[ archief ] Heeft een advies van aankopend makelaar enige waarde?

[marino]

Twee jaar geleden heb ik voor het eerst een huis gekocht. Tja, en wat doe je als je geen ervaring hiermee hebt? Je schakelt een aankopend makelaar in zodat deze je een goed advies kan geven. Hij weet immers waar je op moet letten, of een reële prijs wordt gevraagd en wat reëel is om zelf te bieden.

Ik heb uiteindelijk leuk appartement gekocht in Den Haag. Er zat wel een klein risico'tje aan: de grond was verontreinigd. Nu heb ik een appartementje op de tweede etage en op de begane grond zit een garagebedrijf. Mijn makelaar zei letterlijk: "De grond is vervuild, maar dat is de aansprakelijkheid van de garage. Alleen mocht die failliet gaan of iets dergelijks dan zou de Vereniging van Eigenaren aansprakelijk gesteld kunnen worden".

Tja,... ik had al gezegd dat het mijn eerste huis was. Ik wist helemaal niets van bodemverontreiniging. Dat is ondertussen totaal omgeslagen.
Het probleem ontstond begin dit jaar toen ik mijn huis wilde verkopen. Omdat ik ging samenwonen, kon mijn huis na twee jaar alweer de verkoop in. Ik had een (andere) verkopend makelaar ingeschakeld om zo snel mogelijk van m'n huis af te geraken. En ja hoor, de eerste dag al meteen drie kijkers, waarvan twee een bod deden en ik er één accepteerde. De koper wilde wel nog even weten hoe het zat met die verontreiniging.

Dus, mijn makelaar de stand van zaken opgevraagd bij de gemeente. Blijkt er een huisbrandolietank in de grond te zitten! Dat veranderde de hele zaak, want daar zijn grondbezitters aansprakelijk voor. En ik was voor 1/3e eigenaar van de grond (Vereniging van Eigenaren bestaat uit 3 leden, incl. garage-eigenaar). De koper zag daarna af van de koop.

Ik heb ondertussen alle informatie opgevraagd en opgezocht die ik kon vinden over bodemverontreiniging en regels, wetten en beleid hier omtrend. Wat blijkt, ik heb bijna geen poot om op te staan. Ik word bij de gemeente aangemerkt als 'schuldig' eigenaar, omdat ik tijdens de koop redelijkerwijs kon weten dat er een tank in de grond zit en de grond verontreinigd is. Klein detail, mijn huis is op dit moment nagenoeg niet verkoopbaar! Uiteraard ben ik daar niet blij mee.

Toen ik mijn aankopend makelaar van twee jaar geleden hierover had aangeschreven, volgde zijn reactie al snel. In de koopakte staat dat ik akkoord ben gegaan met overige bepalingen in de voorlopige koopakte. Hierin staat dat de grond verontreinigd is, een verwijzing naar een brief van de gemeente hierover en een bepaling dat de verkoper niet verder aansprakelijk gesteld kan worden. De betreffende brief van de gemeente spreekt over ernstige verontreining en drie(!) brandstoftanks in de grond... De strekking van mijn aankopend makelaar was in ieder geval dat ik er volledig van op de hoogte was.

Ik loop de afgelopen maanden rond met twee vragen in mijn hoofd: "Hoe kon ik zo naïef zijn" en "waarom heeft mijn aankopend makelaar me zo'n slecht advies gegeven toentertijd". Die naïviteit vind ik achteraf niet meer zo gegrond. De reden dat ik een aankopend makelaar inschakelde, was juist om me voor dit soort situaties te behoeden! Het woord "olietank" heeft mijn aankopend makelaar destijds nooit in zijn mond gehad, laat staan mij voorgelicht wat voor consequenties dit kan hebben.

Hoewel mijn makelaar zich juridisch dus blijkbaar heeft ingedekt, zegt dit verder niets over zijn advies. Ik heb deze makelaar destijds zo'n 2500 euro betaald voor een zoekopdracht en zijn 'hulp' bij een viertal bezichtigingen en de uiteindelijke aankoop. Buiten het feit dat ik dit achteraf sowieso al veel te veel vond, begrijp ik nu eigenlijk niet waarvoor ik dat geld heb betaald. De dienst van een aankopend makelaar is het adviseren. Zijn uiteindelijke advies heb ik niet eens op papier dus ik kan hem ook niet meer aanspreken op zijn advies. Hij beroept zicht enkel op de juridische documenten die voor mij abracadabra waren.

