Grondspeculatie Radaruitzending 6/10

[laurens hess]

Goedenavond!

Hoewel het mij niet meer verbaast dat er mensen zijn die lekker kunnen slapen, terwijl ze mensen financieel de vernieling in drukken, was ik eigenlijk wel verrast waarom het team van Radar wel bij de boeven van Invest Vastgoed langsgaat voor wederhoor, maar niet langs een notaris die gewoon deze zwendel faciliteert!

Tenenkrommend hoe deze witte boorden criminelen in hun vermomming als notabele hiermee wegkomen!!

[Speedy123]

Hoewel het mij niet meer verbaast dat er mensen zijn die lekker kunnen slapen, terwijl ze mensen financieel de vernieling in drukken, was ik eigenlijk wel verrast waarom het team van Radar wel bij de boeven van Invest Vastgoed langsgaat voor wederhoor, maar niet langs een notaris die gewoon deze zwendel faciliteert!

Tenenkrommend hoe deze witte boorden criminelen in hun vermomming als notabele hiermee wegkomen!!

Waarom bent u van mening dat de notaris deze 'zwendel' faciliteert?

[witte angora]

En als de notaris gewoon aan zijn wettelijke plicht heeft voldaan, door alle benodigde controles uit te voeren? Zou je notarissen dan nog steeds witte boorden criminelen willen noemen?

Kan het ook zijn - en die ervaring hebben wij hier binnen de familie helaas ook - dat de notaris simpelweg uit moet gaan van door beide partijen aangeleverde gegevens, ook als achteraf blijkt dat een van de partijen in die gegevens heeft zitten knoeien?

[laurens hess]

Ik vraag me af of u beide de uitzending gezien hebt?

[laurens hess]

Ok!

Een paar jaar geleden werd al bekend dat oud minister Cees Veerman verwikkeld was in dezelfde dubieuze praktijken, en tonnen verdiend had aan deze handel. Ook toen werd het verwijt gemaakt waarom de notaris niet met klem had gewezen op de risico's van dit soort beleggingen.

Ook in de bewuste uitzending van Radar wordt uitgebreid in gegaan op de rol van de notaris. Het is overduidelijk dat het team van Radar, en de opgevoerde specialisten, de houding van de bewuste notaris als zeer laakbaar ervaren. Daar ben ik het helemaal mee eens.

Ik vraag me dan wel af, waarom ze naast een bezoek aan Invest Vastgoed, niet langs de bewuste notaris gaan met wat kritische vragen.

Ik vind dat de notaris in dit geval meer te verwijten valt dan een paar lage figuren die snel geld willen verdienen.

[Speedy123]

Ok!

Een paar jaar geleden werd al bekend dat oud minister Cees Veerman verwikkeld was in dezelfde dubieuze praktijken, en tonnen verdiend had aan deze handel. Ook toen werd het verwijt gemaakt waarom de notaris niet met klem had gewezen op de risico's van dit soort beleggingen.

Ook in de bewuste uitzending van Radar wordt uitgebreid in gegaan op de rol van de notaris. Het is overduidelijk dat het team van Radar, en de opgevoerde specialisten, de houding van de bewuste notaris als zeer laakbaar ervaren. Daar ben ik het helemaal mee eens.

Ik vraag me dan wel af, waarom ze naast een bezoek aan Invest Vastgoed, niet langs de bewuste notaris gaan met wat kritische vragen.

Ik vind dat de notaris in dit geval meer te verwijten valt dan een paar lage figuren die snel geld willen verdienen.

In de uitzending is er één koper die zegt dat hij niet langer dan tien minuten bij de notaris is geweest.

De hoogleraar heeft de koopovereenkomsten gecontroleerd, die bleken allemaal in orde. Alle risico's stonden erin.

