[ archief ] oversluiten, lenen... wie weet er meer?

[-margriet-]

Hoi!

Vorig jaar hebben we een nieuw huis gekocht, met de hoop het oude huis in een jaar te verkopen. We zijn in een nieuwe plaats een eigen bedrijf begonnen en ik ben ook van baan veranderd (nog geen vast contract - wel steady inkomen).

Het bedrijf groeit op dit moment als kool: we zijn 100% aan de slag en dus ook volgens de verwachtingen.

Nu is het probleem dat het huis niet is verkocht (nu anderhalf jaar in verkoop). Ik baal van de makelaar.. hij doet niet aanwijsbaar iets fout, juist doet hij naar mijn idee niet voldoende (maar ja, hoe toon je dat aan?)! Drie kopers, één met financieringsproblemen, de andere twee hebben gewoon niet getekend (wel ligt elke keer de verkoop voor weken stil!). Die eerste leverde niets op: kon aantonen dat ze inderdaad geen financiering konden krijgen.

Nu zou ik het huis voor een bodemprijs weg kunnen (WILLEN !!) doen. Gewoon: de hypotheek eruit en klaar ermee! (naar investeerder of voor mijn part op de veiling zeg maar).

Ik heb alleen wél een overbruggingskrediet afgesloten, om dus dít nieuwe huis te betalen. Deze zou ik graag oversluiten, wellicht een gedeelte in het nieuwe huis, en anders gewoon als een uit de kluiten gewassen lening (50.000). De kosten daarvoor zouden 10 x draagbaarder zijn dan de hypotheek enz. (dan ben ik ook van de zorg af voor dat pand!

Hoe pak ik dit aan en waar kan ik nu het beste beginnen? Gewoon bij de bank? of ook verder weg "Buurten" ??? Ik begrijp het probleem dat ik geen vast inkomen nu heb.. dat zal het moeilijk maken. Maar misschien hebben jullie wel ideeën hebben over hoe dit nu het beste aan te pakken!

Ik ben benieuwd!

[particulier]

Margriet,

De bedoeling van een overbruggingskrediet is om een nieuw huis te kopen alvorens het oude nog niet is verkocht. Dit betekent doorgaans (controleer de voorwaarden) dat het oude huis binnen een bepaalde tijd verkocht moet zijn.

Je kunt het dus niet zomaar oversluiten. Het beste is dat jullie nu toch proberen om het oude huis te verkopen. De makelaar heeft jullie niet geinformeerd waarom de andere 2 kopers niet wilden kopen? Heeft de makelaar al voorgesteld om te zakken met de vraagprijs?

Anders een andere makelaar nemen. Dit kost extra geld, maar dat ben je ook kwijt aan rente als het huis na een tijd nog steeds niet is verkocht. Een nieuwe makelaar of taxateur doet een nieuwe taxatie. Let wel, de vraagprijs kan gemakkelijk 10-20 % lager (of hoger) liggen dan de vorige.

Als het huis verkocht is en het overbruggingskrediet is afgelost, dan vallen ook de extra rentelasten weg die jullie nu moeten betalen.

[-margriet-]

hoi!

Bedankt voor je antwoord.... ja, de prijs is al eens gezakt...we zitten zeker niet hoog (eerder zelfs laag, naar mijn beleving)... probleem zit hem er in dat het huis te mooi is voor de buurt/straat waarin het staat.

ik zie het er vooralsnog niet van komen dat eht verkocht wordt.... ik weet ook niet hoe ik het anders moet oplossen??

Ik zou het huis bést zo over de schutting gooien en dan zo'n 25.000 euro schuld voor lief nemen... 2 jaar de rente betalen zoals nu en ik ben daar ook weer vanaf..... (of het geld nog eens zoveel jaar over de balk in een diep gat smijten! - zoals nu!)...

De kopers kopen niet omdat:
- de een luchtkastelen bouwde
- de twee anderen de financiering niet rond kregen (met bewijs, dus ook geen boeteclausule)

Dit zijn typisch dingen die horen bij de buurt waarin het huis te koop staat... onwetendheid, allochtoon (niet kwaad bedoeld), enz....

Maar ik zou graag weten wat de mogelijkheden zijn... Inmiddels al wel besloten dat we gewoon níet gaan verhuren... maar in één keer verkopen!

