[ archief ] Bod op woning geaccepteerd - verkoper krabbelt terug

[NLJ]

Hallo allen,

Vorige week hebben mijn vrouw en ik telefonisch een bod gedaan (via de verkoopmakelaar van de verkopende partij) op een woning in Amsterdam. Dit heb ik dit schriftelijk bevestigd. We hadden de vraagprijs geboden.
Bod is dag erop mondeling en schriftelijk geaccepteerd, voor de vraagprijs dus.

Na een paar dagen al krabbelt de verkopende partij langzaamaan terug. Allerlei onzin opmerkingen zoals het feit dat hij niet wil dat we veel gaan verbouwen. Hij is namelijk de eigenaar van de appartementen onder het appartement in kwestie (waar op is geboden).
Dat verbouwen valt heel erg mee; een nieuwe keuken en vloer. We hadden ook al aangegeven dat we graag om de tafel willen gaan zitten om

Ik heb sterk het vermoeden dat hij een hoger bod heft ontvangen in de tussentijd en dat hij daarom allerlei zaken erbij haalt om van de verkoop af te zien. De afspraak die na de acceptatie van het bod was gemaakt met de notaris voor het tekenen van de koopakte hebben we moeten afzeggen totdat er een gesprek heft plaatsgevonden tussen verkoper en koper (wij).

Mijn vragen zijn:
1. Kan een verkopende partij zich zomaar terugtrekken na schriftelijke accceptatie van het bod?
Zo ja:
2. Wat zijn de voorwaarden voor de verkopende partij om alsnog af te zien van de verkoop?
3. Wat nu als het appartement toch aan een andere partij wordt verkocht voor een hogere prijs; is het dan verstandig om de verkoper aan te klagen voor een financiele compensatie?

Alvast dank voor jullie hulp.

[Moneyman]

De koop van een onroerende zaak vereist een opgemaakte akte, oftewel: één overeenkomst die door beide partijen is getekend. Een mail- of briefwisseling is onvoldoende om aan het schriftelijkheidsvereiste te voldoen. Zie hiervoor Tekst & Commentaar bij art. 7:2 BW.

Daarmee zijn je vragen alle drie beantwoord: de verkoper is niet gebonden aan de overeenkomst, waardoor er ook geen reden is voor compensatie (waarvoor eigenlijk? er is toch nog geen schade?).

Kort en goed: jammer, en zéker niet netjes, maar niets aan te doen.

[GJvdZ]

Je hebt nog niets gekocht, dus helaas. Ik snap alleen de strategie van de verkoper niet. Als er echt een koper is die meer wil betalen, dan zou ik dat gewoon gezegd hebben. Dan hadden jullie nog altijd ervoor kunnen kiezen om dat bod te matchen.

[Appie83]

Hallo allen,

...(via de verkoopmakelaar van de verkopende partij)...

Na een paar dagen al krabbelt de verkopende partij langzaamaan terug. Allerlei onzin opmerkingen zoals het feit dat hij niet wil dat we veel gaan verbouwen. Hij is namelijk de eigenaar van de appartementen onder het appartement in kwestie (waar op is geboden).

Hoogstwaarschijnlijk gaat het om een particuliere verkoper, maar omdat de verkoper ook meerdere appartementen bezit kan het ook zijn dat hij een professionele verkoper is. Als dat zo is dan geldt de schriftelijkheidsvereiste van een akte (art. 7:2 BW) in principe niet.

[Moneyman]

Klopt, maar omdat er überhaupt niet aan het schriftelijkheidsvereiste is voldaan, is dat feitelijk niet relevant.

[Brainless]

Zolang er geen voorlopig koopcontract is getekend door beide (koper en verkoper); is er wettelijk geen koop.

[Uw Jurist]

Beste vraagsteller,

U kunt hier - helaas voor u - weinig tot niets tegen beginnen vanwege het schriftelijkheidsvereiste bij (ver)koop van onroerend goed. Zowel de particuliere verkoper als particuliere koper, die na eerdere overeenstemming weigert mee te werken aan het vervolg, dus o.a. het tekenen van een koopovereenkomst van een woning, kan daartoe niet kan worden gedwongen, omdat de wet hem niet daartoe verplicht. Zie de uitspraak van de Hoge Raad: http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraa ... 011:BU7412. Heel soms is er een uitzondering mogelijk. Maar dat is een zeldzaamheid.

