is dat je of niet meer aan de fiscale regels voldoet, of eerder moet aflossen (op het moment dat het spaarbedrag zo hoog is als de lening). Maar dit is natuurlijk een beetje een luxeprobleem.

Ten derde loop je het risico dat de renteaftrek wordt beperkt of afgeschaft in de looptijd van de hypotheek. Het is dan wel jammer als je dan net een relatief hoge rente moet betalen.

[een vraag, een antwoord]

Ik heb niet op de Rabo site gekeken, maar ik weet wel dat de klant geen enkele keuze wordt geboden. Er is maar één weg: Interpolis.

Als de klant zelf goedkopere alternatieven aandraagt wordt dat geweigerd.

Wil je de naam bvan het kantoor en de adviseur nog hebben?

[kweenie]

Dat hoeft niet. Ik heb zelf kort geleden een bankspaarhypotheek bij Rabo afgesloten, ook rechtstreeks bij het kantoor. Daarbij heb ik de (voor nhg verplichte) orv elders afgesloten en dat was totaal geen probleem.

De klant wordt dus genoeg keuze geboden.

[Dirko]

Dat heb je toevallig een goed kantoor getoffen, uit ervaring meerdere keren meegemaakt dat het verplicht wordt gesteld om de dure verzekeringen af te sluiten.

En om terug te komen op het percentage aflossingsvrij, r zijn vele partijen die tot 100% executiewaarde aflossingsvrij financieren, ook zonder orv, een voorbeeld is ING en ABN. Geen orv verplicht voor de lening

[een vraag, een antwoord]

Helemaal correct Dirko en het is ook niet te vinden op de site van Rabo. En die premie is netto en hakt er soms harder in dan 0,10% renteverschil.