Wat gebeurt er nu als ik het huis niet voor de volledige prijs verkoop? (wel voor de hypotheek (Reaal), maar niet voor de overbrugging (Rabobank)) ??

[particulier]

De locatie van een huis is de meest belangrijke factor voor de prijs die mensen ervoor willen betalen. Is de buurt niet aantrekkelijk, dan slaan mensen de buur over bij hun zoektocht naar een nieuw huis. Je zou nog wat kunnen zakken in prijs en bijvoorbeeld een open huis organiseren.

Als het huis voor minder wordt verkocht als de oorspronkelijke hypotheek en het overbruggingskrediet, dan blijft er een restschuld over. Kun je die niet betalen bij aflossing van het overbruggingskrediet, dan zul je moeten lenen. Je zou kunnen kijken of iemand een extra hypotheek wil vestigen op je eigen huis. Als dat niet mogelijk is, (executiewaarde te laag) dan zul je moeten lenen zonder dat het huis als onderpand gebruikt kan worden, dus een persoonlijke lening of een doorlopend krediet. Bij aanbieders als Ohra, Moneyou, Credit Europe Bank, Centraal Beheer of FBTO betaal je dan ca. 6-7 % aan rente. Per 10.000 euro betaal je dan 200 euro per maand gedurende ongeveer 5 jaar.

[-margriet-]

kijk... als dát nu eens zou kunnen???? Dan zouden we helemaal gered zijn!!! én een zorgen post minder!!!!

pffffft...... ben erg benieuwd of dat zou kunnen lukken ... waar pak ik dat het beste op? gewoon geldverstrekkers benaderen en vragen??

of begin ik het best bij de verstrekker van de overbruggingskrediet??

Tnx!!!!!

[-margriet-]

weer een half jaar verder hebben we eindelijk een eindbod...... pfffft

nu is dat bod inderdaad nog steeds flink lager dan het bedrag dat we nodig hebben om de overbrugging af te lossen.

Inmiddels heb ik wél weer een vaste baan, en gaat het met ons eigen bedrijf de goede kant op.

Is er hier iemand die in kan schatten wat onze mogelijkheden nu zijn? Ik kan max. 17.000 aflossen (inclusief het bedrag dat vrijkomt uit de oude hypotheek). dat betekent dat ik dan nog steeds zo'n 33.000 zal moeten bijlenen.

Iemand enig idee hoeveel kans we maken dit te realiseren? En waar moet ik op letten en wat zijn dem ogelijkheden voor een tweede hypotheek bijvoorbeeld? We hebben al het nodige verbeterd aan het huis, de tegels voor de tuin komen vrijdag, dus dan wordt die ook een stuk mooier.... ik denk wel dat er zo'n 15.000 meer waarde in het huis zit, dan toen we het kochten. Zouden we dat in kunnen zetten?

Hoop dat jullie me nog wat op weg kunnen helpen....

[particulier]

Margriet,

Eigenlijk geef je te weinig informatie om deze vraag te beantwoorden. Maar mijn gevoel zegt dat het moeilijk zal worden.

Meestal is het zo dat een nieuwe hypotheek tot maximaal 125 % van de executiewaarde van de woning wordt gefinancierd. Dit kun je zelf nagaan door het taxatierapport te nemen van je huidige woning en de executiewaarde op te zoeken en te vergelijken met de huidige hoogte van de nieuwe hypotheek. Stel dat inderdaad de vrije verkoopwaarde met 15.000 is gestegen, dan zal de executiewaarde met ongeveer 10.000 zijn toegenomen. Nu zijn er hypotheekbanken die bereid zijn tot 150 % van de executiewaarde te financieren tegen een hogere rente. Neem 150 % van de nieuwe executiewaarde en kijk of die 50.000 euro verlies ermee wordt gedekt.

Maar stel dat dat zo zou zijn, dan zal het nog heel moeilijk worden een hypotheekverstrekker te vinden die een tweede hypotheek wil vestigen op het huis met een schuld van in totaal 150 % executiewaarde. Een goede hypotheekadviseur is eigenlijk de enige die hier een beetje een zinnig antwoord op kan geven.

