[ archief ] Huis verkopen aan familie; koopsom wijkt af van WOZ

[SusiQ]

Goedemiddag,

heeft iemand advies voor mij:
mijn broer gaat zijn pand verkopen aan mijn moeder voor een bedrag dat ver boven de WOZ-waarde ligt.

Achtergrond-informatie:
Mijn moeder (67 jaar) heeft een eigen woning waar ze al 40 jaar woont.
Zij wil nu haar woning verkopen. De geschatte verkoopwaarde is € 200.000
Ze wil met het vrijkomende geld de woning van mijn broer kopen. Het is een benedenwoning in de binnenstad, een voormalig winkelpand.
De WOZ waarde van de woning is € 112.000. Mijn broer heeft het object destijds voor circa € 95.000 gekocht, en er max € 10.000 in geïnvesteerd om er een bewoonbaar pand van te maken.
Mijn broer was vorig jaar nog van plan om zijn woning te verbouwen in verband met gebreken: het achterste deel van het pand, een aanbouw, is gemaakt van slechte materialen (zogezegd van veredeld bordkarton), niet geïsoleerd, en het lekt. Ook is er een vochtprobleem in de kelder.
De offerte van de aannemer om de nodige werkzaamheden uit te voeren om de aanbouw goed bewoonbaar te maken bedroeg circa € 90.000.
Mijn broer heeft de werkzaamheden niet uit laten voeren omdat hij hier de middelen niet voor heeft, en omdat de waarde van de woning een dergelijke investering ook niet rechtvaardigt.
De koopsom die mijn broer nu aan mijn moeder voorstelt, is € 150.000, dus € 38.000 boven de WOZ-waarde. Mijn moeder vindt dit een mooie prijs en gaat hier mee akkoord.
De reden die mijn moeder aan mij geeft voor deze stap is dat ze het fijn vindt om mijn broer en zijn vrouw dicht bij te hebben voor het geval ze op latere leeftijd slechter wordt: dan kunnen zij haar bijstaan en hulp bieden. Echter aan mijn oom heeft ze gezegd dat ze het doet om mijn broer ‘een stap verder te helpen’ : met de meerwaarde die mijn broer op deze manier in zijn zak steekt, is hij in staat om het naastgelegen – grotere- pand te kopen.
De woning die mijn moeder zal kopen is niet getaxeerd, en er wordt geen bouwkundig rapport opgemaakt.
Mijn broer heeft mijn moeder mondeling toegezegd dat hij het pand voor haar ‘in orde gaat maken’ voordat zij er in komt wonen.
Hij zal dit dan laten uitvoeren in combinatie met de verbouwing van zijn nieuwe naastgelegen pand.
Wat dit ‘in orde maken’ precies inhoudt, en wanneer dit uitgevoerd zal worden, is mij niet bekend, maar – zo heb ik de indruk – ook niet bij mijn moeder. Ik ben dus bang dat mijn moeder straks terecht komt in een woning die geenszins geschikt is voor een vrouw op leeftijd, en ook niet ‘levensloop-bestendig’ is. Zo is de woning niet rolstoel-toegankelijk, moet je een trap af om de tuin te bereiken en zijn er weinig tot geen mogelijkheden om te ventileren. En dan is er nog het genoemde vochtprobleem in de kelder, met de nodige schimmelvorming…..
Als zij hier straks achter komt, kan ze met geen mogelijkheid de woning weer verkopen voor het geld dat ze er zelf voor heeft betaald, en zit ze ‘klem’ en heeft ze geen financiële middelen meer om er uit te komen.
Voor de goede orde: ik zit niet verlegen om het geld van mijn moeder. Ik gun haar een comfortabele oude dag, waarin ze haar eigen geld op een fijne manier kan besteden. Het huis wat ze nu gaat kopen is echt geen geschikt pand maar ze wil dit niet inzien.
Ik wil haar voor een grote vergissing behoeden.
Daarnaast vind ik dat mijn broer niet netjes te werk gaat, en gun ik het hem niet om op zo een makkelijke manier, over de rug van onze moeder, aan zijn geld te komen.

