[ archief ] vraag over hypotheek

[smily01]

Ik ben vanmiddag voor de eerste keer bij een hypotheekadviseur geweest. Aangezien ik de woning die ik heb gekocht voor groot deel van mijn eigen vermogen betaal, hoef ik maar EUR 86000 te lenen. Ik wil in 30 jaar alles aflossen. Nu kwam de hypotheekadviseur met een bankspaarhypootheek waarvan de rente 4.8% is en de rentevaste periode 10 jaar. Nu zouden hierbij de nettolasten EUR 354 per maand zijn. naar deze berekening kwam de hypotheekadviseur met een een of andere constructie. Hier zou ik EUR 120000 lenen en ik zou aan maandlasten EUR 338 kwijt zijn. De rentevrije periode en de hypotheekvorm zijn hetzelfde. Rente zou hier 4.95% zijn. Kan dit? Volgens mij is dit te mooi om waar zijn. Wat is jullie mening?

[Emmy75]

Ik zou sowieso ook eens met een andere adviseur gaan praten. Meestal sluit de hypotheekadviseur maar al te graag een hogere hypotheek ivm de provisie ed.
Tevens zou ik eens informeren wat de kosten zouden zijn, van een hypotheek met een looptijd van bijvoorbeeld 20 jaar en dan eens van beide varianten doorrekenen wat je over de totale looptijd netto betaald. Tja je zou dan geen gebruik kunnen maken van de maximale periode van hypotheekrente aftrek.. maarja het is ook nog maar de vraag of deze nog 30 jaar in stand blijft. Als de HRA wel blijft bestaan, betaal je in het meest gunstige geval 48% van de rente nog altijd zelf.

Vraag me af wat voor constructie dat is waarbij het geleende bedrag veel hoger is en de netto maandlast lager. Wordt dit bedrag dan uiteindelijk wel volledig afgelost of bij elkaar gespaard ? Of wordt een deel van het bedrag dan al direct in het bankspaardeel gestopt ofzo ?

Persoonlijk zou ik een beetje huiverig zijn om flink meer hypotheek op te nemen dan nodig is.

[smily01]

Bedankt voor je reactie!!! Ik was absoluut van plan om te gaan praten met verschillende hypotheekadviseurs. Wat ik verder heb begrepen is dat het hele bedrag wordt gespaard en dat 100% van het bedrag wordt afgelost.

[marcel75]

Gelet op het relatief lage bedrag van je lening, kun je beter voor een "ouderwetse" annuïteiten hypotheek nemen. Er zijn maar weinig adviseurs die zon hypotheek willen verkopen omdat ze daar niet zo veel op verdienen, maar ze bestaan echt nog wel.

Voor iedere hypotheek waar je een extra product bij krijgt, verdient je adviseur meer.

[Fiesiekus]

Ik ben vanmiddag voor de eerste keer bij een hypotheekadviseur geweest

Ik hoop ook de laatste keer!!

Aangezien ik de woning die ik heb gekocht voor groot deel van mijn eigen vermogen betaal, hoef ik maar EUR 86000 te lenen. Ik wil in 30 jaar alles aflossen.

Verstandig!

Nu kwam de hypotheekadviseur met een bankspaarhypootheek waarvan de rente 4.8% is en de rentevaste periode 10 jaar. Nu zouden hierbij de nettolasten EUR 354 per maand zijn. naar deze berekening kwam de hypotheekadviseur met een een of andere constructie. Hier zou ik EUR 120000 lenen en ik zou aan maandlasten EUR 338 kwijt zijn.

Constructie "hoe draai ik de klant een poot uit".

De rentevrije periode en de hypotheekvorm zijn hetzelfde. Rente zou hier 4.95% zijn. Kan dit? Volgens mij is dit te mooi om waar zijn. Wat is jullie mening

Gewoon niet meer naar die vent toegaan, overigens naar geen enkele adviseur! Je stapt naarde bank van je keuze en laat twee scenaro's doorrekenen:
1 Annuïteitenhypotheek
2 Aflossingsvrijehypotheek met gekoppeld bankspaarprodukt SEW of KEW.

