[ archief ] Kassa TV over verlagen van de hypotheekrente

[Spotter]

@Lisare
Je haalt twee zaken door elkaar welke de rente kunnen verlagen:
-laten vervallen van de risico-opslag wanneer waarde woning een bepaalde verhouding heeft bereikt tov restschuld. Hier ging het onderwerp van Kassa van afgelopen zaterdag over. En ook deze thread.

-rente middeling. Het verlagen van de rente in overleg met de bank. Hiervoor moet een boete worden betaald en zoals bijv bij Obvion ook administratie kosten.

In het overzicht op pagina 1 van deze thread noem ik de geldverstrekkers en hun beleid voor risico-opslag!
Ik heb het in geen enkele reactie op Trosradar over rente middeling gehad.

Ik zou graag van jou willen weten hoeveel geldverstrekkers meewerken aan verval van risico-opslag tijdens de rentevast periode. Dat is volgens mij 90%.

[Spotter]

Heel "nuttig" Radar heeft morgen hetzelfde onderwerp.

Als je goed leest en dat is blijkbaar lastig voor een aantal mensen gaat het vanavond over rente middeling.
Dat is iets anders dan verzoeken om de risico-opslag te laten vervallen.

"Dankzij rentemiddeling kun je profiteren van de lage hypotheekrente. Waarom bieden banken dit voordeel niet aan?"

[Lisare]

@Spotter

Sorry, je hebt gelijk ik heb de verkeerde opsomming gegeven.

Obvion verlaagd alleen zelf als er (extra) wordt afgelost en een klant in een andere risicoklasse valt. Hierbij volgen ze de waarde zoals gebleken is uit het taxatierapport bij aanvang van de hypotheek.

Bij een vermeende waardestijging moet de klant zelf actie ondernemen.

We veranderen de rente als de lening is gedaald
Soms verlagen we zelf de rente. Dit doen we in deze situatie:
De klant heeft een lening zonder NHG en hij heeft al veel afgelost op zijn lening. Hierdoor
valt de verhouding leningbedrag/executiewaarde van de woning onder een van de grenzen
van de individuele risico-opslagen. Hierdoor betaalt hij een lagere individuele risico-opslag
op de rente.
We veranderen de rente dan de volgende maand.

Let op: heeft de klant een verzekering of een beleggingsrekening die is verpand aan de
hypotheek? Dan gebruiken we de waarde van de verzekering of de beleggingen niet om de
hoogte van de lening te berekenen. We doen dit alleen als de klant echt aflost.

We veranderen de rente als de woning meer waard is geworden
Kan de klant aantonen dat de executiewaarde van zijn woning is gestegen? Dan kan hij om
aanpassing van de individuele risico-opslag vragen. Hierdoor betaalt hij een lagere individuele
risico-opslag op de rente. We veranderen de rente dan in de maand die volgt op de maand
van het verzoek.

[Spotter]

Dank. Ik heb het lijstje iets aangepast op basis van jou info.

[kweenie]

En hoeveel tussenpersonen en geldverstrekkers informeren hun klanten om de zoveel jaar over mogelijk veranderde omstandigheden en gevolgen voor hun hypotheek?

Het is zeker verstandig om om de zoveel jaar de hypotheek en andere zaken tegen het licht te houden. Dat ben ik zeker met je eens. Maar het gros van de veranderingen in de situatie van huizenbezitters speelt zich af buiten het zicht van de geldverstrekker of tussenpersoon. Er kunnen zo veel relevante zaken veranderd zijn, dat dit niet in een eenvoudige brief op te vangen is. Daarom is het verstandig om, als je er zelf de kennis niet voor hebt, eens in de zoveel tijd een gesprek met een adviseur aan te gaan. Want door renteopslag is maar één van de zaken die zouden kunnen spelen.

[sacredfour]

In deze hele discussie wordt een belangrijk ding vergeten, het geld dat de bank “uitleent”voor de hypotheek tovert hij uit zijn hoge hoed, behalve dan de 3-4% reserve dat de bank moet houden.
De kosten die de bank maakt zij dus relatief klein. Behalve het aanslaan van een bedrag in hun computer is er verder weinig arbeid aan verbonden. De bank verdient wel, over de 30 jaar dat de lening loopt, minstens het bedrag van de lening. Niet slecht voor het simpel aanslaan van een paar toetsen op de computer! De discussie over het risico opslag is dan ook zinloos.

