[ archief ] Inzicht in stukken bestuur VvE?

[Harm.calc]

Het bestuur van de VvE (van de flat waar ik in woon) heeft een offerte aangevraagd voor een meerjaren onderhoudsplan.
Deze offerte is door het bestuur gepresenteerd in een algemene ledenvergadering.

Tijdens die vergadering leefde het gevoel dat die offerte qua prijs wel aan de forse kant is (als bouwkundig calculator kon ik dat 1-2-3 op m'n mobieltje wel even snel controleren). Dus is besloten dat het bestuur alsnog vergelijkbare offertes zou aanvragen en naast deze offerte te leggen om zo deze goed te kunnen beoordelen.
Resultaat: na een paar weken krijg ik van het bestuur een schrijven in mijn brievenbus waarin men meldt dat offertes beoordeeld zijn en goed zijn bevonden.

Nu heb ik inzicht gevraagd in deze vergelijkbare offertes en de beoordeling hiervan.
Het bestuur geeft niet thuis, krijg hier geen antwoord op.

Vraag:
Ik heb als lid van de VvE toch gewoon recht op inzage in deze stukken van het bestuur?

[Leo The Emperor]

Je kunt het beste even kijken welk modelregelement van toepassing is. (Dit kun je vinden in de splitsingsakte).

Als het modelreglement van 22 februari 1973 van toepassing is staat daar in artikel 40 het volgende. (volgens mij hebben de andere reglementen gelijkwaardige artikelen)

Het Bestuur van de vereniging

Artikel 40

1. Het bestuur van de vereniging berust bij de administrateur, die benoemd wordt door de vergadering. Deze zal ook een plaatsvervangend administrateur kunnen benoemen.
2. De administrateur en de plaatsvervangend administrateur worden benoemd voor onbepaalde tijd en kunnen te allen tijde worden ontslagen.
3. De administrateur beheert de middelen van de vereniging en draagt zorg voor de tenuitvoerlegging van de besluiten van de vergadering, onverminderd het bepaalde in artikel 31.
4. Hij behoeft de machtiging van de vergadering voor het instellen van en berusten in rechtsvorderingen en het aangaan van dadingen alsmede voor het aangaan van rechtshandelingen en het geven van kwijtingen een belang van een nader in de akte te bepalen bedrag te boven gaande. Hij behoeft geen machtiging om verweer te voeren in een kort geding.
5. Voorzover in verband met de omstandigheden het nemen van spoedeisende maatregelen, welke uit een normaal beheer kunnen voortvloeien, noodzakelijk is, is de administrateur zonder opdracht van de vergadering hiertoe bevoegd, met dien verstande dat hij voor het aangaan van verbintenissen een belang van een nader in de akte te bepalen bedrag te boven gaande de machtiging nodig heeft van de voorzitter van de vergadering en voor het aangaan van verbintenissen een belang van een nader in de akte te bepalen bedrag te boven gaande de machtiging van de vergadering.
6. De administrateur is verplicht aan iedere eigenaar alle inlichtingen te verstrekken betreffende de administratie van het gebouw en het beheer van de fondsen, welke die eigenaar mocht verlangen, en hem op zijn verzoek inzage te verstrekken van alle op die administratie en dat beheer betrekking hebbende boeken, registers en bescheiden; hij houdt de eigenaars op de hoogte van zijn woonplaats en telefoonnummer.

Met een verwijzing naar artikel 40 lid 6 kun je dus inzage eisen

[Winterman]

Vraag is natuurlijk wat bedoeld wordt met "dat offertes beoordeeld zijn en goed zijn bevonden".

Als medeeigenaar van de flat heb jij in ieder geval recht op inzage. Mede op basis van dit onderhoudsplan zal de reservering en dus de servicekosten bepaald worden. Vraag is natuurlijk wel of je daarbij voor goedkoop, of grondig en misschien daardoor iets duurder moet kiezen.
Bestuur zal zich sowieso tijdens de ALV moeten kunnen verantwoorden.

[Harm.calc]

Dank jullie wel.

Mijn ervaring is dat als er tijdens algemene ledenvergadering inhoudelijke vragen gesteld worden, het bestuur daar vooral warrig op antwoord om vooral niet duidelijk te zijn.
En men wijst vooral terug naar voorgaande vergaderingen waarin dingen aan de orde zijn geweest. Maar je begrijpt 't al, dat er toen ook geen duidelijkheid gecreeerd is.
Maar omdat men niet duidelijk is, blijft dit maar doorsudderen.

