[ archief ] Protest tegen onnodig teveel betalen vanwege risico-opslag

[jonis]

Het gaat er om dat de bank *op zijn minst* informeert over de *** mogelijkheid *** dat de rente wellicht omlaag kan doordat er is afgelost en/of gespaard. Of zelfs als er uberhaupt nul aanleiding is zou de bank gezien de zorgplicht haar klanten moeten informeren dat zij bij afsluiten een verzekeringspremie voor de bank heeft meegerekend. En de bank zou een rekentool beschikbaar moeten stellen waarmee de consument zelf kan rekenen of de maandlasten omlaag kunnen.

Dit is makkelijk te realiseren maar banken willen makkelijk geld verdienen!

!

Kan mijn opslag verlaagd worden?



Misschien komt u in aanmerking voor een lagere opslag. Bijvoorbeeld omdat:

•u heeft afgelost op uw hypotheek
•de marktwaarde van uw huis is gestegen
•u vermogen heeft opgebouwd gekoppeld aan uw hypotheek



Uw adviseur kan u hier meer over vertellen.

Gewoon van de site.
BTW als je vind dat je bank je moet informeren....wat moet ik dan met een rekentool....

Daarbij; wie zit er op een rente van 2% op zijn spaarpot halverwege de looptijd van de hypotheek te wachten?

[CB]

Overigens schrijft Ikbenfrits.nl
Proactief
MUNT hypotheek, AEGON, ASR, NIBC en Obvion zijn de enige hypotheekverstrekkers die automatisch de risico-opslag naar beneden bijstellen als er voldoende is afgelost om in een lagere risico-klasse te vallen.

Dus het kan blijkbaar wel!

En het gebeurd ook op ieder moment dat je in aanmerking komt voor het verlengen van de rentevaste periode. Er wordt dan altijd gekeken naar de verhouding hoofdsom en waarde onderpand.

Helaas heeft het gros een hypotheek waar niet meer rechtstreeks op wordt afgelost. Iets wat de laatste jaren al aan het veranderen is, door de gewijzigde belastingregels.

Wel heb je een punt, dat er (vaak) geen rekening wordt gehouden met opgebouwd kapitaal wat verpand is aan de hypotheek. Daar zouden de financiele instellingen wel rekening mee moeten houden, maar dan alleen als er sprake is van een verpanding.

Wat vermeldingen van de risico-opslag blijf ik van mening, dat daar voldoende over wordt vermeld op de bankensites. Je moet er dan wel de moeite voor doen om het op te zoeken. Daar ben ik het met kweenie eens, dat daar veel consumenten veel te laks in zijn.

Daarnaast is het hanteren van risico-opslagen een hele goede zaak, dus daarin verschil ik van mening met jou. Ik vind het heel legitiem dat iemand die minder risico is voor de bank ook een lagere rente hoeft te betalen, maar kennelijk zie jij dat anders.

[Spotter]

Een rekenmodule? Neem de schuld en de woningwaarde en deel die op elkaar. En voila, je hebt je percentage.

Ik krijg niet de indruk dat je veel met risico-opslag te maken hebt gehad. Het bepalen door een consument of hij in aanmerking komt voor vervallen van de risicio-opslag is geen kwestie van schuld en woningwaarde. Er spelen nog zeker 3 elementen mee. In ieder geval bij ABN AMRO.

Intussen wacht ik nog geduldig af tot er zich hier een expert meldt welke de juiste rekenmethode weet welke ABN AMRO gebruikt voor bepaling of risico-opslag kan vervallen.
Als de experts op dit forum het al niet weten, hoe moet de consument het dan weten? Anders dan de ABN AMRO gaan bellen. Het kost ABN AMRO naar schatting 2 uur werk om een mooi stukje tekst op de website te plaatsen met deze uitleg.

[Spotter]

Overigens schrijft Ikbenfrits.nl
Proactief
MUNT hypotheek, AEGON, ASR, NIBC en Obvion zijn de enige hypotheekverstrekkers die automatisch de risico-opslag naar beneden bijstellen als er voldoende is afgelost om in een lagere risico-klasse te vallen.

