[ archief ] Hypothkee Oversluiten

[lifeisgood]

Beste allemaal,

Ik heb een aflossingsvrije hypotheek bij Bank of Scotland. Deze hebben wij in 2003 afgesloten voor 5 jaar vast. Nu was het zo dat ze in 2007 de hypotheek zonder het te vragen automatisch hebben verlengd. Ons fout dat we niet gekeken hebben, ook hun fout dat ze niks hebben laten weten over een automatische verlenging. Dus so far so good met de hoofd tegen de muren en de Hypotheek loopt (godzijdank) over 15 maanden af. Ik ben deze bank totaal zat want we betalen abrupt veel. Nu willen we de hypotheek z.s.m. oversluiten nu de rente tarieven ook laag zijn. Alleen ik vraag me af wat de gevolgen hiervan zijn. Ik lees over kosten als taxatie, notaris en afsluitkosten. Nu is de rente daar 5.75% ~ 5.90%

Ik heb de volgende rentes

Aflossingsvrij 5.25%
Flexhypotheek 5.30%

Stel als ik nu de hypotheek breek en ineens oversluit wat zullen daar de gevolgen van zijn?

mvg

[Fiesiekus]

Dat je geen 100% aflossingsvrije hypotheek meer kunt nemen. Maar wat is die flexhypotheek?

[Emmy75]

Bij oversluiten krijgt u volgens mij sowieso te maken met taxatie, afsluitkosten e.d. Alleen de rentevastperiode loopt af en niet de hele hypotheek.

Waar komt het toch vandaan dat mensen denken altijd gratis te kunnen overstappen bij afloop van de rentevastperiode?

Stel als ik nu de hypotheek breek en ineens oversluit wat zullen daar de gevolgen van zijn?

Hierop is lastig antwoord te geven en zult u toch echt de voorwaarden moeten lezen van hetgeen u destijds afgesloten heeft.

[bprosman]

Waar komt het toch vandaan dat mensen denken altijd gratis te kunnen overstappen bij afloop van de rentevastperiode?

Misschien omdat het via de belasdingdienst gedeeltelijk tergbetaald wordt en het meegefincierd kan worden zodat uitgesmeer over 10..20 jaar het bedrag nihil is.
Maar je hebt gelijk... gratis is het zeker niet.

[Emmy75]

Misschien omdat het via de belasdingdienst gedeeltelijk tergbetaald wordt en het meegefincierd kan worden zodat uitgesmeer over 10..20 jaar het bedrag nihil is.
Maar je hebt gelijk... gratis is het zeker niet.

Ook al betaald de belastingdienst mee. In het meest gunstige geval betaal je nog altijd 48% zelf en Jan Modaal bijna 60%. Als mensen dat nu eens in het achterhoofd houden in plaats van zich blind staren op de belastingdienst die meebetaald en het woordje 'gratis'. En waar zou toch dat geld van de belastingdienst vandaan komen ? En hoeveel kost het om dat mee te financieren en nog 20 jaar rente over te betalen?
Pas dan heb je een eerlijk vergelijk.

[bprosman]

Pas dan heb je een eerlijk vergelijk

Helaas gaat de gemiddelde Nederlander niet zover, en ook makelaars blijven dit "sprookje" in stand houden door tijdens verkooponderhandelingen te benadrukken wat er allemaal meegefinancierd kan worden.

[Fiesiekus]

Pas dan heb je een eerlijk vergelijk

Helaas gaat de gemiddelde Nederlander niet zover, en ook makelaars blijven dit "sprookje" in stand houden door tijdens verkooponderhandelingen te benadrukken wat er allemaal meegefinancierd kan worden.

Niet alleen makelaars houden die "sprookjes" in stand, het zijn vooral de hypotheekadviseurs die argeloze huizenkopers op het verkeerde been zetten: "sluit zo'n hoog mogelijke hypotheek af, dan heeft u maximaal belastingvoordeel". Dat je het gros van de rentelasten uiteindelijk zelf betaalt, zeggen ze er dan niet bij; laat staan dat hun provisie leidend is bij het in stand houden van dergelijke adviezen, i.e. hoe hoger de hypotheekschuld des te meer de adviseur aan je verdient.

Maar goed, we weten nog steeds niet wat die flexhypotheek van de TS nou is .

[Fleura]

Dat je geen 100% aflossingsvrije hypotheek meer kunt nemen. Maar wat is die flexhypotheek?

Deze opmerking is niet geheel correct. Fiesiekus vind dat alles zonder adviseur kan, en dat alles zelf kan worden opgezocht. Of het ook daadwerkelijk door deze persoon wordt opgezocht voor er een reactie wordt geplaatst is wel de vraag . . . . .

Zie gedragscode woningfinanciering 2011 punt 8
*De hypothecair financier mag met de consument overeenkomen dat voor een bedrag van
ten hoogste 50 % van de marktwaarde van de woning op het moment van verstrekking van
de hypothecaire financiering geen schema voor aflossing van de hypothecaire financiering
of vermogensopbouw bestemd voor aflossing van de hypothecaire financiering wordt
overeengekomen .

