verkoopmakelaar oefent constante druk uit om mijn vraagprijs te verlagen terwijl die al onder WOZ ligt

[jeneverbes]

Dag,

Ik heb een verkoopovereenkomst gesloten met een makelaarskantoor.
De vraagprijs is veel lager dan ik dacht dat mogelijk was.
Achteraf gezien kan ik het toch wel met die prijs eens zijn aangezien het een oude woning is en er aan opgeknapt moet worden.
Na het sluiten van de overeenkomst kwam de nieuwe WOZ binnen. Die was hoger dan de vraagprijs. Waaruit ik opmaak dat mijn vraagprijs heel mooi laag is. Heel mooi voor kopers die een karakteristiek huis willen bewonen en bereid zijn het huis eer aan te doen.

Om over het opknappen een idee te geven:
Het meeste is vlgns bouwkundigrapport van Vereniging Eigen Huis in redelijke staat van onderhoud,
en een deel is in matige staat van onderhoud. Energielabel is G en er is nog gasverwarming.

Op basis daarvan is besloten tot een vraagprijs van 325.000.
Een soortgelijke woning die in goede staat van onderhoud is heeft een waarde van tussen de 360.000 en 460.000.

De woning is daarbovenop snel in waarde te verhogen wanneer de zolder bewoonbaar wordt gemaakt (je kent het wel; uitval balkon plaatsen, schitterend uitzicht over IJselmeer) en de verdieping beter wordt ingedeeld zodat je daar 3 ipv 2 kamers hebt en een kleinere overloop. Dan zou je al rap richting de 5 ton kunnen gaan.

Stuk grond erbij van ongeveer 700 vierkante meter. Allemaal tuin dus. En er omheen gaat een bedrijf plaats maken voor een vrijstaand huis. In Noordholland. Op forensenafstand van Amsterdam. Daarmee is de grond alleen al rond de 275.000 waard, volgens de grondprijzen in dezelfde gemeente.

Dus in wezen koopt men dan het huis voor 50.000 eu, met ruimschoots mogelijkheden de waarde na aankoop eigenhandig te verbeteren.

En nu het probleem met de makelaar:
Maar de makelaar laat mensen komen die niet begrepen hebben dat er opgeknapt moet worden. Niet alleen de badkamer afmaken, of tzt de keuken vervangen, maar aanpassen aan de eisen van deze tijd.

Dus was mijn voorstel aan de makelaar om de verkooptekst wat minder rooskleuring te maken en misschien erop te wijzen dat er extra budget nodig is om het huis in orde te maken voor de moderne tijden.
Dat weigert de makelaar. Die wil alleen de vraagprijs verlagen.

En dat weiger ik. Want het huis is die 50.000 eu gewoon ruimschoots waard. Als VEH al aangeeft dat er alleen onderdelen in matige staat zijn, dan durf ik vol te houden dat de woning 50.000 eu waard is als de aanwezige grond al 275.000 moet kosten in die gemeente.

Gevolg: we zitten klem.
En het huis is nu van funda af gehaald.
Het staat alleen nog, onder mijn eigen beheer, op huispedia.

- - -

Wie herkent deze situatie?
Wie heeft er meer informatie, want het begint er op te lijken dan NVM makelaars de huizenprijzen kunstmatig aan het drukken zijn.
De hypotheekrentes zijn gedaald, maar de makelaar blijft zeggen dat ze gestegen zijn.
Mensen mogen nog 2 jaar lang hun toegewezen jubeltonnen uitgeven, maar de makelaar beweert dat dat niet zo is.

Hoe zit dat met verkoopmakelaars?
Proberen die het onderste uit de kan te halen bij hun klant die een huis wil verkopen?
Terwijl ze beweren je zorgen uit handen te nemen en jouw belangen behartigen?

Moet je je dus eigenlijk soort van wapenen tegen makelaars door zeer grondig beslagen ten ijs te komen als je kennelijk als eerste stevig met je makelaar moet gaan onderhandelen over de verkoopvoorwaarden, incl duidelijk afspreken dat kijkers niet zonder toezicht in je huis gelaten worden, een x aantal bezichtigingen, etc etc alles waarvan je als leek denkt "ja maar dat is toch logisch dat je dat [niet of juist wel] doet? "

Laatst lagen er etensresten in de keuken. Na een bezichtiging.
Terwijl het huis niet meer bewoond is.
Bijvoorbeeld.
Het moet toch niet nodig zijn om afspraken te moeten maken dat er altijd een makelaar bij aanwezig moet zijn ..

