[ archief ] Tehnische vraag over huis kopen, lagere hypotheek en KEW

[Red Felix]

Hallo forummers,

Ik zit weer met een gevalletje waar ik wat advies bij nodig heb. Het gaat om een 'technische' vraag, dus ik bedenk er een situatie bij:

* je hebt (en verkoopt) een woning van 300.000 euro
* je hebt een hypotheek van 200.000 euro, en een KEW van 175.000 euro
* je koopt een woning, totale kosten 150.000 euro

Je telt eerst wat getallen op om je totale nieuwe benodigde hypotheek vast te stellen:

150k + 200k - 300k = 50k

In de nieuwe situatie heb je dus een lager hypotheekbedrag nodig dan in de oude situatie.

Vraag) Volgens mij zegt de bijleenregeling dat je alleen over die 50k hypotheekrenteaftrek kan krijgen. Klopt?

Het lijkt me dus zinvol om alleen een hypotheek van max 50k over te houden. Wat misschien belangrijker is, is de rol van KEW in de nieuwe situatie. Twee mogelijkheden:

1) Je laat de KEW volledig intact (zover dat kan met je hele hypotheekconstructie, maar ik ga daar nu even vanuit...). Dan heb je 50k hypotheek (afgelost vanaf oorspronkelijke 200k door opbrengst woningverkoop) en 175k KEW. Op een gegeven moment zal je de boel moeten gaan aflossen (einde looptijd hypotheek en KEW), je lost dan braaf 50k af in je hypotheek, maar ook een resterend deel van minstens (rendement!) 125k uit de KEW zal aan jou worden uitbetaald. Dit laatste deel valt niet onder vrijstelling, en het rentebestanddeel zal bij je verzamelinkomen worden opgeteld en worden belast. Lijkt me niet gunstig.

2) Je gebruikt meteen de 150k uit de KEW om de hypotheek terug te brengen naar 50k en houdt 25k over. Die resterende 25k kan later worden gebruikt om de rest af te lossen. Alles valt dan onder de vrijstelling, dus lijkt me gunstiger.

Klopt bovenstaande? Zijn er omstandigheden waarbij de boel geheel anders uit kan pakken?

Alvast bedankt voor reacties... Groet,

Red Felix

[SJZ]

Vraag) Volgens mij zegt de bijleenregeling dat je alleen over die 50k hypotheekrenteaftrek kan krijgen. Klopt?

Nee, klopt niet. Bij het verhuizen naar een goedkopere woning mag je de oude hypotheek meenemen (200.000) maar je kan niet meer lenen dan de waarde van de nieuwe woning. In dit geval is dus niet 50.000 maar 150.000 de maximale lening op grond van de bijleenregeling.

[Purist]

Heb je het over een spaar kew of beleggings kew

[Red Felix]

Nee, klopt niet.

Bedankt SJZ, ik heb er nog eens naar gekeken. Het begrip 'goedkopere woning', wordt dat bepaald door 'opbrengst verkoop woning' en 'aankoopkosten nieuwe woning' met elkaar te vergelijken?

De regeling is dan:

duurdere woning kopen: overwaarde oude woning inbrengen
goedkopere woning kopen: ga uit van het laagste bedrag van 'bestaande eigenwoningschuld' en 'aankoopkosten'

Dat kan dan volgens mij bij een ingestorte woningmarkt vreemde situaties opleveren. Stel je hebt ooit een huis gekocht voor 300k, en 300k hypotheek, en het is nu nog maar 200k waard. Stel je gaat naar een huis waar je 201k voor betaalt (duurder huis dus). Er is geen overwaarde, wat wordt nu je maximale hypotheek? Als je kijkt naar 'duurder' huis zou je zeggen 'geen overwaarde, ik hou dus 300k hypotheek'. Als je echter een huis van 199k koopt, dan zou je zeggen 'goedkoper huis, dus maximaal 199k hypotheek'... 100k verschil in hypotheek door slechts 2k aankoopverschil.

Zou je hier nog een licht over kunnen laten schijnen?

editIk ga er eens even een wettekst bijpakken, misschien dat de essentie van de hele bijleenregeling dan duidelijker wordt in plaats van het te proberen te extraheren van wat voorbeelden op internet die in hun uitleg allemaal steeds van bepaalde standaardsituaties uitgaan.

[Red Felix]

Heb je het over een spaar kew of beleggings kew

Ik maak in de situatieschets eigenlijk geen onderscheid, ik ga gewoon uit van een 'bak geld' die kan worden gemanipuleerd indien nodig. Dat zal bij een spaar kew waarschijnlijk minder makkelijk zijn?

[SJZ]

Stel je gaat naar een huis waar je 201k voor betaalt (duurder huis dus). Er is geen overwaarde, wat wordt nu je maximale hypotheek? Als je kijkt naar 'duurder' huis zou je zeggen 'geen overwaarde, ik hou dus 300k hypotheek'.

Zoals ik schreef kun je niet meer lenen dan nodig voor de nieuwe woning. In dit geval dus 201.000.

[Red Felix]

Klopt, weer bedankt voor je reactie SJZ. Ik heb gisteravond even de wettekst doorgeploegd en die is een stuk duidelijker dan de gemiddelde uitleg op allerlei websites... De standaard situatieschets 'duurder huis' / 'goedkoper huis' gaat namelijk niet meer op in een dalende woningmarkt, en je kan dan makkelijk, zoals ik, verkeerde regels toepassen. De wettekst kijkt gewoon naar oude en nieuwe eigenwoningschuld en da's toch duidelijker

Op zich een vervelend neveneffect van de bijleenregeling is dat in een dalende woningmarkt het mensen moeilijk wordt gemaakt om te verhuizen. Er is geen overwaarde om de hoge schuld behorende bij de oude hoge aankoopprijs af te lossen, maar je verliest daarbij ook nog eens hypotheekrenteaftrek over een deel van die oude schuld omdat je voor een lagere prijs (bv bij verkoopprijs=aankoopprijs) terugkoopt... Dat gaat de woningmarkt de komende jaren misschien ook nog eens parten spelen?