[ archief ] is dit slimme verkoop of misleiding?

[kweenie]

Dat kan natuurlijk ook. Maar vaak genoeg zie je die 'vanaf'-woningen met wel een heel lage vanaf-prijs. Dan kun je op je klompen aanvoelen dat de verkoopprijs uiteindelijk heel wat hoger uit zal komen.

Ik zie dat eigenlijk nooit, in tegendeel.

Wellicht hangt het ook af van waar de woning staat. Maar ik zie toch regelmatig woningen met een wel erg lage prijs, gezien de wijk, afmeting, bouwperiode etcetera. Maar die blijken dan ineens 'toevallig' een bieden vanaf prijs te hebben.

[aspera]

Niks misleiding. Het is een vanaf prijs en dus kan die nog erg oplopen. Wat let u om per omgaande een bod te doen? We hebben een vrije markt, dus wat die verkopers doen moeten ze zelf weten. Jammer dat het u niet gelukt is om vóór het officieel op de markt brengen dat huis te kopen. Opnieuw beginnen dan maar?

[Klaas Jan]

Uitgaande van jouw bericht, dat de uiteindelijke verkoopprijs gemiddeld 4% afwijkt van de traditionele manier van verkopen, komt er dus hooguit een duizendje of 10 bij vergeleken met een 'normale' verkoopprijs. Dan kom je, ervan uitgaande dat mensen op het moment wat meer bieden dan de vraagprijs, op zo'n 250.000 tot 260.000 uit.

Die 285.000 gaat het dus nooit van zijn leven worden.

Die 4% is dan een lagere verkoopprijs in sommige gevallen.
Maar bij huizen van na 1990 en in regio's waar vanaf-verkopen vaak wordt gehanteerd wijkt de verkoopprijs prijs niet af.
Bron: https://www.tias.edu/docs/default-sourc ... f?sfvrsn=0

[kweenie]

Waarom zou er bij bieden vanaf wel een termijn moeten zijn en bij een gewoon aanbod niet? En waarom zou bij bieden vanaf een hoge prijs misleiding zijn en bij gewoon bieden niet? Dat heeft allemaal weinig te maken met het 'bieden vanaf'. Ik zie ook regelmatig huizen met een 'gewone' vraagprijs die veel hoger is dan wat reëel is. De verkopers hebben daarbij waarschijnlijk ook de gedachte dat ze geen haast hebben en dat er maar één 'gek' hoeft te zijn die nietsvermoedend toehapt. Of dat ze simpelweg niet of nauwelijks willen afwijken van de vraagprijs. Is dat dan ook misleiding?

Laatst nog een woning gezien die zo pas na tien jaar verkocht is. Maar als je geen haast hebt...

[BL2]

Eigenlijk is het heel simpel, het bij elke koop of verkoop gewoon wat de gek ervoor geeft. Waarbij de verkoper bepaald.
Hier in de straat gaan de huizen voor gemiddeld E 150.000,- meer weg dan slechts 5 jaar geleden, maar of de woningen dat ook echt waard zijn zal de toekomst uitwijzen.
Overigens gaan hier de woningen standaard weg voor de Funda prijs, of nog wat meer. Veelal binnen 10/15 dagen verkocht.

[renewouters]

Bij mij in de buurt staat ook een woning te koop met een bieden vanaf prijs maar die prijs is veel hoger dan de waarde van de woning en staat al maanden in de verkoop maar terzijde. Bieden vanaf is gunstig voor de verkoper want als die geen haast heeft met het verkopen het juiste bod afwachten en dat kan maanden duren. Eigenlijk is het oneerlijk omdat er geen verplichtingen voor de verkoper aan vast zitten en eventuele kopers tegen elkaar opzet. Het zou eerlijker zijn om er een termijn aan vast te knopen en de hoogste bieder de woning te gunnen zoals dat ook bij verkoop bij opbod gebeurt.

Ik zie niet wat oneerlijk is. Gelukkig is niet alles kapotgeregeld, waardoor iedereen op dit gebied nogmalle vrijheid heeft.

