'Nieuwbouw zucht onder bezwaar makende burgers'

[ZeerPrivé]

Dus rest niets anders dan bij mams en paps te blijven wonen. Wat steeds meer jongeren dan ook ontdekken. En wat steeds meer problemen geeft met toeslagen en dergelijke.

Hoezo problemen met toeslagen? Een werkende jongere hoeft niet gratis bij zijn ouders te wonen. Minder toeslag voor de ouders moet opgehoest worden door inwonende kinderen. Lijkt mij een normale zaak. Zijn jongeren nog altijd goedkoper uit dan zelfstandig wonen.

Uit ervaring ken ik mensen in een sociale woning die hun huurtoeslag verloren omdat zoonlief is gaan werken. Incasseren bij de zoon was een drama. Er zijn echt grote problemen in de sociale sector met dit soort gevallen en ze worden steeds groter nu steeds meer mensen een probleem hebben met het vinden van woonruimte.

Terecht dat zij hun huurtoeslag kwijt raken, dat hoort door de zoon betaald te worden. Incasseren een drama? Lever dan je sleutel maar in, pak je koffer en tabé.

[HandigeHarrie]

Dat contract opzeggen kan geregeld worden in het contract. Als de achterblijvende persoon niemand kan vinden die als nieuwe friends-medebewoner wil komen wonen, dan kan-ie desnoods zelf ook opzeggen. Of blijven, als het salaris inmiddels toereikend is.

Je maakt een denkfout. Eentje die heel veel mensen maken in het hele debat omtrent de tekorten aan huurwoningen.

Je laat de belangen van de woning eigenaar volledig achterwege!

.....

Zelf opzeggen als iemand achter blijft zal niet snel gebeuren als degene nergens terecht kan. Aan de onderkant en in het middensegment van de huurmarkt is een schreeuwend tekort aan woningen. Zelf opzeggen betekend dan dakloos worden. Dat zal dus niet snel gebeuren. Iemand zal eerder proberen zo lang mogelijk te overleven door de huur te blijven betalen en andere schulden zoals leningen te maken of andere rekeningen niet te betalen totdat het niet meer gaat en er ook huurachterstanden ontstaan. Er ontstaan dan schrijnende situaties.

En dat is nu het het probleem in deze discussie. De eigenaar van de woning, bijvoorbeeld een pensioenfonds wil zekerheid dat de huur betaald wordt. Die wil geen problemen met hoge huurachterstanden en kosten van procedures en uitzettingen. En door de huurbescherming loopt hij wel dat risico als hij de vertrekkende partij van het contract schrapt.

De oplossing is dan ook: een nieuwe medebewoner zoeken, voor het friends-wonen. De achterblijvende bewoner zit niet te wachten op huisuitzetting en heeft ooit gekozen voor een friends-contract, een nieuwe medebewoner neemt de plaats in van de vorige en het hele verhaal hierboven is dus een denkfout. Het belang van de eigenaar is vooral: als een woning leeg komt, bij een nieuwe huurder een hogere huur vragen. Daar wordt met het puntenstelsel voor middenhuur gelukkig iets aan gedaan (als BBB niet gaat dwarsliggen).

[Speedy123]

De oplossing is dan ook: een nieuwe medebewoner zoeken, voor het friends-wonen. De achterblijvende bewoner zit niet te wachten op huisuitzetting en heeft ooit gekozen voor een friends-contract, een nieuwe medebewoner neemt de plaats in van de vorige en het hele verhaal hierboven is dus een denkfout.

Het woord Friend contract zegt het al, je gaat samenwonen met een vriend. Iemand die je goed kent want je gaat alles delen, de keuken, de woonkamer, het toilet en de badkamer. Ook elkaars bezoek, elkaars vriendenkring, ga je delen.

En als je mede bewoner een leuke date had op de zaterdagavond, sta niet raar te kijken als je zondag ochtend in je onderbroek naar de keuken loopt voor koffie, dat er ineens een dame op de bank aan de thee zit.

