[ archief ] Wat is termijn onderzoeksplicht makelaar?

[Harm.calc]

Hoeveel dagen voor het tekenen van de koopakte bij de notaris is een makelaar die je begeleid verplicht onderzoek te doen naar nog openstaande kosten bij de verkopende partij?

Situatie is:
Ik heb een woning gekocht.
De verkopende makelaar - tevens beheerder van de VVE - komt 3 dagen nadat ik eigenaar ben geworden van het appartement - met een rekening op de proppen van werkzaamheden uitgevoerd 30 dagen voordat ik de koopakte heb getekend.
Deze kosten konden niet uit de kas van de VVE betaald worden - er wordt een eigen bijdrage verlangt - omdat de financiele positie van de VVE dit niet toe laat. Dit staat ook in het verslag van de laatste Algemene Leden Vergadering.
De verkopende makelaar beweert dat mijn makelaar een onderzoeksplicht heeft, (ook vanwege de melding in dat verslag) en daarin gefaald heeft.
De verkopende makelaar heeft nooit gemeld dat er nog een openstaande rekening was. Ook niet bij de notaris, terwijl de kosten net in die maand gemaakt zijn. Sterker nog, daar werd gemeld dat er geen openstaande rekeningen meer zijn.

[marcel75]

Dat had inderdaad je eigen makelaar of jijzelf moeten onderzoeken. Je hebt als koper een onderzoeksplicht en die heeft ook betrekking op de financiële stand van zaken van de vereniging van eigenaars.

Daarnaast ben je nu als eigenaar aansprakelijk voor de betaling van de nota. Dat is een nadeel van het kopen van een appartementsrecht.

[Harm.calc]

Dank je Marcel75,

Maar mijn vraag was:
Hoeveel dagen voor het tekenen van de koopakte bij de notaris is een makelaar die je begeleid verplicht onderzoek te doen naar nog openstaande kosten bij de verkopende partij?

Had mijn makelaar dan echt tot 1 minuut voor het tekenen van de koopacte dit moeten onderzoeken?
En hoe had hij hier achter kunnen komen als de verkopend makelaar (tevens beheerder) zwijgt?

[marcel75]

Eigenlijk had voor het sluiten van de koop (dus voor het tekenen van de koopovereenkomst) al de vraag gesteld moeten worden of er nog onderhoudsnota's in het verschiet lagen en wat de omvang van het onderhouds- en reservefonds was.

Nu zul je als koper moeten gaan aantonen dat de verkoper wist of behoorde te weten dat er nog een nota aan kwam en dat het onderhouds- en reservefonds niet toereikend was om de nota te voldoen.

[Harm.calc]

1. Zelfs bij de notaris is ontkennend geantwoord op de vraag of er nog openstaande rekeningen zijn.

2. De uitgevoerde werkzaamheden lagen in de "planning", alleen niet zo spontaan. Omdat de kas het niet toelaat zou iedereen een extra bijdrage betalen.

3. De verkopende makelaar (= beheerder) heeft zelf opdracht gegeven voor de werkzaamheden. En heeft de kosten hiervan gewoonweg verzwegen.

4. De werkzaamheden zijn uitgevoerd tussen het tekenen van de voorlopige en definitieve koopakte. 4 dagen na koop krijg ik die rekening gepresenteerd.

[marcel75]

Tja, dan kan het ook heel goed zijn dat op het moment van ondertekening van de akte van levering de hoogte van de nota nog niet bekend was. Maar als je als koper wist of behoorde te weten dat er bepaalde werkzaamheden werden uitgevoerd, dan kon je ook weten dat er nog een nota aan zat te komen.

[Leo The Emperor]

Ik ben zelf adminstrateur van een VvE.

Als er een appartementsrecht verkocht is worden altijd de volgende vragen door de notaris gesteld:

1. Wat is de maandelijkse service bijdrage?
2. Heeft de oude eigenaar achterstanden, en zo ja hoeveel?.
3. Voorziet de VvE dat de lasten omhoog gaan of dat er binnenkort eigen bijdrages worden gevraagd?
4. Stuur een goedgekeurde begroting / jaaroverzicht mee?
5. Andere zaken die voor de nieuwe eigenaar van belang kunnen zijn?

De documenten die ik dan opstuur worden als addendum aan de akte toegevoegd bij het passeren.

Het is dus absoluut niet in orde als er bij de notaris geen document van de VvE met ongeveer bovenstaande strekking aanwezig is, en dit is ook de notaris te verwijten.

Hij had hierna moeten vragen, en als dit niet is verstrekt, expliciet moeten vermelden dat er geen informatie van de VvE beschikbaar is.

[marcel75]

Leo,
Nergens staat dat de notaris de gegevens niet had. Als ik het goed lees, waren de gegevens juist wel beschikbaar. TS valt er echter over dat kort na de eigendomsoverdracht hij moet bijdragen aan de kosten van het onderhoud en er blijkbaar te weinig in kas was om het onderhoud te betalen. Maar ja, dat is het risico van het kopen van een appartementsrecht en je niet zelf goed genoeg verdiepen in de finaniciele stand van zaken van de VvE.

