Hoi,
Mijn vrouw en ik hebben 5 jaar geleden een 'spaarzeker' hypotheek lening afgesloten bij de Rabobank.
Rente 4,2% Lening: € 227.500,- 10 jaar vast (dus nu nog 5 jaar). Waarde huis nu € 230.000,- dus geen overwaarde,
Waarde spaarverzekering bij Interpolis € 40.000 (in jaar 0 een eerste premiestorting gedaan van € 20.000,-)
Nu willen we dit jaar een nieuwbouwwoning kopen van € 400.000,-
We hebben flink wat gespaard dus geen hogere hypotheeklening nodig.
Het prijsverschil tussen het nieuwe en huidige huis kunnen we uit eigen middelen voldoen.
Deze week een gesprek gehad bij de rabobank, en een eventueel overbruggingskrediet wanneer ons huis niet op tijd verkocht
is was geen probleem. Afsluitkosten 0,5%, notariskosten voor vestigen hypotheek en variable rente. Tot zover prima.
Maar wat schets mijn verbazing. De verhuisregeling van de oude spaarzeker die we willen meenemen is beduidend minder gunstig dan gedacht
om twee redenen:
1. Het huidige huis heeft NHG, het nieuwe gezien de hogere prijs vanzelfsprekend niet. Deze NHG korting zouden we dan kwijt raken (0,2/0,3%),
omdat de bank minder zekerheid heeft.
Terwijl mijn inziens de zekerheid van een hypotheek op een (veel) duurder onderpand en een zelfde hoogte van de lening (€ 227.500,-) niet wordt meegenomen in het rente%. Het allemaal maar marginaal maar toch...
2. Wat me veel meer verbaasde is dat ik opnieuw afsluitkosten dien te betalen van 1% voor het meenemen van de oude hypotheeklening.
Hier is bij het afsluiten van de (eerste) hypotheek (waar ik trouwens maar 0,5% afsluitprovisie heb betaald) met geen woord over gerept.
Ik dacht er alleen een nieuwe hypothecaire inschrijving gedaan diende te worden voor de lening.
Ik heb aangeven bij de adviseur dat ik het maar flauwekul vind en dat het nergens in de polis is vermeld. Hij gaf aan dat het ergens in de algemene bankvoorwaarden stond maar wist ook niet waar. jajaja. Ook was dit percentage niet onderhandelbaar.
Mijn vragen nu:
1. Zijn deze nieuwe afsluitkosten een normale gang van zaken bij het meenemen van een hypotheek met verhuisregeling? Of zijn dit Rabobankpraktijken?
En heeft het zin dit eens met een andere adviseur of klachtencommissie van de rabobank te bespreken?
2. Zijn er gezien de geschetse casus nog andere mogelijke oplossingen voor de financiering?
Ben benieuwd naar de reacties
| LET OP: Dit topic is meer dan drie jaar geleden geplaatst. De informatie is mogelijk verouderd. |
[ archief ] verhuisregeling bij 'spaarzekerhypotheek' van Rabobank
Re: verhuisregeling bij 'spaarzekerhypotheek' van Rabobank
Beste Perkes,
Het lijkt me dat je nogal "basic" bent geadviseerd door de Rabobank dus bij het 2e gesprek moet je goed beslagen ten ijs komen. Het klopt dat de NHG vervalt en dat je voor de bestaande lening 0,2% meer moet betalen voor de resterende looptijd van 5 jaar. Die verhoging heeft niets te maken met "minder zekerheid" voor de Rabobank (je leent immers minder dan 75% van de executiewaarde van het nieuwbouwhuis) maar met een fundingsprobleem. Een bank is een geldwinkel: men leent en leent uit en dat kan bij NHG (in feite staatsgarantie) 1 op 1: als je buurman 1 miljoen uitleent aan de bank, dan mag de bank voor 1 miljoen NHG-hypotheken verstrekken. Bij niet NHG moet de bank een bepaald percentage van de lening renteloos plaatsen bij DNB, dat kost dus geld en daarom betaal je 0,2% meer. Die maatregel is indertijd genomen om al te enthousiaste kredietverlening door de sector te beteugelen.
