[ archief ] SNS Plafondrente

[tufima]

Graag jullie advies:

Ik ga mijn hypotheek oversluiten en heb nu een advies gekregen van de hypotheekadviseur voor het volgende.

Hypotheek met NHG met 2 componenten:
1) Aflossingsvrij 50% met een variabele rente (nu 3,3%)
2) Bankspaar hypotheek 50% met een plafondrente voor 5 jaar (nu 4,2% met plafond van 5,1%)

Aan het tweede leningsdeel zit een bankspaarrekening gekoppeld. Het percentage van de te ontvangen rente op deze rekening is gelijk aan het percentage van de te betalen rente (4,2% nu tot maximaal 5,1%).

Deze spaarrente heeft dus een dempende werking op de rentelast.


Ten informatie onder NHG mag maximaal 50% van de waarde van de woning als aflossingsvrije hypotheek worden genomen. Voor de overige 50% ben ik dus aangewezen op een Spaar- of Beleggingshypotheek. Hierbij kan ik geen variabele rente kiezen, maar wel de plafond rente. Tegenwoordig wordt met name Bankspaarproducten geadviseerd wegens de afwezigheid van hoge kosten en een gegarandeerde opbrengt.

Wat is de mening over een dergelijke constructie met een "plafondrente"?

Als alternatief zou ik een vaste rente kunnen nemen voor 5 jaar die nu op 4,85% staat.

Ik zie het zo dat ik maximaal 5,1% rente moet betalen, maar met de kans dat het minder is (zoals op dit moment 4,2%). Dus eigenlijk neem ik het risico dat ik maximaal 0,25% meer moet betalen over 5 jaar, maar met de kans op een lagere rente.

Graag jullie visie.

[Fiesiekus]

Oversluiten zeg je, switch je ook van bank?

Ziet er solide uit, is dit advies echt van een hypotheekadviseur afkomstig?

Overigens lage rente-%'s, denk niet dat je bij andere hypotheeknemers goedkoper uit bent. Kijk even na of je je hypotheken gratis mee mag verhuizen naar een volgend pand.

[tufima]

Het gaat hier inderdaad om het oversluiten naar een andere bank.

Dit is advies van een professionele hypotheekadviseur.
Vanwaar deze laatste vraag?

Ik weet dat de adviseur een behoorlijke provisie ontvangt van de nieuwe bank.
Het kost mij geen (directe) advieskosten.

Oversluitkosten van normaal 1% zijn ook tijdelijk niet van toepassing wegens een speciale aktie. Dat scheelt toch aanzienlijk...

Het advies lijkt mij ook behoorlijk solide, maar goed je kan altijd wat missen natuurlijk.

Ten aanzien van de plafondrente heb ik veel de opmerking gehoord dat het nadeel vaak is dat je een boete moet betalen bij vervroegd aflossen c.q. oversluiten die vrij hoog is. Of dit bij mij van toepassing is moet ik voor de zekerheid nog even nakijken. Ik dacht het niet.

[Fiesiekus]

Dit is advies van een professionele hypotheekadviseur.
Vanwaar deze laatste vraag?

Ik heb nou eenmaal geen hoge pet op van adviezen van adviseurs. Maar waarschijnlijk tref jij de uitzondering die de regel bevestigt.

Kijk na of bij vervroegd aflossen de zgn. contante waarde berekening wordt toegepast. Indien JA, dan heeft in de toekomst oversluiten naar een hypotheek met lagere rente, nauwelijks zin. Je voordeel verdwijnt dan als "de contante waarde " die je als boete aan de bank moet vergoeden.

Je kan als alternatief voor dit voorstel, bij een andere bank aankloppen en naar dezelfde constructie vragen, maar dan een paar tienden van een % lagere rente. Scheelt toch weer, ook de gang naar de gal...sorry, hypotheekadviseur.

Mijn 10-tallenjarenlange ervaring met hypotheken is dat er eigenlijk maar 2 dingen belangrijk zijn:

1 het rente-%
2 wat kan je met de hypotheek doen bij verhuizen?
3 wat zijn de kosten (boete, contante waarde) bij vervroegd aflossen?

Alle andere fratsen, zoals rentebedenktijd.....ach, wel aardig, maar het biedt geen zekerheid zolang je het verloop van de rente niet kunt voorspelllen.

[tufima]

Bedankt voor je reactie.

Ik krijg het gevoel bij deze adviseur, die me overigens ook al heeft geholpen bij het afsluiten van mijn huidige hypotheek 6 jaar geleden, dat hij wel echt bezig is met zijn klanten.