Gaan samenwonen met iemand die je niet kent, zo eenvoudig is het allemaal niet. Een andere levensstijl kan een hoop ellende veroorzaken en je kan geen kant op, want waar ga je naartoe? Je bent tot elkaar veroordeeld met een Friends contract.

Het belang van de eigenaar is vooral: als een woning leeg komt, bij een nieuwe huurder een hogere huur vragen. Daar wordt met het puntenstelsel voor middenhuur gelukkig iets aan gedaan (als BBB niet gaat dwarsliggen).

Complete onzin. Een verhuurder wil gewoon een rendement op de investering. Dat rendement moet marktconform zijn. Dus in het geval van verhuren, vijf procent van de woningwaarde.

Politici zijn erg goed om altijd te doen of problemen van elders komen. Dat huren zo hoog geworden zijn door gemene huisjesmelkers. Niet van dat alles is waar.

Huren zijn zo hoog doordat de woningwaarde enorm gestegen is. Mede aangewakkerd door woning tekorten als gevolg van massa immigratie en door hyperinflatie als gevolg van jarenlang geld bijdrukken door de ECB (quantatieve verruiming noemen ze dat).

Ga je huren beperken waardoor de rendementen onder het rendement van bijvoorbeeld de Euribor rente komt te liggen, dan zal elke investeerder afscheid nemen van de investering en de opbrengsten van de verkoop zetten op een Euribor spaarrekening.

Sterker nog, Tros Radar roept nu al mensen op die een woning huren waarvan het huurcontract beëindigd wordt omdat de verhuurder de woning wil verkopen, zich te melden. Dat proces is dus al begonnen!

Het gevolg zal zijn, nog minder huurwoningen. Hugo de Jonge erkende dat ook maar zei hij, er is ook een te kort aan koopwoningen dus dan zijn er in ieder geval meer koopwoningen.

De huurmarkt zal eerder verslechteren door deze maatregelen dan verbeteren. Maar ja, mensen willen dat niet horen, die trappen in de verhaaltjes van politici over die gemene huisjesmelkers. Net zoals ze trapte in de verhalen over scheefwoners, oudjes die te ruim wonen, et cetera.

Het resultaat van deze maatregel zal alleen maar een grotere krapte op de huurmarkt zijn.

[Thijs124]

Het probleem genoemd voor een Friend contract speelt ook altijd al in normale gezinnen, vroeger of later. Men gaat uit elkaar, scheiden of er blijft er een alleen achter na overlijden van de partner. Tot de dood ons scheidt, maar hoogst zelden dat ze samen sterven.

[Speedy123]

Het probleem genoemd voor een Friend contract speelt ook altijd al in normale gezinnen, vroeger of later. Men gaat uit elkaar, scheiden of er blijft er een alleen achter na overlijden van de partner. Tot de dood ons scheidt, maar hoogst zelden dat ze samen sterven.

Dit is een herhaling van zetten. Jazeker ook relaties gaan uit maar het is wel een ander uitgangspunt. Een relatie ga je aan met de bedoeling bij elkaar te blijven. Gaat wellicht in 50 procent van de gevallen fout.

Een Friends contract is per definitie tijdelijk en gaat in 100 procent van de gevallen leiden tot een split. De kans om uit elkaar te gaan is veel groter en zal veel sneller gebeuren omdat een van de twee een partner vind of genoeg gaat verdienen om alleen wat te kopen.

[HandigeHarrie]

Tja, als een friends-bewoner maar één goeie vriend heeft, dan houdt het inderdaad op.
Hoezo zou het rendement 5% moeten zijn, staat dat in de wet ?
En: als een huisjesmelker de aflossing van de hypotheek als kosten rekent, dan is het rendement veel groter.

[Speedy123]

Tja, als een friends-bewoner maar één goeie vriend heeft, dan houdt het inderdaad op.

Hoeveel vrienden heeft een normaal mens die op zoek zijn naar een woning en graag een Friends contract met jou zouden willen afsluiten? Denk je echt dat dat er veel zijn?

Hoezo zou het rendement 5% moeten zijn, staat dat in de wet ?