Wat voor waarde moet ik hechten aan een advies van een makelaar? Ik betaal veel geld en uiteindelijk spoort hij mij aan een huis te kopen dat mij behoorlijke problemen geeft. Kan ik deze makelaar hier nog op aanspreken? Of op z'n minst mijn courtage terugeisen? Hij heeft immers duidelijk geen goede dienst verleend. Ik heb echter niets zwart op wit om dat aan te tonen... Hebben anderen hier ook ervaringen mee? Of ideeën? Reacties dat ik naief ben geweest, zit ik niet op te wachten want dat weet ik al. Waarschijnlijk ben ik nog het meest naïef geweest over het oordelingsvermogen van een makelaar.

Groeten,
Marino.

[Gast]

tja, als je er voor getekend hebt dan ben ik bang dat er niet zoveel meer te doen is.

Overigens ben je waarschijnlijk nog eens in overtreding. Krachtens het BOOT besluit ben je namelijk verplicht om voor ondergrondse brandstoftanks een financiele zekerheidsstelling te hebben. Als ik het zo lees dan zal dat wel niet het geval zijn.

Vraag eens bij de garage na of zij een milieuschadeverzeking voor ondergrondse tanks hebben. Dan kun je de schade daarop claimen.

Suc6

[Gast]

In antwoord op je vraag:

Aan makelaars heb je zowel bij koop als verkoop helemaal niets. Het is pure luiheid van onszelf dat dat beroep in stand wordt gehouden. Want het is wel makkelijk als een ander al die papieren rompslomp doet terwijl je die net zo makkelijk zelf kunt doen. Advertenties via internet zijn net zo makkelijk zelf gemaakt.

Je kunt ook nog wel een klacht indienen bij de nvm. Dat zal ook wel niet veel helpen want dat is zo'n ons kent ons cluppie.

[Gast]

Aan de positieve kant.

Gelukkig heeft de gemeente nog geen saneerverplichting opgelegd. Hoewel ik die in de toekomst nog wel zie komen zodra het garagebedrijf stopt of verhuisd.

[marino]

Van een Financiële zekerheidsstelling bij BOOT heb ik nog nooit gehoord en niets over gelezen. Volgens mij klopt dat niet, want je kon vroeger heel eenvoudig tegen een olietank aanlopen in je tuin zonder dat je het wist.

Mijn standpunt over makelaars is ondertussen absoluut niet veranderd. Sterker nog, we zijn nu ruim een maand verder en mijn aankopend makelaar wil mijn huis dus nu niet eens meer verkopen! Hij ziet er geen heil meer in, gelooft niet dat er nog kopers komen en heeft er "al zes weken werk in gestoken"...

Ondertussen heb ik weinig opties meer over. Verkopen gaat niet, verhuren mag niet van mijn hypotheekverstrekker en de gemeente heeft nu al vijf weken nodig om een brief van mij te beantwoorden. Ik heb wel een telefonische belofte dat ik daar deze week antwoord op krijg... Hoe dan ook, verder kan ikzelf niets aan die tank doen aangezien de VvE daarover moet beslissen en ik uiteraard niet in de meerderheid ben. Met andere woorden, ik sta met m'n rug tegen de muur...

[Gast]

Ik werk bijna elke dag met ondergrondse tanks dus ik vind toch van mezelf dat ik er wel wat vanaf weet. Maar goed als je het zelf beter weet suc6 ermee. Oh en als het gebeurd dat er een ambtenaar op je voordeur klopt, dan zien we hier natuurlijk geen berichten over gemeente ambtenaren die niet coulant zijn.

[marino]

Ik ben blij te horen dat je er bijna dagelijks mee werkt. Dat geeft wat meer context aan je antwoord Gast. Kan je me dan ook vertellen wat dit precies voor regel is, wanneer dit geldt en wat dit voor consequenties kan hebben? Ik heb zelf namelijk nog nergens hierover iets gelezen of gehoord.

Toch blijf ik het vreemd vinden hoe ik persoonlijk ergens financiële zekerheid over moet geven als de olietank in de grond van onze VvE zit. En voor mij de hamvraag: aan wie moet ik die zekerheid eigenlijk geven? De gemeente? De hypotheekverstrekker? Beide wisten tijdens mijn aankoop twee jaar geleden net zoveel over de tank als ik.

[Gast]

verhuren mag niet van mijn hypotheekverstrekker

Dat is waar. Maar er wordt in Nederland op grote schaal woningen verhuurd tegen deze bepaling in. Zolang je maar netjes je rente (en aflossing) betaald doet de bank ook niet moeilijk. Ik heb iemand van de Rabobank gesproken hierover, die vertelde mij dat ze daar echt niet op controleren.