[Spotter]

In deze hele discussie wordt een belangrijk ding vergeten, het geld dat de bank “uitleent”voor de hypotheek tovert hij uit zijn hoge hoed, behalve dan de 3-4% reserve dat de bank moet houden.
De kosten die de bank maakt zij dus relatief klein. Behalve het aanslaan van een bedrag in hun computer is er verder weinig arbeid aan verbonden. De bank verdient wel, over de 30 jaar dat de lening loopt, minstens het bedrag van de lening. Niet slecht voor het simpel aanslaan van een paar toetsen op de computer! De discussie over het risico opslag is dan ook zinloos.

De risico-opslag is iets wat consumenten betalen terwijl dat in bepaalde gevallen niet meer van toepassing is. Er zijn hier zelfs kamervragen over gesteld.
Probeer mij nu eens te overtuigen van je stelling "De discussie over het risico opslag is dan ook zinloos"

[sacredfour]

Kweenie ik probeer hiermee te zeggen dat het risico opslag gewoon onderdeel is van het verdienmodel van de bank. Verder kan je natuurlijk altijd proberen om dit risico opslag aan te kaarten bij de bank. Contractueel zal de bank geen verplichting hebben om dit te doen.

[Spotter]

Kweenie ik probeer hiermee te zeggen dat het risico opslag gewoon onderdeel is van het verdienmodel van de bank. Verder kan je natuurlijk altijd proberen om dit risico opslag aan te kaarten bij de bank. Contractueel zal de bank geen verplichting hebben om dit te doen.

Risico-opslag lijkt inderdaad onderdeel van het verdienmodel van geldverstrekkers te zijn.
Zoals de Vereniging van Banken zelf stelt: de hypotheek markt in Nederland is een Janus kop (twee gezichten). Enerzijds is de gemiddelde LTV relatief hoog in Europa. Anderzijds wordt er heel weinig verlies gemaakt.

In de voorwaarden van hypotheek staat naar mijn idee veelal de mogelijkheid om rentetarief te verlagen opgenomen. Dus er is gewoon een contractuele mogelijkheid om wat aan de opslag te doen.
Vrijwel iedere geldverstrekker werkt ook gewoon mee aan aanpassen van de opslag.

Punt is dat deze mogelijkheid bij weinig klanten bekend is. Er het ook lastig te vinden is op de websites van verstrekkers.

Lees anders de topics op Tros Radar eens goed door...

[sacredfour]

Vrijwel iedere geldverstrekker werkt ook gewoon mee aan aanpassen van de opslag.

Spotter, het is natuurlijk prima als banken meewerken. Ik ben er ook helemaal voor als dit gebeurt. Contractueel lijkt het mij moeilijk om een rente aan te passen als dit niet in de voorwaarden genoemd is met duidelijke verwijzingen hoe dit gebeurt en met referentie naar gepubliceerde gegevens. Anders faalt dit op de bepaalbaarheid van de overeenkomst. In de hypotheek die ik had staats niks vermeld over een risico opslag. Wel kan je uit de tabellen van de gepubliceerde rentes van deze bank zien bij welke hypotheekvorm hogere rentes horen. Het woord risico opslag komt dan ook nergens voor in de hypotheekakte of de daarbij behorende alg. voorwaarden. Bij de nieuwe rentevaste periode probeerde de bank mijn rente te verhogen van 4,3 naar 5.9%. De bank heeft nooit kunnen verklaren hoe ze aan deze 5.9% (2012)kwamen. De bank dacht dat ze de rente naar eigen vrijheid konden aanpassen. Dit is een van de reden dat we nu de bank hebben gedagvaard.
Ook op trosradar werd door een zogenaamde expert niet duidelijk gemaakt hoe overeenkomsten werken. Alles wat de bank doet m.b.t. de hypotheek is onredelijk, vandaar ook mijn stukje over de geldcreatie van de banken. Jij maakt je zorgen over een aanpassing van 0.2% rente. Maar als je je realiseert dat de bank op een lening van 200.000 euro ook minimaal 200.000 euro verdient voor geld dat ze uit het niets getoverd hebben, dan kan je misschien begrijpen dat er nu rechtszaken lopen tegen de banken die de gehele rente in twijfel trekken.

