Woningsplitsing en boetevrij aflossen hypotheek

[janpaulfros]

Wij hebben een omgevingsvergunning ontvangen voor het splitsen van onze woning in twee volwaardige woningen te weten nr. 20 en 20a. De kavel zal ook kadastraal worden gesplitst en 20a krijgt zelfstandige aansluitingen op GW&L.

We gaan eerst verbouwen en fysiek splitsen waarna wij verhuizen naar nr.20a. Daarna gaan we nr.20 verkopen. Met de opbrengst van nr. 20 willen we de bestaande hypotheek (met een hogere rente dan de huidige rente) ineens aflossen. De bank stelt nu dat we deze hypotheek niet boetevrij mogen aflossen en beroept zich op de volgende voorwaarden.

U mag een leningdeel altijd zonder vergoeding aan ons terugbetalen in de volgende gevallen.
U heeft de juridische eigendom van de woning overgedragen aan een ander. U heeft deze woning zelf bewoond
en toont aan ons aan dat alle debiteuren verhuizen. U en de andere debiteuren verhuizen binnen één jaar nadat
u de woning heeft overgedragen.
Onder verhuizen verstaan we het volgende:
• u verkoopt en levert de woning die u als hoofdverblijf heeft, en
• u en de andere debiteuren verlaten de woning en wonen hier helemaal niet meer, en
• u en/of de andere debiteuren kopen de woning niet terug binnen één jaar, en
• u en/of de andere debiteuren gaan niet binnen één jaar weer in de woning wonen.
Draagt u de woning of een deel ervan over aan:
• uw echtgenoot of echtgenote
• uw geregistreerde partner
• de persoon met wie u een gemeenschappelijke huishouding heeft, of
• een bedrijf of samenwerkingsverband waarin u zelf deelneemt?
Dan geldt de uitzondering dat u het leningdeel altijd zonder vergoeding mag terugbetalen niet.


Wij verkopen nr 20 aan een derde partij, dragen niet een deel van de woning over aan een partner maar verhuizen beide naar de nieuw gecreëerde woning met officieel huisnummer 20a.

Mag de bank zich in dit geval wel beroepen op de voorwaarden?

[janpaulfros]

ik zou hier echt een vastgoedjurist naar laten kijken.
Overigens gaan wij zelf ook een dergelijk traject in, dus wel iets om extra aandacht aan te gaan geven.
Punt is enerzijds dat ze gelijk hebben. anderzijds ook niet, omdat in ieder geval een deel van het onderpand wel degelijk vervreemd wordt. en daarmee onderpand voor de hypotheek weg valt.

[Moneyman]

Ik neem aan dat de huidige hypotheek, waar het over gaat, rust op het totale deel (wat straks gesplitst gaat worden). Als dat zo is, draag je feitelijk niet het hele huidige verhypothekeerde deel over, maar houdt je een deel (wat straks 20A wordt) voor jezelf. In die zin is het standpunt van de bank wel te volgen: jullie situatie is niet de situatie waarop de clausule met betrekking tot boete-vrij oversluiten ziet.

Welke definitie van 'de woning' staat er in de stukken?

[jonis]

Hoe spannend is de boete:
welke hypotheekvorm;
% vergoedingsvrij
opgebouwde tegoeden

Bij mij is bijv. boete sowieso nihiel omdat bedrag waarover gerekend wordt 0,00 is.
Zou er bijv wel een boete uit komen rollen omdat bedrag nog niet 0,00 is zou ik bijv 20% kunnen aflossen voor einde jaar en na jaarwisseling de rest of volgende 20%

[criticus2]

ik zou hier echt een vastgoedjurist naar laten kijken.
Overigens gaan wij zelf ook een dergelijk traject in, dus wel iets om extra aandacht aan te gaan geven.
Punt is enerzijds dat ze gelijk hebben. anderzijds ook niet, omdat in ieder geval een deel van het onderpand wel degelijk vervreemd wordt. en daarmee onderpand voor de hypotheek weg valt.

[kweenie]

Er rust geen hypotheek op een specifiek bouwwerk. De hypotheek is voor perceel xyz met alle huidige en toekomstige opstallen. Dat je ergens anders op het perceel en woning neerzet en het perceel opsplitst maakt daarvoor niet uit. Die nieuwe woning staat op het perceel waarop de hypotheek rust je verhuist dus niet daadwerkelijk naar elders.