Als de notaris aan de koper vraagt of die de koopovereenkomst heeft doorgenomen en heeft begrepen en de belangrijkste punten uit de koopovereenkomst nog eventjes doorneemt, wat verwacht je dan nog meer van de notaris?

https://www.magnuslaw.nl/schending-zor ... ening-mee/

Zo moet een notaris onder meer onderzoeken of bepaalde informatie klopt en of partijen begrijpen waar zij voor tekenen. In sommige gevallen moet de notaris partijen op de risico’s wijzen of zelfs voor deze risico’s waarschuwen.

Zo complex is het allemaal niet. De koper koopt een verkaveld stukje landbouw grond in de hoop dat de gemeente er binnenkort wil gaan bouwen en daarmee eventjes flink gecashed kan worden. Echter er zijn totaal geen zekerheden, het is allemaal gebaseerd op een verwachting. Was er wel zekerheid, dan had de boer zelf zijn land wel aan de gemeente of project ontwikkelaar verkocht voor de hoofdprijs.

De koper weet dat, dat staat ook zo in de koopovereenkomst. Alleen komt de verwachting niet uit, verkeerd gegokt. En nu is de notaris ineens een witte boorden crimineel?

[Ron5300]

De misleiding zit hem er in dat de goedkope landbouw grond als dure woningbouw grond verkocht kan worden want zo wordt gesteld dat de gemeente die grond voor met name hoogbouw ooit nodig heeft.
Wanneer weet die investeringsmaatschappij ook niet en speculeert op de woningnood crisis die heerst.

Zo'n item als deze is al eerder aan de orde geweest en ook toen bleek al dat gemeenten geen plannen voor woningbouw hadden en het ook niet mogelijk was om het bestemmingsplan voor die landbouw grond te wijzigen.

De investeerders bleven met een stuk onverkoopbare landbouw grond zitten waar ze niets mee konden en aan de straatstenen nog niet kwijt konden.

In dit item zie ik zo'n zelfde patroon, inspelen op de hebzucht van de investeerders die grote winsten willen behalen zonder te weten waar ze aan begonnen zijn.

[Speedy123]

De misleiding zit hem er in dat de goedkope landbouw grond als dure woningbouw grond verkocht kan worden want zo wordt gesteld dat de gemeente die grond voor met name hoogbouw ooit nodig heeft.
Wanneer weet die investeringsmaatschappij ook niet en speculeert op de woningnood crisis die heerst.

Zo'n item als deze is al eerder aan de orde geweest en ook toen bleek al dat gemeenten geen plannen voor woningbouw hadden en het ook niet mogelijk was om het bestemmingsplan voor die landbouw grond te wijzigen.

De investeerders bleven met een stuk onverkoopbare landbouw grond zitten waar ze niets mee konden en aan de straatstenen nog niet kwijt konden.

In dit item zie ik zo'n zelfde patroon, inspelen op de hebzucht van de investeerders die grote winsten willen behalen zonder te weten waar ze aan begonnen zijn.

De grondbestemming ligt vast in het bestemmingsplan, het is landbouw grond. Maar de grond ligt naast een woonwijk, dus het zou kunnen dat er ooit in de toekomst een nieuwe wijk bij komt. Dat is waar men op gokt.

Komt de verwachting uit, dan is er een rendement van tientallen procenten. Komt de verwachting niet uit, dan zit de koper met een waardeloos stukje landbouw grond. Kan ie er aardbeiden en aardappelen op planten als moestuintje.

Het is alsof je naar het casino gaat en al je geld bij de roulette tafel op rood zet. Valt het balletje op rood, dan is het feest. Valt het balletje op zwart, dan is het dikke pech.

Maar de risico's staan duidelijk aangegeven in de koopovereenkomst. De koper wordt wel geacht de koopovereenkomst door te nemen, de notaris zal daar ook naar vragen. En als de koper zegt de overeenkomst doorgenomen te hebben en te begrijpen, waar zit de misleiding dan? Waarom is de notaris dan ineens een witte boorden crimineel?

