Dakvenster zonder toestemming VVE. Wie betaalt onderhoud?

[alfatrion]

Nog een paar linkjes
- Nederland VvE: Wijzigen van de splitsingsakte niet bedoeld om kosten te ontwijken
- AVC Avocaten: De vervanging van een raam door een deur is geen architectonische wijziging: geen toestemming van de leden van de VvE vereist

[Nijogeth]

Het oude raam was 0,5 x 0,5 en het nieuwe raam is 1,5 x 0 75. Op basis waarvan kom je tot de conclusie dat de andere VvE leden hiermee alleen akkoord waren gegaan als de onderhoudskosten van dat raam voortaan voor rekening van de betreffende appartementseigenaar zou komen? Dus dat de VvE leden hiermee alleen akkoord zouden zijn gegaan als ze hier beter van worden?

Op basis waarvan kom je tot de conclusie dat ze met dat nieuwe dakraam akkoord zouden zijn gegaan als ze er alleen maar slechter van werden.

Wat ik verwacht is dat er in al die jaren helemaal niet bekend was dat het dakraam verbouwd was en men uitging van het originele dakraam dat lekte. Ik gok dat de vorige bewoner steeds de werklui binnen liet en dat de andere VvE leden er niet bij waren. Nu het appartement is verkocht, hebben de foto's online gestaan en is ze dat opgevallen.

[alfatrion]

Op basis waarvan kom je tot de conclusie dat ze met dat nieuwe dakraam akkoord zouden zijn gegaan als ze er alleen maar slechter van werden.

Ik kom niet tot die conclusie.

Wat ik verwacht is dat er in al die jaren helemaal niet bekend was dat het dakraam verbouwd was en men uitging van het originele dakraam dat lekte. Ik gok dat de vorige bewoner steeds de werklui binnen liet en dat de andere VvE leden er niet bij waren. Nu het appartement is verkocht, hebben de foto's online gestaan en is ze dat opgevallen.

TS geeft aan dat uit de notulen blijkt dat het eerdere onderhoud betaald is. Ik vind het erg onaannemelijk dat zo'n kleine VvE, zonder kascommissie, zonder begroting en waarbij de facturen gezamelijk op de vergadering worden goedgekeurd, niet op de hoogte is van de situatie.

[Nijogeth]

Het onderhoud is betaald, maar bleek daaruit dat het om een ander dakraam ging dan er standaard in zat?

[Moneyman]

Het onderhoud is betaald, maar bleek daaruit dat het om een ander dakraam ging dan er standaard in zat?

Niet alleen het onderhoud is betaald, maar er zijn ook reparaties verricht. Of daaruit voor de overige VvE-leden duidelijk moest zijn dat het onderhavige raam erin zit, kunnen we niet op afstand beoordelen, want dat hangt af van wat er toen besproken is en wat er op de facturen staat. Daarom schreef ik eerder al dat het meest cruciale in dit verhaal de vraag is of en wanneer de overige VvE-leden op de hoogte zijn geraakt van de huidige situatie.

[Een Wiskunde Student]

Het is geen mega-groot dakvenster, maar toch best groot. In ieder geval meer dan 4 keer de oppervlakte van het oude dakvenster. Een dakvenster heeft niet of nauwelijks onderhoud nodig. Als het constructief goed is geplaatst, dan functioneert het jarenlang, zonder lekkages Dat hier wel meerdere lekkages binnen 5 jaar zijn voorgekomen geeft te denken. Zijn er wel de benodigde ravelingen en steunbalken aangebracht voor ondersteuning van het dakvlak?

Het blijft klinklare onzin om uit te gaan van een impliciete goedkeuring zonder dat er toestemming aan de ALV is gevraagd. Alle beschikbare uitspraken gaan over onterechte weigeringen door de ALV. Er kan pas sprake zijn van een weigering als er om toestemming is gevraagd. Het is echt de eerste en noodzakelijk stap om je mede-eigenaren vragen om de toestemming voor dit dakvenster te geven.