Mijn vragen:
Is er een manier om deze koop tegen te houden?
Is een dergelijke verkoop tussen kind - ouder aan regels gebonden?
Wordt het verschil tussen WOZ-waarde en koopsom beschouwd als een schenking?
Houdt de belastingdienst dit ook in de gaten? In feite doet mijn moeder op deze manier een schenking aan mijn broer van € 38.000
Wat zijn mijn rechten? In mijn ogen haalt mijn broer op deze manier vast een groot deel van de erfenis van mijn moeder binnen. Hoe zit het met mijn kinds-deel?
Kan een ouder het ene kind een dergelijk bedrag schenken en het andere kind niet (erfrecht)?
Kan iemand mij adviseren over de stappen die ik kan zetten?

Alvast vriendelijk bedankt voor uw reactie.

[rvjapio]

Ik zou eens met een bureau raadslieden of een juridisch adviseur gaan praten.

[Jantje7]

Als de belastingdienst denk dat hierbij spraken is van een schenking zal er schenkbelasting over betaald dienen te worden en zal t.z.t. bij overlijden van uw moeder dit verrekend dienen te worden.

[NeoDutchio]

In principe maakt het niet uit of een vreemde het huis koopt, of familie. En de prijs is altijd wat iemand er voor over heeft. Maar ik snap uw bezorgdheid. Ook omdat uw broer nu niet de financiële middelen heeft om het op te knappen. En straks al helemaal niet als hij deze overwaarde in een ander pand steekt.
U kunt het beste met uw broer en moeder om de tafel gaan zitten om dit te bespreken. Maar een planning waarin wat gedaan moet worden en vraag ook of dit haalbaar is, met name financieel. Nu geen geld is straks ook geen geld.

[16again]

En de prijs is altijd wat iemand er voor over heeft.

Daar denkt de belastingdienst dus anders over. Indien geen sprake is van een marktconforme prijs, is het prijsverschil een schenking.

[kokka]

38000 boven woz hoeft niet ver boven de marktwaarde te zijn. Bij ons in de straat gaan de huizen voor zo'n 50000 boven woz weg

[NeoDutchio]

En de prijs is altijd wat iemand er voor over heeft.

Daar denkt de belastingdienst dus anders over. Indien geen sprake is van een marktconforme prijs, is het prijsverschil een schenking.

Andersom komt de belastingdienst zeker kijken. Bij een te lage prijs wordt dit gezien als een schenking. De huizenmarkt trekt aan en er wordt in verschillende delen van Nederland blind geboden. Om zeker te zijn wordt er behoorlijk boven de vraagprijs geboden. Als men dat er voor over heeft is dat de koopprijs. De overwaarde die er uit voor komt moet weer in een nieuw huis/pand gestoken worden, anders wordt er wel belasting over geheven.

[Brahms]

38000 boven woz hoeft niet ver boven de marktwaarde te zijn. Bij ons in de straat gaan de huizen voor zo'n 50000 boven woz weg

En dat laat een gemeente maar één jaar gebeuren. Volgend jaar moet kokka maar eens kijken wat er ook met zijn WOZ gaat gebeuren.
Dan ga je dat gelach (van anderen) dubbel en dwars betalen en er is niets aan te doen.

Wat het TS problerm: Voor broer is dit de enige manier om de woning voor een mooie prijs te verkopen. Een woning met Euro 90.000 aan nog uit te voeren opknapkosten is nooit de WOZ waarde waard, laat staan bijna 40.000 euro meer.
Verder is de woning waarschijnlijk nooit geschikt voor een ouder iemand, wat moeder met rasse stappen wel snel wordt.
Kan mij niet voorstellen dat broer veel investeert in de woning, immers heeft al het geld nodig voor zijn eigen nieuwe woning.

Zou het advies geven, laat de woning taxeren en een bouwkundig rapport opmaken. Dat is toch wel het minste.

[kokka]

38000 boven woz hoeft niet ver boven de marktwaarde te zijn. Bij ons in de straat gaan de huizen voor zo'n 50000 boven woz weg

En dat laat een gemeente maar één jaar gebeuren. Volgend jaar moet kokka maar eens kijken wat er ook met zijn WOZ gaat gebeuren.
Dan ga je dat gelach (van anderen) dubbel en dwars betalen en er is niets aan te doen..