Met vriendelijke groet,
mr. Monique Doomernik

[olaf79]

En zelfs na een getekende koopakte is er voor koper en verkoper een afkoelingsperiode waarbinnen beide nog van de koop kunnen afzien zonder opgave van redenen.

[Uw Jurist]

En zelfs na een getekende koopakte is er voor koper en verkoper een afkoelingsperiode waarbinnen beide nog van de koop kunnen afzien zonder opgave van redenen.

Nee, dat is niet zo. De bedenktijd van 3 dagen geldt alleen voor de koper.

Met vriendelijke groet,
mr. Monique Doomernik

[NLJ]

Erg duidelijk, dank allen voor de heldere uitleg.
De reden voor compensatie is het feit dat ik een bouwkundig rapport en tevens een taxatierapport heb laten opstellen. Daar (700 Euro) kan ik naar fluiten dan. Dan weet ik dat ik geen tijd moet steken om het te proberen te verhalen.

[Klaas Jan]

Dat betekent toch dat er namens u deskundigen in de woning zijn geweest om deze rapporten op te maken? En dat dat in overleg en met toestemming van de verkoper is gebeurd? Dan zou ik zeker proberen deze kosten te verhalen. Misschien kan Uw Jurist nog iets zeggen over de juridische kans van slagen van zo'n traject?

[Moneyman]

Dat betekent toch dat er namens u deskundigen in de woning zijn geweest om deze rapporten op te maken? En dat dat in overleg en met toestemming van de verkoper is gebeurd? Dan zou ik zeker proberen deze kosten te verhalen. Misschien kan Uw Jurist nog iets zeggen over de juridische kans van slagen van zo'n traject?

Die kans is nihil. Het is immer de potentiële koper die de keus maakt om die kosten te maken voordat het koopcontract uberhaupt getekend is. Tot die tijd weet je dat de verkoper nog terug kan, als je dan kosten maakt neem je een risico.

Nogmaals, netjes is anders , maar het mág wel.

[Klaas Jan]

Ik zou er nog graag van een jurist van willen horen.

[olaf79]

En zelfs na een getekende koopakte is er voor koper en verkoper een afkoelingsperiode waarbinnen beide nog van de koop kunnen afzien zonder opgave van redenen.

Nee, dat is niet zo. De bedenktijd van 3 dagen geldt alleen voor de koper.

Met vriendelijke groet,
mr. Monique Doomernik

U heeft gelijk. Bedenktijd geldt alleen voor de koper.

[olaf79]

Ik zou er nog graag van een jurist van willen horen.

Dan zou ik even uw RbV benaderen

[Moneyman]

Ik zou er nog graag van een jurist van willen horen.

Dan zou ik even uw RbV benaderen

Of mijn post nogmaals lezen

Kijk, natuurlijk kan je gaan procederen. Lees je maar eens in op het onderwerp "pre-contractuele fase". Maar dat ga je in deze casus hoogstwaarschijnlijk niet winnen, en áls je al zou winnen, kost je dat een veelvoud van je huidige kosten. Niet doen dus.

[Appie83]

Klopt, maar omdat er überhaupt niet aan het schriftelijkheidsvereiste is voldaan, is dat feitelijk niet relevant.

Er is geen vormvoorschrift bij het verkopen van een huis door een professionele verkoper en een particuliere koper als niet de koper maar de professionele verkoper zicht beroept op het ontbreken van een akte terwijl er wel op andere wijze overeenstemming is bereikt.

Dus dan blijft de vraag relevant of het gaat om een professionele verkoper.

[Uw Jurist]

Dat betekent toch dat er namens u deskundigen in de woning zijn geweest om deze rapporten op te maken? En dat dat in overleg en met toestemming van de verkoper is gebeurd? Dan zou ik zeker proberen deze kosten te verhalen. Misschien kan Uw Jurist nog iets zeggen over de juridische kans van slagen van zo'n traject?

Die kans is nihil. Het is immer de potentiële koper die de keus maakt om die kosten te maken voordat het koopcontract uberhaupt getekend is. Tot die tijd weet je dat de verkoper nog terug kan, als je dan kosten maakt neem je een risico.

Nogmaals, netjes is anders , maar het mág wel.

Gezien de vraag naar mijn reactie: Ik heb dezelfde opinie als Moneyman. Zulke kosten zijn niet te verhalen.

Met vriendelijke groet,
mr. Monique Doomernik