[ archief ] Provisieloos afsluiten hypotheek, maar toch 1% afsluitkosten

[sjors1234]

Goedemiddag allen,

Voor een nieuwe hypotheek ben ik deze keer eens naar een hypotheekadviseur gestapt die niet werkt op provisiebasis, maar werkt met een (m.i. zeer acceptabel) vast tarief. (Iets wat vanaf 2013 de standaard wordt, maar nu nog optioneel is)

Naast het vaste tarief (en de gebruikelijke notariskosten e.d.) komt echter toch een '1% afsluitkosten vd hypotheek' ter sprake als het gaat om het rentetarief. Er kan in het kort gekozen worden uit 2 opties, met of zonder afsluitkosten:
1) Met afsluitkosten betekent een lagere rentevoet (wat kan oplopen tot -0,3% gedurende de eerste rentevaste periode van bijv. 10 jaar).
2) Zonder afsluitkosten, maar dan ligt de rente hoger dan bij optie 1.

Ik snap er niet veel meer van. Net nu ik dacht van die hoge (1% van 600K) afsluitkosten af te zijn door een adviseur in de hand te nemen die een vast tarief hanteert, komen de afsluitkosten in de vorm van deze 1% weer terug om zodoende 'een lager rentepercentage te bedingen' bij de hypotheekverstrekker ?

Snijdt dit hout, of slaat het nergens op ? Ik heb altijd gedacht dat de afsluitprovisie van 1% (deels/volledig) ten goede kwam van de hypotheekadviseur en niet een middel is om de rentevoet te verlagen.

(Uiteraard heb ik deze vraag ook bij deze hypotheekadviseur neergelegd, maar ben benieuwd of anderen hier ook al tegenaan gelopen zijn)

[GJvdZ]

Dit gaat om de afsluitkosten die van toepassing zijn op de hypotheek. Die heb je ook als je geen adviseur neemt maar zelf alles regelt met de bank. Bij "gratis" advies krijgt de adviseur provisie van de bank en die zit versleuteld in de kosten van de hypotheek en was daardoor totaal niet transparant.

[sjors1234]

Dit gaat om de afsluitkosten die van toepassing zijn op de hypotheek. Die heb je ook als je geen adviseur neemt maar zelf alles regelt met de bank. Bij "gratis" advies krijgt de adviseur provisie van de bank en die zit versleuteld in de kosten van de hypotheek en was daardoor totaal niet transparant.

Ok, ik heb altijd gedacht dat bij 'gratis' advies de 1% afsluitprovisie die op de eindafrekening stond in zijn geheel (in termijnen) werd doorgesluisd naar de adviseur. En daarom heb/had ik nu een beetje het idee dubbelop te moeten betalen (vaste fee + afsluitprovisie).

Eigenlijk koop ik dan dus de afsluitkosten die aan de hypotheekverstrekker/bank betaald zouden worden in de vorm van een renteopslag af middels een eenmalige (fiscaal aftrekbare) som van 1% van het hypotheekbedrag. Begrijp ik dat goed ?

[Rense]

@Sjors

De adviseur wordt in uw geval niet betaald door de bank maar rechtstreeks door u. De provisie is in dit geval dus 0.

U kunt er voor kiezen om toch 1% afsluitkosten te betalen zodat de adviseur wel provisie ontvangt. Deze provisie heeft hij vervolgens volledig ingebouwd in de nieuwe hypotheek middels een rentekorting. Omdat de provisie voor bepaalde hypotheekvormen hoger is dan de door u betaalde 1% kan het dus zijn dat er een rentekorting ontstaat die een contante waarde heeft die hoger is dan 1% over de rentevaste periode.

E.e.a. is het beste te vergelijken met disagio (is vooruitbetaalde rente).

Het kan dus voor u interessant zijn om naast de adviesnota ook 1% afsluitkosten te betalen om zodoende een lagere rente te bedingen.

[gtp]

sjors, bij de meeste intermediars is regel 1 en 2 net andersom.
Bij afsluit provisie ligt de rente hoger ( enkele tienden).

[sjors1234]

sjors, bij de meeste intermediars is regel 1 en 2 net andersom.
Bij afsluit provisie ligt de rente hoger ( enkele tienden).

Ik kreeg vanuit een ander forum de volgende verklaring :

provisieloos wil zeggen dat de bank geen provisie aan d tp betaalt. Provisieloos wil niet zeggen dat de klant nooit afsluitprovisie betaalt aan de bank.

Ik vermoed dat je adviseur met een WUH/NN/ING hypotheek komt aanzetten. Deze hebben tools waarmee een adviseur de te ontvangen provisie van de bank uit de hypotheek kan slopen ten gunste van een lagere rente, danwel lagere afsluitprovisie.
Zo kan een adviseur je bijvoorbeeld twee aanbiedingen doen:
1) 5% rente tien jaar vast en geen afluitprovisie.
of
2) 4,8% rente tien jaar vast en 1% afsluitprovisie betalen.

