[ archief ] Wat zijn de rechten van de verkopende makelaar?

[chang_78]

Beste,

Mijn vraag is wat zijn de rechten van een verkopende makelaar. Wij hebben jl. een huis gekocht en na 1 bezichtiging een bod gedaan vanwege de aantrekkende markt. Nu blijkt dat in de brochure dingen staan dat er helemaal niet aanwezig zijn zoals ventilatie in souterrain en vloerverwarming. Nu wil ik weten of de verkopende makelaar dit zomaar mag doen.

thanks

chang

[Uw Jurist]

De makelaar gaat af op informatie die de koper verstrekt. Hij mag daar ook op afgaan, behalve bij zaken waarvan hij zelf zo kan zien dat deze niet kloppen. De verkoper heeft een mededelingsplicht. U hebt als koper een onderzoeksplicht, dus u moet ook zelf zaken onderzoeken en controleren, vragen stellen enz.
U kunt uw bod overigens intrekken.
Met vriendelijke groet,
mr. Monique Doomernik

[kweenie]

Brochures zijn altijd onder enig voorbehoud en je hebt zelf ook een onderzoeksplicht. Het is immers geen pakje boter wat je koopt. Zaken die relatief eenvoudig zijn op te merken (en voor jou als koper ook van belang blijken te zijn) zul je dus altijd ook zelf moeten nagaan.

En wat Monique ook aangeeft, je kunt altijd naar aanleiding hiervan verder onderhandelen.

[Moneyman]

Ik neem aan dat je bedoelt te vragen wat de plichten zijn (en niet de rechten). Zijn de genoemde zaken tijdens de bezichtiging aan bod gekomen? En je schrijft dat je het huis hebt gekocht: heb je het daadwerkelijk na één bezichtiging gekocht?

[witte angora]

Beste,

Mijn vraag is wat zijn de rechten van een verkopende makelaar. Wij hebben jl. een huis gekocht en na 1 bezichtiging een bod gedaan vanwege de aantrekkende markt. Nu blijkt dat in de brochure dingen staan dat er helemaal niet aanwezig zijn zoals ventilatie in souterrain en vloerverwarming. Nu wil ik weten of de verkopende makelaar dit zomaar mag doen.

thanks

chang

Eigenlijk begrijp ik dat je een woning gekocht hebt, maar onder de koop uit wil omdat een aantal zaken niet aanwezig zijn, terwijl er wel mee geadverteerd is?

[olaf79]

De makelaar gaat af op informatie die de koper verstrekt. Hij mag daar ook op afgaan, behalve bij zaken waarvan hij zelf zo kan zien dat deze niet kloppen. De verkoper heeft een mededelingsplicht. U hebt als koper een onderzoeksplicht, dus u moet ook zelf zaken onderzoeken en controleren, vragen stellen enz.
U kunt uw bod overigens intrekken.
Met vriendelijke groet,
mr. Monique Doomernik

De gegevens in de brochure moeten natuurlijk gewoon kloppen. TS heeft het huis volgens mij al gekocht en kan dus zijn bod niet meer intrekken.

[GJvdZ]

De makelaar gaat af op informatie die de koper verstrekt. Hij mag daar ook op afgaan, behalve bij zaken waarvan hij zelf zo kan zien dat deze niet kloppen. De verkoper heeft een mededelingsplicht. U hebt als koper een onderzoeksplicht, dus u moet ook zelf zaken onderzoeken en controleren, vragen stellen enz.
U kunt uw bod overigens intrekken.
Met vriendelijke groet,
mr. Monique Doomernik

De gegevens in de brochure moeten natuurlijk gewoon kloppen. TS heeft het huis volgens mij al gekocht en kan dus zijn bod niet meer intrekken.

Een brochure wordt helaas nog steeds gemaakt door mensen en dan kan er wel eens een copy-paste fout in zitten. Het is ook niet voor niets dat in iedere brochure een disclaimer staat. Uiteindelijk gaat het om wat in de koopovereenkomst staat. De brochure is slechts een uitnodiging tot het doen van een bod (na alle onderzoeken).