Er wordt door Alfatrion gesteld dat er geen issue is met de gemeente. Dat mag waar zijn. maar maakt dit aspect nog niet irrelevant. Immers in 2018 is er wel toestemming aan de gemeente gevraagd en gekregen voor een klein dakvenster van 50cm *50cm. Hieruit leid ik af dat een dakvenster in deze buurt/wijk/stad/gebouw wel degelijk vergunningsplichtig is. Het vervangen van het kleine dakvenster door een groot venster van 150cm*75cm, maakt dat het niet meer voldoet aan de afgegeven vergunnning uit 2018.

Dit zou een van de argumenten kunnen zijn van de VvE om toestemming te weigeren. Het dakvenster voldoet immers niet meer aan de vergunning uit 2018, en de VvE kan hiervoor aansprakelijk gesteld worden.

Een tweede argument van de Vve kunnen de steeds terugkerende lekkages zijn, Ze zouden kunnen eisen dat een deskundige de constructie en montage van het venster in het dakvlak beoordeeld alvorens toestemming te geven.

[Moneyman]

Het blijft klinklare onzin om uit te gaan van een impliciete goedkeuring zonder dat er toestemming aan de ALV is gevraagd. Alle beschikbare uitspraken gaan over onterechte weigeringen door de ALV. Er kan pas sprake zijn van een weigering als er om toestemming is gevraagd. Het is echt de eerste en noodzakelijk stap om je mede-eigenaren vragen om de toestemming voor dit dakvenster te geven.

Je bent nogal goed in "onzin" blijven roepen, alleen heb je blijkbaar de al gegeven jurisprudentie niet gelezen of begrepen. Dan had je namelijk geweten dat je onzin-statement eh... onzin is. Impliciete toestemming bestaat gewoon en komt regelmatig in de jurisprudentie terug. Of daarvan in deze specifieke casus sprake is, is voor ons lastig te beoordelen. Maar dat is helemaal niet erg, want TS kan dat met deskundige hulp natuurlijk gewoon onderzoeken op basis van de beschikbare feiten.

Net zoals dat overigens geldt voor de thema's verjaring, rechtsverwerking, redelijkheid en billijkheid, noem maar op.

Mocht TS overigens willen checken of er een vergunning nodig is voor het bewuste dakraam, dan kan zij dat hier doen:
https://www.denhaag.nl/nl/vergunningen- ... ouwwerken/

[flyonthewall1996]

Het onderhoud is betaald, maar bleek daaruit dat het om een ander dakraam ging dan er standaard in zat?

Niet alleen het onderhoud is betaald, maar er zijn ook reparaties verricht. Of daaruit voor de overige VvE-leden duidelijk moest zijn dat het onderhavige raam erin zit, kunnen we niet op afstand beoordelen, want dat hangt af van wat er toen besproken is en wat er op de facturen staat. Daarom schreef ik eerder al dat het meest cruciale in dit verhaal de vraag is of en wanneer de overige VvE-leden op de hoogte zijn geraakt van de huidige situatie.

Het onderhoud is betaald, maar bleek daaruit dat het om een ander dakraam ging dan er standaard in zat?

De VVE is al geruime tijd (denk eigenlijk al vanaf het begin) op de hoogte van het grotere dakraam. Het dakraam is geïnstalleerd door het projectontwikkelaar, appartement is in de tussentijd 3 x van eigenaar gewisseld. Iets met stijgende huizenprijzen .

Het is geen mega-groot dakvenster, maar toch best groot. In ieder geval meer dan 4 keer de oppervlakte van het oude dakvenster. Een dakvenster heeft niet of nauwelijks onderhoud nodig. Als het constructief goed is geplaatst, dan functioneert het jarenlang, zonder lekkages Dat hier wel meerdere lekkages binnen 5 jaar zijn voorgekomen geeft te denken. Zijn er wel de benodigde ravelingen en steunbalken aangebracht voor ondersteuning van het dakvlak?

Het blijft klinklare onzin om uit te gaan van een impliciete goedkeuring zonder dat er toestemming aan de ALV is gevraagd. Alle beschikbare uitspraken gaan over onterechte weigeringen door de ALV. Er kan pas sprake zijn van een weigering als er om toestemming is gevraagd. Het is echt de eerste en noodzakelijk stap om je mede-eigenaren vragen om de toestemming voor dit dakvenster te geven.