Wat vermeldingen van de risico-opslag blijf ik van mening, dat daar voldoende over wordt vermeld op de bankensites. Je moet er dan wel de moeite voor doen om het op te zoeken. Daar ben ik het met kweenie eens, dat daar veel consumenten veel te laks in zijn.

Daarnaast is het hanteren van risico-opslagen een hele goede zaak, dus daarin verschil ik van mening met jou. Ik vind het heel legitiem dat iemand die minder risico is voor de bank ook een lagere rente hoeft te betalen, maar kennelijk zie jij dat anders.

Consumenten zijn soms laks maar dat is het niet het punt. Hypotheken is een lastig product. Niet sexy. Consumenten weten gewoon te weinig van de materie en daar zij banken en de tussenhandel verantwoordelijk voor.Wie leest er nu de voorwaarden helemaal goed door? De meeste consumenten vertrouwen op de expert (een aantal van de mensen hier).

Ik heb niets tegen een risico-opslag bij afsluiten wanneer het onderpand minder waard is dan de lening. Ik ben wel fel tegen het blijven hanteren van de risico-opslag terwijl er geen reden meer voor is. En al helemaal als de bank zou kunnen inschatten dat de risico-opslag niet meer nodig is.
Een beperkt aantal banken is blijkbaar wel in staat om te bepalen dat de opslag niet meer nodig is. Nu de rest nog.

[Spotter]

BTW als je vind dat je bank je moet informeren....wat moet ik dan met een rekentool....

Het beschikbaar stellen door de bank van een rekentool is een manier van informeren! Met de tool kan de consument zelf beoordelen middels het invoeren van financiële gegevens of het verstandig is of extra af te lossen of bij te storten om bijvoorbeeld de risico-opslag te kunnen verlagen.

Ikbenfrits.nl heeft een dergelijke tool online. Maar je wil niet weten hoeveel moeite men bij dit bedrijf heeft moeten doen om de juiste informatie te verzamelen voor input om deze tool te ontwikkelen. En die informatie wijzigt ook nog eens in de loop der tijd.
https://www.ikbenfrits.nl/tool/

[jonis]

BTW als je vind dat je bank je moet informeren....wat moet ik dan met een rekentool....

Het beschikbaar stellen door de bank van een rekentool is een manier van informeren! Met de tool kan de consument zelf beoordelen middels het invoeren van financiële gegevens of het verstandig is of extra af te lossen of bij te storten om bijvoorbeeld de risico-opslag te kunnen verlagen.

Ikbenfrits.nl heeft een dergelijke tool online. Maar je wil niet weten hoeveel moeite men bij dit bedrijf heeft moeten doen om de juiste informatie te verzamelen voor input om deze tool te ontwikkelen. En die informatie wijzigt ook nog eens in de loop der tijd.
https://www.ikbenfrits.nl/tool/

Waarom laat je de laatste regel weg en reageer je daar niet op....ik heb geen tool gezien want ik moet een naam en email invullen, maar een tool gaat je ook niet vertellen dat je bijv niet bij mag storten en daarbij: met een spaarpot halverwege de looptijd.....wie zit daarop te wachten?

Daarbij; wie zit er op een rente van 2% op zijn spaarpot halverwege de looptijd van de hypotheek te wachten?

[Spotter]

Daarbij; wie zit er op een rente van 2% op zijn spaarpot halverwege de looptijd van de hypotheek te wachten?

Leg eens uit wat je hiermee bedoeld?

En wat doet een spaarrente er toe als een consument een 100% aflossingsvrije hypotheek heeft afgesloten met een LTV van > 100% bij afsluiten maar iedere jaar aflost?
Dan is risico-opslag welke de gehele rentevast periode niet wijzigt niets anders dan diefstal en gebruik maken van de naïviteit van de klant.