De voorwaarden van de overbrugging lijken me redelijk maar zeker niet slecht betaald: 0,5% over € 170.000 is altijd nog € 850, dus daar mag je wel kwaliteit voor verwachten. Zet de nieuwe 1e hypotheek op minimaal € 400.000 dan heeft de Rabo gedurende de overbrugging meer dan voldoende zekerheid en als de overbrugging wordt afgelost creeër je een "reservoir" voor toekomstige verbouwingen, hoef je niet opnieuw naar de notaris want de bank heeft de zekerheid al. Spaart dus extra notariskosten 2e hypotheek uit.
Afsluitprovisie is absurd; lees de verhuisregeling na in de kleine lettertjes bij de indertijd verstrekte "Algemene Leningsvoorwaarden": er wordt immers geen "nieuw geld" verstrekt, maar als ze voor die kleine administratieve handelingen (gewijzigd contract etc.) aan administratiekosten b.v. € 125 rekenen dan zou ik daar niet moeilijk over doen. Waar gewerkt wordt daar moet worden betaald.
Interpolis heeft met die hele "move" niets te maken: ze weten in Tilburg niet eens op welk pand de hypotheek rust.
Ga opnieuw in gesprek bij de Rabo, schakel desnoods een teamleider of de segmentsmanager in, want je moet het wel met HUN eens worden: Alternatieven zijn stuk voor stuk duurder, maar of Rabo (mis)bruik maakt van hun positie dat je min-of-meer (ook al via die spaarverzekering) met ze bent "getrouwd" dat zou ik ik dit stadium nog niet direct willen beweren.
Succes en hou me op de hoogte.
Het lijkt me dat je nogal "basic" bent geadviseerd door de Rabobank dus bij het 2e gesprek moet je goed beslagen ten ijs komen. Het klopt dat de NHG vervalt en dat je voor de bestaande lening 0,2% meer moet betalen voor de resterende looptijd van 5 jaar. Die verhoging heeft niets te maken met "minder zekerheid" voor de Rabobank (je leent immers minder dan 75% van de executiewaarde van het nieuwbouwhuis) maar met een fundingsprobleem. Een bank is een geldwinkel: men leent en leent uit en dat kan bij NHG (in feite staatsgarantie) 1 op 1: als je buurman 1 miljoen uitleent aan de bank, dan mag de bank voor 1 miljoen NHG-hypotheken verstrekken. Bij niet NHG moet de bank een bepaald percentage van de lening renteloos plaatsen bij DNB, dat kost dus geld en daarom betaal je 0,2% meer. Die maatregel is indertijd genomen om al te enthousiaste kredietverlening door de sector te beteugelen.
De voorwaarden van de overbrugging lijken me redelijk maar zeker niet slecht betaald: 0,5% over € 170.000 is altijd nog € 850, dus daar mag je wel kwaliteit voor verwachten. Zet de nieuwe 1e hypotheek op minimaal € 400.000 dan heeft de Rabo gedurende de overbrugging meer dan voldoende zekerheid en als de overbrugging wordt afgelost creeër je een "reservoir" voor toekomstige verbouwingen, hoef je niet opnieuw naar de notaris want de bank heeft de zekerheid al. Spaart dus extra notariskosten 2e hypotheek uit.
Afsluitprovisie is absurd; lees de verhuisregeling na in de kleine lettertjes bij de indertijd verstrekte "Algemene Leningsvoorwaarden": er wordt immers geen "nieuw geld" verstrekt, maar als ze voor die kleine administratieve handelingen (gewijzigd contract etc.) aan administratiekosten b.v. € 125 rekenen dan zou ik daar niet moeilijk over doen. Waar gewerkt wordt daar moet worden betaald.
Interpolis heeft met die hele "move" niets te maken: ze weten in Tilburg niet eens op welk pand de hypotheek rust.
Ga opnieuw in gesprek bij de Rabo, schakel desnoods een teamleider of de segmentsmanager in, want je moet het wel met HUN eens worden: Alternatieven zijn stuk voor stuk duurder, maar of Rabo (mis)bruik maakt van hun positie dat je min-of-meer (ook al via die spaarverzekering) met ze bent "getrouwd" dat zou ik ik dit stadium nog niet direct willen beweren.
Succes en hou me op de hoogte.
Re: verhuisregeling bij 'spaarzekerhypotheek' van Rabobank
Hoi Courier,
Bedankt voor het meedenken.
Goede tip wat betreft die hypotheekinschrijving.
Ga ik zeker proberen.
