'Nieuwbouw zucht onder bezwaar makende burgers'

[HandigeHarrie]

De verhuurdershypotheek, nooit van gehoord zeker


https://www.snsbank.nl/particulier/hypo ... theek.html

https://www.hypotheker.nl/begrippenlijs ... hypotheek/

https://www.nn.nl/Particulier/Hypotheke ... otheek.htm

[Speedy123]

De verhuurdershypotheek, nooit van gehoord zeker

https://www.hypotheker.nl/begrippenlijs ... hypotheek/

Ik zou zeggen, lees eens goed door wat er in je eigen link staat.

Er zijn geen vaste regels om je huis te verhuren met een hypotheek. Hypotheekverstrekkers hebben ieder hun eigen voorwaarden voor het afsluiten van een verhuurhypotheek. Vaak mag je bijvoorbeeld tot maximaal 70 of 75 procent van de marktwaarde in verhuurde staat financieren en is er een maximaal te lenen bedrag.

Het grootste risico bij een verhuurhypotheek is dat je huurinkomsten wegvallen, terwijl je wel de maandlasten van de hypotheek moet betalen. Om die reden kijken hypotheekverstrekkers ook altijd naar de businesscase die je op verhuurgebied aanlevert.

Als je denkt dat dit op grote schaal gebeurt en dat dit de oplossing is om meer huurwoningen te krijgen, dan heb je het goed mis. De risico's zijn enorm.

Stel je eens voor, je hebt een verhuurdershypotheek genomen op een huis dat nu in de middenhuur valt. Je vraagt nu 1500 euro huur per maand en het lukt je nu net om nog een rendement te halen ten opzichte van de kosten.

Wat denk je dat er met dit soort gevallen gebeurt als de huur ineens beperkt wordt tot 1180 euro per maand?

[Thijs124]

Een huwelijk is ook per definitie tijdelijk. Vroeger gingen de mensen vaak op een bepaald moment samen naar een bejaardentehuis. Dat bestaat niet meer. Dus blijf je thuis totdat eentje naar een verzorgingshuis moet of sterft. Dan blijft er een over. Die gaat meestal ook pas verhuizen uit dat grote eensgezinshuis als het anders helemaal niet meer gaat. Dus het ontbreken van bejaardentehuizen zorgt voor minder doorstroming in de woningen.
Daar denk ik nu al over na zelfs nu het ons (nog) goed gaat. Zij of ik? Maar eentje gaat eerder en eentje blijft altijd alleen achter.
Je bent niet voor altijd bij elkaar als je getrouwd bent. Je bent bij elkaar tot er een sterft. Dat is de realiteit in dit leven.

[Speedy123]

Een huwelijk is ook per definitie tijdelijk. Vroeger gingen de mensen vaak op een bepaald moment samen naar een bejaardentehuis. Dat bestaat niet meer. Dus blijf je thuis totdat eentje naar een verzorgingshuis moet of sterft. Dan blijft er een over. Die gaat meestal ook pas verhuizen uit dat grote eensgezinshuis als het anders helemaal niet meer gaat. Dus het ontbreken van bejaardentehuizen zorgt voor minder doorstroming in de woningen.
Daar denk ik nu al over na zelfs nu het ons (nog) goed gaat. Zij of ik? Maar eentje gaat eerder en eentje blijft altijd alleen achter.
Je bent niet voor altijd bij elkaar als je getrouwd bent. Je bent bij elkaar tot er een sterft. Dat is de realiteit in dit leven.

En hoeveel van die mensen wonen er samen in een huurhuis in de vrije sector waarbij ze een huurprijs betalen van 200 euro per maand? Terwijl ze het qua inkomen en vermogen alleen niet kunnen betalen?

Dit is echt een compleet andere situatie als jonge mensen die samen een duur huis huren omdat ze geen woonruimte alleen kunnen vinden.