Over welk gelach heb je het nu? Ik lach niet hoor. De woz is bij ons al wel jaren achtereen aan het stijgen, maar is nog steeds beduidend lager als de verkoop prijzen. Dus ik maak me geen zorgen over volgend jaar.

[kokka]

De overwaarde die er uit voor komt moet weer in een nieuw huis/pand gestoken worden, anders wordt er wel belasting over geheven.

Hoe kom je daar nou weer bij! Je mag met de overwaarde van de verkoop van je eigen woning doen wat je wil. Er wordt sowieso geen belasting op geheven. Als je het niet in je nieuwe huis stopt, is alleen het hypotheekbedrag ter waarde van die overwaarde niet meer aftrekbaar.

[Brahms]

Het gelach komt van de mensen welke hun woning voor fors meer verkopen dan de WOZ, zoals ik reeds schreef.
De buurtbewoners (oa kokka dus) gaan zeer fors meer WOZ betalen omdat de gemeente ziet dat de WOZ waarde niet goed is bepaald.

[NeoDutchio]

De overwaarde die er uit voor komt moet weer in een nieuw huis/pand gestoken worden, anders wordt er wel belasting over geheven.

Hoe kom je daar nou weer bij! Je mag met de overwaarde van de verkoop van je eigen woning doen wat je wil. Er wordt sowieso geen belasting op geheven. Als je het niet in je nieuwe huis stopt, is alleen het hypotheekbedrag ter waarde van die overwaarde niet meer aftrekbaar.

U heeft het over de bijleenregeling: Verkoopt u uw woning, dan hebt u vaak een overwaarde. Die overwaarde moet u gebruiken bij de aankoop van een nieuwe woning. Dit noemen we de bijleenregeling.
Echter: Zodra het huis wordt verkocht, zal de eventuele overwaarde verhuizen naar box drie. Bij een vermogen in box drie boven de vrijstelling wordt er belasting geheven. Een belastingplichtige hoeft geen belasting te betalen over vermogen tot € 21.139 (2014). Over het meerdere boven dit bedrag moet er omgerekend 1,2% belasting worden voldaan.

[kokka]

Ja duh. Dat geld ook alleen maar als je boven de heffingsvrije voet komt met je vermogen. Als je van je overwaarde een auto koopt heb je dat probleem ook niet. Je bewering is pertinent onjuist.

[kweenie]

Volgens mij lopen hier een paar zorgen door elkaar.

- fiscaal moet je moeder een zakelijke prijs betalen. Het kan best zijn dat de waarde een stuk hoger is dan de WOZ waarde, maar dat zullen ze dan wel moeten aantonen. Zeker bij verkoop tussen familieleden is de fiscus daar alert op. Betaalt ze te veel, of kan ze niet aantonen dat het een reële waarde is, dan loop je het risico dat ze schenkbelasting moet betalen.

- als je moeder hem bijvoorbeeld 30.000 extra geld voor de aankoop van die woning zou willen geven, dan kan ze ook een schenking doen. Juist voor de aanschaf van een woning kan dit belastingvrij tot een ton. Dat scheelt overdrachtsbelasting en ze lopen niet het risico dat er schenkbelasting over de opgeblazen prijs betaald moet worden.

- je moeder mag, als ze dat wil, je broer meer geven dan jou. Dit hoeft niet verrekend te worden met de erfenis, maar ze mag dat wel als voorwaarde opnemen. Dat kan zowel bij de schenking als in het testament.

- de bouwkundige staat is iets wat onderzocht kan worden. Maar het klinkt alsof voor hen het naast elkaar wonen veel belangrijker is dan hoe het huis is. Er zijn trouwens weinig mensen die echt een rolstoel toegankelijke woning nodig hebben en vocht en ventilatie zijn zaken waar vaak wel iets aan te doen is.
Maar als er een hogere prijs wordt betaald vanwege de kosten voor die verbouwing, dan blijft er natuurlijk geen extra geld over voor de aankoop van die andere woning... Dus als er wel geld overblijft, dan zal er waarschijnlijk maar weinig geld in de verbouwing worden gestopt.

Het lijkt mij verstandig als er gewoon getaxeerd zou worden en een bouwkundig rapport gemaakt zou worden. Dan weet iedereen waar ze aan toe zijn. En een eventuele extra som geld ook netjes op papier zetten. Dat voorkomt problemen met de fiscus. Daarbij kan moeder zelf bedenken of ze wil dat dit later verrekend wordt in de nalatenschap.