[BL2]

Je kan je afvragen waarom een investeringsmaatschappij überhaupt grond wil verkopen voor een zacht prijsje, terwijl de kans (groot ?) is dat de grond binnen afzienbare termijn vele tientallen procenten meer gaat opleveren.
Met dit gegeven moeten de rode vlaggen toch wel in top gaan.
Maar sommige gaan ondanks de rode vlaggen toch in zee, tsja dan zijn de gevolgen, zeker na waarschuwing van de notaris, ook voor de gokkers.

[witte angora]

Zo'n item als deze is al eerder aan de orde geweest en ook toen bleek al dat gemeenten geen plannen voor woningbouw hadden en het ook niet mogelijk was om het bestemmingsplan voor die landbouw grond te wijzigen.

Klopt, en dan weet je dat je alert moet zijn als je dit soort aanbiedingen krijgt. Ik kon zelf een tijdje terug ook 200 m2 grond kopen, mooi prijsje, voor een tiny house. Maar één blik op de kaart, en het was gezien dat item van toen wel duidelijk wat er aan de hand was. Als koper/belangstellende heb je toch ook nog een onderzoeksplicht?

Maar ook speculanten gaan wel eens goed de mist in. Dat zagen we een paar jaar terug in Hillegom, toen een speculant bollengrond binnen de gemeentegrens kocht om er woningen te bouwen. De gemeente had heel andere plannen, en het feest ging niet door. Of hier in het dorp, een speculant kocht een winkelpand in de verwachting de boel te kunnen slopen en er dure appartementen voor in de plaats te bouwen. Helaas voor de investeerder ging het plan niet door omdat de locatie er totaal niet geschikt voor was. Er kwam simpelweg geen vergunning, ondanks diverse pogingen en plannen. Zit het bedrijf met een pand wat weinig oplevert, en waar je verder weinig mee kan.

Mooie praatjes zijn niet meer dan dat: mooie praatjes. En speculeren is een mooi woord voor: gokken. Meer als dat is het niet.

En de notaris? Die doet gewoon wat hij moet doen, meer niet.

[rwolters]

De misleiding zit hem er in dat de goedkope landbouw grond als dure woningbouw grond verkocht kan worden want zo wordt gesteld dat de gemeente die grond voor met name hoogbouw ooit nodig heeft.
Wanneer weet die investeringsmaatschappij ook niet en speculeert op de woningnood crisis die heerst.

Zo'n item als deze is al eerder aan de orde geweest en ook toen bleek al dat gemeenten geen plannen voor woningbouw hadden en het ook niet mogelijk was om het bestemmingsplan voor die landbouw grond te wijzigen.

De investeerders bleven met een stuk onverkoopbare landbouw grond zitten waar ze niets mee konden en aan de straatstenen nog niet kwijt konden.

In dit item zie ik zo'n zelfde patroon, inspelen op de hebzucht van de investeerders die grote winsten willen behalen zonder te weten waar ze aan begonnen zijn.

Maar dat gokken kunnen wij ook gewoon doen als we een beetje lef hebben. Gewoon op zoek naar een stukje grond en hopen dat je de omgevingsplannen kunt wijzigen.

[16again]

Je kan je afvragen waarom een investeringsmaatschappij überhaupt grond wil verkopen voor een zacht prijsje, terwijl de kans (groot ?) is dat de grond binnen afzienbare termijn vele tientallen procenten meer gaat opleveren.

Er wordt niet voor een zacht prijsje verkocht!
Landbouwgrond kan wel 10 keer meer waard worden bij verandering van het bestemmingsplan. De consument een rendement van tientallen procenten voorspiegelen, zegt mij dat een veel grotere winst dan al gemaakt is door de verkoper.

[Speedy123]

Er wordt niet voor een zacht prijsje verkocht!
Landbouwgrond kan wel 10 keer meer waard worden bij verandering van het bestemmingsplan. De consument een rendement van tientallen procenten voorspiegelen, zegt mij dat een veel grotere winst dan al gemaakt is door de verkoper.

