Extra woning realiseren door splitsing

[Geedsens]

Even voor de duidelijkheid, mocht je dus je woning/boerderij willen splitsen en heb je zelf geen gebouwen gesloopt, dan moet je dus restmeters kopen. DIe koop je van willekeurige mensen in je gemeente die wel stallen e.d. gesloopt hebben en nog meters over hebben. Per woning die je erbij wilt hebben moet je dus 500 restmeters kopen. De prijs van restmeters is een kwestie van vraag en aanbod. Op dit moment kun je gerust stellen dat de prijs per meter meer is dan 100 euro is. Dus om een extra woning te realiseren in de boerderij kost dat minimaal 50.000 euro (!). (in ons geval is de boerderij zo groot dat we er twee extra woningen wilden realiseren dus meer dan 100.000 euro zouden moeten betalen. ) En dan is het nog maar de vraag of je voldoende restmeters kunt krijgen voor die prijs...veel mensen wachten to ze nog veel meer waard zijn.

Blijkbaar heeft Hof van Twente niet gereageerd op het verzoek wat hun beleid is ten opzichte van woningsplitsing. Hun beleid is echter wel online te vinden:

https://www.hofvantwente.nl/fileadmin/u ... -_2028.pdf

en hier:

https://www.hofvantwente.nl/wonen/buite ... twikkeling


Hier de relevante tekst:
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
12. Inwoning bestemmen als woning (2^1 kap)
In het buitengebied van de Hof van Twente is inwoning binnen bestaande woningen toegestaan.
Vanuit de inwoners komt steeds vaker de vraag of de inwoonsituatie als zelfstandige woning
bestemd kan worden. Dit in verband met het verkrijgen van financiering. Om hier aan tegemoet te
komen kan een woning worden gesplitst in een 2^1 kapwoning onder de volgende voorwaarden:
▪ de inhoud van de woning na splitsing niet meer mag bedragen dan de maximaal
toegestane inhoud conform geldend bestemmingsplan.
▪ Er dient ter compensatie minimaal 250 m² (woonmeters) of 500 m² (restmeters) aan
landschapontsierende bebouwing worden gesloopt.
▪ de oppervlakte te slopen bebouwing is afkomstig uit de gemeente Hof van Twente of
maximaal 40% uit één van de andere deelnemende gemeenten;
▪ op de slooplocaties blijft maximaal 150 m2 aan bijgebouwen gehandhaafd, bij een
grotere oppervlakte is de regeling ‘herbouw bijgebouw tot 450 m2’ van toepassing;
▪ er wordt voorzien in een goede landschappelijke inpassing en erfinrichting door middel
van een erfinrichtings- en/of beplantingsplan, bij het opstellen wordt een
landschapsdeskundige wordt geraadpleegd;
▪ de minimale investering in ruimtelijke kwaliteit is vastgelegd in een schetsplan van de
bebouwing en erfinrichtings- en/of beplantingsplan met een instandhoudingstermijn van 10
jaar. Het erfinrichtings- en/of beplantingsplan met in stand houdingstermijn zijn onderdeel
van de te verlenen omgevingsvergunning;
▪ geen onevenredige aantasting mag plaatsvinden van de belangen van eigenaren en/of
gebruikers van om- liggende gronden;
▪ Instemming van de eigenaar van de huidige woning;
▪ de uitvoerbaarheid van het bouwplan waarvoor de wijziging wordt toegepast, in
verband waarmee in elk geval aangetoond moet worden:
1. de milieu hygiënische situatie van de bodem de ontwikkeling waarvoor de
wijziging wordt toegepast niet belemmerd;
2. dat geen onevenredige aantasting van aan de grond eigen zijnde
archeologische waarden zal plaatsvinden.

--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

[witte angora]

Ze zullen het ook eens een keer makkelijk maken...

[Erthanax]

Even voor de duidelijkheid (...)

U vraagt wel wat van de lezer, door direct in detail te gaan. Maar, zoals de uitdrukking zegt, u vraagt en wij -- althans ik -- draaien -- of eigenlijk draai, maar dat begrijpt u wel.

Even voor de duidelijkheid, dat beleid is dus om te voorkomen dat erven in het buitengebied al te gemakkelijk worden omgebouwd tot complete gehuchten.

[ZeerPrivé]

Nou zo duidelijk was het niet, maar het heeft dus betrekking op een item dat behandeld is in de uitzending https://radar.avrotros.nl/artikel/fragm ... niet-60178

[criticus2]

als ik zo lees wat je allemaal moet doen ervoor, komt dat ongeveer neer op een verzoek tot aanpassing bestemmingsplan.
daar kan je wellicht iets meer mee bereiken.
Helaas wordt vanuit de overheid zelf, ondanks allerlei mooie praatjes, niet echt meegewerkt aan woning splitsing, zeker wanneer dat zuivere inpandige splitsing is eigenlijk onbegrijpelijk. Overigens vallen gezien wat het na de klus waard is de kosten van 50.000 per extra huisnummer nog wel mee.