Voor beide met een hypotheeksom van €86.000,- zoals je zelf al voorstelde. Hogere schuld moet je altijd weer terugbetalen; zeker als de HRA er ooit aangaat ga je dubbel en dwars het schip in.

[SJZ]

Maar zolang je nog een schuld hebt van zo'n niveau, én zolang er nog renteaftrek eigen woning bestaat kan het best voor TS financieel aantrekkelijk zijn om meer dan die € 86.000 te lenen

- De hypotheekrente is 4,95%, netto is dat 2,9% of zo?
- Het eigen geld van TS (de € 34.000 die hij dus dan overhoudt) stopt hij de komende jaren zoveel mogelijk in een bankspaarproduct. Als dat ook tegen 4,95% kan, dan is de rente netto ook 4,95% als hij aan de regels voldoet.

Op die manier pak je zomaar 2% voordeel. De rekensom is echter ingewikkeld: je leent immers ook meer (dus die € 34.000 kost je ook natuurlijk gewoon keihard extra rente).

Al met al durf ik niet zomaar te zeggen of de financieel adviseur of Fiesiekus het dichtst bij de waarheid zit, maar bij een nauwkeurige rekensom neig ik ernaar te constateren dat je met de mening van Fiesiekus financieel slechter af bent.

Eigenlijk moet je dus optie 2 van Fiesiekus gebruiken, maar dan de hypotheeksom opkrikken als dat voordeliger is (en denk eraan: het gaat om jouw eigen geld, als je straks duizenden euro's door de plee spoelt dan staat Fiesiekus echt niet klaar om jou de schade te vergoeden).

[Fiesiekus]

Let wel op met een smak geld extra inleggen in je SEW/BEW: die zit nl. in Box 1. Brengt ie meer op dan de hypotheekschuld, dan betaal je IB over het interestbestanddeel dat is toe te rekenen aan het overschot. Dus bij een uitkering van 150.000 euro, spaarinleg van 120.000 en een eigen woninschuld van 100.000 is het belastbare deel:

((150.000 - 100.000) / 150.000) * (150.000 - 120.000) = 10,000. Dan wordt €10.000 bij je inkomen opgeteld.

Let ook op het Eigen Woning Forfait, dat dat in de berekeningen wordt meegenomen. Bij een lage restschuld (rente ongeveer gelijk aan EWF) is er geen fiscaal voordeel meer en kan het beste de restschuld asap afbetaald worden.

[SJZ]

Toch niet als je dat geld dan 15 of 20 jaar laat staan (en zoals ik schreef: "als hij aan de regels voldoet"). Er zijn juist vrijstellingen voor deze producten, dat vergeet jij denk ik.

[SJZ]

Ik was absoluut van plan om te gaan praten met verschillende hypotheekadviseurs.

Persoonlijke tip: ga niet naar een anonieme hypotheekwinkel of zo (waar over een paar jaar weer ander personeel zit), maar gewoon een betrouwbare adviseur, liefst iemand om de hoek of iemand die je goed kent. Zulke mensen kunnen hun gezicht niet meer in het dorp laten zien als ze iemand een poot uitdraaien en zijn daarom altijd bezig het belang van de klant centraal te stellen.

[Fiesiekus]

Toch niet als je dat geld dan 15 of 20 jaar laat staan (en zoals ik schreef: "als hij aan de regels voldoet"). Er zijn juist vrijstellingen voor deze producten, dat vergeet jij denk ik.

De belangrijkste regel voor die vrijstelling is dat met het opgebouwde kapitaal, de hypotheekschuld wordt afgelost. Doe je dat niet (m.a.w. je geeft het kapitaal uit aan consumptieve bestedingen en laat de hypotheek de hypotheek), of is er een te hoog eindkapitaal, dan wordt over het interestbestanddeel dat is toe te rekenen aan het overschot, IB geheven.