[jonis]

Daarbij; wie zit er op een rente van 2% op zijn spaarpot halverwege de looptijd van de hypotheek te wachten?

Leg eens uit wat je hiermee bedoeld?

En wat doet een spaarrente er toe als een consument een 100% aflossingsvrije hypotheek heeft afgesloten met een LTV van > 100% bij afsluiten maar iedere jaar aflost?
Dan is risico-opslag welke de gehele rentevast periode niet wijzigt niets anders dan diefstal en gebruik maken van de naïviteit van de klant.

Nee niet aflossingsvrij Frits:

Spotter schreef:
Het gaat er om dat de bank *op zijn minst* informeert over de *** mogelijkheid *** dat de rente wellicht omlaag kan doordat er is afgelost en/of gespaard

Hoe wordt er op het einde van de looptijd afgelost?

[Lisare]

Ten eerst is het, zelfs in 2008, al niet slim om een aflosvrije hypotheek te nemen van >100% van de waarde van de woning. Ten tweede is het nog minder slim om, als je van tevoren al weer dat je jaarlijks gaat aflossen, een geldverstrekker te kiezen die niet tussentijds de risicoopslag aanpast.

[Spotter]

Ten eerst is het, zelfs in 2008, al niet slim om een aflosvrije hypotheek te nemen van >100% van de waarde van de woning. Ten tweede is het nog minder slim om, als je van tevoren al weer dat je jaarlijks gaat aflossen, een geldverstrekker te kiezen die niet tussentijds de risicoopslag aanpast.

Deze thread gaat niet over slim of niet slim. Het was ook niet slim om over Oost-Oekraine te vliegen in juli 2014 . Achteraf gezien.

In 2008 en de jaren ervoor was de situatie heel anders dan nu. De rente op de spaarrekening was een stuk hoger. Het was toen aantrekkelijk om veel te lenen en weinig af te lossen.

Destijds konden klanten niet weten dat in 2014 en later de rente op spaarrekeningen dusdanig laag was dat aflossen meer zin heeft dan sparen.

Deze discussie gaat over twee dingen:

Banken blijven een premie incasseren (risico-opslag) terwijl deze zeer wel mogelijk niet meer van toepassing is.

1. Banken nemen vrijwel geen initiatief om deze premie te laten vervallen.
2. Banken communiceren niet pro-actief naar klanten toe over deze risico-opslag en welke stappen klanten kunnen nemen deze te laten vervallen.

In 2016 gaat dat veranderen wat mij betreft . Nogmaals als een beperkte groep zwarte piet kan laten verkleuren, dan lukt het 100% zeker om banken hun klanten te informeren over de risico-opslag.

Blijkbaar zijn de meeste mensen die reageren niet de doelgroep. Maar er zijn genoeg mensen die deze thread lezen en wakker worden.

Tros Radar en VEH hebben in 2014 en 2015 al aandacht besteedt aan dit onderwerp. Dat gaat in 2016 weer gebeuren.

[Spotter]

Kan iemand mij uitleggen waarom de risico-opslag gehandhaafd zou moeten worden voor 100% aflossingsvrije hypotheken waar de waarde van de woning al ver boven de restschuld ligt?

En kom niet met argument: de waarde van de woning kan nog dalen tijdens looptijd.

Weet dat banken nog even een flinke buffer nemen in de berekening van of risico-opslag kan vervallen.
Ik verwacht overigens van experts op dit forum nog wel een uitleg van de berekening hoe bijv ABN bepaald of de opslag kan vervallen.

[CB]

In 2008 en de jaren ervoor was de situatie heel anders dan nu. De rente op de spaarrekening was een stuk hoger. Het was toen aantrekkelijk om veel te lenen en weinig af te lossen.

Destijds konden klanten niet weten dat in 2014 en later de rente op spaarrekeningen dusdanig laag was dat aflossen meer zin heeft dan sparen.