Natuurlijk zullen adviseurs een beloning krijgen voor hun bemiddeling en natuurlijk werkt deze beloning door in de rentetarieven. Zolang ik er niet direct wat van merk vind ik het prima. Een adviseur moet ook gewoon beloond worden voor het werk dat hij doet. Ik denk namelijk niet dat ik zelf uit deze puzzel kom. De laagste rente vinden gaat me wel lukken, maar dit in combinatie met de voorwaarden van NHG en de voorwaarden per specifieke hypotheek gaat mij niet lukken. Juist zijn expertise op dit gebied is voor mij van belang. Hij kan me behoeden voor de valkuilen, wat me dus uiteindelijk veel geld kan schelen.

Deze adviseur heeft allereerst mijn eisen aangehoord waarbij hij direct de pijnpunten aanstipt zoals o.a. boetes bij aflossen en de overige kleine lettertjes. Hierna heeft hij mij verschillende mogelijkheden bij verschillende banken voorgehouden. Hij spreekt uiteraard wel een voorkeur uit, maar dit is niet altijd het product waar hij het meeste op verdient. Hij heeft mij ook laten zien wat zijn provisie is per bank/product.

Voor mij zijn inderdaad van belang:

1) een zo laag mogelijk rente (in combinatie met goede voorwaarden)
2) middellange termijn (5-10 jaar)
3) Boetevrij bij verkoop woning
4) lage kosten

Eigenlijk komt het neer op een zo goed mogelijke mix van bovenstaande punten. Ik hoop dat dat met het eerder genoemde product goed in de buurt komt van de ideale hypotheek.

Maar hoe wordt er gedacht over dit "renteplafond". Ten aanzien van dit product heb ik de meeste vragen eigenlijk.

[Fiesiekus]

Bedankt voor je reactie.

Ik krijg het gevoel bij deze adviseur, die me overigens ook al heeft geholpen bij het afsluiten van mijn huidige hypotheek 6 jaar geleden, dat hij wel echt bezig is met zijn klanten.

Dit roept bij meteen een kritische vraag op: waarom al na 6 jaar oversluiten? Een goed hypotheekproduct zou een langere "houdbaarheidstermijn" hebben.


Hypotheekadviseurs hebben het liefst dat je zo vaak mogelijk een hypotheek over- en afsluit nl.

[SJZ]

Dit roept bij meteen een kritische vraag op: waarom al na 6 jaar oversluiten? Een goed hypotheekproduct zou een langere "houdbaarheidstermijn" hebben.

Ach, als je na 6 jaar een betere hypotheek kan afsluiten (bijvoorbeeld omdat de rente nu lager is, EN omdat je nu een bankspaarhypotheek kan afsluiten die 6 jaar geleden nog niet mogelijk was) en je betaalt geen kosten lijkt me dat dat wel eens een hele goede move kan zijn.

Fiesiekus, ik snap dat jij baalt dat er goede hypotheekadviseurs bestaan (want dat past niet binnen jouw vooroordelen waarbij jij graag een hele groep op 1 hoop veegt) maar je zal toch eens moeten leren leven met de waarheid.

[kweenie]

Die 'plafondrente' is in feite een variabele rente die gemaximeerd is tot een bepaald niveau. Je betaalt dus 5 jaar lang 0,9% extra om het risico af te dekken dat de rente tot meer dan 5.1% zal stijgen. Lijkt mij aan de hoge kant.

[CB]

Maar als je reikwijdte op een maximum ligt van 5,1% en de rente wordt langdurig, 3 jaar bijvoorbeeld, 6% of zelfs nog hoger, is het dan nog aan de hoge kant? Ik zie het zo, ook zekerheid heeft een prijskaartje.

[Fiesiekus]

Fiesiekus, ik snap dat jij baalt dat er goede hypotheekadviseurs bestaan (want dat past niet binnen jouw vooroordelen waarbij jij graag een hele groep op 1 hoop veegt) maar je zal toch eens moeten leren leven met de waarheid.

Ja SJZ, goed SJZ. Maar dit is toch één van de weinige successtory's wat hypotheekadviseurs betreft? En blijft mijn punt (door tufima te beantwoorden) : waarom na 6 jaar al oversluiten?

[kweenie]

Maar als je reikwijdte op een maximum ligt van 5,1% en de rente wordt langdurig, 3 jaar bijvoorbeeld, 6% of zelfs nog hoger, is het dan nog aan de hoge kant? Ik zie het zo, ook zekerheid heeft een prijskaartje.

Als je dat verwacht, dan kun je ook voor vaste rente kiezen in plaats van plafondrente.

Maar wat ik vooral vreemd vind aan dit voorstel: waarom de rente op het bankspaardeel wél begrenzen en de rente op het aflossingsvrije deel niet?

[evdbeek99]

Let wel dat er aardig wat haken en ogen aan die plafondrente van SNS zit. Ook zijn de boete clausules bij verkoop van het huis niet mals. Laat je dus goed informeren voordat je hier op over stapt.

