[ archief ] Rente toptarief Nationale Nederlanden verlagen kan niet

[zuiderster]

Heb een aflossingsvrije hypotheek (top) bij NN afgesloten en de laatste jaren maar aan het aflossen geslagen waardoor ik nu onder de 90% MW zit.
Dus verzoek aan NN om de rente voor toptarief te verlagen (scheelt weer 0,4%) Tot mijn stomme verbazing kreeg te horen dat dat wel kan maar gaat alleen in tijdens de renteherziening. Tja dat duurt nog 10 jaar.

Het voelt net of je weet dat je vandaag een ton hebt gewonnen maar het bedrag pas over 10 jaar uitgekeerd krijgt

Aan rentemiddeling doet NN al helemaal niet

Kortom bedenk goed als je een hypotheek van NN aan doet

NN wat er ook gebeurd

[Moneyman]

Tot mijn stomme verbazing

Dus niet opgelet toen je het contract sloot? Achteraf klagen over wat er niet kan terwijl je daar zelf voor gekozen hebt heeft niet zoveel nut. De zwarte piet bij NN neerleggen evenmin.

[zuiderster]

Ik klaag niet geef alleen een signaal af naar anderen. Bovendien staat het niet expliciet in de voorwaarden en wie vraagt daar nou om (dat als je gaat aflossen je rente tussentijds kan worden verlaagd als je op bv 90% MW zit) als je voor het eerst een hypotheek afsluit (zeker niet 10 jaar geleden) nogmaals als je een hoofdprijs wint en je krijgt te horen dat er pas over 10 jaar wordt uitgekeerd ..dat verwacht je toch ook niet. Zo weten ook heel weinig hypotheekhouders dat de geldverstrekker je huis opnieuw kan laten taxeren omdat de waarde van de woning is gedaald en je vervolgens de opdracht krijg om te gaan bijbetalen vanwege het risico wat de geldverstrekker loopt. Zo kunnen we nog wel even doorgaan. En ja een adviseur zegt ook niet alles (nu zijn de regels behoorlijk verscherpt maar dat was 10 jaar gelden wel anders)

[kweenie]

Zo'n waarschuwing is zeker nuttig. Jammer dat je nu pas, achteraf, achter de verschillen in voorwaarden komt. De adviseurs van tegenwoordig zijn hierin zeker wel wat verbeterd, maar nog steeds zijn er veel adviseurs waarbij deze verschillen niet ter sprake komen.

Aan de andere kant zijn dit ook maar twee van de verschillen. Het is natuurlijk ook zo dat er wel heel veel verschillende voorwaarden zijn, die ook allemaal nét wat kunnen verschillen tussen de diverse aanbieders. Het wordt dan een heel lang verhaal als ieder verschil en iedere variant ter sprake moet komen. Het is de vraag of iedere consument op zo'n verhaal zit te wachten of al die verschillen zou doornemen. Als je de consequenties daarvan überhaupt al zou kunnen doorzien.

Maar het geeft wel aan dat het ook voor nieuwe kopers tegenwoordig, met de nieuwe aflosregels, nog niet zo heel simpel is om de beste hypotheek te kiezen. Simpelweg de laagste rente kiezen is niet altijd de beste keus.

[Joepie Joepie]

En hoe slim was de adviseur?

Ik had / heb een "flexibele" vermogen beheer hypotheek van WU...

En bij andere hypotheek besloot ING de variabele rente niet meer aan te bieden, maar via directie, bij hoge uitzondering, zonder bevestiging van hun fout...

[sacredfour]

De rede dat sommige banken niet aan rentemiddeling doen voor een bestaande hypotheek moet duidelijk zijn. De bank heeft de hypotheek gesecuritiseerd. Investeerders in de SPV hebben een aanbod gehad voor een bepaalde renteopbrengst. De rating bureaus hebben hier ook hun stempel onder gezet. De rente tussentijds veranderen kan dus zomaar niet. Contractueel heeft de bank geen enkele verplichting om aan rentemiddeling te doen.
Ik vraag mij wel af hoe dit geregeld is als de hypotheek verdwijnt door verkoop van het huis.