[Lowieze]

Verschillende wooncorporaties willen er ook mee gaan werken:
https://nos.nl/artikel/2516324-veel-won ... izen-delen

[Lady1234]

Maar als die te dure huurhuizen nu verkocht gaan worden omdat de verhuurders anders aan de geeuwhonger liggen met het te lage rendement, komen er in ieder geval woningen beschikbaar. Koop of huur, doet er niet toe.

En op grond van wat moet een verhuurder 5 procent rendement halen? Misschien wil hij wel 8 procent, of neemt hij genoegen met vier.

En toen de Euribor heel laag was, heeft hij de huur ook niet gehalveerd.

[Speedy123]

Verschillende wooncorporaties willen er ook mee gaan werken:
https://nos.nl/artikel/2516324-veel-won ... izen-delen

Jazeker maar in die gevallen is de woningcorporatie verantwoordelijk. Als een van de bewoners vertrekt, dan is die niet langer financieel aansprakelijk voor de gehuurde woning. Is een ander concept.

Maar ook hier zijn risico's:

Het Instituut voor Publieke Waarden waarschuwt wel dat deze woonvorm een risico kan zijn als je in een uitkering terechtkomt. Want het is nog niet duidelijk hoe de overheid daarnaar kijkt. Als die twee huurders ziet als een gezamenlijk huishouden, kun je namelijk gekort worden op je uitkering.

De overheid zal dus de wet moeten aanpassen dat de Friends niet beschouwd worden als een gezamenlijk huishouden. Want anders kan de ene Friend gekort worden op zijn uitkering en dus ondersteuning verlangen van de andere Friend.

[HandigeHarrie]

De verhuurdershypotheek, nooit van gehoord zeker

https://www.hypotheker.nl/begrippenlijs ... hypotheek/

Ik zou zeggen, lees eens goed door wat er in je eigen link staat.

Er zijn geen vaste regels om je huis te verhuren met een hypotheek. Hypotheekverstrekkers hebben ieder hun eigen voorwaarden voor het afsluiten van een verhuurhypotheek. Vaak mag je bijvoorbeeld tot maximaal 70 of 75 procent van de marktwaarde in verhuurde staat financieren en is er een maximaal te lenen bedrag.

Het grootste risico bij een verhuurhypotheek is dat je huurinkomsten wegvallen, terwijl je wel de maandlasten van de hypotheek moet betalen. Om die reden kijken hypotheekverstrekkers ook altijd naar de businesscase die je op verhuurgebied aanlevert.

Je vroeg wat ik bedoelde met "hypotheek" en daar heb ik op geantwoord.
En je ontloopt de kwestie dat verhuurders de aflossing als kosten rekenen.

[Speedy123]

Maar als die te dure huurhuizen nu verkocht gaan worden omdat de verhuurders anders aan de geeuwhonger liggen met het te lage rendement, komen er in ieder geval woningen beschikbaar. Koop of huur, doet er niet toe.

En op grond van wat moet een verhuurder 5 procent rendement halen? Misschien wil hij wel 8 procent, of neemt hij genoegen met vier.

En toen de Euribor heel laag was, heeft hij de huur ook niet gehalveerd.

Toen de inflatie laag was, werden huren nauwelijks verhoogt. Omdat in de sociale sector men uitgaat van het inflatie percentage en in de vrije sector vaak inflatie plus 1 procent.

Verder doet dat er ook niet toe, een investeerder kijkt alleen naar de huidige situatie. Dus als nu het rendement op het kapitaal te laag wordt, dan verhuisd die het kapitaal naar een andere investering waarbij wel een goed rendement behaald wordt.

[HandigeHarrie]

Verschillende wooncorporaties willen er ook mee gaan werken:
https://nos.nl/artikel/2516324-veel-won ... izen-delen

Jazeker maar in die gevallen is de woningcorporatie verantwoordelijk. Als een van de bewoners vertrekt, dan is die niet langer financieel aansprakelijk voor de gehuurde woning. Is een ander concept.