Ik hoop op veel en eerlijke informatie.
mvg

Jeneverbes Biertjes

[jeneverbes]

Moet je je dus eigenlijk soort van wapenen tegen makelaars door zeer grondig beslagen ten ijs te komen als je kennelijk als eerste stevig met je makelaar moet gaan onderhandelen over de verkoopvoorwaarden, incl duidelijk afspreken dat kijkers niet zonder toezicht in je huis gelaten worden, een x aantal bezichtigingen, etc etc alles waarvan je als leek denkt "ja maar dat is toch logisch dat je dat [niet of juist wel] doet? "

Natúúrlijk moet je dat, zoals je dat moet bij iedere overeenkomst van enige importantie.

[witte angora]

Eerlijk gezegd: een heel verhaal waar weinigen wat mee kunnen. De beschrijving is prachtig, maar als er hier al een taxateur rond loopt, dan zal die de woning zelf willen zien.

Het enige wat ik je kan adviseren is bezwaar maken tegen de WOZ-waarde. Je zou ook een tweede taxateur in kunnen schakelen om de waarde van de woning te bepalen. Dan weet je zeker of de genoemde vraagprijs al dan niet realistisch is.

[Moneyman]

En daaraan valt weinig meer toe te voegen. Jij hebt een mening, de makelaar ook, en aan inschattingen onzerzijds gebaseerd op alleen jouw verhaal heb je helemaal niets.

Laat daarom een taxatierapport en/of bouwkundige keuring doen, zodat je een harde indicatie hebt. Dan weet je wie er gelijk heeft, en daarna kan je bepalen of je bezwaar tegen de WOZ wilt maken. Dat kan je natuurlijk ook nu al doen, maar wellicht schiet je dan in je eigen voet.

[J. Deltoer]

Een andere makelaar nemen en het huis voor 575.000 plaatsen.

[jeneverbes]

Ja, uitgebreid verhaal inderdaad.
In het kort is dit de vraag.

citaat
Hoe zit dat met verkoopmakelaars?
Proberen die het onderste uit de kan te halen bij hun klant die een huis wil verkopen?
Terwijl ze beweren je zorgen uit handen te nemen en jouw belangen behartigen?

Moet je je dus eigenlijk soort van wapenen tegen makelaars door zeer grondig beslagen ten ijs te komen als je kennelijk als eerste stevig met je makelaar moet gaan onderhandelen over de verkoopvoorwaarden, incl duidelijk afspreken dat kijkers niet zonder toezicht in je huis gelaten worden, een x aantal bezichtigingen, etc etc alles waarvan je als leek denkt "ja maar dat is toch logisch dat je dat [niet of juist wel] doet? "
einde citaat.

mvg
Jeneverbes Biertjes

[Moneyman]

Moet je je dus eigenlijk soort van wapenen tegen makelaars door zeer grondig beslagen ten ijs te komen als je kennelijk als eerste stevig met je makelaar moet gaan onderhandelen over de verkoopvoorwaarden, incl duidelijk afspreken dat kijkers niet zonder toezicht in je huis gelaten worden, een x aantal bezichtigingen, etc etc alles waarvan je als leek denkt "ja maar dat is toch logisch dat je dat [niet of juist wel] doet? "

Natúúrlijk moet je dat, zoals je dat moet bij iedere overeenkomst van enige importantie.

[Aygulf]

U zegt het zelf al: in matige staat van onderhoud en energie label G (!). Dan noemt u allerlei aanpassingen, verbeteringen en onderhoud op (en dat zijn er nogal wat!) die volgens u door de koper "eigenhandig" te verbeteren zijn. Afgezien dat u onderschat wat dit allemaal gaat kosten moet u zich ook niet blindstaren op de WOZ waarde. Ons huis was dit jaar volgens de gemeente in vergelijking met vorig jaar maar liefst met 2 ton in waarde gestegen... De gemeentes hebben de hype van een paar maanden geleden, toen de huizenprijzen explosief stegen, aangegrepen om die waardes ogenblikkelijk op te schroeven. Die huizenbubbel is inmiddels al weer geruime tijd voorbij ook onder invloed van de flink gestegen hypotheek rente. Verder zou ik niet begrijpen waarom een makelaar onder de prijs zou vragen. Immers, hoe meer een huis opbrengt hoe meer hij aan courtage verdient.

[kuklos]

Verder zou ik niet begrijpen waarom een makelaar onder de prijs zou vragen. Immers, hoe meer een huis opbrengt hoe meer hij aan courtage verdient.