[stofzuigertje]

Als ik mijn huis van 2006 gekocht terug kijk, daar was ook geen HR maar VR ketel, niet Asbestvrij en nog enkele punten.
Ik heb toen naast mijn bod een rekening gestuurd van minder waarde om het huis wel aan de omschrijving te laten voldoen.

De verbouw kosten tot deze gewoon verrekend met de eerder geboden prijs en anders zou de koop wegens niet leveren wat belooft is niet doorgaan.
Kleine foutjes kan maar vloerverwarming en ventilatie, die moeten gezien de kosten wel aanwezig zijn.
Of de ventilatie een rooster of pijp met afzuigsysteem is maakt niets uit, een ventilatie stand van raam dat open kan voldoet niet.
Tenzij het een kierstand is zoals bij sommige kunststof kozijnen mogelijk is als ventilatie stand.

Dus stuur eens een berekening van aanpassingen om aan de brochure te kunnen voldoen en de kans is groot dat ze het accepteren omdat
het door hun gemaakte fouten zijn en ze niet weten of andere hetzelfde of minder bieden, de prijzen stijgen wel zeggen ze maar niet overal...
En een zeepbel, na flinke stijging is deukje in de komende wintermaanden mogelijk om pas begin volgend jaar weer door te gaan.
De laatste 3 maanden is er meestal nauwelijks handel in huizen dus rustige periode landelijk gezien.

[Uw Jurist]

Ik zie nu dat het huis al gekocht is (door de zinsnede over het bod las ik daar overheen).
Dan heb je eventueel nog de mogelijkheid om de koopovereenkomst niet te tekenen, of gebruik te maken van de bedenktijd. Als die opties niet meer mogelijk zijn, hangt het ervan af wat er precies niet klopt en of levering al heeft plaats gevonden of niet. Maar je moet daarvoor hoe dan ook de verkoper aanspreken, niet de makelaar (uitzonderingen daargelaten).
Meer valt er niet over te zeggen zonder meer informatie.

Met vriendelijke groet,
mr. Monique Doomernik

[Moneyman]

De laatste 3 maanden is er meestal nauwelijks handel in huizen dus rustige periode landelijk gezien.

Ehm... in mijn omgeving worden de huizen momenteel binnen enkele weken voor vrijwel de vraagprijs verkocht.

[Uw Jurist]

De makelaar gaat af op informatie die de koper verstrekt. Hij mag daar ook op afgaan, behalve bij zaken waarvan hij zelf zo kan zien dat deze niet kloppen. De verkoper heeft een mededelingsplicht. U hebt als koper een onderzoeksplicht, dus u moet ook zelf zaken onderzoeken en controleren, vragen stellen enz.
U kunt uw bod overigens intrekken.
Met vriendelijke groet,
mr. Monique Doomernik

De gegevens in de brochure moeten natuurlijk gewoon kloppen. TS heeft het huis volgens mij al gekocht en kan dus zijn bod niet meer intrekken.

Ik schrijf niet dat de brochure niet hoeft te kloppen, maar dat in principe de verkoper verantwoordelijk is voor de juiste informatie, niet de makelaar (uitzonderingen daargelaten). Overigens staat er in de regel een voorbehoud in de brochure, zodat je je daar niet snel op kunt beroepen.
Met vriendelijke groet,
mr. Monique Doomernik

[olaf79]

Ik schrijf niet dat de brochure niet hoeft te kloppen, maar dat in principe de verkoper verantwoordelijk is voor de juiste informatie, niet de makelaar (uitzonderingen daargelaten). Overigens staat er in de regel een voorbehoud in de brochure, zodat je je daar niet snel op kunt beroepen.
Met vriendelijke groet,
mr. Monique Doomernik

Natuurlijk zijn er voorbehouden voor spel / druk en zetfouten. Bijvoorbeeld de vraagprijs staat voor 150000 ip 510000. Dergelijke fouten kun je je als kopen niet op beroepen. Dat is natuurlijk anders als de brochure willens en wetens de zaken anders voor doet dan ze zijn.