[Joepie Joepie]

Maar rente middeling is toch altijd voordelig voor bank?

[PatV]

De rede dat sommige banken niet aan rentemiddeling doen voor een bestaande hypotheek moet duidelijk zijn. De bank heeft de hypotheek gesecuritiseerd. Investeerders in de SPV hebben een aanbod gehad voor een bepaalde renteopbrengst. De rating bureaus hebben hier ook hun stempel onder gezet. De rente tussentijds veranderen kan dus zomaar niet. Contractueel heeft de bank geen enkele verplichting om aan rentemiddeling te doen.
Ik vraag mij wel af hoe dit geregeld is als de hypotheek verdwijnt door verkoop van het huis.

Rentemiddeling NN komt dit jaar nog.

[PatV]

Voor wat betreft de renteopslag. Veel banken doen dit automatisch, dat heet klantvriendelijkheid. Bij andere banken moet je hierover zelf aan de bel trekken, dit is niet zo klantvriendelijk. Dan de overige banken die het niet doen komt het neer op uitbuiting.

Ik ben hierover helaas niet goed ingelicht door mijn adviseur. Als ik het geweten had dan was ik nooit die hypotheek aangegaan. Ik neem aan dat het merendeel van de NN klanten hierover niet/nauwelijks zijn ingelicht.

Wat mij meer verbaasd is dat hier niets wettelijks over is geschreven. De regering zadelt ons op met hypotheken die moeten worden ingelost, anders geen hypotheekrente aftrek. Het risico voor de banken gaan dan automatisch omlaag, maar toch mogen ze de volle mep (opslagen) rekenen. Wat klopt hier niet?

Dit is wat de consumentenbond ervan vindt: http://www.consumentenbond.nl/campagnes ... co-opslag/

[tijger1]

Niemand zadelt u op met een hypotheek. U bent niet verplicht om te kopen. U gaat een contract aan. En dat moet u uitdienen. Heel simpel,

[kweenie]

Inderdaad, wees blij dat we in Nederland de vrijheid hebben dat je bepaalde zaken onderling kunt afspreken zonder dat de overheid overal meteen zijn zegje over moet doen. Daarom kun je zelf kiezen voor ofwel goedkopere afspraken, met minder gunstige voorwaarden, ofwel gunstiger voorwaarden tegen een wat hogere prijs.

Maar de houding van de gemiddelde consument is tegenwoordig: kies de goedkoopste, met de slechtste voorwaarden, en ga vervolgens klagen dat de overheid ervoor moet zorgen dat die voorwaarden gelijkgetrokken worden.

[sacredfour]

Het percentage renteopslag stond bij mij nooit in de hypotheekakte of in de alg. voorwaarden. Dat de banken dit in rekening brengen betwijfel ik niet. De rente die de bank in rekening brengt bestaat uit verschillende componenten. Heb je je wel eens afgevraagd hoe het kan dat de banken nog steeds goed verdienen met de huidige lage hypotheekrente? Er zijn tijden geweest dat de hypotheekrente ver boven de 5% stond. De bank verdiende toen dus 2 maal zo veel op een hypotheek! Zou de hypotheekrente nog eens met de helft zakken dan verdienen de banken nog steeds goed op een hypotheek. Waarom zouden we alleen kunnen onderhandelen over de risico opslag? Ongetwijfeld zijn er andere componenten in de hypotheekrente die omlag zouden kunnen zoals:
1) Basis tarief
2) Opslagen in verband met ontwikkelingen op de kapitaalmarkten en kapitaalkosten
3) Individuele risico opslagen
4) Doorlopende kosten
5) winst
De enigste reden dat sommige banken nu bereid zijn om over het risico opslag te praten is omdat er ophef over is ontstaan. Misschien wordt het nu tijd dat we de bank zijn andere rente componenten ook gaan betwisten!

[Moneyman]

Er zijn tijden geweest dat de hypotheekrente ver boven de 5% stond. De bank verdiende toen dus 2 maal zo veel op een hypotheek!