Toen was de hypotheekrente ook veel hoger dan nu. Daarbij als je toen een spaarproduct koppelde aan een hypotheek, was de spaarrente gelijk aan de hypotheekrente en dat is nu nog steeds zo. In beide gevallen is er de garantie dat je aan het einde van de looptijd de hypotheek geheel kunt aflossen.

[CB]

Kan iemand mij uitleggen waarom de risico-opslag gehandhaafd zou moeten worden voor 100% aflossingsvrije hypotheken waar de waarde van de woning al ver boven de restschuld ligt?

Omdat het percentage 100% niet gerelateerd is aan de hypothecaire lening, maar aan de (markt)waarde van het onroerend goed waar de hypothecaire inschrijving op rust. Met andere woorden: "de waarde van de hypotheek is gelijk aan de waarde van woning".

Als je dus 25% extra gaat aflossen dan heb je dus geen 100% aflosvrije hypotheek meer. maar een 75% aflosvrije hypotheek mits de waarde van de woning niet is gedaald en je je woning na behoren hebt onderhouden. De waarde is daar nl. ook afhankelijk van. En niet alleen daarvan. Indien de omgeving van je woning is veranderd, door de komst van een busbaan, fabriekshal, treinspoor en/of andere aspecten die de waarde van de woning kunnen beïnvloeden bv. je woont in Groningen, dan heeft dat invloed op de waarde van je woning.

Een bank heeft niet altijd de beschikking over die informatie. Dat moet dan blijken uit een taxatierapport die zal worden opgevraagd en aan de hand daarvan wordt een nieuwe risico-opslag bepaald.

[Spotter]

Kan iemand mij uitleggen waarom de risico-opslag gehandhaafd zou moeten worden voor 100% aflossingsvrije hypotheken waar de waarde van de woning al ver boven de restschuld ligt?

Omdat het percentage 100% niet gerelateerd is aan de hypothecaire lening, maar aan de (markt)waarde van het onroerend goed waar de hypothecaire inschrijving op rust. Met andere woorden: "de waarde van de hypotheek is gelijk aan de waarde van woning".

Als je dus 25% extra gaat aflossen dan heb je dus geen 100% aflosvrije hypotheek meer. maar een 75% aflosvrije hypotheek mits de waarde van de woning niet is gedaald en je je woning na behoren hebt onderhouden. De waarde is daar nl. ook afhankelijk van. En niet alleen daarvan. Indien de omgeving van je woning is veranderd, door de komst van een busbaan, fabriekshal, treinspoor en/of andere aspecten die de waarde van de woning kunnen beïnvloeden bv. je woont in Groningen, dan heeft dat invloed op de waarde van je woning.

Een bank heeft niet altijd de beschikking over die informatie. Dat moet dan blijken uit een taxatierapport die zal worden opgevraagd en aan de hand daarvan wordt een nieuwe risico-opslag bepaald.

Dit is off-topic maar wel interessant: hoe groot is het risico voor de bank nu eigenlijk.
Is risico-opslag niet een verzekeringspremie als voor een reisverzekering waar Noordpooldekking standaard is inbegrepen. Iedere klant van de reisverzekering betaald een premie voor een risico welke er vrijwel niet is (een klant bezoekt de Noordpool en overkomt iets).

Huizen in gebieden in Groningen zijn minder waard door gevolgen van gas-boringen. Loopt de bank risico? Volgens mij niet, wordt gedekt door de NAM.

Op welk percentage van hypotheken heeft de hypotheek verstrekker verlies? En hoe groot is dat verlies? En hoe verhoudt zich dat verlies tot de inkomsten van de risico-opslag?
Heeft iemand daar een beeld van?

Mijn beeld is dat risico-opslag gewoon een makkelijke manier is om met een ondoorzichtig product met naieve consumenten geld te verdienen.