Een makelaar verdient pas bij verkoop. Een hogere courtage heeft de makelaar alleen iets aan als het huis daadwerkelijk verkocht wordt. En ook makelaars kunnen financieel krap zitten, waardoor een verkoop nu tegen een lagere prijs meer oplevert dan een verkoop in de toekomst voor een hogere prijs.

[J. Deltoer]

Twee redenen en die zijn allebeide niet best. 1. Wanneer een hogere prijs betaald wordt dan de vraagprijs ontvangt een makelaar over het meerbedrag een hogere courtage. 2. Doorverkoop aan vriendjes.

[16again]

Twee redenen en die zijn allebeide niet best. 1. Wanneer een hogere prijs betaald wordt dan de vraagprijs ontvangt een makelaar over het meerbedrag een hogere courtage. 2. Doorverkoop aan vriendjes.

Met dat eerste lijkt me weinig mis, dat is juist een aanmoediging om er een hogere prijs uit te halen.
Maar dat is hier niet van toepassing

[Erthanax]

Ervaringen met makelaars variëren enorm. Er zitten boefjes en boeven tussen, maar ook zeer kundige die hun best doen om een voor beide partijen goede deal te bereiken. Hoe staat uw makelaar lokaal bekend? Heeft u hem/haar blind gekozen, of heeft u een bewuste keuze gemaakt, bv op basis van referenties of kennis van de lokale markt?

Afgezien van de kwaliteiten van uw makelaar, u vindt uw vraagprijs erg laag. Uit uw beschrijving maak ik op dat het een buitenkans is. Waarom is het huis dan nog niet verkocht? Het heeft er alle schijn van van u het huis heel anders ziet dan potentiële kopers het zien. Dat moet u te denken geven.

Als ik het goed heb, ligt de WOZ-waarde nu 7.000 euro boven de vraagprijs. Dat vind ik een verwaarloosbaar verschil. U vindt de ligging van huis en kavel heel aantrekkelijk, ik vind het eerlijk gezegd problematisch.
Als ik verder de foto's bekijk, dan vrees is voor een ernstig vochtprobleem.

Er lijkt mij een grondige en ingrijpende renovatie noodzakelijk voordat dit huis modern wooncomfort kan bieden. Met de huidige prijzen gaat dat tonnen kosten, nog afgezien van de beschikbaarheid van vaklui. En dan nog zit je met een huis op een weliswaar ruim kavel, maar met een niet heel aantrekkelijke, ingesloten ligging, met ook nog eens plannen voor zeven nieuwe woningen op een aangrenzend kavel.

Al met al gaat het om, wat makelaars noemen, "een huis met mogelijkheden", maar ik vrees dat u de aantrekkelijkheid van het aanbod ernstig overschat. Het advies van uw makelaar de vraagprijs flink te verlagen komt mij niet onlogisch voor.

[Seinhuis]

Indien u geen vertrouwen hebt in de huidige makelaar ga dan naar een andere makelaar.

Mijn advies is om een makelaar te zoeken die is aangesloten bij NVM.
Indien aangesloten kunt u op www.nvm.nl/contact/meldingen-en-klachten/ een klacht indienen.

[jeneverbes]

.... Verder zou ik niet begrijpen waarom een makelaar onder de prijs zou vragen. Immers, hoe meer een huis opbrengt hoe meer hij aan courtage verdient.

Dank voor uw reactie.
Er is geen courtage afgesproken, maar een vast bedrag.
Daardoor is er geen reden voor deze makelaar om de verkoopprijs op een redelijk niveau te krijgen.

Sterker zelfs, en dit is iets dat ik niet eerder begrepen had,
hoe lager deze makelaar de prijs maakt hoe sneller die er vanaf is, en door kan naar de volgende.

Ik heb dit dus onprofessioneel aangepakt. Maar ik ben ook idd geen professionele onderhandelaar.
Zou dus kunnen dat daar de crux van dit verhaal zit ... de vaste prijs ipv courtage.

[J. Deltoer]

Twee redenen en die zijn allebeide niet best. 1. Wanneer een hogere prijs betaald wordt dan de vraagprijs ontvangt een makelaar over het meerbedrag een hogere courtage. 2. Doorverkoop aan vriendjes.

Met dat eerste lijkt me weinig mis, dat is juist een aanmoediging om er een hogere prijs uit te halen.
Maar dat is hier niet van toepassing

In mijn voorbeeld zet een makelaar een huis bewust veel te laag in de markt om vervolgens een hogere meerprijs te krijgen door overbieden. En over die meerprijs ontvangt hij een hogere courtage als die hij zou hebben ontvangen als hij het huis voor een reëele prijs in de verkoop had gezet.
Makelaars, het zijn soms net autohandelaren

[jeneverbes]

Het enige wat ik je kan adviseren is bezwaar maken tegen de WOZ-waarde. Je zou ook een tweede taxateur in kunnen schakelen om de waarde van de woning te bepalen. Dan weet je zeker of de genoemde vraagprijs al dan niet realistisch is.