[Lisare]

Sacredfour, stop alsjeblieft met die discussie. Je hebt daar al hele bomen over opgezet elders op dit forum en het voegt werkelijk niets toe aan deze discussie.

Spotter, ik bestrijd je bewering dat vrijwel elke bank meewerkt aan het tussentijds verwijderen van de renteopslag. Wellicht zeggen ze het aan de telefoon maar de praktijk is helaas totaal anders. In mijn dagelijkse praktijk lukt het in 99,9% van de gevallen niet. Behalve bij de eerder genoemde partijen die het toestaan maar dat is in totaal verreweg de minderheid van de aanbieders.

[Spotter]

Sacredfour, stop alsjeblieft met die discussie. Je hebt daar al hele bomen over opgezet elders op dit forum en het voegt werkelijk niets toe aan deze discussie.

Spotter, ik bestrijd je bewering dat vrijwel elke bank meewerkt aan het tussentijds verwijderen van de renteopslag. Wellicht zeggen ze het aan de telefoon maar de praktijk is helaas totaal anders. In mijn dagelijkse praktijk lukt het in 99,9% van de gevallen niet. Behalve bij de eerder genoemde partijen die het toestaan maar dat is in totaal verreweg de minderheid van de aanbieders.

Lisare: het kan natuurlijk dat er een verschil is tussen wat op papier staat/wat iemand aan de telefoon zegt en de praktijk. Ik heb het idee dat bijvoorbeeld Rabobank niet heel erg meewerkt aan aanpassen van de risico-opslag.

Wel lees ik graag hier welke aanbieders dan volgens jou niet meewerken.
Dan kan deze banken eens benaderen en vragen om uitleg. Uiteindelijk is deze hele thread bedoeld om banken te laten meewerken in verval opslag!

De ABN AMRO werkte prima mee iig.

De partijen die het toestaan hebben samen een overgroot deel van van markt in handen. Hier nogmaals het overzicht.
Pro-actief aanpassen van rente tijdens de rente vast periode
MUNT hypotheek, AEGON, ASR, NIBC en Obvion

Obvion past risico-opslag proactief aan als er sprake is van aflossen. Saldo van spaarpolissen wordt niet meegenomen in bepaling restschuld. Wanneer de woning is gestegen in waarde dient de klant zelf om aanpassing risico-opslag te verzoeken.

Reactief
De meeste hypotheekverstrekkers bieden de mogelijkheid om de risico-opslag aan te passen tijdens de rentevaste periode, maar veranderen de opslag niet automatisch.
Voorbeelden: Florius, SNS Bank, ABN Amro, Rabobank en ING
Ook Centraal Beheer en FBTO passen risico-opslag aan. Afhankelijk van marktwaarde is WOZ of taxatie nodig.
Rabobank doet soms moeilijk over tussentijds aanpassen.

Einde rentevaste periode
Bij een klein aantal hypotheekverstrekkers kan je de risico opslag pas aanpassen aan het einde van de rentevaste periode
Nationale Nederlanden (doet dit pro-actief na einde rentevast periode), Argenta, en Delta Lloyd.



Andere
Direktbank neemt geen nieuwe hypotheken meer aan. Men heeft diverse typen hypotheken. Of men risico-opslag gedurende de rentevast periode laat vervallen hangt van product af.

Marktaandeel
Het marktaandeel van de geldverstrekkers (bron: IG&H Q3 2015)
1. RABO - reactief maar doen moeilijk tijdens rentevast periode
2. ABN AMRO - reactief
3. ING - reactief
4. Aegon - proactief
5. Munt - proactief
6. Florius - reactief
7. Nationale Nederlanden - einde rentevast
8. Achmea - onbekend
9. Argenta - einde rentevast
10 ASR Bank - proactief

[Spotter]

Sacredfour, stop alsjeblieft met die discussie. Je hebt daar al hele bomen over opgezet elders op dit forum en het voegt werkelijk niets toe aan deze discussie.