Daarnaast nog een extra "bijzondere regel" voor oversluiten;
Hypothecair financiers kunnen in de volgende gevallen afwijken van het in de eerste zin van
dit lid bepaalde:
a. bij het oversluiten van een hypothecaire financiering onder de voorwaarden dat de
consument in de woning blijft wonen en de nieuwe hypothecaire financiering niet hoger is
dan de af te lossen hypothecaire financiering, vermeerderd met notaris- en taxatiekosten,
eventuele afsluitkosten of een door de consument aan een bemiddelaar betaalde
vergoeding ter zake van die hypothecaire financiering en een eventueel verschuldigde
vergoeding wegens vervroegde aflossing.
b. voor het bedrag aan vermogen dat aan de hypothecair financier
is verpand tot zekerheid voor de hypothecaire financiering hoeft geen aflossingsschema of
verplichting tot opbouw van vermogen met de consument overeen gekomen te worden.
c. als de lasten van de hypothecaire financiering substantieel lager liggen dan het maximale
woonlastpercentage als bedoeld in artikel 6, lid 2.

Fiesiekus; dat je een grote antipathie hebt tegen hypotheekadviseurs hebt is prima, maar de afgelopen tijd worden er door met regelmaat foutieve en incomplete reacties door u op het forum gegeven. De pot verwijt de ketel verhaal ..... Door u wordt "de klant" van een net zo slecht of zo niet slechter en niet kloppend "advies" voorzien.

[Fiesiekus]

Sorry, dat van die max. 50% van de hypotheeksom aflossingsvrij, was mij ten stelligste beweerd door een hypotheekadviseur nl. Het blijkt (zoals ik beweerde t.o.v. de hypotheekadviseur) dus om max. 50% van de woningwaarde te gaan.

[SJZ]

Sorry, dat van die max. 50% van de hypotheeksom aflossingsvrij, was mij ten stelligste beweerd door een hypotheekadviseur

En jij gelooft die hypotheekadviseur klakkeloos? Ik denk dat jij een slechte hypotheekadviseur hebt (en er zijn veel slechte in Nederland).

Als je wilt kan ik je wel een goede hypotheekadviseur aanbevelen, daar ken ik er meerdere van. Dan kun je je eigen beunhaasvriendjes gedag zeggen.

[kweenie]

Sorry, dat van die max. 50% van de hypotheeksom aflossingsvrij, was mij ten stelligste beweerd door een hypotheekadviseur nl. Het blijkt (zoals ik beweerde t.o.v. de hypotheekadviseur) dus om max. 50% van de woningwaarde te gaan.

Toch nóg maar een keer lezen, fiesiekus. Als je de hypotheek oversluit voor het zelfde bedrag, maar bij een andere maatschappij, dan mag je nog steeds even veel aflossingsvrij lenen als je nu hebt.

[Fiesiekus]

Dat zie ik nu ook, wederom bedankt.

Toen ik per e-mail mijn case (€170.000 hypotheekschuld op een pand van €460.000,- WOZ waarde) voorlegde aan een serie hypotheekadviseurs, kreeg ik ten stelligste te horen dat een nieuwe hypotheek voor 50% van de som, aflossingsvrij genomen mocht worden. Ongeacht de hoogte van de schuld t.o.v. de waarde van het pand.

[SJZ]

Fiesiekus, jij zoekt ook graag foute adviseurs uit hè? Een goede adviseur van iemand anders die een goed product levert wil jij een schop onder zijn re** laten geven (zie http://forum.www.trosradar.nl/viewtopic ... 74&start=0 ), en zelf doe je zaken met een adviseur die minder weet dan wat even googlen je oplevert. Raar.

[Fiesiekus]

Ja, raar hé. Zo werken hypotheekadviseurs blijkbaar. Probeer de klant stom te houden en ´m iets wijs te maken wat niet klopt, zie mijn ervaringen.

Om ´m vervolgens zoveel mogelijk producten (hoge hypotheekschuld, kapitaalverzekeringen) te verkopen waar de adviseur het meeste aan verdient.

Was ik ook bijna ingetuind, gelukkig wist ik wel beter.

[SJZ]

Jezelf stom laten houden lijkt me sowieso niet zo handig.

Verder scheelt het misschien als je mensen fatsoenlijk benadert, en niet als eerste denkt: zal ik eens beginnen met een goede adviseur een schop onder z'n re** te geven. Komt de sfeer niet ten goede hoor.

[bolleke]

Ja, raar hé. Zo werken hypotheekadviseurs blijkbaar. Probeer de klant stom te houden en ´m iets wijs te maken wat niet klopt, zie mijn ervaringen.

Om ´m vervolgens zoveel mogelijk producten (hoge hypotheekschuld, kapitaalverzekeringen) te verkopen waar de adviseur het meeste aan verdient.

Was ik ook bijna ingetuind, gelukkig wist ik wel beter.