Dank je wel voor je advies.
Ik vind de vraagprijs van 325.000 realistisch.
Daar zijn makelaar en ik het over eens.

Waar ik mee in mn maag zit is dat ik vervolgens bijna constant onder druk wordt gezet om die vraagprijs te verlagen.
En dat vind ik niet realistisch. Een makelaar promoot zichzelf met mij werk uit handen te nemen en mijn belangen te zullen behartigen. Dat blijkt allebei iets anders in elkaar te steken dan je zou denken.

Je hebt er wel degelijk werk aan. Namelijk om de makelaar uit je portemonnee te houden.

[jeneverbes]

Natúúrlijk moet je dat, zoals je dat moet bij iedere overeenkomst van enige importantie.

Dank je wel voor je duidelijke reactie.
Ik had niet verwacht dat dat zou moeten.
Vanwege de manier van profileren van makelaars:
ontzorgen en jouw belangen behartigen.
Dat is dus onjuist gebleken.
Sterker nog; ik ben bijna constant in gevecht om mijn eigen portemonnee, met de makelaar.
Dat had ik werkelijk niet zien aankomen. Ik heb geen commercieel beroep.

[jeneverbes]

Twee redenen en die zijn allebeide niet best. 1. Wanneer een hogere prijs betaald wordt dan de vraagprijs ontvangt een makelaar over het meerbedrag een hogere courtage. 2. Doorverkoop aan vriendjes.

Dank voor de reactie.
Is doorverkoop aan vriendjes meer waarschijnlijk zodra er op aangrenzend erf een projectontwikkelaar aan de gang wil?
Ik vermoed van wel, maar ben geen deskundige dus ik vraag t maar rechtstreeks dan

[J. Deltoer]

Misschien, maar ook losse huizen kunnen zeer aantrekkelijk zijn (vaak worden ze dan in bezit gehouden en worden doorverhuurd)

[jeneverbes]

Indien u geen vertrouwen hebt in de huidige makelaar ga dan naar een andere makelaar.

Mijn advies is om een makelaar te zoeken die is aangesloten bij NVM.
Indien aangesloten kunt u op www.nvm.nl/contact/meldingen-en-klachten/ een klacht indienen.

Dank voor uw reactie.
De makelaar is inderdaad bij de NVM aangesloten.
Maar het is mijn doel de woning te verkopen tegen een prijs waarmee ik verder kan.
Klachtenprocedures kosten teveel tijd.
En veranderen van makelaar is helemaal niet zo eenvoudig.
De collega's zijn erg collegiaal. Zoals in iedere branche.
Maar dank u wel voor uw reactie.

[jeneverbes]

Ervaringen met makelaars variëren enorm. Er zitten boefjes en boeven tussen, maar ook zeer kundige die hun best doen om een voor beide partijen goede deal te bereiken. Hoe staat uw makelaar lokaal bekend? Heeft u hem/haar blind gekozen, of heeft u een bewuste keuze gemaakt, bv op basis van referenties of kennis van de lokale markt?

Afgezien van de kwaliteiten van uw makelaar, u vindt uw vraagprijs erg laag. Uit uw beschrijving maak ik op dat het een buitenkans is. Waarom is het huis dan nog niet verkocht? Het heeft er alle schijn van van u het huis heel anders ziet dan potentiële kopers het zien. Dat moet u te denken geven.

Dank u wel voor uw reactie.
Het huis lijkt voor de verkeerde "doelgroep" in de markt te zijn gezet.
Het doel was mensen te vinden die er van houden een oude karakteristieke woning aan te pakken zodat het meer aan de moderne eisen gaat voldoen.
Echter er komen (vele) mensen op af die verwachten een betaalbare woning aan te treffen.
Om een of andere reden heeft men dus een verkeerde eerste indruk.

Mijn voorstel was om die eerste indruk aan te passen.
De makelaar wil echter niet anders dan de vraagprijs verlagen.
Maar je kunt niet een oude Jeep kopen en dan eisen dat die aan de standaard van een Tesla voldoet.
En je kunt mijns inziens ook niet een oude Jeep zo ver in prijs verlagen dat ook een Tesla liefhebber de oude Jeep wil kopen.

Het is een oude karakteristieke woning, zonder status van beschermd gebouw of idem uitzicht.