[Moneyman]

Dat is natuurlijk anders als de brochure willens en wetens de zaken anders voor doet dan ze zijn.

Maar nergens blijkt uit dat dat hier aan de hand zou zijn. En dan nog: succes met bewijzen!

[GJvdZ]

Ik schrijf niet dat de brochure niet hoeft te kloppen, maar dat in principe de verkoper verantwoordelijk is voor de juiste informatie, niet de makelaar (uitzonderingen daargelaten). Overigens staat er in de regel een voorbehoud in de brochure, zodat je je daar niet snel op kunt beroepen.
Met vriendelijke groet,
mr. Monique Doomernik

Natuurlijk zijn er voorbehouden voor spel / druk en zetfouten. Bijvoorbeeld de vraagprijs staat voor 150000 ip 510000. Dergelijke fouten kun je je als kopen niet op beroepen. Dat is natuurlijk anders als de brochure willens en wetens de zaken anders voor doet dan ze zijn.

Maar hoe groot acht jij de kans dat iemand willens en wetens vloerverwarming en ventilatie vermeld om de koper om de tuin te leiden? In 99,999% van de gevallen zijn dat gewoon zaken die vergeten zijn weg te halen uit een vorig document. Het zijn immers zaken die extreem simpel zijn om te controleren als je een huis gaat bekijken.

[olaf79]

Maar hoe groot acht jij de kans dat iemand willens en wetens vloerverwarming en ventilatie vermeld om de koper om de tuin te leiden? In 99,999% van de gevallen zijn dat gewoon zaken die vergeten zijn weg te halen uit een vorig document. Het zijn immers zaken die extreem simpel zijn om te controleren als je een huis gaat bekijken.

Gewoon vergeten is niet goed genoeg. Dat dient de makelaar te controleren, daarvoor is hij. Als koper mag je ervan uit gaan dat de gegevens in de brochure kloppen. Dit is immers een officieel document van de verkopende partij. Netzo als de gegevens in een auto brochure ook waar moeten zijn.

[Moneyman]

Maar hoe groot acht jij de kans dat iemand willens en wetens vloerverwarming en ventilatie vermeld om de koper om de tuin te leiden? In 99,999% van de gevallen zijn dat gewoon zaken die vergeten zijn weg te halen uit een vorig document. Het zijn immers zaken die extreem simpel zijn om te controleren als je een huis gaat bekijken.

Gewoon vergeten is niet goed genoeg. Dat dient de makelaar te controleren, daarvoor is hij. Als koper mag je ervan uit gaan dat de gegevens in de brochure kloppen. Dit is immers een officieel document van de verkopende partij. Netzo als de gegevens in een auto brochure ook waar moeten zijn.

Uiteraard mag je tot op zekere hoogte vertrouwen op de brochure. Net zoals je dat op je eigen waarnemingen moet doen. Maar het "officiële document" is de koopovereenkomst met de daarbij behorende lijst van aan- en afwezige zaken. Die is cruciaal, de brochure niet. Zeker niet als het gaat om zaken die je zo had kunnen zien.

[GJvdZ]

Maar hoe groot acht jij de kans dat iemand willens en wetens vloerverwarming en ventilatie vermeld om de koper om de tuin te leiden? In 99,999% van de gevallen zijn dat gewoon zaken die vergeten zijn weg te halen uit een vorig document. Het zijn immers zaken die extreem simpel zijn om te controleren als je een huis gaat bekijken.

Gewoon vergeten is niet goed genoeg. Dat dient de makelaar te controleren, daarvoor is hij. Als koper mag je ervan uit gaan dat de gegevens in de brochure kloppen. Dit is immers een officieel document van de verkopende partij. Netzo als de gegevens in een auto brochure ook waar moeten zijn.

Een brochure voor een massaproduct als een auto is toch wat anders dan een one-off voor een huis. Niet te vergelijken. Het is ook geen officieel document want er wordt niet naar verwezen in de koopovereenkomst. Alles wat je koopt staat in de koopovereenkomst.