Wat zal ik blij zijn als het 1-1-2013 is. Zijn we van die nuttloze opmerkingen als hierboven verlost!!!!

Wat klopt er niet aan de onderstaande opmerkingen....
fiesikus roept iets, wordt gecorrigieerd en zegt vervolgens, ik wist wel beter.......

Dat zie ik nu ook, wederom bedankt.

Toen ik per e-mail mijn case (€170.000 hypotheekschuld op een pand van €460.000,- WOZ waarde) voorlegde aan een serie hypotheekadviseurs, kreeg ik ten stelligste te horen dat een nieuwe hypotheek voor 50% van de som, aflossingsvrij genomen mocht worden. Ongeacht de hoogte van de schuld t.o.v. de waarde van het pand.

Sorry, dat van die max. 50% van de hypotheeksom aflossingsvrij, was mij ten stelligste beweerd door een hypotheekadviseur nl. Het blijkt (zoals ik beweerde t.o.v. de hypotheekadviseur) dus om max. 50% van de woningwaarde te gaan.

Ja, raar hé. Zo werken hypotheekadviseurs blijkbaar. Probeer de klant stom te houden en ´m iets wijs te maken wat niet klopt, zie mijn ervaringen.

Om ´m vervolgens zoveel mogelijk producten (hoge hypotheekschuld, kapitaalverzekeringen) te verkopen waar de adviseur het meeste aan verdient.

Was ik ook bijna ingetuind, gelukkig wist ik wel beter.

[wasmachine]

Hoi lifeisgood. Je hebt het over 5,25% rente. Ik hoop echt niet voor je dat je hier iets mee gedaan hebt. Vandaag de dag is de rente voor 5 jaar 3,65% voor NHG dat wil zeggen hypotheek mag niet meer kosten dan een bepaald bedrag (weet zo even niet hoeveel), en 4,3% in het slechtste geval.

Tegenwoordig zijn het niet meer allemaal boeven, zelf heb ik via de live chat van http://www.hypotheekrentevoordeel.nl het advies gekregen voor niet al te lange looptijd te kiezen gezien de economische malaise die maar voortduurt. Zij hebben ook de hoogste klantbeoordeling van independer in Overijssel dus dat zegt vaak wel iets dat ze OK zijn. Maar zonder dit nu te promoten, laat je gewoon eens op meerdere websites informeren en vraag meerdere hypotheek offertes aan. Laat je mening niet afhangen van 1 of 2 adviseurs.

Elke tiende van een procent is weer ong € 10 netto per maand in je broekzak en dat over vijf jaar uitgerekend is een boel geld. Succes

[lifeisgood]

Mensne van het goeie leven,

sorry dat ik zo laat antwoord geef op de reacties.

Even een snelle reactie:

Ik weet me god niet effe snel wat de flexhypotheek inhoud. Zal ik moeten uitzoeken weer is tenslotte bijna 10 jaar geleden dat we er aan vast zitten.

Ten tweede:

Op reactie aan wasmachine

Ik heb dus bijna 10 jaar vastgezeten aan deze hypotheek. En de rente is gebleven op:

Aflossingsvrij 5.25%
Flexhypotheek 5.30% wat dit is moet ik even weer uitzoeken heb de papieren niet bij de hand en ben ook niet thuis op dit moment.

Nu kijk ik een beetje rond en idd ook bij independer waar ik lange tijd alles verglijk en daar kwam De hypotheker als beste uit voor 5 jaar en 10 jaar. Nu ga ik dus maandag beginnen met offertes inzamelen van verschillende banken en adviseurs.

[Fiesiekus]

Arme ziel, de Hypotheker is helemaal niet onafhankelijk, maar wil graag zoveel mogelijk provisie ten koste van jou opstrijken.

Zoek op diverse sites naar hypotheekrentes. 4,5% of lager voor 10 jaar vast is zeker mogelijk. Kijk daar naar en laat je s.v.p. niet in de luren leggen door een zogenaamde "onafhankelijke hypoheekadviseur"; die willen alleen maar aan je verdienen en sturen je met iets waardeloos het riet in.

[kweenie]

Kleine toevoeging om misverstanden te voorkomen, je moet natuurlijk niet alleen naar de laagste rente kijken, maar ook naar de overige (beperkende) voorwaarden. Bijvoorbeeld bij sommige 'budget'-hypotheken is de rente wel laag, maar heb je wel te maken met een boete als je je huis verkoopt en daarom de hypotheek wil aflossen. Het is belangrijk dat je je bij zo'n hypotheek bewust bent van de afwijkende voorwaarden.

Verder zou ik ook niet zo snel een hypotheker-hypotheek nemen. Hun 'eigen merk' hypotheek is op zich op het moment van afsluiten vaak wel voordelig, maar zij sluiten voor die huismerk-hypotheken om de paar jaar een contract met een andere partij. Dat betekent dat als over een jaar of 10 de rentevaste periode voorbij is, je geen idee hebt van waar je dan terecht zult komen en hoe de rente dan is. Verder zijn zij in het algemeen op het gebied van adviezen niet echt de beste...