[ archief ] Onderhoudsabonnement VvE: gemeenschappelijk / individueel

[Harm.calc]

Binnen de VvE waar ik woon is er onderhoudsabonnement waar echter niet alle werkzaamheden onder vallen. Een groot deel van het schilderwerk zit daar namelijk niet in: kozijnen van de appartementen balkonzijde, commerciële ruimten, binnen in portieken en kelder, garageboxen en buitenbergingen.

Er is destijds gekozen die onderdelen niet in dat onderhoudsabonnement op te nemen. Echter moeten die onderdelen wel gebeuren. Kun je nu als VvE beslissen dat die onderdelen voor de verantwoordelijkheid zijn/blijven van de individuele leden?
En hoe beheer je dit dan, dat iedereen zijn/haar deel ook netjes/goed onderhoud?

[sjohie]

Binnen de VvE waar ik woon is er onderhoudsabonnement waar echter niet alle werkzaamheden onder vallen. Een groot deel van het schilderwerk zit daar namelijk niet in: kozijnen van de appartementen balkonzijde, commerciële ruimten, binnen in portieken en kelder, garageboxen en buitenbergingen.

Er is destijds gekozen die onderdelen niet in dat onderhoudsabonnement op te nemen. Echter moeten die onderdelen wel gebeuren. Kun je nu als VvE beslissen dat die onderdelen voor de verantwoordelijkheid zijn/blijven van de individuele leden?
En hoe beheer je dit dan, dat iedereen zijn/haar deel ook netjes/goed onderhoud?

Er moet van die beslissing info terug te vinden zijn in de besluitenlijst van de VvE, kwestie van de notulen even erbij pakken, of opvragen bij de secretaris van de VvE. Er zal vast iets over gezegd zijn. Zoniet, dan heb je nóg een onderwerp voor de eerstvolgende VvE vergadering. Dit moet inderdaad gewoon duidelijk zijn.

Mocht er over besloten worden in de VvE, dan kan daar inderdaad uitkomen dat individuele eigenaren dit moeten doen, maar dan wel in vaste kleur X of Y, om de uniformiteit van het aanzicht te waarborgen. Dat is aan de VvE leden om wat van de vinden.

[Moneyman]

Dat een deel van de gemeenschappelijke ruimten niet in een onderhoudscontract vallen, is prima. Dat dat daarmee niet meer de verantwoordelijkheid van de VvE zou zijn, is niet prima. Juist voor die gemeenschappelijke verantwoordelijkheid héb je immers een VvE.

[Uw Jurist]

Maakt u een grapje? Onderhoud aan gemeenschappelijke delen is voor rekening en verantwoordelijkheid van de VvE. Zie uw statuten en het modelreglement.

Met vriendelijke groet,
mr. Monique Doomernik

[sjohie]

Maakt u een grapje? Onderhoud aan gemeenschappelijke delen is voor rekening en verantwoordelijkheid van de VvE. Zie uw statuten en het modelreglement.

Met vriendelijke groet,
mr. Monique Doomernik

een VvE toch prima een contract afsluiten voor het onderhoud van een deel van de gemeenschappelijke ruimten? Als ze dan maar wat anders regelen voor het onderhoud van de rest.

Ik lees iets over commerciële ruimtes, mogelijk dat dit daardoor zo geregeld is? En dat de eigenaren daarvan dan ook zorgen voor onderhoud?

[Harm.calc]

@Uw Jurist
Nee, dit is geen grap. In 2012 hebben leden hier destijds (bewust of onbewust) voor gekozen. Los van of dat mag of niet mag, dat is wat er gebeurd is en daar hebben we nu mee te maken. Nu wil een lid die destijds daar al geen voorstander van was, die wil alsnog dat zijn deel uitgevoerd wordt. Uit uw woorden begrijp ik dat gemeenschappelijk onderhoud (dus ook de kozijnen van mijn balkon) niet individueel opgepakt mag worden. En indirect dus bij een derde partij 100% uitbesteed moet gaan worden. Ongeacht wat ieder lid daar van vindt.
Dat zou mooi zijn want dan kan er namelijk geen discussie ontstaan.

[Moneyman]

Voor de duidelijkheid: heeft de AV van de VvE in 2012 de statuten en het reglement in die zin gewijzigd dat delen die voorheen voor rekening van de VvE kwamen, nu voor rekening van de individuele eigenaar komen? Of is er alleen besloten dat slechts een gedeelte van het deel waar de VvE verantwoordelijk voor is, in dat onderhoudscontract is ondergebracht?