Spotter, ik bestrijd je bewering dat vrijwel elke bank meewerkt aan het tussentijds verwijderen van de renteopslag. Wellicht zeggen ze het aan de telefoon maar de praktijk is helaas totaal anders. In mijn dagelijkse praktijk lukt het in 99,9% van de gevallen niet. Behalve bij de eerder genoemde partijen die het toestaan maar dat is in totaal verreweg de minderheid van de aanbieders.

@Lisare: ik zou graag een overzicht van geldverstrekkers van je willen ontvangen welke niet meewerken met rentemiddeling. Ik heb al een overzicht gegeven van geldverstrekkers welke meerwerken aan verlagen van de risico-opslag.

8 verstrekkers werken mee aan rentemiddeling. In 2016 bieden Rabobank en ABN AMRO dit ook aan. Ik kom dan tot 10 van de 27 aanbieders. Dat is ruim meer dan jij stelt.

Zie overzicht hier https://forum.www.radartv.nl/viewtopic. ... 2&t=160945

[kweenie]

Zoals je zelf al aangeeft geldt voor veel geldverstrekkers dat het ene label werk kan meewerken terwijl dat bij een ander label niet zo is. Ook kan gelden dat de oude voorwaarden anders waren dan de huidige.

[Spotter]

Zoals je zelf al aangeeft geldt voor veel geldverstrekkers dat het ene label werk kan meewerken terwijl dat bij een ander label niet zo is. Ook kan gelden dat de oude voorwaarden anders waren dan de huidige.

Klopt. Obvion is zo'n voorbeeld van geldverstrekker waar ene label wel rentemiddeling toestaat en andere niet.
Ik zou graag een zo compleet mogelijk overzicht willen hebben.

[Lisare]

Die overige 90% is dus de rest.

Jij zegt dat er 27 aanbieders zijn maar volgens mij dat er al meer, maar al die aanbieders hebben ook nog eens diverse labels. Zelf op basis van de genoemde 10 die het wel doen zijn er zeker 90 die het niet doen.

Ik begin er niet aan om dat allemaal uit te zoeken, jij hebt je hobby er van gemaakt dus ik laat me graag door je verrassen.

[Spotter]

Die overigd 90% is dus de rest.

Jij zegt dat er 27 aanbieders zijn maar volgens mij dat er al meer, maar al die aanbieders hebben ook nog eens diverse labels. Zelf op basis van de genoemde 10 die het wel doen zijn er zeker 90 die het niet doen.

Ik begin er niet aan om dat allemaal uit te zoeken, jij hebt je hobby er van gemaakt dus ik laat me graag door je verrassen.

https://www.eigenhuis.nl/downloads/hypo ... deling.pdf

[Lisare]

O, dus als een hypotheekadviseur (want veel meer is VEH niet) een lijstje presenteert dan is dat de waarheid. Ik zeg, blijven zoeken....

Is overigens een heel ander overzicht dan je eerder gaf. Ik denk dat je met 10% nog te hoog zit.

Er zullen er meer zijn maar zuivere rentemiddeling zal echt een minimaal aantal zijn.mde meeste zullen er extra opslagen in verwerken waardoor het uiteindelijk een stuk minder aantrekkelijk is.

Laat je dus goed adviseren voordat je een besluit neemt.

[Spotter]

O, dus als een hypotheekadviseur (want veel meer is VEH niet) een lijstje presenteert dan is dat de waarheid. Ik zeg, blijven zoeken....

Is overigens een heel ander overzicht dan je eerder gaf. Ik denk dat je met 10% nog te hoog zit.

Er zullen er meer zijn maar zuivere rentemiddeling zal echt een minimaal aantal zijn.mde meeste zullen er extra opslagen in verwerken waardoor het uiteindelijk een stuk minder aantrekkelijk is.

Laat je dus goed adviseren voordat je een besluit neemt.

@Lisare: er zijn twee overzichten. Een van welke verstrekkers de risico-opslag laten vervallen. Dat zijn vrijwel alle verstrekkers. Het andere overzicht is wie meewerkt aan rentemiddeling.

Als jij andere ervaringen hebt met rentemiddeling dat lees ik dat graag. Met name welke labels rentemiddeling niet toestaan.

[Lisare]

De rest