Blij dat ik als lid van de VvE recht heb op volledige duidelijkheid en openheid van zaken.
Uiteindelijk gaat dit om keiharde euro's.

[GJvdZ]

Dank jullie wel.

Mijn ervaring is dat als er tijdens algemene ledenvergadering inhoudelijke vragen gesteld worden, het bestuur daar vooral warrig op antwoord om vooral niet duidelijk te zijn.
En men wijst vooral terug naar voorgaande vergaderingen waarin dingen aan de orde zijn geweest. Maar je begrijpt 't al, dat er toen ook geen duidelijkheid gecreeerd is.
Maar omdat men niet duidelijk is, blijft dit maar doorsudderen.

Blij dat ik als lid van de VvE recht heb op volledige duidelijkheid en openheid van zaken.
Uiteindelijk gaat dit om keiharde euro's.

Even voor de zekerheid: heb je het hier over het bestuur (die bestaat uit medebewoners, je buren dus) of het bedrijf dat het beheer namens de VvE uitvoert?

[Winterman]

Bij ontbreken van een bestuur uit bewoners functioneert de beheerder als bestuur.

Je moet tijdens een vergadering gewoon je poot stijf houden en door blijven vragen tot je een bevredigend antwoord hebt. Daar heb je recht op.
Denk eraan dat jullie als bewoners de beheerder betalen en dat die dus bij jukkie in dienst is.
Een bestuur gekozen uit bewoners heeft ook feitelijk geen enkele macht. Zelfstandig mogen ze niets. De vergadering is bindend. Zoals ik al zei, mede op basis van dit onderhoudsplan zal de reservering en dus de servicekosten bepaald worden. Breng dit duidelijk naar voren en je zal onder je medebewoners ineens een hoop medestanders vinden. Raak ze in hun portemonnee en ze worden ineens wakker.

[Leo The Emperor]

Zelfstandig mogen ze niets

Dat is niet waar.

In het modelregelment staat beschreven welke uitgaven en beslissingen het bestuur zelfstandig mag doen. (Dit is zonder de vergadering om goedkeuring te vragen)

[Winterman]

Zelfstandig mogen ze niets

Dat is niet waar.

In het modelregelment staat beschreven welke uitgaven en beslissingen het bestuur zelfstandig mag doen. (Dit is zonder de vergadering om goedkeuring te vragen)

Dat weet ik, maar in de praktijk stelt dat heel weinig voor. Je praat over bedragen waar je weinig mee kan, zeker geen beslissingen met betrekking tot groot onderhoud en vaak ligt dit mandaat bij de beheerder en niet bij een zelfgekozen bestuur.

[Leo The Emperor]

Dat weet ik, maar in de praktijk stelt dat heel weinig voor. Je praat over bedragen waar je weinig mee kan, zeker geen beslissingen met betrekking tot groot onderhoud en vaak ligt dit mandaat bij de beheerder en niet bij een zelfgekozen bestuur.

Beslissingen die boven het mandaat van het bestuur uitgaan dienen voorgelegd te worden aan de ledenvergadering (en niet aan de beheerder).

Dit is inderdaad ook de meerjarenonderhoudsbegroting en bijbehorende uitgaven. Logisch want dit zijn ingrijpende beslissingen en dienen met een meerderheidsbesluit te worden genomen.

[Winterman]

Beslissingen die boven het mandaat van het bestuur uitgaan dienen voorgelegd te worden aan de ledenvergadering (en niet aan de beheerder).

Je begrijpt het verkeerd. Vaak heeft het bestuur geen enkel mandaat, maar heeft de beheerder dat wel. Die mag dan bepaalde beslissingen in het belang van de vereniging nemen. Als er al zo'n mandaat voor het bestuur ligt is het bijna altijd in combinatie met de beheerder. Nooit voor het bestuur alleen. In de meeste gevallen gaat de functie van voorzitter niet verder dan het voorzitten van de vergadering. Verder heeft hij en het bestuur helemaal niets te vertellen.
Dat is de standaard situatie. Uitzonderingen zijn natuurlijk altijd mogelijk.

[Leo The Emperor]

Nooit voor het bestuur alleen

Ben zelf administateur van een VvE van 20 appartementsrechten. Samen met voorzitter en secretaris vormen we het voltallige bestuur.

We regelen alles zelf en vragen indien nodig de steun van de vergadering. Een beheerder is kostenverhogend en ons inziens overbodig.