Er wordt door Alfatrion gesteld dat er geen issue is met de gemeente. Dat mag waar zijn. maar maakt dit aspect nog niet irrelevant. Immers in 2018 is er wel toestemming aan de gemeente gevraagd en gekregen voor een klein dakvenster van 50cm *50cm. Hieruit leid ik af dat een dakvenster in deze buurt/wijk/stad/gebouw wel degelijk vergunningsplichtig is. Het vervangen van het kleine dakvenster door een groot venster van 150cm*75cm, maakt dat het niet meer voldoet aan de afgegeven vergunnning uit 2018.

Dit zou een van de argumenten kunnen zijn van de VvE om toestemming te weigeren. Het dakvenster voldoet immers niet meer aan de vergunning uit 2018, en de VvE kan hiervoor aansprakelijk gesteld worden.

Een tweede argument van de Vve kunnen de steeds terugkerende lekkages zijn, Ze zouden kunnen eisen dat een deskundige de constructie en montage van het venster in het dakvlak beoordeeld alvorens toestemming te geven.

Het kleine dakraam zat er tot 2018 (ik denk wel 30 jaar ofzo), het grote vanaf 2018. De vergunning die in 2018 is aangevraagd en toegekend betreft het grotere dakraam.

[Moneyman]

Nou, je casus wordt zo wel steeds sterker.

[alfatrion]

Nu hebben twee van de VVE leden bij de laatste VVE vergadering ineens bepaalt dat vanaf nu de onderhoudskosten van het dakvenster (en reparatiekosten verband houdend met het dakvenster) niet meer worden gedeeld, maar volledig door ons moeten worden betaald.

Heeft ieder appartement 1 stem en telt iedere stem even zwaar?
- Een besluit om in afwijking van de splitsingsakte de onderhoudskosten anders te verdelen is nietig.
- Een besluit om de splitsingsakte te wijzigen is dan ook nietig.

Ik ben geneigd om te denken dat de andere appartementseigenaren op de hoogte waren van het grotere dakraam en hiermee ook akkoord waren slechts op voorwaarde dat de verbouwingskosten door de betreffende appartementseigenaar werd gedragen. Mijn inschatting is dat de rechter een vervangende machtiging zou hebben afgegeven en dan zonder een andere verdeling in de onderhoudskosten, als de VvE geen toestemming zou hebben verleent.

[rwolters]

Vraag me af of er wel sprake is van een VVE in deze situatie.

Dat is duidelijk wel het geval. Alleen geen professionele.

De VVE is nooit professioneel. Je bedoelt wellicht dat er geen bedrijf is dat het beheer voor de VVE doet.

[Moneyman]

Vraag me af of er wel sprake is van een VVE in deze situatie.

Dat is duidelijk wel het geval. Alleen geen professionele.

De VVE is nooit professioneel. Je bedoelt wellicht dat er geen bedrijf is dat het beheer voor de VVE doet.

Nee, dat bedoel ik niet. Een VvE kan net als ieder ander wel degelijk professioneel handelen - of juist niet. En uiteraard kan men er ook voor kiezen om beheer uit te besteden, maar dat was niet wat ik wilde zeggen.

[Een Wiskunde Student]

Het kleine dakraam zat er tot 2018 (ik denk wel 30 jaar ofzo), het grote vanaf 2018. De vergunning die in 2018 is aangevraagd en toegekend betreft het grotere dakraam.

okee , dat had ik verkeerd begrepen.
Ik dacht dat de vergunning voor het kleine venster was. Dan is er inderdaad geen issue met de gemeente en kan de VvE dat ook niet als argument opwerpen.

[Bromsax]

Misschien ook van belang (of ik heb hier overheen gelezen):
• 3 eigenaren in de VVE, zijn de andere 2 nog steeds dezelfde die in 2018 al wisten van de verandering of zijn deze later komen wonen en hebben ze nu opeens bezwaar om mee te betalen?