[sjohie]

Voor de duidelijkheid: heeft de AV van de VvE in 2012 de statuten en het reglement in die zin gewijzigd dat delen die voorheen voor rekening van de VvE kwamen, nu voor rekening van de individuele eigenaar komen? Of is er alleen besloten dat slechts een gedeelte van het deel waar de VvE verantwoordelijk voor is, in dat onderhoudscontract is ondergebracht?

Er wordt gesproken over een onderhoudsabonnement voor een deel van de openbare ruimtes. Dat betreft slechts de praktische invulling van het onderhoud, wat inderdaad een taak van de VvE is. Ze zouden voor dat deel ook elke keer, of elk jaar, een aantal partijen een offerte kunnen laten maken, en het dan elke keer opnieuw gunnen. En als ze voor de rest van de openbare ruimtes bijvoorbeeld een corfeeschema opstellen voor alle VvE leden, voldoet de VvE dus aan de onderhoudsverplichting van álle openbare ruimtes.

[Harm.calc]

@Moneyman
Je 2e stelling klopt. Er zijn geen statuten of reglementen gewijzigd.
Door te kiezen voor dat onderhoudsabonnement, waar slechts een heel klein deel van het schilderwerk in opgenomen is (bv de "echt" gemeenschappelijke delen zoals de portiekkozijnen), heeft men indirect gekozen dat overige onderdelen voor de verantwoording van de individuele leden zelf is.

Volgens mij is het nu in feite ook zo dat elk lid (destijds wel of niet daar mee eens) kan eisen dat de VvE de werkzaamheden uitvoert. Of wat te denken van nieuwe leden.

Ik wil in een appartement wonen omdat een VvE mij dan zorgen uit handen neemt. Onderhoud hoort daar dan ook bij. Echter deze VvE heeft een slechte kaspositie dat het uitvoeren van die werkzaamheden niet mogelijk maakt. Een extra bijdrage van de leden is dan vereist. Kan dan de keuze zijn dat er wederom besloten wordt dat ieder lid verantwoordelijk is voor zijn of haar individuele deel. Dus ik voor m'n eigen balkonkozijnen en mijn buurman voor zijn garagedeur?
Ik ben daar persoonlijk geen voorstander van. Ik heb niet voor niks gekozen voor een appartement. Daarnaast weet ik dat niet iedereen even goed/netjes is in onderhoud. Schilderen is meer dan het smeren van verf op een kozijn.

Het is ook een beetje wrang voor die leden die hun individuele deel sinds 2012 netjes onderhouden hebben, dat die gaan betalen voor de leden die dit niet gedaan hebben.

[Uw Jurist]

Maakt u een grapje? Onderhoud aan gemeenschappelijke delen is voor rekening en verantwoordelijkheid van de VvE. Zie uw statuten en het modelreglement.

Met vriendelijke groet,
mr. Monique Doomernik

een VvE toch prima een contract afsluiten voor het onderhoud van een deel van de gemeenschappelijke ruimten? Als ze dan maar wat anders regelen voor het onderhoud van de rest.

Ja, maar dat was niet de vraag!

[Uw Jurist]

Zoals ik al aangaf, de VvE is gebonden aan de statuten en het modelreglement. Of je zo'n verplichting nou uitbesteedt of niet! Zo simpel is het.

Met vriendelijke groet,
mr. Monique Doomernik

[stofzuigertje]

Bij aankoop appartement moet je vooraf eerst de VVE voorwaarden en kas positie controleren.

Dan zie je dat er relatief dure tussen zitten die alles laten doen en goedkopere die veel zelf doen.

Het dweilen van openbare ruimte dus de gangen en trap mogen de bewoners zelf doen in ruil voor €0,00 per jaar rekening.
Dit is goedkoper dan firma inhuren die alle belastingen en sociale lasten moet betalen en nog kantoor + administratie heeft
en ook nog winst wil maken.

Maar ook onderhoud als schilderwerk en deur drangers vervangen of de hydrofoor herstellen omdat er een erkend loodgieter woonde...
Als er mensen iets beslissen is dan op dat moment een meerderheid en je kunt daar weinig tegen doen.
Ook het schilderwerk balkon, dit zijn vaak kozijnen die binnen droog liggen en makkelijk zelf te doen zijn.