[Winterman]

Wat versta jij dan onder een administrateur? Ben jij bewoner of niet?

[Harm.calc]

Het bestuur bestaat uit 3 leden van de VvE. Medebewoners dus.

Heb net vandaag antwoord gekregen op mijn vragen om inzicht in stukken.
Reactie is inhoudelijk ongeveer de volgende:

De stukken die ik vraag zijn van het bestuur, waarin ik het vertrouwen zou hebben opgezegd.
Alvorens verdere stappen te nemen vindt het bestuur het noodzakelijk een vergadering uit te schrijven.

Net als in het verleden is de tactiek van het bestuur het allemaal vaag te houden, en zaken voor zich uit te schuiven. Daarbij worden uitspraken en afspraken niet of zeer slecht vastgelegd in de notulen.

Ik heb nogmaals mijn verzoek tot inzage in stukken gedaan.
(ik ben nu al bijna half jaar verder ...)
Daarbij refererend aan het Splitsingsregelement zoals genoemd.

[Leo The Emperor]

Wat versta jij dan onder een administrateur? Ben jij bewoner of niet?

Ja en ook Administrateur

[Winterman]

Wat versta jij dan onder een administrateur? Ben jij bewoner of niet?

Ja en ook Administrateur

OK, maar is dat dan ook je werk en wordt je er voor betaald?

Ik prober slechts inzicht te krijgen hoe het bij jullie geregeld is. Wil je niet antwoorden ook prima.

[Leo The Emperor]

Wat versta jij dan onder een administrateur? Ben jij bewoner of niet?

Ja en ook Administrateur

OK, maar is dat dan ook je werk en wordt je er voor betaald?

Ik prober slechts inzicht te krijgen hoe het bij jullie geregeld is. Wil je niet antwoorden ook prima.

Nee , we hebben alleen een onkostenvergoeding afgesproken voor het bestuur, zodat we niet elk telefoontje/kopietje/postzegel hoeven te declareren.
En verder declareren we de consumpties tijdens de bestuursvergaderingen die we in een naburig cafe/restaurant houden.

Enfin ik vind dat het zo prima werkt. Door alles zelf te doen, en ook bewoners te betrekken bij de (grotere) projecten, houden we de kosten laag en de commitment van de bewoners hoog. Ik hoef bijvoorbeeld nooit achter de servicebijdragen aan, die worden elke maand keurig op tijd betaald.

[Winterman]

In dat geval ben je spekkoper. Bij ons interesseert het niemand. Voor groot onderhoud zijn iedere keer twee vergaderingen nodig, omdat op de eerste vergadering er altijd te weinig stemmen zijn. We hebben wel 66 appartementsrechten. Alles is uitbesteed aan een beheerder die het ook niets interesseert.

[SJZ]

Bij ons interesseert het niemand.

Nou, dan klaagt er dus ook nooit iemand. Da's wel weer handig voor de beheerder.

Alles is uitbesteed aan een beheerder die het ook niets interesseert.

Logisch, als er 66 appartementsrechten zijn die het niets interesseert, waarom zou de beheerder dan geïnteresseerd moeten zijn?

[Winterman]

Bij ons interesseert het niemand.

Nou, dan klaagt er dus ook nooit iemand. Da's wel weer handig voor de beheerder.

Jammer maar helaas. Aan klagers geen gebrek. Ze denken allemaal dat ze "huurder" zijn, dus iedereen komt met zijn eigen individuele probleem. Dat ze allemaal eigenaar zijn van het gebouw dringt niet tot ze door.

Alles is uitbesteed aan een beheerder die het ook niets interesseert.

Logisch, als er 66 appartementsrechten zijn die het niets interesseert, waarom zou de beheerder dan geïnteresseerd moeten zijn?

Omdat hij er dik voor betaald wordt bijvoorbeeld. Zoveel hoeft hij nou ook weer niet te doen, maar zelfs dat is nog te veel gevraagd. Hoe moeilijk is het om op tijd een vergadering uit te schrijven? Notulen te leveren? Vergaderbesluiten uit te voeren?

[SJZ]

Hoe moeilijk is het om op tijd een vergadering uit te schrijven? Notulen te leveren? Vergaderbesluiten uit te voeren?

Kennelijk best wel moeilijk. Als het makkelijk was zouden de bewoners het wel zelf, tegen een vrijwilligersvergoeding, doen.