[flyonthewall1996]

Nu hebben twee van de VVE leden bij de laatste VVE vergadering ineens bepaalt dat vanaf nu de onderhoudskosten van het dakvenster (en reparatiekosten verband houdend met het dakvenster) niet meer worden gedeeld, maar volledig door ons moeten worden betaald.

Heeft ieder appartement 1 stem en telt iedere stem even zwaar?
- Een besluit om in afwijking van de splitsingsakte de onderhoudskosten anders te verdelen is nietig.
- Een besluit om de splitsingsakte te wijzigen is dan ook nietig.

Ik ben geneigd om te denken dat de andere appartementseigenaren op de hoogte waren van het grotere dakraam en hiermee ook akkoord waren slechts op voorwaarde dat de verbouwingskosten door de betreffende appartementseigenaar werd gedragen. Mijn inschatting is dat de rechter een vervangende machtiging zou hebben afgegeven en dan zonder een andere verdeling in de onderhoudskosten, als de VvE geen toestemming zou hebben verleent.

Ja! Ieder appartement heeft 1 stem.

Misschien ook van belang (of ik heb hier overheen gelezen):
• 3 eigenaren in de VVE, zijn de andere 2 nog steeds dezelfde die in 2018 al wisten van de verandering of zijn deze later komen wonen en hebben ze nu opeens bezwaar om mee te betalen?

Nog steeds dezelfde!

[alfatrion]

En weet iedere stem ook even zwaar?

Je kan naar de rechtbank voor een nietigheid verklaring, maar dat moet bij de civiele rechtbank en dus met een advocaat en is ook niet noodzakelijk. Een alternatief is om de vergadering mede te delen dat hun besluit nietig is en naar de kantonrechter (kan zonder advocaat) gaan voor een vervangende machtiging op het moment dat de vereniging besluit om geen onderhoud uit te voeren of op het moment dat ze een ander onwelgevallig besluit neemt. Dit moet je binnen één maand doen.

[Een Wiskunde Student]

Wanneer was die VvE vergadering en wanneer heb jij het besluit ontvangen?
Zoals Alfatrion al zegt, je hebt maar 1 maand om bezwaar aan te tekenen

[flyonthewall1996]

Wanneer was die VvE vergadering en wanneer heb jij het besluit ontvangen?
Zoals Alfatrion al zegt, je hebt maar 1 maand om bezwaar aan te tekenen

Er is een VVE vergadering geweest halverwege vorig jaar. Echter staan de notule daarvan niet vast, dat gebeurt pas in eerstvolgende vergadering. Een besluit kan ook alleen maar worden genomen als het geagendeerd is en als er wordt gestemd (is mij verteld) van beide was geen sprake. Als ik precies het antwoord van Alfatrion lees staat er volgens mij dat de maand in gaat vanaf het moment dat de VVE actief besluit op een bepaald moment geen onderhoud te plegen, maar correct me if I’m wrong. Er lijkt in ieder geval nog genoeg mogelijkheid om er eerst binnen de VVE over te praten, het besluit is volgens mij nog niet “officieel genoeg” voor zover dat kan.

En weet iedere stem ook even zwaar?

Je kan naar de rechtbank voor een nietigheid verklaring, maar dat moet bij de civiele rechtbank en dus met een advocaat en is ook niet noodzakelijk. Een alternatief is om de vergadering mede te delen dat hun besluit nietig is en naar de kantonrechter (kan zonder advocaat) gaan voor een vervangende machtiging op het moment dat de vereniging besluit om geen onderhoud uit te voeren of op het moment dat ze een ander onwelgevallig besluit neemt. Dit moet je binnen één maand doen.

Bedankt voor de info! En ja, elke stem weegt even zwaar

[alfatrion]

Zoals ik het begrijp is er niet gestemd voor een wijziging van de splitsingsakte. Een dergelijk besluit is nietig en daarvoor hoeft niet naar de rechter te gaan. Maar vraag dit vooral na.