Het uitgangspunt van investeren is het behalen van rendement. Zoveel mogelijk rendement behalen tegen zo min mogelijk risico.

Een pensioenfonds moet dat doen omdat ze rendement nodig hebben om de pensioenen overeind te houden. Ze hebben rendement nodig om bij inflatie het pensioen te kunnen laten stijgen (de welbekende indexering). Al meer dan tien jaar klagen gepensioneerden steen en been dat ze niet of nauwelijks nog geïndexeerd worden. Rendement op de investeringen is dus zeer belangrijk voor een pensioenfonds want als ze het niet behalen dan betalen de gepensioneerden de rekening.

De uitleg en onderbouwing waarom een verhuurder minimaal 5 procent rendement moet halen, heb ik onlangs nog gegeven.

En: als een huisjesmelker de aflossing van de hypotheek als kosten rekent, dan is het rendement veel groter.

Geen idee wat je daar mee bedoelt maar als iemand een normale hypotheek afsluit, dan zal die zelf in de woning moeten wonen. Hypotheek verstrekkers staan verhuur zelden toe omdat de woning onderpand op de lening is en huurbescherming de huurder beschermt tegen uitzetting indien de woning gedwongen verkocht moet worden.

Pensioenfondsen investeren in woningen vanuit hun eigen vermogen, ze beleggen de ingelegde premies van de aangesloten deelnemers. Ze nemen geen hypotheek af.

[HandigeHarrie]

De verhuurdershypotheek, nooit van gehoord zeker


https://www.snsbank.nl/particulier/hypo ... theek.html

https://www.hypotheker.nl/begrippenlijs ... hypotheek/

https://www.nn.nl/Particulier/Hypotheke ... otheek.htm

[Speedy123]

De verhuurdershypotheek, nooit van gehoord zeker

https://www.hypotheker.nl/begrippenlijs ... hypotheek/

Ik zou zeggen, lees eens goed door wat er in je eigen link staat.

Er zijn geen vaste regels om je huis te verhuren met een hypotheek. Hypotheekverstrekkers hebben ieder hun eigen voorwaarden voor het afsluiten van een verhuurhypotheek. Vaak mag je bijvoorbeeld tot maximaal 70 of 75 procent van de marktwaarde in verhuurde staat financieren en is er een maximaal te lenen bedrag.

Het grootste risico bij een verhuurhypotheek is dat je huurinkomsten wegvallen, terwijl je wel de maandlasten van de hypotheek moet betalen. Om die reden kijken hypotheekverstrekkers ook altijd naar de businesscase die je op verhuurgebied aanlevert.

Als je denkt dat dit op grote schaal gebeurt en dat dit de oplossing is om meer huurwoningen te krijgen, dan heb je het goed mis. De risico's zijn enorm.

Stel je eens voor, je hebt een verhuurdershypotheek genomen op een huis dat nu in de middenhuur valt. Je vraagt nu 1500 euro huur per maand en het lukt je nu net om nog een rendement te halen ten opzichte van de kosten.

Wat denk je dat er met dit soort gevallen gebeurt als de huur ineens beperkt wordt tot 1180 euro per maand?

[Thijs124]

Een huwelijk is ook per definitie tijdelijk. Vroeger gingen de mensen vaak op een bepaald moment samen naar een bejaardentehuis. Dat bestaat niet meer. Dus blijf je thuis totdat eentje naar een verzorgingshuis moet of sterft. Dan blijft er een over. Die gaat meestal ook pas verhuizen uit dat grote eensgezinshuis als het anders helemaal niet meer gaat. Dus het ontbreken van bejaardentehuizen zorgt voor minder doorstroming in de woningen.
Daar denk ik nu al over na zelfs nu het ons (nog) goed gaat. Zij of ik? Maar eentje gaat eerder en eentje blijft altijd alleen achter.
Je bent niet voor altijd bij elkaar als je getrouwd bent. Je bent bij elkaar tot er een sterft. Dat is de realiteit in dit leven.