[janpaulfros]

Ik neem aan dat de huidige hypotheek, waar het over gaat, rust op het totale deel (wat straks gesplitst gaat worden). Als dat zo is, draag je feitelijk niet het hele huidige verhypothekeerde deel over, maar houdt je een deel (wat straks 20A wordt) voor jezelf. In die zin is het standpunt van de bank wel te volgen: jullie situatie is niet de situatie waarop de clausule met betrekking tot boete-vrij oversluiten ziet.

Welke definitie van 'de woning' staat er in de stukken?

In de hypotheekakte staat "Onderpand het woonhuis met verder toebehoren, ondergrond, erf en tuin, plaatselijk bekend ----

[janpaulfros]

Hoe spannend is de boete:
welke hypotheekvorm;
% vergoedingsvrij
opgebouwde tegoeden

Bij mij is bijv. boete sowieso nihiel omdat bedrag waarover gerekend wordt 0,00 is.
Zou er bijv wel een boete uit komen rollen omdat bedrag nog niet 0,00 is zou ik bijv 20% kunnen aflossen voor einde jaar en na jaarwisseling de rest of volgende 20%

De boeterente zou uitkomen op ruim €7.000,- dus best de moeite waard

[janpaulfros]

ik zou hier echt een vastgoedjurist naar laten kijken.
Overigens gaan wij zelf ook een dergelijk traject in, dus wel iets om extra aandacht aan te gaan geven.
Punt is enerzijds dat ze gelijk hebben. anderzijds ook niet, omdat in ieder geval een deel van het onderpand wel degelijk vervreemd wordt. en daarmee onderpand voor de hypotheek weg valt.

Dat is exact mijn overweging. Ga mijn licht i.d.d. opsteken bij een vastgoed jurist.

[Moneyman]

Ik neem aan dat de huidige hypotheek, waar het over gaat, rust op het totale deel (wat straks gesplitst gaat worden). Als dat zo is, draag je feitelijk niet het hele huidige verhypothekeerde deel over, maar houdt je een deel (wat straks 20A wordt) voor jezelf. In die zin is het standpunt van de bank wel te volgen: jullie situatie is niet de situatie waarop de clausule met betrekking tot boete-vrij oversluiten ziet.

Welke definitie van 'de woning' staat er in de stukken?

In de hypotheekakte staat "Onderpand het woonhuis met verder toebehoren, ondergrond, erf en tuin, plaatselijk bekend ----

Dat lag voor de hand. Dan betekent het dus inderdaad dat je niet het hele onderpand overdraagt, maar slechts een deel. Je voldoet dus inderdaad niet aan de voorwaarden.

[kweenie]

Ik neem aan dat de huidige hypotheek, waar het over gaat, rust op het totale deel (wat straks gesplitst gaat worden). Als dat zo is, draag je feitelijk niet het hele huidige verhypothekeerde deel over, maar houdt je een deel (wat straks 20A wordt) voor jezelf. In die zin is het standpunt van de bank wel te volgen: jullie situatie is niet de situatie waarop de clausule met betrekking tot boete-vrij oversluiten ziet.

Welke definitie van 'de woning' staat er in de stukken?

In de hypotheekakte staat "Onderpand het woonhuis met verder toebehoren, ondergrond, erf en tuin, plaatselijk bekend ----

En je blijft dus op dat originele erf wonen. Wat betekent dat je niet naar een andere plek dan je onderpand verhuist.

[xflorisx]

ik zou hier echt een vastgoedjurist naar laten kijken.
Overigens gaan wij zelf ook een dergelijk traject in, dus wel iets om extra aandacht aan te gaan geven.
Punt is enerzijds dat ze gelijk hebben. anderzijds ook niet, omdat in ieder geval een deel van het onderpand wel degelijk vervreemd wordt. en daarmee onderpand voor de hypotheek weg valt.

Dat is exact mijn overweging. Ga mijn licht i.d.d. opsteken bij een vastgoed jurist.

Dat zou je kunnen doen, maar die gaat zeker niet gratis werken. Die zal zeker geen garanties geven op een succesvolle uitslag. Misschien is er nog wat onderhandelingsruimte bij de hypotheeknemer. Het is te proberen. Niet geschoten is altijd mis en is gratis.

[Hawk-Eye]

Je kunt er een jurist naar laten kijken maar zoals Moneyman ook al aangeeft, onderpand blijft hetzelfde, ik geef je dus weinig kans in deze, bespaar je de kosten van een jurist, die zien altijd wel kansen als je informeert maar geld kost het!