[Fiesiekus]

maar gewoon een betrouwbare adviseur, liefst iemand om de hoek of iemand die je goed kent. Zulke mensen kunnen hun gezicht niet meer in het dorp laten zien als ze iemand een poot uitdraaien en zijn daarom altijd bezig het belang van de klant centraal te stellen.

Meestal merk je pas na een groot aantal jaren dat je een poot mist (zie Woekerpolissen) . En dan ligt die betrouwbare adviseur al lang op z'n rug op Ibiza te zonnen van jouw centen.

[Fiesiekus]

Op die manier pak je zomaar 2% voordeel. De rekensom is echter ingewikkeld: je leent immers ook meer (dus die € 34.000 kost je ook natuurlijk gewoon keihard extra rente).

Al met al durf ik niet zomaar te zeggen of de financieel adviseur of Fiesiekus het dichtst bij de waarheid zit, maar bij een nauwkeurige rekensom neig ik ernaar te constateren dat je met de mening van Fiesiekus financieel slechter af bent.

Dat klopt waarschijnlijk. Het beste is om die €34.000,- meteen in het begin in die SEW te plempen. Daarna elk jaar €3400,- erin (1/10 regel). Kijken waar je op uit komt.

Maar op het moment dat de HRA eraan gaat, ben je met die hoge variant, slechter af.

veel hangt ook af van de tariefgroep in Box1 van de TS; m.a.w. het fiscale voordeel

[smily01]

Bedankt voor jullie reacties!!! Nou het was niet zomaar een "anonieme: hypotheekadviseur, maar een adviseur van De Hypotheker. Dan denk je dat je goed zit...

[SJZ]

Maar op het moment dat de HRA eraan gaat, ben je met die hoge variant, slechter af.

Ja, dat moet je dus incalcureren. Dan is het zaak om bij te storen op het bankspaarproduct, of af te lossen op de hoofdsom. Zodra die twee elkaar raken speel je alsnog quitte. Natuurlijk het saldo op de bankspaarrekening niet laten stijgen / doorgroeien tot boven de schuld.

een adviseur van De Hypotheker.

Mmmm, nou ja, als jij dat wilt ... dan mag het. Maar goed, ik vertrouw dat soort clubs niet meer.

[SJZ]

En dan ligt die betrouwbare adviseur al lang op z'n rug op Ibiza te zonnen van jouw centen.

Kletskoek, de adviseur die ik heb rekent heel schappelijke prijzen en die kan echt niet na een paar jaar gaan rentenieren. Maar dat-ie zomers op vakantie naar Ibiza gaat, dat gun ik hem van harte.

[Emmy75]

Bedankt voor jullie reacties!!! Nou het was niet zomaar een "anonieme: hypotheekadviseur, maar een adviseur van De Hypotheker. Dan denk je dat je goed zit...

Mwaw, waar baseer je dat op ? omdat ze het hardst schreeuwen op TV ?
Wees gerust ook zij denken aan hun eigen beurs.

Fiesiekus heeft om bepaalde (begrijpelijke) redenen waarvan een aantal te vinden zijn op het forum een behoorlijk sterke afkeer tegen hypotheekadviseurs. Dat verklaart enigszins de ietwat felle reactie tegenover de adviseur. Dus inderdaad meerdere om advies vragen.

Een annuïteitenhypotheek wordt een beetje als ouderwets gezien en kan in sommige gevallen de beste optie zijn. Wees er inderdaad alert op als de adviseur geen duidelijke redenen aanvoert waarom je deze niet zou moeten nemen, zoals aangegeven wordt hier meestal het minst aan verdiend. Er zijn zelfs hypotheekadviseurs die je wegsturen als je ernaar vraagt en daar kan Fiesiekus over meepraten. Hoe ingewikkelder de hypotheek met meer bijproducten hoe meer eraan verdiend wordt door de adviseurs en dat betaal je uiteindelijk zelf.