Dat geloof je toch zelf niet? Als de rente op geld uit te lenen stijgt, stijgen aan de andere kant de kosten voor de bank om dat geld te verkrijgen net zo hard mee. Jouw suggestie komt erop neer dat de bank altijd tegen vaste kosten geld verkrijgt, en vervolgens afhankelijk van de rentestand weinig, veel of heel veel winst maakt. Te simpel.

[kweenie]

De rente die de bank in rekening brengt bestaat uit verschillende componenten.
...
Misschien wordt het nu tijd dat we de bank zijn andere rente componenten ook gaan betwisten!

Als ik bij de Albert Heijn een broof koop, dan vertelt de AH mij ook niet hoe de prijs van dat brood is opgebouwd en welke componenten er allemaal invloed hebben op de prijs van dat brood. Als ik akkoord ga met een prijs van 1,59, dan moet ik ook niet achteraf terugkomen om te klagen dat de graanprijzen lager zijn dan een jaar geleden en dat ik dus geld terug moet krijgen. Of ga je dan óók twisten over al die componenten?

Zo is het ook met je rentetarief. Die 'prijs' bestaat ook uit legio componenten. Daarbij hoeft de bank ook niet voor ieder component te specificeren hoeveel invloed die heeft op jouw rentetarief.

[PatV]

Niemand zadelt u op met een hypotheek. U bent niet verplicht om te kopen. U gaat een contract aan. En dat moet u uitdienen. Heel simpel,

Verplicht niet, maar je wordt wel de richting opgeduwd om te kopen vanwege de hypotheekrenteaftrek regeling. Kopen is immers goedkoper dan huren op dit moment. Ik voel mij dus wel opgezadeld met een hypotheek.

Denkt u echt dat als de bank of adviseur met de volgende uitleg komt een klant deze hypotheek nog zou overwegen?
"Na 3 jaar annuïteitenhypotheek zal de marktwaarde/hypotheeksom <90% zijn. Dit zou betekenen dat u 0,6% korting krijgt en bij een hypotheeksom van 300.000 toch €1800 Bruto scheelt per jaar. De rentevaste periode is nog 7 jaar (stel rentevaste periode 10 jaar), u loopt dus +/- €12000 Bruto mis omdat wij, NN, de renteopslag niet wijzigen tijdens de rentevaste periode"

Zoals vaker wordt verteld, een hypotheek is een complex product, op dit forum verkondigen mensen luchtig, dan heb je niet goed naar het contract gekeken, of je hebt een slechte bemiddelaar. Het is lekker makkelijk lullen als je er zelf veel verstand van hebt, of dat je de mazzel hebt bij een bank te zitten die de klant wel centraal heeft staan.

De bank heeft een zorgplicht die zwaarder telt dan het onderzoeksplicht van een klant. Het is goed om te horen dat andere banken deze zorgplicht wel serieus nemen, helaas zijn er teveel banken die als motto hebben: Alles is voor Bassie.

[Moneyman]

Calimero is ook alweer gearriveerd, zie ik.

Wat is er mis met eigen verantwoordelijkheid - juist als het gaat om een complex product waar je dertig jaar mee vooruit kunt...? Bij producten of diensten van € 100,00 euro googelen we ons helemaal suf om te zien of dat wel het juiste product voor de juiste prijs is, en bij dergelijke wezenlijke zaken tekenen we bij wijze van spreken bij het kruisje?

Zoek een goede adviseur en zórg dat je het snapt - voordat je tekent! Of neem desnoods iemand mee die er meer verstand van heeft als je het zelf écht niet kunt.

[kweenie]

PatV, je geeft zelf al aan: een hypotheek is een complex product. Daarom kunnen die in de regel ook alleen via een adviseur worden afgeloten (tenzij je expliciet kunt aantonen dat je zelf voloende kennis hebt). Het is ook niet voor niets dat er veel tijd (en geld) met zo'n advies gemoeid is.