Zelf heb ik een hypotheek bij de Postbank. Ook nooit problemen gehad toen ik mijn oude huis ging verhuren. De Postbank weet dat ik verhuisd ben, dus ze weten dat ik niet woon op het adres waar ik wel een hypotheek heb. Maar al vijf jaar betaal ik netjes rente en aflossing, dus wat zouden ze moeilijk doen?

[marino]

Hmmm, ja, dat hoor ik van meerderen. Ik denk dat dit helemaal geen verkeerde optie is. Met dit soort praktijken krijg je pas problemen als het echt fout gaat natuurlijk... (je wilt eindelijk je huis verkopen, maar de huurder wil er niet uit oid...)

Thanx voor de tip.

[Gast]

ok

[Gast]

Mocht je echt willen verhuren, dan zijn er een paar dingen waar je naar kan kijken
1. Sluit een goed contract, eventueel met een adviseur, bij voorkeur tijdelijk (wellicht wil je het na 1 jaar weer terug voor eigen gebruik?)
2. Zoek op Internet algemene voorwaarden

en vooral:
3. Vraag een flinke huurprijs. Dit garandeert dat huurders na een paar jaar wel weer wat anders gaan zoeken. En als ze het niet doen: met een forse huurprijs WIL je niet eens meer verkopen.

[van grieken]

Meteen aansprakelijk stellen die boef. Hij zal in een procedure toch moeten bewijzen dat hij U juist heeft geadviseerd. Ik wens die makelaar succes want dat zal nog niet een twee drie zo meevallen.

Je hebt eenvoudigweg niets aan die gasten!!

[Gast]

De makelaar heeft zich goed ingedekt van Grieken. Je advies lijkt me alleen het weggooien van veel geld, want dat zal nog niet een twee drie zo meevallen om aan te tonen dat de makelaar fout was.

[ondernemer_2004]

Meteen aansprakelijk stellen die boef. Hij zal in een procedure toch moeten bewijzen dat hij U juist heeft geadviseerd. Ik wens die makelaar succes want dat zal nog niet een twee drie zo meevallen.

Je hebt eenvoudigweg niets aan die gasten!!

Een makelaar heeft als het goed is een beroepsaansprakelijkheidsverzekering. Indien hij echt fout zit, dan is hij daarvoor verzekerd. Stel je zou dit zelf op op je geweten hebben, dan ben JIJ aansprakelijk met alle financiele gevolgen van dien.

Tuurlijk moet je hem aansprakelijk stellen als hij fouten gemaakt heeft.

[jtleeuwerink]

Wij wonen in een appartementen gebouw ( 16 stuks op 3 verdiepingen)
Op de begane grond zijn 4 winkels, die eigendom zijn van de projectontwikkelaar
In de splitsingsakte staat dat het onderhoud van het dak voor rekening
is van de appartementen.
Is dit een normale gang van zaken ?Kunnen wij op een of andere manier dit terugdraaien?

Joop.

[stofzuigertje]

U is bij aankoop ook akkoord gegaan met deze voorwaarden.

Maar de fundering problemen zijn dan wel voor winkels...
En bij verven van Uw gevel mag U de winkel ramen blokkeren met steiger!

Betalen zij wel service kosten van de vereniging of vallen ze er buiten?
Lichtreclame of lawaai door vlaggen aan gevel kunt U wel tegen houden!
Ook als ze de radio te hard aanhebben kunnen ze problemen verwachten en bij brandgevaar bij bepaalde producten kunt U deze in de winkel verbieden dus verf en spuitbussen als deze teveel zijn kunt U eisen dat ze verwijderd worden.

Dus de bewoners kunnen van de winkels eisen dat er veilig en zonder overlast gewoond word en alleen de parkeer overlast is lastig aan te pakken.

U wist wat U kocht en had voor de koop alles rustig kunnen doorlezen en eventueel hier vragen kunnen stellen.
Het mag dus helaas.

[Bosjesman]

Even op het eerste onderwerp:

volgens mij is het in NL nog steeds: wie eist, die bewijst. Dus als je die aankopend makelaar een proces wil aandoen, moet je wel bewijs hebben van zijn verkeerde handelen, en dat heb je nou net niet. Zoals je schrijft: in de koopakte is alles dichtgetimmerd. Van verzwijgen is niets (aantoonbaars) sprake.

Hoe naar ik het ook voor de TS vind, een oplossing zie ik niet.