Is het EWF meegerekend in de offerte? Sommigen hebben er nog eens een handje van dit te vergeten. Bij een stijgende WOZ wordt het EWF ook langzaam hoger en de aftrek lager als het een bankspaar- of aflossingsvrije variant is.
Een hypotheek hoeft ook geen looptijd van 30 jaar te hebben, hoewel daar standaard vanuit wordt gegaan (ook daar wordt dan weer het meest aan verdiend). Maarja ook in hypothekenland gaat het minder dus misschien zijn ze blij met elke hypotheek die ze verkopen.

Zoals SJZ aangeeft kan het best mogelijk zijn dat je iets lagere lasten hebt met een hoger hypotheekbedrag. Daarbij zul je wel rekening moeten houden dat dat geldt voor de situatie zoals deze nu is. In 30 jaar kan er veel veranderen en gebeuren, zoals de HRA die afgeschaft kan worden en het plaatje totaal veranderd ed.

Ook flexibiliteit om vermogensbelasting te omzeilen kan handig zijn, zoals het doen van een extra aflossing bijvoorbeeld als de bezittingen boven het bepaald bedrag komt. Bij een bankspaarproduct moet je om fiscale redenen het product minimaal voor 15 of 20 jaar vast laten zitten en moet het gebruikt worden om de hypotheek af te lossen. Informeer naar de fiscale consequenties als je het hypotheekbedrag eerder bereikt in het bankspaarproduct, of als je door een extra storting meer overhebt dan het hypotheekbedrag of wat dan ook. enz.

[Fiesiekus]

Fiesiekus heeft om bepaalde (begrijpelijke) redenen waarvan een aantal te vinden zijn op het forum een behoorlijk sterke afkeer tegen hypotheekadviseurs. Dat verklaart enigszins de ietwat felle reactie tegenover de adviseur. Dus inderdaad meerdere om advies vragen.

Hmmm....is dat zo...hmmm...

Punt blijft dat ik wel via hypotheekadviseurs m'n twee hypotheken heb afgesloten. Domweg om dat de club waar ik m'n hypotheek bij heb, uitsluitend via intermediars verkoopt. En een lage rente.

Dat heeft wel een flinke matpartij opgeleverd, maar toen had ik ook wat ik wilde hebben en niet wat die hypotheekadviseurs wilde verkopen: nl tophypotheken, overwaarde beleggen (de AEX stond op 600; die gaat weer stijgen meneer Fiesiekus) en kapitaalverzekeringen (lees: woekerpolissen).

Gewoon aflossingsvrij en lage rente. Simpel en goedkoop.

[SJZ]

Een annuïteitenhypotheek wordt een beetje als ouderwets gezien en kan in sommige gevallen de beste optie zijn.

Zelf heb ik eind jaren negentig gekozen voor een aflossingsvrije hypotheek. Is dat ouderwets? Waarschijnlijk niet. Maar geeft je wel mooie flexibele mogelijkheden, bij de ING mag je dan 20% van de hoofdsom jaarlijks aflossen. Nou haalde ik dat niet ieder jaar, maar in 10 jaar was de schuld dan toch wel afgelost.

Gewoon aflossingsvrij en lage rente. Simpel en goedkoop.

Inderdaad, dat kan het goedkoopste zijn. Maar niet als je 30 jaar niks aflost.

[Emmy75]

Een annuïteitenhypotheek wordt een beetje als ouderwets gezien en kan in sommige gevallen de beste optie zijn.

Zelf heb ik eind jaren negentig gekozen voor een aflossingsvrije hypotheek. Is dat ouderwets?

O nee hoor. Maar soms wordt het wel als argument aangevoerd dat je daarom niet voor een bepaalde oplossing zou moeten kiezen. Maar dat zou geen argument moeten zijn volgens mij. Nu zeg ik ook weer niet dat vroegâh alles beter was, maar soms is er ook helemaal niets mis met een oplossing die als "ouderwets" wordt betiteld.

[Fiesiekus]

Zou mooi zijn als we vande TS horen wat het fiscale voordeel in Box 1 is. Dan kan ik met m'n excelsheet de 2 BSP-scenario's doorrekenen.