Verder kun je elk jaar punten vooraf indienen als je het niet eens bent wat wel en niet door de VVE word gedaan.
Maar er komen steeds meer VVE die liever het vrij dure onderhoud onderling regelen met vakmensen die er al wonen.
Wel dient gecontroleerd te worden of alle beloofde werkzaamheden goed worden uitgevoerd en eventueel moet je het kunnen terug
draaien als er bewoners niet tevreden zijn.

Mijn ervaring is dat iedereen weet dat elke buur controleerde dus juist beter werk voor minder kosten.
De persoon die het uitvoerde mag Service Kosten Vrij gemaakt worden of zelf geld ontvangen als het veel werk is.
De overige bewoners zijn vrijwel altijd goedkoper uit voor beter onderhoud.

Als je bij je buren kunt aanbellen voor kapotte lamp in openbare ruimte werkt sneller dan op werkdagen op kantoortijden bellen en 10 minuten
in de wacht staan en die opdracht word voor dat goedkope lampje dan aan erkend installateur uitbesteed en weekje later of nog later opgelost...
Als je ziet wat een beheerder en installateur kost kun je dit soort werkzaamheden beter uitbesteden aan buren... goedkoper en sneller.

Daarmee, U kunt beter en goed geregeld wonen maar Uw eigen balkon aan handige buren uitbesteden voor schilderwerk die ze zelf ook moeten doen is mogelijk.

[GJvdZ]

Het dweilen van openbare ruimte dus de gangen en trap mogen de bewoners zelf doen in ruil voor €0,00 per jaar rekening.
Dit is goedkoper dan firma inhuren die alle belastingen en sociale lasten moet betalen en nog kantoor + administratie heeft
en ook nog winst wil maken.

In een ideale wereld zou dat kunnen werken. In de praktijk meestal niet. Er zijn altijd mensen die de kantjes er van af lopen, of andere ideeen hebben over wat schoon is. Het is overigens wel een manier om nog meer werkgelegenheid te schrappen natuurlijk. De besparing op de VvE krijg je uiteindelijk met z'n allen weer terug omdat die mensen via de sociale dienst een inkomen moeten krijgen. En dat is veel inefficienter dan wat jij schetst.

[stofzuigertje]

@GJvdZ, volledig met je eens.....

Maar een lampje wisselen via Beheerder, ik kan pas maandag tussen 9.00 en 11.00 en van 13.00 tot 15.30 dit per telefoon doorgeven!
Ook meestal enkele wachtende voor mij en de installateur die €50,- ex BTW kost dus daar komt nog €11,50 BTW bij waar we
niets aan hebben.
Dit is dus uurloon zonder het lampje en voorrijkosten!

Ik zag de facturen en thuis doen we vrijwel altijd het zelf.
Als enkele bewoners een doos lampen voor de openbare ruimte hebben is hier niets mis mee.

Maar.... wegens dweilen vloer, lampen en schilderwerk word nu op verzoek ook de post geleegd bij langere vakantie na
inleveren postbus sleuteltje....
Dat sommige ook de planten water laten geven en de kat eten en de kanarie ook verzorgde......
Ja, als je gaat DHZ VVE dan is de kans groot dat ook U jaloers word op ons dakterras met zwembad en bierpomp!

Ook bij ons ging het in het begin vaak flink mis maar nu zijn er meer actieve leden die de VVE vergadering bezoeken en dingen ook gaan doen.
Het is nu als dorpje van vroeger, oudere die kinderen Nederlandse bijles geven, dus de Moslims worden er ook beter van naast vloeren dweilen.

Zelfs voor de Ebike, ja die mag nu tegen vergoeding in de stalling geladen worden dus batterij mag erin blijven!
Wij hebben nu meer voor minder geld en dat er werklozen komen, klopt maar de regering maakt eenvoudig dweil werk zo duur door
belastingen.... als ik zie wat we 3 jaren terug betaalden en nu, is de bierpomp met zwembad gewoon gratis!