Als er wel voor een wijziging van de splitingsakte is gestemd, dan weet ik niet goed hoe ik art. 5:141 BW moet lezen. Is een besluit met 2/3e van de stemmen nu nietig of is het vernietigbaar? In het laatste geval moet of kan het wel vernietigd worden en is de termijn twaalf maanden. De termijn die drie maanden op het moment dat er een vervangende machtiging wordt afgegeven door de kantonrechter en TS hiermee bekend raakt.

Artikel 5:139 BW
1. De akte van splitsing kan worden gewijzigd met medewerking van alle appartementseigenaars.

2. De wijziging kan ook met medewerking van het bestuur geschieden, indien het tot de wijziging strekkende besluit is genomen in de vergadering van eigenaars met een meerderheid van ten minste vier vijfden van het aantal stemmen dat aan de appartementseigenaars toekomt of met een zodanige grotere meerderheid als in de akte van splitsing is bepaald. De termijn voor oproeping tot de vergadering bedraagt ten minste vijftien dagen. Artikel 42 leden 1, eerste zin, 2, eerste zin, en 3 van Boek 2 is van overeenkomstige toepassing.

3. Wijziging van de akte van splitsing behoeft de toestemming van hen die een beperkt recht op een appartementsrecht hebben, van hen die daarop beslag hebben gelegd alsmede, indien een recht van erfpacht of opstal in de splitsing is betrokken, van de grondeigenaar. Ook is toestemming nodig van de gerechtigden tot een erfdienstbaarheid, indien hun recht door de wijziging wordt verkort.

4. Indien de wijziging uitsluitend betrekking heeft op het reglement, is de toestemming van de beslagleggers niet nodig.

5. De wijziging geschiedt door een daartoe bestemde notariële akte, gevolgd door inschrijving van die akte in de openbare registers. Indien de wijziging betrekking heeft op de begrenzing van gedeelten van het gebouw of de grond die bestemd zijn als afzonderlijk geheel te worden gebruikt, is artikel 109 lid 2 van overeenkomstige toepassing.

Artikel 5:140 BW
1. Indien een of meer der in de leden 1 en 3 van het vorige artikel genoemden zich niet verklaren of zonder redelijke grond weigeren hun medewerking of toestemming te verlenen, kan deze worden vervangen door een machtiging van de kantonrechter van de rechtbank van het arrondissement waarin het gebouw of het grootste gedeelte daarvan is gelegen.

2. De machtiging kan slechts worden verleend op verzoek van een of meer appartementseigenaars aan wie ten minste de helft van het aantal stemmen in de vergadering van eigenaars toekomt.

3. De machtiging kan ook op verzoek van twee appartementseigenaars, of op verzoek van een appartementseigenaar aan wie verschillende appartementsrechten toebehoren worden verleend, wanneer de wijziging uitsluitend strekt tot een verandering van de onderlinge begrenzing der gedeelten die bestemd zijn door hen als afzonderlijk geheel te worden gebruikt, al dan niet gepaard gaande met een verandering in de onderlinge verhouding van hun aandelen in de goederen die in de splitsing zijn betrokken, of van hun bijdragen in de schulden en kosten die ingevolge de wet of het reglement voor rekening van de gezamenlijke appartementseigenaars komen.

4. Alle personen wier medewerking of toestemming ingevolge artikel 139 is vereist, worden bij name opgeroepen om op een verzoek als in de vorige leden bedoeld te worden gehoord.

Artikel 5:141 BW
1. Bij gebreke van de in de artikelen 139, 140 en 140a bedoelde toestemming of daarvoor in de plaats tredende machtiging wordt de wijziging vernietigd bij rechterlijke uitspraak op vordering van degeen wiens toestemming achterwege is gebleven.

2. De bevoegdheid om vernietiging te vorderen verjaart door verloop van een jaar, welke termijn begint met de aanvang van de dag, volgende op die waarop degeen die de vernietiging kan vorderen kennis heeft genomen van de wijziging dan wel hem schriftelijk van die wijziging mededeling is gedaan.

3. De rechter kan de vordering afwijzen, wanneer de eiser geen schade lijdt of hem een redelijke schadeloosstelling wordt aangeboden en voor de betaling hiervan voldoende zekerheid is gesteld.