Daarnaast is het natuurlijk verstandig als ze afspraken maken over wat er nog aan het huis wordt gedaan.


Ik denk dat je dus vooral nog eens met je moeder zou kunnen gaan praten, vooral met de insteek om probleem te voorkomen.

[renewouters]

Het gelach komt van de mensen welke hun woning voor fors meer verkopen dan de WOZ, zoals ik reeds schreef.
De buurtbewoners (oa kokka dus) gaan zeer fors meer WOZ betalen omdat de gemeente ziet dat de WOZ waarde niet goed is bepaald.

WOZ betalen?

[witte angora]

Goedemiddag,

heeft iemand advies voor mij:
mijn broer gaat zijn pand verkopen aan mijn moeder voor een bedrag dat ver boven de WOZ-waarde ligt.

Goedemorgen.

Ik wil de vraag even tot de essentie terug brengen. Ben je bang dat je moeder benadeeld wordt, of beter gezegd, dat er uiteindelijk na haar overlijden minder te verdelen is, zodat jij minder in handen krijgt dan je broer?

[SusiQ]

Goedemorgen,

Allereerst bedankt allemaal voor de reacties, ik had niet verwacht al zo veel respons te krijgen.

De essentie van het probleem is de situatie en toekomst van mijn moeder, gecombineerd met mijn persoonlijke vrees dat mijn broer vooral het beste met zichzelf voor heeft en niet met onze moeder.
Mijn moeder gelooft wel in de goede trouw van haar zoon, en laat zich alles vertellen, en gaat niet zelf op onderzoek uit.
ik heb al enkele malen met mijn moeder gesproken, maar zij is er van overtuigd dat het een goed idee is om te verhuizen naar het pand van mijn broer.
Ik (en enkele andere familie-leden) hebben er al bij haar op aangedrongen dat het huis moet laten taxeren, maar dit vindt zij zelf niet nodig.

Met mijn broer heb ik al enkele jaren geen serieus contact, ik kan dus niet makkelijk zelf een taxatie organiseren. Ik zal denk ik toch proberen het gesprek met allebei de partijen nogmaals aan te gaan.

@ witte angora - zoals ik al zei, ik zit zelf niet verlegen om het geld van mijn moeder, nu niet en ook straks niet. Dit is geen beweegreden voor mij.
@kweenie - mbt belastingvrij aan kind schenken tbv eigen woning, dat geldt toch alleen voor kinderen onder 40 jaar, correct? Mijn broetje is bijna 42.
Als de belastingdienst het wel ziet als een schenking, dan moet niet alleen mijn broer hier belasting over betalen maar ook mijn moeder?

mbt de WOZ-waarde slaat Brahms denk ik de spijker op zijn kop. Het pand heeft geen meerwaarde tov andere panden in de buurt, integendeel verkeert het in slechte staat. Hij zou op de vrije markt denk ik niet eens geloofwaardig de vraagprijs van € 150.000 kunnen hanteren, laat staan hierop uitkomen na onderhandelingen.

Ik heb mijn vraag inmiddels ook bij een juridisch loket uitstaan, en zal informatie inwinnen bij de belastingdienst.

aanvullende reacties/ informatie zijn welkom!

[chrisd1]

Omdat het hier om een familiekwestie gaat zou ik eerst met broer en moeder om de tafel gaan zitten om dit te bespreken.

Heeft natuurlijk alleen zin, als die TS daartoe uitnodigen; wat niet gebeurd is/gaat gebeuren nu het blijkbaar al een kwestie geworden is.

[hänschen klein]

Het siert u, dat u vooraf duidelijkheid wilt hebben, óók voor uw moeder, maar afdwingen? U zou tenminste véél gedoe en teleurstelling achteraf kunnen verhinderen ... dus standvastigheid bij uw bemoeiingen is een pro.

Denk daarbij maar aan de spreuk: Alleen tégen de stoom in kom je tenslotte bij de bron!

[chrisd1]

Het siert u, dat u vooraf duidelijkheid wilt hebben

??; op grond waarvan zou TS, zo lang moeder en broer handelingsbekwaam zijn of niet zijn overleden, iets met hun zaken te maken hebben??