[Leo The Emperor]

Het wordt mij uit de posting van TS in ieder geval niet duidelijk of de info beschikbaar was bij het passeren van de akte

[Harm.calc]

Marcel75, ben jij toevalling verkopend makelaar in deze kwestie? Want je geeft hele speciefieke antwoorden maar vergeet te lezen dat ik schrijf over wanneer kosten gemaakt zijn, of dit bekend was, of hier gevraagd en melding van gemaakt is bij notaris. Lees mijn verhaal eens een keertje goed, wil je.

Ik kan niet duidelijker aangeven dat de verkopend makelaar deze kosten gewoonweg verzwegen heeft, en nog leg je de schuld neer bij mij of mijn makelaar.
Vreemd.

Marcel75: Al was de hoogte van de nota niet bekend, mag deze dan verzwegen worden?
Hoe moet ik als koper weten dat deze werkzaamheden zijn uitgevoerd? Verkopend makelaar (= beheerder) zwijgt hierover. Ik kan daar toch niet 6 weken met een tentje voor de deur gaan bivakeren, en iedereen die in en uitgaat vragen wat hij komt doen.
En nogmaals Marcel75: het was bekend dat die nota eraan zat te komen, echter zou deze betaald worden middels eigen bijdrage. Uitgevoerde werkzaamheden voordat ik eigenaar ben, zijn niet voor mijn rekening.

Ik ga ervan uit dat de verrichtte werkzaamheden, dat hiervoor door de leden een eigen bijdrage is betaald. Zo is dat ook vastgelegd in verslag ALV. Dus is er geen rekening meer.
Is er nog wel een rekening, waarvoor geen geld in kas is, dan ga ik ervan uit dat de verkopende makelaar (= beheerder) melding maakt van deze nog openstaande kosten. Tijdens verkoop en tijdens tekenen van koopakte.

En Marcel75: ik val niet over kosten voor onderhoud. Voor onderhoud is er een MJOP. Als dit niet begroot is valt dit daar niet daaronder. Dus moet hiervoor eigen bijdrage betaald worden.

[marcel75]

Ik ben zeker geen makelaar. Ik leg alleen maar de wet aan je uit. En blijkbaar bevalt die je niet.

Als koper moet je gewoon onderzoek doen naar de financiele stand van zaken van de vereniging van eigenaars. En dat doe je door de jaarcijfers door te nemen. Je hebt ook recht om die in te zien voordat je tot de koop overgaat.

Als zelfs al in de jaarvergadering is vastgelegd dat er een eigen bijdrage gevraagd zal worden, dan had je dat in de notulen kunnen/moeten lezen.

Dat jij op het moment van het onderhoud nog geen lid van de vereniging van eigenaars was, maakt voor de verschuldigdheid van de eigen bijdrage niet uit. Die kwam pas op het moment dat jij lid was van de vereniging van eigenaars.

Aangezien de gegevens dus blijkbaar relatief eenvoudig voor jou na te gaan waren (geweest), had je daar rekening mee moeten houden bij de bepaling van je koopprijs.

Omdat je een aankoopmakelaar ingeschakeld hebt, zou ik die maar eens aan de tand gaan voelen en hem vragen wat hij voor zijn geld eigenlijk wel gedaan heeft.

[Leo The Emperor]

ik val niet over kosten voor onderhoud. Voor onderhoud is er een MJOP. Als dit niet begroot is valt dit daar niet daaronder. Dus moet hiervoor eigen bijdrage betaald worden.

Als er een goede Meerjaren Onderhouds Begroting was geweest, waren eigen bijdrages dus echt niet nodig geweest.

Het klinkt alsof dit (oude) huurwoningen zijn die worden verkocht.

Verder geldt dat de eigendom (en dus de lusten en de lasten) pas overgaan op de nieuwe eigenaar bij het passeren van de akte. (Om meer precies te zijn pas bij het inschrijven door het kadaster)

Als de werkzaamheden zijn uitgevoerd voor het passeren zie ik sowieso niet waarom TS die dient te betalen. Dit zou alleen anders kunnen zijn als in de ALV een peildatum voor de eenmalige bijdrage is afgesproken die na de passeerdatum ligt.

[marcel75]

Leo,
De juridische eigendom gaat inderdaad over door de inschrijving in de daartoe bestemde registers bij de Dienst van het Kadaster en de Openbare Registers. Maar de feitelijke levering, waarbij ook het risico en dus ook de baten en de lasten overgaan, vindt al plaats bij ondertekening van de akte van levering.