Maar ook hier zijn risico's:

Het Instituut voor Publieke Waarden waarschuwt wel dat deze woonvorm een risico kan zijn als je in een uitkering terechtkomt. Want het is nog niet duidelijk hoe de overheid daarnaar kijkt. Als die twee huurders ziet als een gezamenlijk huishouden, kun je namelijk gekort worden op je uitkering.

De overheid zal dus de wet moeten aanpassen dat de Friends niet beschouwd worden als een gezamenlijk huishouden. Want anders kan de ene Friend gekort worden op zijn uitkering en dus ondersteuning verlangen van de andere Friend.

Precies, deze zaken moeten geregeld worden om het friends-contract voor meer huurders mogelijk te maken, en een dergelijke regeling kan ook gaan gelden voor huurwoningen in particuliere eigendom.

[Lady1234]

Tot en met 2022 was de Euribor negatief. En dat kan je van de huren en huurstijgingen bepaalt niet zeggen.

[Speedy123]

Tot en met 2022 was de Euribor negatief. En dat kan je van de huren en huurstijgingen bepaalt niet zeggen.

Onzin, dat was wel zo. Ik ben zelf in 2014 gaan huren in Rotterdam, luxe woontoren. Stonden 9 appartementen leeg. De huur was verlaagt naar 1200 euro per maand voor een appartement van 140 vierkante meter midden in het centrum van Rotterdam. Kreeg het eerste jaar nog 100 euro huurkorting per maand en een gratis parkeerplaats erbij in de parkeergarage. Exact hetzelfde appartement kost je nu tegen de 2000 euro per maand aan huur. Ze zijn ook al begonnen de appartementen te verkopen omdat ze nu boven de zes ton waard zijn. De hoge huurstijgingen waren voor mij vier jaar geleden de aanleiding om te gaan kopen.

Het klopt dat de Euribor kunstmatig negatief laag gehouden werd door de ECB. Met alle gevolgen van dien. Het heeft geleidt tot hyper inflatie.

De huren gaan normaliter mee de inflatie. Al die jaren met lage inflatie, stegen de huren niet hard. Toen ging de inflatie als gevolg van al dat gratis ECB geld door het plafond. Jaren met dubbele inflatie cijfers. Dat leidde tot ingrijpen van de overheid, de huurstijging werd beperkt.

Gevolg is dat de huurprijs niet meer synchroon loopt met de waarde van de woning. Gevolg is dus drastische huurverhogingen wanneer een huurder vertrekt en de woning opnieuw in de markt komt of eigenaren die liever de woning verkopen dan opnieuw te gaan verhuren.

En dezelfde overheid is nu weer aan het ingrijpen. Waarna de aanwas van huurwoningen compleet tot stilstand zal komen en wellicht zelfs negatief kan worden.

[Speedy123]

Je vroeg wat ik bedoelde met "hypotheek" en daar heb ik op geantwoord.
En je ontloopt de kwestie dat verhuurders de aflossing als kosten rekenen.

Nee hoor, grote verhuurders nemen geen hypotheek, die gebruiken eigen vermogen.

Voor jouw voorbeeld van beleggingshypotheek wil ik best even de berekening uitvoeren.

Laten we de aanschaf nemen van een zeer goedkope flat van 3 ton.

Brengt de verhuurder in 75K eigen vermogen, 75K aan annuïteiten hypotheek en 150 K aan aflossingsvrije hypotheek.

Eigen vermogen is 2,5 rente gelijk aan een spaardeposito bij een Nederlandse bank.
225K hypotheken is tegen 5 procent geleend, een beleggingshypotheek is nu eenmaal duurder en er zit geen NHG op.

Rente aftrek bestaat niet, want de verhuurder gaat er niet zelf wonen.

EV rente is dan 1870 euro per jaar. Hypotheek is 11.250 aan rente per jaar.

Totale rente last is dan 13.210 euro per jaar.

Bij de rente last komen de kosten van onderhoud. Ik betaal voor buiten onderhoud, standleidingen, af en aanvoer kanalen, lift et cetera 200 euro per maand aan de VvE. Is 2400 euro per jaar.