Zelf heb ik ook naar deze plafondrente hypotheek gekeken. En heb er vanaf gezien vanwegen de volgende redenen.

2 sporig rente beleid.
Boete bij eerder aflossen.
Boete bij oversluiten na de rente vaste periode.
Geen hybride hypotheek (switchen naar spaar/beleggen of een deel beleg en deel spaar).
Korte rente bedenktijd 2 i.p.v.6 weken.
Boete bij vrijwillige verkoop.

Het zou kunnen zijn dat niet alles up-to-date meer is. Maar ik was in iedergeval niet onder de indruk van de pladond rente hypotheek. Zo klaagde op het moment dit ik de hypotheek wilde oversluiten veel mensen over een erg ongunstig rente voorstel dat ze kregen nadat ze de hypotheek wilde verlengen. Bij overstap moest ook naar de rente vast periode een boete betaald worden als men zou overstappen op een andere geld verstrekker. Dus hoe dan ook na het verlopen van de rente vast periode ging het hun veel geld kosten.

Net als een eerdere posting ben ik niet erg onder de indruk van hypotheek adviezen. Dus als jezelf niet erg zeker bent zou ik een second opinion laten doen bij een andere adviseur.

[CB]

Als je dat verwacht, dan kun je ook voor vaste rente kiezen in plaats van plafondrente

Dat ben ik niet met je eens. Zet je de rente vast, weet je nooit wat de rente is als je moet verlengen. Je hebt dan immers geen plafondrente, dus geen zekerheid dat het binnen de perken blijft.

[Fiesiekus]

En heb er vanaf gezien vanwegen de volgende redenen.

2 sporig rente beleid.
Boete bij eerder aflossen.
Boete bij oversluiten na de rente vaste periode.
Geen hybride hypotheek (switchen naar spaar/beleggen of een deel beleg en deel spaar).
Korte rente bedenktijd 2 i.p.v.6 weken.
Boete bij vrijwillige verkoop.

In bovenstaand rijtje zie ik 3x "boete" staan. Dan zou ik, net als evdbeek99, al aardig kritisch worden over dit product. Vooral bij verhuizen kunnen de kosten zo hoog oplopen dat je vastzit aan je bank/hypotheek.

[tufima]

En blijft mijn punt (door tufima te beantwoorden) : waarom na 6 jaar al oversluiten?

Sorry voor de late reactie. Was even offline een paar dagen...

De reden dat ik voor een rentevaste periode van 6 jaar heb gekozen destijds was omdat ik verwachtte dat ik niet zo lang in mijn huidige woning zou blijven wonen (emigratieplannen c.q. verhuisplannen). Wegens zelf gekozen flexibiliteit dus. Daarnaast was de rente voor 6 jaar vast destijds erg gunstig (ook t.o.v. 10 jaar) De rente voor 10 jaar was destijds een stuk hoger (wel lager dan nu overigens).

Dit is niet op instigatie van de adviseur geweest, maar volledig op mijn eigen initiatief.

[tufima]

Maar als je reikwijdte op een maximum ligt van 5,1% en de rente wordt langdurig, 3 jaar bijvoorbeeld, 6% of zelfs nog hoger, is het dan nog aan de hoge kant? Ik zie het zo, ook zekerheid heeft een prijskaartje.

Als je dat verwacht, dan kun je ook voor vaste rente kiezen in plaats van plafondrente.

Maar wat ik vooral vreemd vind aan dit voorstel: waarom de rente op het bankspaardeel wél begrenzen en de rente op het aflossingsvrije deel niet?

Ik kan slechts 50% van mijn hypotheek met een variabele rente kiezen (aflossingsvrij gedeelte). Voor de overige 50% moet ik een vaste rente kiezen of deze plafondrente (bankspaar gedeelte). Ik zou graag alles variabel hebben, maar dat is dus in mijn situatie niet toegestaan.


Dus de keuze is of wel
1)vastzetten voor 5 jaar tegen 4,85% of
2) plafondrente tegen 4,2% op dit moment, met de kans dat deze omhoog gaat tot het maximum van 5,1%.

Ik zie het dan zo dat voor maximaal 0,25% extra (slechtste geval) rente ik de kans heb om een lagere rente te betalen. Op dit moment is dit verschil dus 0,65% gustiger bij plafondrente dan vaste rente.

[Fiesiekus]

Maar dan blijft mijn vraag: waarom switch je van hypotheek & bank. Als de rentevastperiode van je huidige hypotheek is afgelopen, kan je toch bij je huidige hypotheek(constructie) een nieuwe rentevast(variabel) periode kiezen?

Want je gaat nu dus ook opnieuw afsluitprovisie betalen en notariskosten maken.

[tufima]

En heb er vanaf gezien vanwegen de volgende redenen.