[Harm.calc]

@stofzuigertje
Een aantal herkenbare punten in jouw verhaal. Schoonmaak portieken zouden we ook samen doen. Resultaat, leden die hun woning te koop hebben houden de rommel schoon (ervaring) en anderen interesseert het geen klo*ten, maken zelfs hun eigen deurmat nog niet schoon. Werkte niet dus maar weer terug naar een schoonmaakbedrijf. Gelukkig maar.
Kapotte lampen worden hier ook door het bestuur vervangen. Zelfs het bijvullen van de CV-ketel gebeurt door een bestuurslid. Klacht aan het einde van de dag wordt pas de volgende ochtend opgepakt, vervolgens doorgezet en je bent 24-36 uur verder. Als je al geluk hebt. Hier duurde het oplossen van klachten CV-ketel nog veel langer.
Bepaalde mensen hebben blijkbaar wat meer betrokkenheid dan anderen. Als een grote meerderheid of iedereen dan heeft, dan is een hoop mogelijk wat resulteert in vermindering van kosten en verhogen van woongenot.

In die 1 na laatste opmerking schuilt ook mijn angst. Als wij met z'n allen nu afspreken dat dit aanvullende schilderwerk door iedereen individueel wordt opgepakt, hoe controleer je dat, beheer je dat, dat het gebeurt en goed gebeurt. Niet dat iemand de boel laat verloederen, z'n woning verkoopt en de nieuwe eigenaar wegens slecht onderhoud nieuwe kozijnen eist. Om even een extreem voorbeeld te noemen.

[stofzuigertje]

Je kunt ook half afspreken.

Dan word bij sommige het gedaan en die betalen daar voor en de anderen doen het zelf maar hebben ook geen gratis kozijnen als ze na
een aantal jaren verrot zijn wegens matig schilderwerk of goedkoopste verf.

Het kan zelf maar mijn voorstel is niet dat iedereen het werk gaat doen, maar bepaalde in ruil van geen service kosten.
Lampen wisselen verrekenen met het te betalen bedrag dus.

Alleen is vloeren wekelijks goed dweilen zoveel werk dat die persoon geld kreeg van VVE zolang het goed is uitgevoerd.

De post service, planten water geven en dieren voeren is leuk maar zal zeker niet overal lukken.
Dat is meer een burendienst tussen een deel van gebouw wat via een VVE vergadering onderling is afgesproken.

Net als Zwembad & Bierpomp op dak, wie betaald mag gebruiken en de BBQ, Op balkon of beneden tuin gaf dat overlast dus die moest wel
naar boven, en best leuk, een VVE feestje.
De kosten van de stereo, alleen het stopcontact want de rest wilde ze kwijt en zo....
Ook de glasbak, na aanschaf LCD TV maar prima voor dakterras.... gratis TV.

Zo kom je met spullen die niets of nauwelijks iets hoeven te kosten toch goed uit.
Alleen de tuin stoel kussens, die waren goor en nieuwe gekocht in opruiming vorig jaar september!

Maar ook hier ging niet alles gelijk goed, 2 moslim families weigerde voor bierpomp te betalen,
wel voor zwembad en daar nu een koelkast met fris geplaatst.
Ook de hapjes, het is nu Kip en Rund en Halal want anders is het BBQ rooster niet meer bruikbaar.
Ja, we passen ons aan en nu 100% van de bewoners die vrijwillig dit betalen.
Het kan wel maar iedereen mag stoppen en is niets verplicht.

Maar ook de nieuwjaarsborrel, mooi al het vuurwerk dat we niet zelf afsteken!
Er is meer mogelijk en omdat ze al iets regenden....

[berndv]

@Moneyman
Je 2e stelling klopt. Er zijn geen statuten of reglementen gewijzigd.
Door te kiezen voor dat onderhoudsabonnement, waar slechts een heel klein deel van het schilderwerk in opgenomen is (bv de "echt" gemeenschappelijke delen zoals de portiekkozijnen), heeft men indirect gekozen dat overige onderdelen voor de verantwoording van de individuele leden zelf is.

dat laatste is niet correct. door niet te kiezen om het onderhoud bij een derde onder te brengen wordt niet expliciet gekozen voor het onderbrengen bij de individuele leden, maar blijft de verantwoordelijkheid liggen bij de vve en diens leden. Dat een vve de werkzaamheden uitbesteed betekent dat de vve nog steeds aansprakelijk is voor de werkzaamheden, maar niet de praktische uitvoering in handen heeft.

[Moneyman]

Inderdaad. Die zogenaamd impliciete keuze behelst géén overdracht van verantwoordelijkheid.