[Speedy123]

Een huwelijk is ook per definitie tijdelijk. Vroeger gingen de mensen vaak op een bepaald moment samen naar een bejaardentehuis. Dat bestaat niet meer. Dus blijf je thuis totdat eentje naar een verzorgingshuis moet of sterft. Dan blijft er een over. Die gaat meestal ook pas verhuizen uit dat grote eensgezinshuis als het anders helemaal niet meer gaat. Dus het ontbreken van bejaardentehuizen zorgt voor minder doorstroming in de woningen.
Daar denk ik nu al over na zelfs nu het ons (nog) goed gaat. Zij of ik? Maar eentje gaat eerder en eentje blijft altijd alleen achter.
Je bent niet voor altijd bij elkaar als je getrouwd bent. Je bent bij elkaar tot er een sterft. Dat is de realiteit in dit leven.

En hoeveel van die mensen wonen er samen in een huurhuis in de vrije sector waarbij ze een huurprijs betalen van 200 euro per maand? Terwijl ze het qua inkomen en vermogen alleen niet kunnen betalen?

Dit is echt een compleet andere situatie als jonge mensen die samen een duur huis huren omdat ze geen woonruimte alleen kunnen vinden.

[Lowieze]

Verschillende wooncorporaties willen er ook mee gaan werken:
https://nos.nl/artikel/2516324-veel-won ... izen-delen

[Lady1234]

Maar als die te dure huurhuizen nu verkocht gaan worden omdat de verhuurders anders aan de geeuwhonger liggen met het te lage rendement, komen er in ieder geval woningen beschikbaar. Koop of huur, doet er niet toe.

En op grond van wat moet een verhuurder 5 procent rendement halen? Misschien wil hij wel 8 procent, of neemt hij genoegen met vier.

En toen de Euribor heel laag was, heeft hij de huur ook niet gehalveerd.

[Speedy123]

Verschillende wooncorporaties willen er ook mee gaan werken:
https://nos.nl/artikel/2516324-veel-won ... izen-delen

Jazeker maar in die gevallen is de woningcorporatie verantwoordelijk. Als een van de bewoners vertrekt, dan is die niet langer financieel aansprakelijk voor de gehuurde woning. Is een ander concept.

Maar ook hier zijn risico's:

Het Instituut voor Publieke Waarden waarschuwt wel dat deze woonvorm een risico kan zijn als je in een uitkering terechtkomt. Want het is nog niet duidelijk hoe de overheid daarnaar kijkt. Als die twee huurders ziet als een gezamenlijk huishouden, kun je namelijk gekort worden op je uitkering.

De overheid zal dus de wet moeten aanpassen dat de Friends niet beschouwd worden als een gezamenlijk huishouden. Want anders kan de ene Friend gekort worden op zijn uitkering en dus ondersteuning verlangen van de andere Friend.

[HandigeHarrie]

De verhuurdershypotheek, nooit van gehoord zeker

https://www.hypotheker.nl/begrippenlijs ... hypotheek/

Ik zou zeggen, lees eens goed door wat er in je eigen link staat.

Er zijn geen vaste regels om je huis te verhuren met een hypotheek. Hypotheekverstrekkers hebben ieder hun eigen voorwaarden voor het afsluiten van een verhuurhypotheek. Vaak mag je bijvoorbeeld tot maximaal 70 of 75 procent van de marktwaarde in verhuurde staat financieren en is er een maximaal te lenen bedrag.

Het grootste risico bij een verhuurhypotheek is dat je huurinkomsten wegvallen, terwijl je wel de maandlasten van de hypotheek moet betalen. Om die reden kijken hypotheekverstrekkers ook altijd naar de businesscase die je op verhuurgebied aanlevert.

Je vroeg wat ik bedoelde met "hypotheek" en daar heb ik op geantwoord.
En je ontloopt de kwestie dat verhuurders de aflossing als kosten rekenen.

[Speedy123]

Maar als die te dure huurhuizen nu verkocht gaan worden omdat de verhuurders anders aan de geeuwhonger liggen met het te lage rendement, komen er in ieder geval woningen beschikbaar. Koop of huur, doet er niet toe.