Exact. Er is dus helemaal geen sprake van een verandering van het bestemmingsplan. Het is gewoon gokken dat het wellicht de komende jaren gaat gebeuren. Maar als het niet gebeurd, dan heb je teveel betaald voor landbouw grond wat door de verkaveling ook nog eens onbruikbaar is voor een boer.

Nou kan men stellen dat men goed gekeken heeft naar de lokatie, gebrek aan grond omtrent de lokatie waardoor een stad eigenlijk alleen in die richting zou kunnen uitbreiden maar of en waneer dat ooit gaat gebeuren, is onzeker.

[Consumenneke]

De hoogleraar heeft de koopovereenkomsten gecontroleerd, die bleken allemaal in orde.

Je bent wel erg selectief in je samenvatting. De hoogleraar Notarieel Recht waarschuwt in de uitzending: "Dan weet je dat mensen - plat gezegd - belazerd worden." Hij zegt ook dat een notaris veel meer moet doen en zelfs gegronde redenen heeft om zijn diensten aan deze verkoper te weigeren als hij van mening is dat het een oneerlijke handelspraktijk betreft.

Deze notaris verkoopt in flarden opgeknipte weilanden voor een onwaarachtig hoge grondprijs.

In de uitzending wordt bovendien verteld dat al eerder notarissen bij vergelijkbare misleidende verkoop van gronden op het matje zijn geroepen en berispt. Sterker nog: er zijn notarissen uit het ambt gezet! Zie ook Advocatie.

De laatste jaren spelen er regelmatig gerechtelijke procedures en tuchtzaken tegen onder meer notarissen, in verband met hun vermeend gemankeerde advisering bij de dubieuze grondhandel met agrariërs. Zo werd in 2021 de Drentse notaris Fokke de Vries uit zijn ambt ontzet door het gerechtshof Amsterdam, omdat hij zijn cliënten niet genoeg had gewezen op de risico’s van de aankoop van 41 percelen landbouwgrond voor elf miljoen euro. Zij waren financieel het schip in gegaan door hun risicovolle belegging.

Ook de KNB waarschuwt.

In haar antwoord op de Kamervragen wijst de regering erop dat de onafhankelijkheid en onpartijdigheid van de notaris in het geding komen wanneer deze te veel leunt op opdrachten van een en dezelfde grondhandelaar. Notarissen moeten deze situatie dus voorkomen. Verder moet een notaris erop toezien dat de koper niet wordt benadeeld en zo nodig dienstweigeren. Actieve wilscontrole, kritische beoordeling van de onderliggende transacties, doorvragen, gedegen voorlichting, onafhankelijke advisering en alertheid op onverklaarbare prijsstijgingen zijn hierbij van belang.

Ik ben het daarom helemaal eens met Laurens.

Tenenkrommend hoe deze witte boorden criminelen in hun vermomming als notabele hiermee wegkomen!!

[wikop]

Hmmm,ik heb ook met zo een mannen kontakt gehad,en het koste me maar een telefoontje naar de gemeente om te weten te komen dat het bestemmingsplan niet ging wijzigen,vrienden van me vonden me veel te wantrouwig,maar na dat belletje heeft niemand gekocht

[Speedy123]

De hoogleraar heeft de koopovereenkomsten gecontroleerd, die bleken allemaal in orde.

Je bent wel erg selectief in je samenvatting. De hoogleraar Notarieel Recht waarschuwt in de uitzending: "Dan weet je dat mensen - plat gezegd - belazerd worden." Hij zegt ook dat een notaris veel meer moet doen en zelfs gegronde redenen heeft om zijn diensten aan deze verkoper te weigeren als hij van mening is dat het een oneerlijke handelspraktijk betreft.

De notaris had daarom zijn dienstverlening moeten opschorten of zelfs weigeren, toen hij ontdekte dat niet ging om een enkele transactie, maar een hele reeks transacties ter waarde van ruim elf miljoen euro. “De notaris kon op een bepaald moment vermoeden dat al het geld dat klaagster en klager in hun onderneming hadden verdiend, verdween of dreigde te verdwijnen door het grote aantal riskante beleggingen van klaagster.”