Heb de polis en voorwaarden minitieus doorgelezen maar kan niet vinden over afsluit/verhuisprovisie. En dat er enige kosten zijn begrijp ik. Maar om nu
2.275,- euro te betalen voor een adreswijziging in de polis (want daar komt het op neer) is inderdaad absurd. Ga dit ook zeker aankaarten bij de adviseur of zijn meerdere. Zal eens proberen of ik een afspraak kan krijgen met de gast die in eerste instantie mijn hypotheek heeft afgesloten (als ie er nog werkt...)
Maar de rabobank (en ik ook) weet ook donders goed dat alternatieven voor mij kostbaarder zijn. Dus wat dat bereft hebben ze een flinke machtspositie.
Ik ga ermee aan de slag!
Nogmaals bedankt voor het meedenken en als er andere forumlezers zijn met de dezelfde problemen: laat me svp weten hoe het bij jullie is afgelopen.
Groet,
Perkes
Bedankt voor het meedenken.
Goede tip wat betreft die hypotheekinschrijving.
Ga ik zeker proberen.
Heb de polis en voorwaarden minitieus doorgelezen maar kan niet vinden over afsluit/verhuisprovisie. En dat er enige kosten zijn begrijp ik. Maar om nu
2.275,- euro te betalen voor een adreswijziging in de polis (want daar komt het op neer) is inderdaad absurd. Ga dit ook zeker aankaarten bij de adviseur of zijn meerdere. Zal eens proberen of ik een afspraak kan krijgen met de gast die in eerste instantie mijn hypotheek heeft afgesloten (als ie er nog werkt...)
Maar de rabobank (en ik ook) weet ook donders goed dat alternatieven voor mij kostbaarder zijn. Dus wat dat bereft hebben ze een flinke machtspositie.
Ik ga ermee aan de slag!
Nogmaals bedankt voor het meedenken en als er andere forumlezers zijn met de dezelfde problemen: laat me svp weten hoe het bij jullie is afgelopen.
Groet,
Perkes
Re: verhuisregeling bij 'spaarzekerhypotheek' van Rabobank
Beste Perkes,
Aflsluitprovisies zijn altijd onderhandelbaar; dat je indertijd 0,5% hebt betaald heeft wellicht te maken met een speciale aktie in het kader van b.v. projecttarieven nieuwbouw.
Nogmaals: je vindt niks in de polisvoorwaarden van de spaarzekerverzekering, kijk bij de Algemene Lenings- en hypotheekvoorwaarden die je bij de Rabo hebt gekregen toen je de onderhandse aktes tekende (wellicht met goedschrift), of later bij de notaris toen je daar de transportakte en de hypotheekakte tekende.
Daar staat de verhuisregeling in (over het "meenemen" of "doorgeven" van de "hypotheek" = lening) en anders biedt de website van Rabo wel wat mogelijkheden.
Let er wel op dat bij de verhoging van de hypotheekrente met 0,2% de premie van de spaarzekerverzekering omlaag gaat: dat is het enige wat Rabo op een speciaal formulier moet doorgeven aan Interpolis. Hou je poot stijf over die absurde afsluitprivisie: gebruik in het gesprek gedoseerd de argumenten die ik aandraag.
Nu je maximale zekerheid stelt voor de overbrugging hoef je m.i. ook geen opslagen te betalen op het laagste variabele rentetarief.
Aflsluitprovisies zijn altijd onderhandelbaar; dat je indertijd 0,5% hebt betaald heeft wellicht te maken met een speciale aktie in het kader van b.v. projecttarieven nieuwbouw.
Nogmaals: je vindt niks in de polisvoorwaarden van de spaarzekerverzekering, kijk bij de Algemene Lenings- en hypotheekvoorwaarden die je bij de Rabo hebt gekregen toen je de onderhandse aktes tekende (wellicht met goedschrift), of later bij de notaris toen je daar de transportakte en de hypotheekakte tekende.
Daar staat de verhuisregeling in (over het "meenemen" of "doorgeven" van de "hypotheek" = lening) en anders biedt de website van Rabo wel wat mogelijkheden.
Let er wel op dat bij de verhoging van de hypotheekrente met 0,2% de premie van de spaarzekerverzekering omlaag gaat: dat is het enige wat Rabo op een speciaal formulier moet doorgeven aan Interpolis. Hou je poot stijf over die absurde afsluitprivisie: gebruik in het gesprek gedoseerd de argumenten die ik aandraag.
Nu je maximale zekerheid stelt voor de overbrugging hoef je m.i. ook geen opslagen te betalen op het laagste variabele rentetarief.
