Nou dat lijkt me nogal wiedes eerlijk gezegd.
Bieders onder de 280.000 zijn bij voorbaat kansloos, maar er wordt door de makelaar een situatie geschetst waarbij bieders vanaf 235.000 wél serieus worden genomen. En dat zijn dus allemaal mensen met een droom, met een verwachting, mensen die mogelijkheden zien. Die fantaseren over een volgende stap in hun leven. Die hypotheekadviseurs gaan raadplegen en afwegen welke risico's ze kunnen nemen. Terwijl ze door die makelaar alleen maar worden ingezet om de druk op te voeren.
Daarvan kun je je dus afvragen of dat nog slimme verkoop of misschien toch misleiding is.
Het is weliswaar misleiding, maar dat weet in principe niemand. Alleen jullie. En dan moeten jullie het ook nog hard maken. Want ze kunnen zoveel zaken verzinnen, waarom die prijs zo laag staat. Van een typfoutje tot een foutje van de secretaresse etc..
Nou, of de hoogste het wordt, is ook nog maar de vraag. Want dan zal die koper zelf toch heel wat reserve moeten hebben, gezien de huidige hypotheekvoorwaarden.
En de koper zal, hoop ik toch maar, ook een ontbindende voorwaarde op willen laten nemen tav de financiering.
Die reserve zal meestal niet verschillen via deze per opbod verkoopmethode, een hypotheek mag 100% van de marktwaarde zijn en die vanaf prijs zal niet de marktwaarde zijn in de meeste gevallen. Normaliter is de marktwaarde de taxatie waarde van de woning.
Als er zwaar boven de taxatie waarde geboden zal gaan worden dan zal er inderdaad veel reserve moeten zijn, maar wordt er verstandig geboden tot ongeveer de werkelijke waarde zal er net zoveel reserve moeten zijn dan bij een verkoopmethode waarbij de vraagprijs hoger ligt en er minder biedingen te verwachten zijn. Bij beide verkoop methoden zie je trouwens tegenwoordig, afhankelijk van de locatie, dat er regelmatig overboden wordt in de huidige oververhitte huizenmarkt.
Nou ja, de marktwaarde is in de praktijk natuurlijk precies datgene wat mensen ervoor willen betalen, dus ook al is de taxatiewaarde lager, als daar overheen wordt geboden dan vertegenwoordigt dat gelijk een nieuwe marktwaarde.
Maar even een directe vraag, nu de woning zo gunstig wordt aangeboden, ga je weer meebieden ?
En misschien ook wel interresant, realiseer je je dat je misschien aan een forse financiële misstap ontkomen bent ?
Want is die woning echt wel E 280.000,- waard ?
Laatst gewijzigd door BL2 op 09 jun 2019 10:38, 1 keer totaal gewijzigd.
Maar even een directe vraag, nu de woning zo gunstig wordt aangeboden, ga je weer meebieden ?
En misschien ook wel interresant, realiseer je je dat je misschien aan een forse financiële welke misstap ontkomen bent ?
Want is die woning echt wel E 280000 waard ?
Goede vraag waar ik nog niet helemaal uit ben. Ik weet dat de verkopers een bedrag van zo'n 285.000 in hun hoofd hebben en dat door de makelaar nu een kunstmatige gekte wordt gecreëerd waar ik me liever niet in meng. Wellicht wordt ons later nog gevraagd of ons bod nog steeds geldig is, en dan weet ik meteen dat we aanvankelijk teveel hebben geboden.
Is de woning MIJ 280.000 waard? Ja, in principe wel, anders zouden we dat bod ook niet hebben gedaan.
Nou... mochten die mensen ooit met hangende pootjes bij jullie terug komen met de mededeling dat ze alsnog akkoord gaan met 280.000, dan weet je het wel... Dan zou ik er toch flink onder gaan zitten.
Of meebieden, tot je het hoogste bod hebt, maximaal 280.000 euro. Je hoeft ook niet meteen 'met de meute' mee te bieden; wacht gewoon even af tot er een of twee bieders overblijven. Dan kun je alsnog 'instappen' met bieden. Kan ook een tactiek zijn. En stel dat je bijvoorbeeld op 260.000 blijft 'hangen', dan is dat bod van 280.000 uiteraard direct onbespreekbaar.