Los af wat je mag per jaar en doe het op die manier, kost je uiteindelijk minder, niet veel maar toch.

[jonis]

Je kunt er een jurist naar laten kijken maar zoals Moneyman ook al aangeeft, onderpand blijft hetzelfde, ik geef je dus weinig kans in deze, bespaar je de kosten van een jurist, die zien altijd wel kansen als je informeert maar geld kost het!

Los af wat je mag per jaar en doe het op die manier, kost je uiteindelijk minder, niet veel maar toch.

De boete is 7.000 + aftrekbaar.
+ bestaande hypotheekrente = hoger dan huidige rente (= gestegen)
Uiteraard valt er wat te plannen met boete/verkoop rond jaarwisseling, maar aflossen verwacht ik goedkoper te zijn als jaarlijks boetevrij aflossen en hypotheek blijven betalen.

[criticus2]

ik heb onze eigen casus neergelegd bij mijn adviseur. Dat is er een die voor zn clienten tot het gaatje gaat, zeer ervaren in het tackelen ook van lastige dossiers, buiten de box denken en financiers daarin meekrijgen. wanneer daar iets interessants uit volgt laat ik het wel weten.

[Hawk-Eye]

Je kunt er een jurist naar laten kijken maar zoals Moneyman ook al aangeeft, onderpand blijft hetzelfde, ik geef je dus weinig kans in deze, bespaar je de kosten van een jurist, die zien altijd wel kansen als je informeert maar geld kost het!

Los af wat je mag per jaar en doe het op die manier, kost je uiteindelijk minder, niet veel maar toch.

De boete is 7.000 + aftrekbaar.
+ bestaande hypotheekrente = hoger dan huidige rente (= gestegen)
Uiteraard valt er wat te plannen met boete/verkoop rond jaarwisseling, maar aflossen verwacht ik goedkoper te zijn als jaarlijks boetevrij aflossen en hypotheek blijven betalen.

rente is dan OOK aftrekbaar, dat vergeet je hier even mee te nemen!

[jonis]

rente is dan OOK aftrekbaar, dat vergeet je hier even mee te nemen!

Dat heeft in mijn post/ mening gewoon niets toe te voegen;

maar aflossen verwacht ik goedkoper te zijn dan jaarlijks boetevrij aflossen en hypotheek blijven betalen

Met de boete betaal je alleen het nadeel van de bank en niet het volle pond(= hogere rente dan nu), de 1ste vergoedingsvrije aflossing is al meegerekend.
Daarbij moet de verbouwing/ verkoop nog beginnen, kun je nog wel een lagere boete verwachten.
Ik zou wel wat mogelijkheden zien met een kew/sew , maar dan zou de boete nu ook al waarschijnlijk lager zijn.

Maar nu je dat toch zegt; de laatste 1-2 jaren krijg je nauwelijks nog rente terug als hoofdsom afneemt.

[janpaulfros]

ik heb onze eigen casus neergelegd bij mijn adviseur. Dat is er een die voor zn clienten tot het gaatje gaat, zeer ervaren in het tackelen ook van lastige dossiers, buiten de box denken en financiers daarin meekrijgen. wanneer daar iets interessants uit volgt laat ik het wel weten.

Super hoor het graag. Ik heb al even bij een jurist na gevraagd en die is van mening dat de Bank zich niet op deze voorwaarden kan beroepen. Alleen gezien het belang en de kosten acht hij het niet haalbaar om dit langs juridische weg af te dwingen. Wellicht dat er een moreel beroep op de Rabobank gedaan kan worden.

[janpaulfros]

Je kunt er een jurist naar laten kijken maar zoals Moneyman ook al aangeeft, onderpand blijft hetzelfde, ik geef je dus weinig kans in deze, bespaar je de kosten van een jurist, die zien altijd wel kansen als je informeert maar geld kost het!

Los af wat je mag per jaar en doe het op die manier, kost je uiteindelijk minder, niet veel maar toch.

De boete is 7.000 + aftrekbaar.
+ bestaande hypotheekrente = hoger dan huidige rente (= gestegen)
Uiteraard valt er wat te plannen met boete/verkoop rond jaarwisseling, maar aflossen verwacht ik goedkoper te zijn als jaarlijks boetevrij aflossen en hypotheek blijven betalen.

rente is dan OOK aftrekbaar, dat vergeet je hier even mee te nemen!

Denk dat je daar gelijk in hebt maar een klacht bij de bank is in ieder geval de moeite van het proberen waard.