In de uitspraak van het gerechtshof wordt verwezen naar het grote aantal transacties. Niet naar een enkel transactie dus. Het ging hier om een echtpaar dat 41(!) transacties deed bij dezelfde notaris.

Wie is hier nou selectief bezig?

[Consumenneke]

Wie is hier nou selectief bezig?

Je hebt gelijk. Invest Vastgoed verknipt in heel Nederland weilanden in honderden stukjes en laat al die transacties bij steeds weer een andere notaris afwikkelen zodat deze ambtsdrager geen idee heeft dat hij nader onderzoek moet doen.

Je moet wel een ontzettende cherry-picker zijn om alle relevante info te negeren en een detail te vinden in een oude uitspraak waar je iets mee kan.

[Consumenneke]

Als je alleen tendentieuze statements plaatst zonder überhaupt te reageren op serieuze vragen, heeft het openen van een topic als dit geen enkel nut.

Als je je een beetje verdiept in de voorgeschiedenis, dan zie je dat de oorspronkelijke observatie van Laurens correct is en dat deze notaris een bezoekje van de KNB verdient. Er werden aan Laurens vragen gesteld door mensen die blijkbaar geen benul hebben van dit onderwerp. De notaris heeft geen vrijblijvende rol - zie ook de studie van Rheinfeld en Reijnen (VU) waar KNB naar verwijst.

In de zaak van de Kamer voor het Notariaat Arnhem-Leeuwarden van 15 november 2019 is de notaris volgens de Kamer ernstig en langdurig tekortgeschoten in de vervulling van zijn ambtsopdracht en de daaruit voortvloeiende verplichtingen. Hij had voor de verkoper stelselmatig risicovolle ABC-transacties verzorgd met grote prijsstijgingen zonder persoonlijke Belehrung aan de koper. De notaris had wel in alle leveringsakten een Belehrungsclausule opgenomen, waarin werd gewezen op het risico van de transacties. De notaris kon echter, gelet op de aard, frequentie, omvang en duur van de transacties en het profijt van de verkoper hierbij, met deze standaardwaarschuwingsclausule niet volstaan. Een Belehrungsclausule ontslaat de notaris dus niet van zijn verantwoordelijkheid om zelfstandig een oordeel te vormen over de van hem verlangde werkzaamheden en deze zo nodig op te schorten of te weigeren. Of, in de letterlijke bewoordingen van de Kamer:

De notaris kon echter, gelet op de aard, frequentie, omvang en duur van de transacties en het profijt van de verkoper hierbij, met deze standaardwaarschuwingsclausule niet volstaan.

[Moneyman]

Als je alleen tendentieuze statements plaatst zonder überhaupt te reageren op serieuze vragen, heeft het openen van een topic als dit geen enkel nut.

Als je je een beetje verdiept in de voorgeschiedenis, dan zie je dat de oorspronkelijke observatie van Laurens correct is en dat deze notaris een bezoekje van de KNB verdient. Er werden aan Laurens vragen gesteld door mensen die blijkbaar geen benul hebben van dit onderwerp.

En daarmee onderstreep je precies mijn punt: een topic met dergelijke statements behoeft een toelichting en inhoudelijke (!) reactie om nuttig te kunnen zijn.

De vraag is de statements al dan niet correct zijn, is daarbij volstrekt irrelevant.

[xflorisx]

Zo heb ik een kennis die niet ver van een dorp woont. Van zijn schoonouders had hij nog enkele hectares grond rondom zijn huis. Dat is ooit verkocht aan een investeerder. Hij mocht de grond zolang blijven gebruiken.
Die investeerder ging het ook leuk verkavelen. Het dorp ging uitbreiden met een nieuwe woonwijk. Die grond zou prima geschikt zijn, maar wat moet een gemeente met 100 eigenaren van die grond. Gevolg is dat de uitbreiding van het dorp aan de andere kant komt en mijn kennis de grond nog steeds in gebruik heeft.
Trap er dus niet in.