Binnen onderhoud is keuken, badkamer, toilet, verwarmingsinstallatie (bv. VC), mechanische balans ventilatie met of zonder WTW. Laten we het goedkoop houden, keukentje voor 10K, badkamer voor 15K, toilet voor 3K, verwarming voor 2K en balans ventilatie voor 2K. Totaal 32K, schrijven we af in 20 jaar want we doen zuinig.
Dat is dan 1600 euro per jaar.

13.210 aan rente + 2400 euro niet binnen onderhoud en 1600 binnen onderhoud is 17.120 euro per jaar aan kosten.

Gedeeld door 12 is 1427 euro per maand aan kosten.

Maar wacht eens even, ik heb de WOZ eigenaar, opstal verzekering en de kosten van beheer / huur incasso plus afschrijven van huurverlies et cetera allemaal niet meegenomen. Maak er maar iets van 1600 euro per maand van.

Let op: ik heb de aflossing van de woning niet meegenomen in dit voorbeeld! De huurder betaald hier niets aan.

Dus de verhuurder moet 1600 euro per maand vragen om quitte te spelen.

En nu komt het, de gemene huisjesmelker die maar liefst 1600 euro huur vraagt voor die goedkope woning. We gaan de huur beperken door een punten systeem. De maximale huur wordt 1180 euro per maand. Dat zal hem leren!

En daar komt de aap uit de mouw. De verhuurder gaat verlies maken. Elke maand gaat hij nu honderden euro's toeleggen op de verhuurde woning. Dat is de realiteit.

[Lady1234]

Diep triest, krijg haast meelij.

[Speedy123]

Diep triest, krijg haast meelij.

En dat is nu precies wat er mis is. Vanuit de overheid wordt jarenlang het sentiment zodanig beinvloed dat verhuurders bijna aangeschoten wild zijn.

Niet gek dus dat die massaal de markt uit vluchten en de komende jaren niet meer willen investeren.

[Lady1234]

Ik weet niet in welk paradijs u woont, maar ik heb nog nooit meegemaakt dat in een huurflat na 20 jaar een nieuwe keuken, toilet en badkamer wordt geinstalleerd.

[Moneyman]

Diep triest, krijg haast meelij.

Nergens voor nodig. Maar Speedy verklaart wél heel duidelijk en onderbouwd waarom investeerders niet meer voor vastgoed kiezen - met alle vervolgproblemen van dien.

[Speedy123]

Ik weet niet in welk paradijs u woont, maar ik heb nog nooit meegemaakt dat in een huurflat na 20 jaar een nieuwe keuken, toilet en badkamer wordt geinstalleerd.

Dat is bijzonder. Ik namelijk wel tien jaar geleden. Bij mijn moeder ook nog vijf jaar terug.

Maar goed, zet de afschrijving dan op 30 jaar. Scheelt een paar tientjes.

Ook dan blijft de verhuurder in het nieuwe stelsel dik verlies maken.

Je kan momenteel voor 1180 euro per maand geen woning financieren. Dan maak je honderden euro's verlies per maand.

[Lady1234]

Maar beleggen met driekwart geleend geld?

En de waardevermeerdering van dat hele goedkope flatje?

[16again]

..... En voor diegene die toch een sociale huurwoning kunnen huren komt er binnen
een paar jaar een nieuw probleem, namelijk dat men als starter net van school met die studieschuld
wel voldeed aan de voorwaarden voor die sociale huurwoning. maar een paar jaar later als men eenmaal
een baan heeft gevonden die past bij die opleiding te veel gaat verdienen en zoveel in salaris omhoog
gaat dat men een scheefhuurder gaat worden. Een huis kopen dan.

Bij mijn weten kijkt de WBV enkel naar het inkomen bij sluiten van de huurovereenkomst. En worden scheefhuurders niet zomaar op straat gezet. Hooguit volgt een inkomensafhankelijke huurverhoging