Bij die 'bieden vanaf' huizen is het, net als bij online veilingen, vaak zo dat de uiteindelijke prijs zo'n 30% boven die vanaf-prijs zit. Dus het kan best zijn dat het uiteindelijk rond de drie ton uitkomt. Is dat misleiding? Och, voor wie het spelletje en beetje kent niet. En iemand die Funda een tijdje volgt zal ook snel genoeg zien dat die vanaf prijs wel erg laag is.
Dat kan natuurlijk ook. Maar vaak genoeg zie je die 'vanaf'-woningen met wel een heel lage vanaf-prijs. Dan kun je op je klompen aanvoelen dat de verkoopprijs uiteindelijk heel wat hoger uit zal komen.
Kopers en kijkers rekenen vaak in afgeronde bedragen. Dus ze kijken naar iets van twee ton, 2,5 ton, 3 ton. Nu zien ze iets vanaf 2,35 en dan gaan die mensen die tot 2,5 denken te kunnen gaan ook meebieden.
En als het echt minstens 2,85 moet opbrengen, zit er een heleboel ruis in die biedingen.
Mijns inziens biedt geen normaal mens bij een startprijs van 2,35, meer dan 2,5.
En als het echt zo’n gewild object is, start je veel hoger.
Naja, als ik 235.000 te besteden heb zal ik nooit geen 285.000 bieden. Maar als ik 285.000 kan besteden, waarom zal ik dan gaan kijken naar een woning die 'maar' 235.00 moet kosten om vervolgens die 285.000 te gaan betalen?
Ik geloof nooit dat dit een strategie van die makelaar is. De verkopers hebben gewoon meer willen hebben als de woning ooit op gaat leveren. En dat er veel kijkers gaan komen? Kijkers heb je niks aan. Je hebt kopers nodig - en aan één heb je genoeg.
Tussen 2009 en 2015 zijn er 5000 woningen op deze manier verkocht. De verkooptijd wordt gehalveerd. En de uiteindelijke verkoopprijs wijkt gemiddeld 4% af van de traditionele manier van verkopen maar bij huizen van na 1990 niet.
En in regio's waar vanaf-verkopen vaak wordt gehanteerd wijkt de prijs ook niet af.
Wel degelijk een strategie volgens de bron NVM https://www.tias.edu/docs/default-sourc ... f?sfvrsn=0
Uitgaande van jouw bericht, dat de uiteindelijke verkoopprijs gemiddeld 4% afwijkt van de traditionele manier van verkopen, komt er dus hooguit een duizendje of 10 bij vergeleken met een 'normale' verkoopprijs. Dan kom je, ervan uitgaande dat mensen op het moment wat meer bieden dan de vraagprijs, op zo'n 250.000 tot 260.000 uit.
Die 285.000 gaat het dus nooit van zijn leven worden.
Dat kan natuurlijk ook. Maar vaak genoeg zie je die 'vanaf'-woningen met wel een heel lage vanaf-prijs. Dan kun je op je klompen aanvoelen dat de verkoopprijs uiteindelijk heel wat hoger uit zal komen.
Uitgaande van jouw bericht, dat de uiteindelijke verkoopprijs gemiddeld 4% afwijkt van de traditionele manier van verkopen, komt er dus hooguit een duizendje of 10 bij vergeleken met een 'normale' verkoopprijs. Dan kom je, ervan uitgaande dat mensen op het moment wat meer bieden dan de vraagprijs, op zo'n 250.000 tot 260.000 uit.
Die 285.000 gaat het dus nooit van zijn leven worden.
De verkoopprijs heeft natuurlijk helemaal niets te maken met de prijs die op Funda staat. Traditioneel is die Funda-prijs een stukje hoger dan de uiteindelijke verkoopprijs en de bieden-vanaf prijs en stuk lager. Maar de prijs waarvoor de woning verkocht wordt zal elkaar weinig ontlopen.