Maar misschien is het een idee om iedere menselijke fout voortaan keihard juridisch af te straffen zodat niemand meer iets durft te doen.....

[chang_78]

Hartelijk dank voor alle reacties.

Wij hebben het eerste huis inderdaad na 1 bezichtiging gekocht i.v.m aantrekkende markt en aantal bezichtigingen wilden we meteen een bod doen. We waren namelijk al een tijdje opzoek en hebben daar voor ook al een paar keer achter het net gevist. Zodoende hebben we in samenspraak met onze aankoopmakelaar een bod gedaan tegen de koopprijs aan; op zijn advies. Pas veel later bleek dat er geen vloerverwarming in zat en geen ventilatie in de souterrain zoals in de brochure stond omschreven.

Momenteel zijn wij ook verwikkeld in een juridisch getouwtrek met onze aankoopmakelaar. De verkopers kunnen wij helaas niet aanspreken, omdat deze verhuisd zijn naar Engeland, waardoor wij nu genoodzaakt zijn om de schade bij de aankoopmakelaar te verhalen. De aankoopmakelaar heeft naar onze mening ons niet goed begeleid, waardoor wij schade hebben geleden. Het is momenteel een hele soap geworden. We hebben wel geprobeerd om de verkopers aan te spreken, maar zij waren beledigd dat wij hen van beticht hebben van het verbergen van de gebreken. Zonder direct bewijs hadden wij geen zaak. Wij hadden alleen indirect bewijs en een herkeuring van het bouwkundig rapport. Toevalligerwijs kwam ik afgelopen week achter dat de huisbaas van de buren een gesprek met de verkopers hadden over hun problemen in de souterrain. Zij vroegen naar zijn advies omtrent de problemen, omdat hij ook last had van vochtproblemen. Hij heeft hen geadviseerd om een specialist in te schakelen. Probleem blijft dat zij in Engeland wonen en mochten we het winnen dan wordt het lastig om het te verhalen op hen. Daarom ben ik aan het kijken of de verkoopmakelaar ook enigszins aansprakelijk gesteld kan worden op basis van de fouten in de brochure.

Onze aankoopmakelaar is nu het enige wat juridisch haalbaar is en wij zijn ook van mening dat hij zijn informatie en zorgplicht heeft verzaakt. We hebben hem verschillende keren daarop aangesproken en gemaild tot op laatste dag van inspectie en passeren. Op dag van laatste inspectie zeiden wij tegen hem dat we vochtplekken zagen in de souterrain hij deed het af als gangbaar voor een souterrain en niks verontrustend. We hebben meermaals tegen hem gezegd of we niks moesten ondernemen, maar hij bleef bij zijn standpunt. Angst voor de boeteclausule hebben wij met tegen zin het huis afgenomen. Achteraf bleek dat wij voor alle zekerheid een depositie hadden moeten instellen en meteen een bouwkundige bij hadden moeten halen, maar dat is achteraf.

Ieder geval dank voor jullie berichten.

[witte angora]

Het is momenteel een hele soap geworden.

Inderdaad.

Volgens mij is het heel simpel: ALS er al sprake van is dat je iemand aan kunt spreken, dan zul je degene moeten aanspreken die ook ergens voor verantwoordelijk is. En als ik eerlijk mag zijn: jullie hebben zonder enig onderzoek een bod gedaan en de woning gekocht. Dát is toch jullie keuze en verantwoordelijkheid?

Wat wil je nu verder bereiken? Wil je geld zien? Zo ja, hoeveel? Van wie? En op basis van welke argumenten?

[berndv]

En als ik eerlijk mag zijn: jullie hebben zonder enig onderzoek een bod gedaan en de woning gekocht. Dát is toch jullie keuze en verantwoordelijkheid?

Op zich zou je toch wel op een aankoopmakelaar mogen vertrouwen, die huur je in om jou te begeleiden om zodoende een goede keuze te maken en goed in de onderhandelingen te staan.