In beide gevallen krijgt de adviseur dan geen provisie van de bank.

Dus wat je adviseur zegt kan, mischien moet hij het alleen direct duidelijk maken hoe het werkt.

Ik lees nu net nog je laatste opmerking over Wildcard: Je krijgt een ING hypotheek.

Ik vermoed dat dat het idd is.

[gtp]

Bij het afsluiten geen afsluit provisie en dus betaling van een fee (vast bedrag of overeen gekomen bedrag, uurloon) bij wuh/ing/nn kan het intermediar een rentekorting inbouwen. Ik bedoel met deze regeling dat de cliënt geen afsluit aan de geldverstrekker betaald.Het intermediar kan natuurlijk wel zijn fee bepalen op de hoogte van 1% van de hypotheek.

[sjors1234]

Bij het afsluiten geen afsluit provisie en dus betaling van een fee (vast bedrag of overeen gekomen bedrag, uurloon) bij wuh/ing/nn kan het intermediar een rentekorting inbouwen. Ik bedoel met deze regeling dat de cliënt geen afsluit aan de geldverstrekker betaald.Het intermediar kan natuurlijk wel zijn fee bepalen op de hoogte van 1% van de hypotheek.

Ik ging/ga er vanuit dat mijn hypotheekadviseur alleen de vaste fee opstrijkt (daar schermt ie in ieder geval mee, hij is een vd goedkoopste volgens eigen zeggen).

Maar als ik dan zou kiezen voor zijn 'optie 1-zonder afsluitprovisie', dan heeft dit een hogere rente tot gevolg. Gaat een deel van deze rente dan alsnog naar hem toe in de vorm van provisie (terwijl hij zegt provisieloos te werken) ?

[gtp]

Ik denk dat de hogere rente zijn doorloop provisie is afstraffen die handel en kiezen voor afsluit provisie te betalen aan geldverstrekker. Of fee betalen ( hoogte 1% van de hypotheeksom of maximaal € 2500,00 allin en rente korting)
Door het in rekening brengen van een fee heeft het intermediar ook geen terug boek risico.

[sjors1234]

Ik denk dat de hogere rente zijn doorloop provisie is afstraffen die handel en kiezen voor afsluit provisie te betalen aan geldverstrekker. Of fee betalen ( hoogte 1% van de hypotheeksom of maximaal € 2500,00 allin en rente korting)
Door het in rekening brengen van een fee heeft het intermediar ook geen terug boek risico.

Als je kijkt op http://www.hypotheekshop.nl/de-hypothee ... je-advies- (niet bedoeld als reclame, slechts ter verduidelijking), dan lijkt het er een beetje op dat mijn adviseur in de 3e kolom valt: 'Deels door klant en deels door provisie'.

Hij vangt een fee van in dit geval 1600 euro, en ook nog een percentage van het hogere rentebedrag. Terwijl hij juist adverteert een lage vaste fee. Als er dan op deze manier alsnog 0,2%x 500K x10jr = 10K bij komt betaal ik m.i. veel te veel

Ik krijg hem helaas nog steeds niet te pakken om te horen hoe hij het uitlegt.

[het midden]

Beste Sjors,

Als ik het goed begrijp gaat het hier om een ING hypotheek. ING is nog steeds niet in staat om provisieloze hypotheken aan te bieden. Wel kan er door de tp voor gekozen worden om de afsluitkosten en de provisie volledig uit te ruilen.

Afhankelijk van de hypotheekvorm krijgt de tp tussen de 0,8% en 1,5% afsluitprovisie van ING. Hij wordt dus beloond voor het aanbrengen van jou als klant bij ING. Jij moet daarvoor 1% afsluitkosten aan ING betalen.

Je tp kan ervoor kiezen om de 1% afsluitkosten aan jou terug te geven. Jij betaalt ze niet, je tp ontvangt het bedrag niet van ING. Vervolgens houdt hij nog altijd tot 0,5% over. Ook deze kan hij aan jou geven in de vorm van rentekorting. Je krijgt dan een rente die 0,05% tot 0,3% lager ligt.

Jouw verhaal lezend lijkt het erop dat je tp van twee walletjes wil eten. Of je betaalt afsluitkosten (1%) en krijgt dan volledige rentekorting. In dat geval ontvangt hij van jou een vaste fee en daarnaast 1% van ING. Of je betaalt geen afsluitkosten maar dan verrekent hij de rentekorting niet, zodat hij nog steeds naar de vaste fee een bedrag van ING ontvangt. Dit lijkt me verre van transparant en niet fair naar jou toe.

Kortom, je zal hem moeten vertellen dat je een hypotheek wil die volledig netto (dus zonder afsluitkosten en met volledige rentekorting) is. Het alternatief is een hypotheek o.b.v. provisie, maar dan zou de fee moeten komen te vervallen.