2 sporig rente beleid.
Boete bij eerder aflossen.
Boete bij oversluiten na de rente vaste periode.
Geen hybride hypotheek (switchen naar spaar/beleggen of een deel beleg en deel spaar).
Korte rente bedenktijd 2 i.p.v.6 weken.
Boete bij vrijwillige verkoop.

In bovenstaand rijtje zie ik 3x "boete" staan. Dan zou ik, net als evdbeek99, al aardig kritisch worden over dit product. Vooral bij verhuizen kunnen de kosten zo hoog oplopen dat je vastzit aan je bank/hypotheek.

Deze voorwaarden zijn denk ik niet meer helemaal up to date.
[*]SNS hateert een 1 sporig rente beleid, dwz geen verschil tussen nieuwe clienten en bestaande clienten
[*] Jaarlijks mag je 10% boetevrij aflossen. Maar aangezien dit een bankspaap product is zou ik wel gek zijn als ik de hypotheek ga aflossen. Het is verstandiger om het bedrag dat je wenst af te lossen te storten op je bankspaarrekening. De rente hiervan is namelijk exact dezelfde als de rente die je betaalt. Daarnaast wil ik optimaal profiteren van de hypotheekrente aftrek. Zou ik echt willen aflossen dan kan ik ook aflossen op het aflossingsvrije gedeelte. Omdat op die component een variabele rente zit kan ik zoveel aflossen als ik wil!
[*] Boete bij oversluiten na afloop rente vaste periode bestaat niet meer voor zover ik weet.
[*] Zoals gezegd heb ik hieraan een bankspaar product gekoppeld. Dus voor mij niet relevant.
[*] Bedenktijd is inderdaad kort, 2 weken. En na acceptatie geldt er een boete van 0,5% indien je er alsnog vanaf ziet. Dat is inderdaad wel een erg harde voorwaarde.
[*] Boete bij vrijwillige verkoop geldt niet meer. Dus je bij vrije verkoop GEEN boete meer.

Voor mij is het zo dat juist de combinatie van de verschillende componenten deze hypotheek een aantal interessante mogelijkheden en flexibiliteit biedt:
50 % aflossings vrij - 50% bankspaar
Variabele rente - plafondrente
Bankspaar rente even hoog als hypotheek rente

Ik wil me niet te lang vast leggen omdat me dat een beklemmend gevoel geeft, zeker ook omdat ik de woning waar ik nu woon niet als "eindstation" zie. Dit is mijn eerste huis en niet mijn droom.

[tufima]

Maar dan blijft mijn vraag: waarom switch je van hypotheek & bank. Als de rentevastperiode van je huidige hypotheek is afgelopen, kan je toch bij je huidige hypotheek(constructie) een nieuwe rentevast(variabel) periode kiezen?

Want je gaat nu dus ook opnieuw afsluitprovisie betalen en notariskosten maken.

Ik zit nu bij Obvion, destijds de gunstigste aanbieder. Thans is Obvion verre van ideaal voor mij. Ze hanteren een hogere rente dan SNS en de overige productvoorwaarden zijn ook niet gunstig.

Ik moet sowiezo "switchen" omdat mijn huidige hypotheek geen NHG garantie heeft. Mijn nieuwe hypotheek zal wel een NHG garantie krijgen (met alle voordelen van dien zoals o.a. 0,5% lagere rente). Daarvoor moet ik dus ook als ik bij Obvion blijf deze kosten maken (afsluitprovisie, taxatie en notaris). Dus dan kost switchen naar een andere bank niks extra.

Obvion heeft mij een aanbod gedaan voor verlenging van mijn hypotheek voor weer 6 jaar vast voor 5,8%. Je zult waarschijnlijk wel begrijpen dat ik dat niet ga accepteren!

Overigens kan ik nog net profiteren van de actie van SNS (inmiddels afgelopen, maar omdat ik wel reeds een offerte heb) dat er geen afsluitprovisie verschuldigd is!

[Fiesiekus]

Als je dat verwacht, dan kun je ook voor vaste rente kiezen in plaats van plafondrente

Dat ben ik niet met je eens. Zet je de rente vast, weet je nooit wat de rente is als je moet verlengen. Je hebt dan immers geen plafondrente, dus geen zekerheid dat het binnen de perken blijft.

Maar dat geldt toch ook voor die plafondrentevariant? Die loopt, in Tufima's offerte's, ook "af" na 5 jaar en dan zit je in hetzelfde schuitje als na 5 jaar vaste rente.

Verder wil ik nog opmerken dat de rente bij de plafondrentevariant dus gebaseerd is op de geldmarktrente. Da's toch anders dan de 5 of 10 jaars vasterente die gebaseerd is op de kapitaalmarktrente. Beide onvoorspelbaar, maar de geldmarktrente zie ik niet zo snel opgeschroefd worden i.v.m. de fragiele economische ontwikkelingen in Zuid Europa.