[witte angora]

Vandaag op RTL-nieuws: sommige woningen gaan voor een halve ton minder dan de vraagprijs weg. Sommige makelaars en verkopers willen de hoofdprijs hebben, dan krijg je dat. Kennelijk werd er inderdaad veel te veel voor de woning gevraagd waar TS belangstelling voor had, en heeft de makelaar een realistischer prijs neergezet.

https://www.rtlnieuws.nl/economie/perso ... -amsterdam

[Cro]

Vandaag op RTL-nieuws: sommige woningen gaan voor een halve ton minder dan de vraagprijs weg. Sommige makelaars en verkopers willen de hoofdprijs hebben, dan krijg je dat. Kennelijk werd er inderdaad veel te veel voor de woning gevraagd waar TS belangstelling voor had, en heeft de makelaar een realistischer prijs neergezet.

https://www.rtlnieuws.nl/economie/perso ... -amsterdam

Dat kun je uit die paar voorbeelden uit dat artikel niet direct concluderen, daar kan je pas naar kijken wanneer het door TS beoogde huis daadwerkelijk verkocht is.

Kijk maar eens naar de voorbeelden uit jouw artikel, huis 2 jaar geleden gekocht voor 314.000 euro, nu verkocht voor 730.000. Wel iets onder de vraagprijs inderdaad, maar nog steeds voor flink meer dan 2 jaar geleden. Daarnaast een kamertje van 11m2 niet verkocht voor 150.000 euro, maar 'slechts' voor 100.000 euro. Al met al geen voorbeelden waar je direct conclusies uit kan trekken.

[Komkommertijd]

Bieden vanaf erg lage WOZ waarde mag wel!

Dan noem je de huidige WOZ waarde en begreep iedereen dat je er flink boven moet zitten.
Wel kan deze Topic starter een link naar deze woning plaatsen en als vele forumleden dan langs komen en veilig onder de €250.000,- bleven want de Topic starter hoeft dan geen €280.000,- te betalen.....
Als ik het midden kreeg €265.000,- mag ik het zonder kosten doorverkopen binnen enkele uren dus betaal ik €0,00 overdrachtsbelasting!

Of heeft U de buurt niet goed onderzocht?
Als er overlast is van thuiswerker die Drugs dealde of Air bnb koffers dan kan een huis in waarde dalen!
Net als tekort parkeerruimte voor mijn een lagere waarde geeft, net als dure of moeilijk te verkrijgen parkeer vergunning!
Veel werk voor makelaar en verkopers als er vele kijken en te laag bieden.

En is er al een koper?
Normaal zijn populaire woningen binnen enkele dagen verkocht onder voorbehoud!

[Undutchable]

Als bij een taxatie voor de hypotheek blijkt dat het huis veel minder waard is dan u ervoor gaat betalen dan moet u het verschil uit eigen middelen bijpassen.

[Diversion]

Kleine update, ik kijk niet iedere dag op dit forum.
Er zijn voor deze woning 2 kijkdagen geweest waarop mensen in een tijdsbestek van een uur zonder afspraak konden komen kijken.
Gisteren en vandaag konden mensen via online bieden hun bod uitbrengen. Ik had geen tijd om het de hele dag te volgen, maar het laatste moment dat ik keek stond de teller op € 343.000,-. Maar liefst € 108.000,- boven de vanaf prijs dus.
Het is de makelaar dus wel gelukt om de psychologische druk zo op te voeren dat mensen elkaar blijven overbieden. Echt bewonderenswaardig en fijn voor de verkopers.
De vraag blijft wat mij betreft wel of het misleidend is om geen wérkelijke vanafprijs te hanteren maar een veel lagere fictieve vanafprijs. Persoonlijk ben ik van mening dat de makelaardij zich daarmee op een hellend vlak begeeft, maar goed, daar zijn de meningen blijkbaar over verdeeld. Bedankt voor de reacties zover.

[kweenie]

Volgens mij is het erg gebruikelijk bij een veiling dat het 'openingsbod' heel laag is.

[Klaas Jan]

Hallo @Diversion, helaas voor u dus wel degelijk een strategie die voor de verkoper blijkt te werken. Maar ik kan me uw gevoel heel goed voorstellen. Heel erg vervelend dit soort prijsopdrijvende methodes.

Met de krapte op de woningmarkt verschuiven blijkbaar ook de normen en waarden tijdens koop en verkoop.