TS had gewoon bij de bepaling van zijn koopprijs (en dus bij de biedingen) rekening moeten houden met een beneden gemiddeld meerjarenonderhoudsplan en dus het risico dat er een eigen bijdrage verlangd zou kunnen worden. Die gegevens hadden hem ter hand gesteld moeten worden en dus onderzocht moeten worden. En helemaal als TS zelf een makelaar ingeschakeld en (fiks) betaald heeft. En ja, een aankopen makelaar betaal je voor (veel) meer dan alleen een beetje onderhandelen. Die hoort je hier op te wijzen. En anders moet je als koper ook nog eens je ogen open houden en zelf ook stukken doorlezen.

[Leo The Emperor]

Maar de feitelijke levering, waarbij ook het risico en dus ook de baten en de lasten overgaan, vindt al plaats bij ondertekening van de akte van levering.

Dit vindt toch plaats bij de notaris, en maakt onderdeel uit van het passeren van de akte, of mis ik hier nu iets?

( ik ben wel bekend met een sleutelverklaring vooruitlopend op het passeren, maar dat heeft m.i. alleen betrekking op praktische zaken zolas elctriciteit, etc maar niet op eigen bijdrages)

[marcel75]

Leo,
De feitelijke levering vindt inderdaad plaats bij de notaris. Daar wordt immers de akte getekend. En op dat moment gaat het risico over en ook alle baten en lasten. In feite is dit een verzwaarde sleutelverklaring. De koper mag vanaf dat moment namelijk ook al grote wijzigingen aanbrengen.

[Leo The Emperor]

Leo,
De feitelijke levering vindt inderdaad plaats bij de notaris. Daar wordt immers de akte getekend. En op dat moment gaat het risico over en ook alle baten en lasten. In feite is dit een verzwaarde sleutelverklaring. De koper mag vanaf dat moment namelijk ook al grote wijzigingen aanbrengen.

Ok maar dan blijft staan, zoals ik eerder heb geschreven, dat rekeningen pas voor de nieuwe eigenaar zijn, die ontstaan na het passeren van de akte.
En uit de posting van TS blijkt dat rekening al veel eerder is gegenereerd. Reden waarom ik sowieso niet zie waarom TS deze oude rekening zou moeten betalern

[marcel75]

De nota is ontvangen na de overdracht, de opdracht voor de werkzaamheden is voor de overdracht geweest. Daar zit in dit geval de crux. En voor schulden die zijn ontstaan na de overdracht (en een schuld ontstaat pas nadat de nota is ontvangen) is de eigenaar aansprakelijk.

Maar zijn makelaar had gewoon beter zijn werk moeten doen en de notulen moeten doorlezen. Dan had hij dit, omdat ik toch wel aanneem dat dit in de vergadering aan de orde is geweest, kunnen vragen om een kopie van de offerte. Hij had in elk geval moeten doorvragen.

[Leo The Emperor]

De nota is ontvangen na de overdracht, de opdracht voor de werkzaamheden is voor de overdracht geweest. Daar zit in dit geval de crux. En voor schulden die zijn ontstaan na de overdracht (en een schuld ontstaat pas nadat de nota is ontvangen) is de eigenaar aansprakelijk.

Maar zijn makelaar had gewoon beter zijn werk moeten doen en de notulen moeten doorlezen. Dan had hij dit, omdat ik toch wel aanneem dat dit in de vergadering aan de orde is geweest, kunnen vragen om een kopie van de offerte. Hij had in elk geval moeten doorvragen.

Ik vind dat deze makelaar/ beheerder een vies spelletje speelt.
De werkzaamheden zijn al 30 dagen geleden uitgevoerd, en naar ik aanneem heeft de makelaar/beheerder de nota van de uitvoerder reeds enige tijd in zijn bezit. Hij wacht dan blijkbaar met het factureren van de afgesproken eigen bijdrage totdat er een nieuwe eigenaar is.

Ik heb al eerder gezegd dat dit klinkt alsof het huurwoningen zijn die worden verkocht en de beheerder voornamelijk de belangen van de oude verhuurder/eigenaar behartigt.

[marcel75]

Leo,
Het zal de vereniging een worst zijn wie er betaald. Aangezien er een vereniging van eigenaars is, is er dus sprake van meer dan 1 eigenaar. De vereniging moet de nota betalen en die slaat die nota om over de leden.

TS en/of diens makelaar had gewoon zijn huiswerk beter moeten doen.

[Harm.calc]

Marcel75,
Lees nou eens een keer goed wat ik schrijf.
Kosten waren bekend bij verkopend makelaar. Deze heeft ze gewoonweg verzwegen tot na tekenen koopakte.
Voor mij zitten verrichte werkzaamheden voor tekenen koopakte in de koop en kan ik niet daags na tekenen koopakte geconfronteerd worden met kosten.
Die bekend waren!

Simpel voorbeeld voor jou, Marcel75:
Stel jij koopt een woning waarin een mooie keuken zit.
Jij betaalt dan de rekening van die keuken omdat je die toevallig ontvangt na tekenen koopakte?
Ja hoor, dacht 't niet