Het is dan aan de adviseur om voor jouw specifieke situatie relevante voorwaarden nog expliciet aan te geven. Dus ja, je zou wél van een adviseur kunnen verwachten dat als je een 'top'-hypotheek hebt, je adviseur aangeeft: denk erom, bij de hypotheek van merk A blijf je de hele rentevaste periode in de hoge tariefgroep zitten, terwijl de rente bij de hypotheek van merk B welliswaar iets hoger begint, maar wel daalt als je tussentijds in een andere tariefgroep valt.

(En dan zijn er nog mensen die zeggen dat al die hypotheken het zelfde zijn en dat advies en zo allemaal geldverspilling is...)

[sacredfour]

Moneyman schreef:

Als de rente op geld uit te lenen stijgt, stijgen aan de andere kant de kosten voor de bank om dat geld te verkrijgen net zo hard mee. Jouw suggestie komt erop neer dat de bank altijd tegen vaste kosten geld verkrijgt, en vervolgens afhankelijk van de rentestand weinig, veel of heel veel winst maakt. Te simpel.

Moneyman je vergeet hier dat de bank maar een zeer klein gedeelte eigen geld of geleend geld moet aantrekken om een lening te verstrekken. Dit is volgens Basel3 4%. Maar er zijn weer vele mogelijkheden voor de bank om ook deze 4% te beperken. Ben je vergeten moneyman dat de bank geen geld uitleent. Wat de bank doet wanneer zij een lening verstrekt is het faciliteren van onze promesse. (ook wel eens ten onrechte de “geldcreatie” van de bank genoemd)

Kweenie,
Waarom zouden we de prijs van brood bij AH niet kunnen betwisten? Misschien hebben de Supers wel prijsafspraken gemaakt. Als we weten dat de graanprijs omlaag gaat, mogen we ook verwachten dat brood goedkoper wordt. Hetzelfde geldt als we zien dat de olieprijs daalt, dan verwachten we ook een daling bij de pomp.

[angel1978]

Moneyman je vergeet hier dat de bank maar een zeer klein gedeelte eigen geld of geleend geld moet aantrekken om een lening te verstrekken. Dit is volgens Basel3 4%. Maar er zijn weer vele mogelijkheden voor de bank om ook deze 4% te beperken. Ben je vergeten moneyman dat de bank geen geld uitleent. Wat de bank doet wanneer zij een lening verstrekt is het faciliteren van onze promesse. (ook wel eens ten onrechte de “geldcreatie” van de bank genoemd)

En daar is die onzinterm weer een keer.
Er staan in je andere topic nog heel veel 'feiten' open die je beloofd had te onderbouwen. Vergeten?
Door je 'dure' woorden lijk je voor sommige mensen de indruk te wekken dat je verstand hebt van dit soort dingen, maar elke keer blijkt weer dat je er bitter weinig van snapt.

[PatV]

Wat is er mis met eigen verantwoordelijkheid

Jouw nickname doet veronderstellen dat je verstand hebt van geld, dus je kan inderdaad lekker makkelijk lullen.

Het gros van de mensen zullen hypotheken nooit volledig begrijpen, het is droge / saaie materie. Al nemen deze mensen hun verantwoordelijkheid om een goeie bemiddelaar (definieer goed....) om de arm te nemen, weten ze uiteindelijk niet waarover het gaat.

Je kan dus stellen dat er veel mensen zijn die niet eens weten dat er zoiets bestaat als renteopslag. Misschien dat er een enkeling, zie dit forum, beseft dat er zoiets bestaat maar lopen dan tegen een bank aan die liever zijn eigen zakken vult.

Dat de consumentenbond hiermee bezig is en dat er kamervragen over worden gesteld zegt al genoeg dat hier iets niet aan klopt, het afdoen met die arme Calimero en eigen verantwoordelijkheid nemen gaat helaas niet op.

Je kan meedoen met de campagne "Stop rente-opslag" bij de consumentenbond. Een voorbeeldbrief van desbetreffende bank kan je daar downloaden.
http://www.consumentenbond.nl/campagnes/rente-opslag/