Check vooral ook vergunningen traject, of zelfs noodzaak tot bestemmingsplanwijziging; het zal niet de eerste keer zijn dat dat vergeten wordt of niet compleet is. (staat los namelijk van het kader wat zij schetsen).

[Geedsens]

@criticus2. Probleem bij ons echter is dat hier een beleid wordt toegepast die eigenlijk niet op ons van toepassing is. Het beleid is om als er al een 2de gezin inwonend is om deze dan officieel af te splitsen. Uiteraard is dat financieel heel gunstig voor 50.000 euro omdat dat 2de gezin voor dat bedrag dus opeens een eigen huis bezit welke veel meer waard is dan 50.000 Echter in ons geval is er niemand inwonend. De gehele boerderij heeft een woonbestemming. We willen echter een deel verkopen. We hebben het al met meerdere makelaars overlegd. Als we de woning splitsen in 2 woningen is het totaal (voor ons) minder waard dan de nu volledig vrijstaande boerderij. Even een voorbeeld: stel de boerderij is 900.000 waard, we verkopen een deel (de deel) met ca 2500m2 grond voor 300.000. Dat deel moet dan nog volledig verbouwd worden maar die kosten zijn voor de koper. Echter het deel wat overblijft (waar wij nu in wonen) is minder dan 600.000 waard omdat het niet langer vrijstaand is (misschein nog maar 500.000 en is het totaal voor ons dan nog maar 800.000) . Op zich hebben we daar geen moeite mee omdat we er graag blijven wonen. Echter de extra kosten van nog eens 50.000 vinden we problematischen en onterecht. Dus dat voordeel wat een al inwonende gezin heeft hebben wij niet.

[Ivo.w]

Het splitsen van een pand in meerdere wooneenheden doet eigenlijk altijd de totale waarde stijgen.
Als dat in uw ogen niet gebeurt, kunnen er twee opties van toepassing zijn:
1: u schat de huidige waarde van het geheel mogelijk te hoog in. Boven pakweg 200-250m2 woonoppervlakte voegen extra vierkante meters woonoppervlak relatief weinig waarde toe (tenzij het een woning die is die kwa locatie, voorzieningen en afwerkingen tot het top-segment behoort).

2: u schat de verkoopwaarde van het te verkopen deel mogelijk te laag in.


Wel ben ik het er mee eens dat juist binnen bestaande boerderijen waar niet meer actief geboerd wordt er meer mogelijkheden zouden moeten zijn voor het toevoegen van woningen in de oorspronkelijke gevouwen van de boerderij. Niet alleen om iets aan het woningtekort te doen, maar vooral ook om te voorkomen dat kenmerkende gebouwen op het platteland anders verwaarlozen. De onderhoudskosten voor een oude boerderij met schuren zijn gewoon erg hoog en niet of nauwelijks op te brengen als het pand door één gezin bewoond wordt en wat het geld buiten de agrarische sector verdient. Zolang de boerderij nog boerderij is, worden de onderhoudskosten als bedrijfskosten opgevoerd. Als de boerderij geen boerderij meer is, moeten de onderhoudskosten ineens van het netto inkomen betaald worden. Dat is tientallen procenten duurder.

In een beetje boerderij + schuur kunnen gemakkelijk 3 tot 5 huishoudens best ruim wonen en ook voor parkeren en dergelijke zal er geen probleem zijn.

Als laatste zorgt meer bewoning buiten de kernen ook voor wat meer sociale controle op ons mooie platteland. Iets wat met toenemende (drugs)criminaliteit en dumping van drugsafval geen overbodige luxe is.

Helaas is op dit moment het beleid dat er buiten de bebouwde kom eigenlijk geen woningen bij mogen komen, op wat uitzonderingen na. Terwijl er mijns inziens grote kansen liggen als we soepeler omgaan met het herinrichten en herbestemmen van bestaande bebouwing met historische kenmerken. Dus niet de loodsen opgebouwd met een stalen constructie + panelen, of beton elementen en dakplaten.

[rwolters]

Ze zullen het ook eens een keer makkelijk maken...

Maar als dingen wel makkelijk gaan, zijn er weer anderen die vragen of dingen zomaar mogen en willen ze toch wel graag dat er regels voor komen.....

[Geedsens]

@Ivo.w >>Het splitsen van een pand in meerdere wooneenheden doet eigenlijk altijd de totale waarde stijgen.

Zekers, als het verkochte deel eenmaal verbouwd is de totale waarde van de twee woningen toegenomen. Maar het is het 'verkochte' deel, daar hebben wij niets aan. Wat er wel voor ons gebeurt:
1) Vrijstaande pand is geschat op ca 900.000 euro
2) Te verkopen deel op ca 300.000 en restwaarde van de huidige woning (niet langer vrijstaand) op ca 500.000
Dus het vermogen is met 100.000 afgenomen door een deel te verkopen. Dat maakt het minder aantrekkelijk om te splitsen. Als bovendien de gemeente mij ook nog 50.000 euro laat betalen wordt het er zeker niet aantrekkelijker op.