[sacredfour]

De bank mag geen risico-opslag in rekening brengen als dit niet impliciet is aangegeven in de alg. voorwaarden. En dan nog rijst de vraag of dit überhaupt mag. Als er wel duidelijke afspraken zijn gemaakt over een component van de rente die afhankelijk zou zijn van een externe factor die voor beide partijen te verifiëren is, dan moet natuurlijk een bijstelling naar beneden ook mogelijk zijn.
De hypotheekakte en de alg. voorwaarden moeten altijd bepalend zijn van wat er in de toekomst gaat gebeuren. De bank heeft niet de vrijheid om de voorwaarden eenzijdig aan te passen, alhoewel de KIFID hier anders over denkt.

[CB]

Mijn beeld is dat risico-opslag gewoon een makkelijke manier is om met een ondoorzichtig product met naieve consumenten geld te verdienen.

Dat is dan een volslagen verkeerd beeld. Een risico-opslag ontstaat uit een solvabiliteitseis die De Nederlandse Bank (DNB) op legt aan de banken. Hoe hoger het risico van een krediet (waaronder hypotheken ook vallen) is, des te hoger de solvabiliteitseis van DNB wordt. En de hoogte van deze solvabiliteitseis, wordt door de banken verrekend met een risico-opslag op de krediet- cq hypotheekrente.

[Moneyman]

De mening van Spotter is duidelijk groter dan z'n terzake relevante kennis. Nogal opmerkelijk, als je zo hoog van de toren blaast.

O ja, ik werk niet voor een bank - welke stelling overigens een klassieke van zwakte getuigende ad hominem is.

[CB]

De mening van Spotter is duidelijk groter dan z'n terzake relevante kennis. Nogal opmerkelijk, als je zo hoog van de toren blaast.

Dat was mij ook al op gevallen.

O ja, ik werk niet voor een bank - welke stelling overigens een klassieke van zwakte getuigende ad hominem is.

Ik werk ook niet voor een bank. Ik heb dat wel heel veel jaren gedaan. Ik ben nu wel een consument, maar ja dat was ik ook al toen ik bij de bank werkte.

[sacredfour]

De grootste kosten post voor De bank wat betreft leningen is wanbetaling. Alhoewel de bank het geld uit het niets creëert moet het gecreëerde geld uiteindelijk bij terugbetaling ook weer in het niets verdwijnen. Gebeurt dit niet dan is er een schuld voor de bank. De klant van de bank mag echter wel verwachten dat de bank deze kostenpost heeft ingecalculeerd in zijn rente. Dat deze kostenpost gedurende de looptijd van de lening veranderd doet niet ter zake. De bank is natuurlijk vrij om een component van zijn rente, de risico opslag, aan een externe factor te koppelen zolang partijen dit overeen gekomen zijn en de risico opslag voor de klant te controleren is door inzage in algemene publicaties.

[Spotter]

Met een beetje rekenen is het risico voor verlies van de bank op hypotheek wel te bepalen.

https://www.eigenhuis.nl/actueel/nieuws ... veilingen/
Het aantal executieveilingen neemt ondanks de aantrekkende woningmarkt al enige tijd toe. Zo werden 2014 2.178 woningen gedwongen verkocht. In 2013 waren dit er met 1.863 nog 17 % minder.
https://www.eigenhuis.nl/actueel/nieuws ... veilingen/

De woningopbrengst bij verkoop op een executieveilingen in Nederland ligt gemiddeld 34 procent onder de marktprijs (gemiddeld 58.000 euro). http://verkoopgarantplan.nl/page/news/9/

De eigenaar van de woning blijft zitten met een flinke restschuld.
Vraag voor de experts: hoeveel schade heeft de bank? In tegenstelling tot de VS waar een huiseigenaar de bank de sleutels geeft en daarmee ook de schuld, blijft de schuld in Nederland op het hoofd van de huiseigenaar staan. Correct me if I am wrong.

Deze overzichten van de DNB geven aardig inzicht
http://www.dnb.nl/nieuws/publicaties-dn ... abiliteit/

Dus max. 2500 huizen per jaar worden verkocht door de bank omdat de klant de hypotheeklasten niet meer kan betalen. Op hoeveel hypotheken rekent de bank een risico-opslag?