[kweenie]

Die 'psychologische druk' zie ik trouwens niet zo bij zulke online veilingen. Mensen kunnen rustig, in hun eigen omgeving, bepalen wat ze er voor over hebben, wat anderen er voor over hebben en hoever ze willen gaan met bieden. Dat lijkt mij juist veel minder psychologische druk geven dan als je een 'gesloten' bod in envelop moet doen (wat ook wel gebeurt), waarbij je moet inschatten hoeveel anderen bieden en zo dus wellicht veel te veel biedt. Of wanneer je in gewone onderhandelingen een serieus bod wilt doen waarbij ook anderen en bod hebben kunnen doen. Of niet, maar dat de makelaar je dat gevoel wil geven...

[witte angora]

Er zijn voor deze woning 2 kijkdagen geweest waarop mensen in een tijdsbestek van een uur zonder afspraak konden komen kijken.
Gisteren en vandaag konden mensen via online bieden hun bod uitbrengen. Ik had geen tijd om het de hele dag te volgen, maar het laatste moment dat ik keek stond de teller op € 343.000,-. Maar liefst € 108.000,- boven de vanaf prijs dus.

In dat geval moet er iets bijzonders met die woning zijn, dat kan niet anders. Je had het al over de ligging. Of er is in jullie omgeving een (kleine) groep erg hebberig, dat kan ook. In ieder geval: dit is een makelaar die exact weet wat hij doet, en om je vraag te beantwoorden: Ja, dit mag zo gedaan worden, en nee, het is geen misleiding.

Hier is indertijd een aantal jaren geleden een nieuwbouwwijkje opgezet. De vrijstaande woningen werden verkocht voor 4 ton, eentje heeft nog jarenlang leeg gestaan omdat er geen belangstelling was. Toch is er een verkocht door een zeer rijk persoon, die er vervolgens voor 6 (!) ton aan verbouwd heeft. Onder andere messing dakgoten etcetera. Voor dat geld had hij iets veel mooiers en groters, met vooral een grotere tuin kunnen krijgen, maar ja... Als zulke mensen hun zinnen ergens op hebben gezet, ook al is het een bouwval, kom je er als gewone burger toch niet tussen.

[kweenie]

In dat geval moet er iets bijzonders met die woning zijn, dat kan niet anders. Je had het al over de ligging. Of er is in jullie omgeving een (kleine) groep erg hebberig, dat kan ook.

De woning waar het (naar alle waarschijnlijkheid) om gaat is volgens mij inderdaad redelijk bijzonder. Niet zozeer dat de woning zelf zo bijzonder is, maar hij is moeilijk vergelijkbaar met andere woningen.

Om even een beeld te geven, het gaat dan om een vooroorlogse vrijstaande woning op een ruim kavel, redelijk vrij gelegen, nabij een nieuwe wijk van een stad die redelijk oververhit is. Ter indicatie, een iets ruimere vrijstaande nieuwbouwwoning op een kavel half zo groot begint rond de 4 ton en dat loopt al snel richting 5 ton of meer. Losse kavels van deze grootte beginnen bij anderhalf ton en dan moet er dus nog een woning op. Wat bestaande woningen betreft is er weinig vergelijkingsmateriaal. Een enigszins vergelijkbare woning ligt veel verder buiten de stad (en dan eigenlijk geen fietsafstand meer) en moet ook al 285.000 kosten. Een woning dichter in de buurt ligt aan het water en staat op een veel kleiner kavel (half zo groot), dus is moeilijk vergelijkbaar, maar moet ook 295.000 kosten.

Het lastige is dus dat de woning zelf, niet oneerbiedig bedoeld, niet heel bijzonder is. Lijkt verder een prima woning, op het oog goed onderhouden en redelijk bij de tijd, maar vergeleken met nieuwbouw natuurlijk niet heel goed geïsoleerd en ook onderhoudsgevoelig. Maar de kavelgrootte en ligging zijn wel bijzonder en maken het wel gewild. Voor iemand die op zoek is naar een woning met een grote tuin en redelijk vrij gelegen maar toch op fietsafstand van de stad is dit dus een bijzondere kans, waar er maar weinig van zijn. Dan wordt het al snel 'wat de gek er voor geeft'. Dat heb je niet alleen bij deze veiling-methode, maar ook als je het huis 'gewoon' te koop zou zetten. Heb je dan toevallig een paar mensen die al langer hiernaar op zoek zijn, dan heb je geluk. Maar voor het zelfde geld zijn er op dat moment even geen mensen die naar dit soort woning (en vooral: locatie) zoeken. En staat je huis heel wat maanden te koop voor er een interessant bod komt.