Succes ermee!

[sjors1234]

Dank je, daar lijkt het inderdaad op. Net nog even een andere hypotheekadviseur gesproken voordat ik jouw bericht zag en die kwam op ongeveer hetzelfde.

Of hij moet nog zeggen dat die 1% door hem wordt terugbetaald wordt aan mij, maar dat had dan toch wel ergens vermeld moeten zijn. Zoals het vooralsnog naar mij gecommuniceerd is, is dat niet het geval.

[sjors1234]

Antwoord van de adviseur op de vraag of hij eens goed kon uitleggen hoe het nu zit met de afsluitkosten van de hypotheek :

--
Beste Sjors,
De wereld hypotheken is compleet evranderd en niet goed gecommuniceerd naar de markt.
Dat geeft veel verwarring en onduidelijkheid .
De meeste tussenpersonen rekenen of uurtarief of een vaste fee !
Bv. ING, ABNAMRO en Rabo rekenen , uit voorlopige cijfers ca. € 2500,,- voor een hypotheekadvies;
SNS rekent € 2950, zie verstrekte papieren bij ons gesprek .
Wij rekenen totaal € 1600,-; voor de klant volledig fiscaal aftrekbaar.
De Hypotheker rekent ruim € 3000,-
Daar vindt dus concurrentie plaats op prijs, service en voorwaarden !
En nu nog even de 1% aflsuiitkosten:
"' de klant kan zelf kiezen : 1% afsluitkosten van de bank gaan NIET naar de tussenpersoon, maar worden gerekend om
de rente te doen verlagen.; de klant kan uiteraard ook kiezen voor GEEN aflsuitkosten, maar dan zal de rente hoger liggen;
de klant heeft dus de keus !
Afsluitkosten gaan dus niet naar de tussenpersoon !
--


Kan iemand bevestigen dat hier niets van klopt ? (vooral dat laatste stukje over die 1% afsluitkosten, in dit geval voor een ING hypotheek. Hij beweert dus dat die 1% gewoon naar de bank/ING gaat en niet bij hem terecht komt).

[het midden]

Van oudsher brengt ING standaard 1% afsluitkosten in rekening bij de klant. Omdat steeds meer tussenpersonen (overigens nog lang niet allemaal) nu inderdaad op basis van een uurtarief of vaste fee werken, bestaat de mogelijkheid om deze 1% afsluitkosten 'uit te ruilen' tegen rentekorting. Ook kan je bij ING aangeven dat je uberhaupt geen afsluitkosten wil betalen. Dan zal de te behalen rentekorting iets lager zijn. Ik zal het met een voorbeeld proberen te verduidelijken:

Stel je neemt een lening van €200.000,- bij ING in de vorm van een bankspaarhypotheek. ING brengt dan standaard €2.000,- bij jou in rekening en geeft de tp als 'aanbrengvergoeding' ongeveer €3.000,- (1,5% over de hypotheek).

Je tp staat nu voor de keuze: houdt hij deze €3.000,- voor zichzelf of geeft hij deze terug aan jou? Omdat je tp een vaste fee zegt te rekenen moet hij deze aan jou teruggeven. Dit kan in de vorm van een flinke korting op de rente. Hij kan er ook voor kiezen om je die €2.000,- afsluitkosten helemaal niet te laten betalen. Vervolgens kan hij nog €1.000,- (3.000 -/- 2.000) gebruiken voor het regelen van een korting op de rente. Uiteraard is deze korting iets minder dan bij keuze 1.

Hij heeft dus gelijk als hij zegt dat de korting op de rente groter is als je wel afsluitkosten betaalt. Echter zal hij moeten nagaan waar jij voordeliger mee uit bent: het betalen van afsluitkosten en dan meer korting, of geen afsluitkosten en wat minder korting. Daarbij moet hij er rekening mee houden dat deze korting na afloop van de eerste rentevastperiode komt te vervallen.

Ik hoop dat het zo duidelijk is. Je tp bedoelt het dus denk ik wel goed, maar legt het net even verwarrend uit.

[sjors1234]

Aha, nou als ie het me op deze manier had uitgelegd had ik het meteen begrepen. Gewoon transparant en duidelijk zijn.
Nu ie dat niet is ga ik me ook afvragen of de rentekorting die hij geeft wel de door jou genoemde aanbrengbonus dekt. Ik heb geen manier om dit te controleren, dit moet ik maar geloven op zijn blauwe ogen.

[het midden]

ING kent een zogenaamde 'kortingstabel', waarin precies kan weergegeven wat er aan provisie wordt verdiend en uitgeruild. Vraag je tp gewoon om een uitdraai hiervan, dan heb je zekerheid dat hij naast de fee niet ook nog een hapje provisie mee eet en jij volledig voordeel haalt.

[sjors1234]

Dat is een goede tip, neem ik mee!