En op grond van wat moet een verhuurder 5 procent rendement halen? Misschien wil hij wel 8 procent, of neemt hij genoegen met vier.

En toen de Euribor heel laag was, heeft hij de huur ook niet gehalveerd.

Toen de inflatie laag was, werden huren nauwelijks verhoogt. Omdat in de sociale sector men uitgaat van het inflatie percentage en in de vrije sector vaak inflatie plus 1 procent.

Verder doet dat er ook niet toe, een investeerder kijkt alleen naar de huidige situatie. Dus als nu het rendement op het kapitaal te laag wordt, dan verhuisd die het kapitaal naar een andere investering waarbij wel een goed rendement behaald wordt.

[HandigeHarrie]

Verschillende wooncorporaties willen er ook mee gaan werken:
https://nos.nl/artikel/2516324-veel-won ... izen-delen

Jazeker maar in die gevallen is de woningcorporatie verantwoordelijk. Als een van de bewoners vertrekt, dan is die niet langer financieel aansprakelijk voor de gehuurde woning. Is een ander concept.

Maar ook hier zijn risico's:

Het Instituut voor Publieke Waarden waarschuwt wel dat deze woonvorm een risico kan zijn als je in een uitkering terechtkomt. Want het is nog niet duidelijk hoe de overheid daarnaar kijkt. Als die twee huurders ziet als een gezamenlijk huishouden, kun je namelijk gekort worden op je uitkering.

De overheid zal dus de wet moeten aanpassen dat de Friends niet beschouwd worden als een gezamenlijk huishouden. Want anders kan de ene Friend gekort worden op zijn uitkering en dus ondersteuning verlangen van de andere Friend.

Precies, deze zaken moeten geregeld worden om het friends-contract voor meer huurders mogelijk te maken, en een dergelijke regeling kan ook gaan gelden voor huurwoningen in particuliere eigendom.

[Lady1234]

Tot en met 2022 was de Euribor negatief. En dat kan je van de huren en huurstijgingen bepaalt niet zeggen.

[ZeerPrivé]

Dankzij dit topic weet ik nu eindelijk waar al dat gezucht in DH vandaan komt...

[Speedy123]

Tot en met 2022 was de Euribor negatief. En dat kan je van de huren en huurstijgingen bepaalt niet zeggen.

Onzin, dat was wel zo. Ik ben zelf in 2014 gaan huren in Rotterdam, luxe woontoren. Stonden 9 appartementen leeg. De huur was verlaagt naar 1200 euro per maand voor een appartement van 140 vierkante meter midden in het centrum van Rotterdam. Kreeg het eerste jaar nog 100 euro huurkorting per maand en een gratis parkeerplaats erbij in de parkeergarage. Exact hetzelfde appartement kost je nu tegen de 2000 euro per maand aan huur. Ze zijn ook al begonnen de appartementen te verkopen omdat ze nu boven de zes ton waard zijn. De hoge huurstijgingen waren voor mij vier jaar geleden de aanleiding om te gaan kopen.

Het klopt dat de Euribor kunstmatig negatief laag gehouden werd door de ECB. Met alle gevolgen van dien. Het heeft geleidt tot hyper inflatie.

De huren gaan normaliter mee de inflatie. Al die jaren met lage inflatie, stegen de huren niet hard. Toen ging de inflatie als gevolg van al dat gratis ECB geld door het plafond. Jaren met dubbele inflatie cijfers. Dat leidde tot ingrijpen van de overheid, de huurstijging werd beperkt.

Gevolg is dat de huurprijs niet meer synchroon loopt met de waarde van de woning. Gevolg is dus drastische huurverhogingen wanneer een huurder vertrekt en de woning opnieuw in de markt komt of eigenaren die liever de woning verkopen dan opnieuw te gaan verhuren.

En dezelfde overheid is nu weer aan het ingrijpen. Waarna de aanwas van huurwoningen compleet tot stilstand zal komen en wellicht zelfs negatief kan worden.