Ik raad je aan om naar een hypotheekadviseur te stappen. Zegt deze ook dat dat heel moeilijk zal zijn, dan rest er niks anders op om een lening af te sluiten voor de 33.000 euro verlies. Aanbieders als Delta Lloyd, Ohra, Centraal Beheer, FBTO of Moneyou bieden rentes zo rond de 7,5 % zonder verdere verplichtingen.

[-margriet-]

oke

Dan zou er nog wel wat ruimte in moeten zitten... executiewaarde, dat was toch iets van 10% onder de verkoop? hmmm dat is dan even rekenen.... ± € 22.000 ruimte zou dat nog opleveren met 150% ..

dat is tenminste al íets! Dit bereken ik dan zónder stijging van de huizenprijs, ondanks dat de vraagprijs voor woningen hier in de afgelopen anderhalf jaar flink zijn gestegen (zelfde hoekwoning andere kant van het rijtje, minder zon, minder vrij en slechtere staat van onderhoud ligt de vraagprijs al 10.000 hoger dan waarvoor wij ons huis gekocht hebben (heeft te maken met naastliggend ontwikkelingsgebied). Daarnaast hebben wij ook nog wel wat geïnvesteerd in het huis (tuin, woonkamer, electra enz.) dus is de waarde ook nog wel wat gestegen. (dit huis is een absoluut betere "gok" geweest dan het oude huis)

pffffft

Overigens, nog een practische vraag. De laatste keer dat we bij de bank waren, had deze als optie - mochten we het andere huis niet weten te verkopen en de termijn voor de overbrugging zou niet meer verlengd kunnen worden - dat wij dít huis dan maar in de verkoop zouden moeten zetten.

Kunnen ze dat van ons eisen?? Wat heeft dat voor nut? Naar mijn idee geen enkel: met de inkomsten daarvan wordt dan alleen de hypotheek van dit huis toch afgelost? Zouden ze daarom dan meer genegen zijn om een lening te verschaffen als we het huis niet voor een goede prijs kunnen verkopen? Of juist helemaal niet?

Morgen ga ik de bank wel bellen hoor, voor een afspraak. Heeft het zin om ook langs de hypotheekshop ofzo te gaan?

[particulier]

Laat ik je even uit de droom helpen: De executiewaarde is als vuistregel 80 % van de vrije verkoopwaarde. Jullie huis zal wat in waarde gestegen zijn misschien, maar reken je vooral niet rijk met een verwachte opbrengst die 50.000 euro lager ligt dan verwacht. Maar kijk in je taxatierapport. Daar staat de executiewaarde vermeld.

Ik zou vooral naar jullie hypotheekadviseur gaan! Neem hierbij alle relevante informatie mee, incl. taxatierapporten. Hij of zij kan dan een beter beeld vormen van jullie situatie.

De bank kan niet eisen bij afloop van een overbruggingskrediet jullie huidige huis te verkopen. Het onderpand van het krediet is immers het oude huis. De schuld wordt dan wel opeisbaar: De bank verwacht aflossing van het overbruggingskrediet. Waar jullie dat geld vandaan halen, is niet hun zorg. Het kan zijn dat jullie geen andere keus hebben om het huidige huis weer te verkopen; maar beter is om het oude huis te verkopen en desnoods hierop verlies te nemen.

De laatste tijd zijn de huizenprijzen gestegen én de hypotheekrente. Iedereen weet dat daarbij de betaalbaarheid van een woning afneemt. Bij nauwelijks gestegen lonen kan dit niet oneindig lang doorgaan: Kopers hebben moeite om een woning te financieren. Uiteindelijk zal de huizenprijs toch moeten dalen, of in ieder geval redelijk lange tijd niet of nauwelijks stijgen. De vraag alleen is: Wanneer?

[-margriet-]

het rekensommetje is wat complex, maar ik zet het je tóch even voor (vind het erg fijn dat je zo meedenkt!)

Oude huis:
hypotheek 1 : 238.000
overbrugging : 52.000
Totaal : 290.000 (vraagprijs is taxatiewaarde: 295.000)

Dit is dus het bedrag dat ik nodig heb om er helemaal uit te springen.

Nieuwe huis : 148.000
Executiewaarde : 113.333 (koopsom 136.000)

Geboden is dus nu (eindbod) 250.000

nou goed, ik ga morgen maar eens met de bank babbelen