Ik hoop dat jullie mij op het volgende kunnen adviseren.
Mijn partner en ik willen een appartement in Amsterdam kopen. Dat is natuurlijk gekkenwerk, maar blijkbaar zijn wij zulke gekken. Nu worden er door verkoopmakelaars nog wel eens wat trucjes uitgehaald. Over dit appartement zijn wij vooral verbaasd dat bij de gemeente het appartement voor 83m2 bekend staat (bij het WOZ waardeloket) maar het NEN 2580 waarderapport aangeeft dat het appartement 95m2 groot is. Dit scheelt €75.000 in de vraagprijs.
Is dit een trucje, of moet ik erop vertrouwen dat 95m2 terecht is (zie bijlagen)? Wat zijn mijn opties als koper in een overspannen markt?
Er zijn verschillende manieren van meten. Je hebt de gebruiksoppervlakte wonen en gebruiksoppervlakte overige inpandige ruimte. Ook de dikte van de muren wordt bij de ene wel meegenomen en bij de andere niet.
De makelaar zal alle ruimtes bij elkaar opgeteld hebben terwijl de NEN alleen de gebruiksoppervlakte wonen gebruikt. U koopt dus wel meer m2 dan de NEN aangeeft, maar dat zijn de ruimtes waar niet gewoond wordt. Dus bijvoorbeeld een externe berging.
Uiteindelijk maakt het niet uit hoe gemeten wordt. De vraag is: zijn de ruimtes groot en praktisch genoeg voor je, wil je dat appartement hebben, en heb je de prijs er voor over (dat zijn eigenlijk drie vragen). Het scheelt niet 75000 in de vraagprijs. Je betaalt immers niet per vierkante meter maar voor de woning. Als het appartement 3 straten verderop had gestaan had de prijs ook al veel hoger of lager kunnen zijn.
En ik snap overigens prima dat je een appartement in Amsterdam wilt hebben. Ik zou het ook doen als ik genoeg geld had (of in Rotterdam of Utrecht).
Zoals de link aangeeft is de meetinstructie aangepast in 2019.
Ik heb zelf ook de ervaring dat er veel meer m2 in de oorspronkelijke registraties staan. "Zij" bekijken het van buitenaf (gebruikten ze niet 3D technieken met luchtfoto's?). Jij bekijkt het van binnenuit. Als je bezwaar maakt komt men niet bij je meten. Vinden ze veel te veel werk. Je krijgt dus vrij gemakkelijk de gewenste correctie als het om WOZ gaat.
Probleem is of het gaat om WOZ-belasting betalen of WOZ-waarde (afhankelijk van of je verkoper, koper, eigenaar, gebruiker, huurder, bank of verzekeraar bent wil je die hóóg of juist lààg hebben).
voor de WOZ zijn niet alle woningen opgemeten, laat staan volgens de daarvoor geldende regels d.w.z. meetinstructie versie 2019. De WOZ is gebaseerd op een schatting, enkele woningen in de wijk zijn ooit serieus gemeten en de rest is daarvan afgeleid.
De gemeente kan de oppervlakte aanpassen op basis van het meetrapport; in principe moet dit kloppen (tenzij er een fout gemaakt is, iedereen kan een fout maken). Je belangrijkste vraag blijft: welk bedrag hebben we over voor een (dit) appartement?
Niet zelden is het bij een appartement zo, dat je 2 kadastrale percelen koopt. De woonruimte, en de berging. Dat was bij mijn complete complex zo bijvoorbeeld. Bij de genoemde leefoppervlaktes stond dan altijd een lager getal, dan wat je daadwerkelijk kocht als leefruimte.
..Over dit appartement zijn wij vooral verbaasd dat bij de gemeente het appartement voor 83m2 bekend staat (bij het WOZ waardeloket) maar het NEN 2580 waarderapport aangeeft dat het appartement 95m2 groot is. Dit scheelt €75.000 in de vraagprijs.
Is dit een trucje, of moet ik erop vertrouwen dat 95m2 terecht is (zie bijlagen)? Wat zijn mijn opties als koper in een overspannen markt?
