[ archief ] Verkoop woning: aannemer komt garantieaanspraken niet na

[Karen1975]

Dag allen,

In 2014 hebben mijn ex-partner en ik onze woning verkocht. Deze woning is gebouwd in 2008 door Siderius Bouw in Eernewoude. Al snel na de bouw bleken de boeidelen (platen ter afwerking van de gevel) niet deugdelijk. Ze bladderden en hier en daar waren ze al snel verrot. De aannemer - met wie we op vriendschappelijke voet verkeerden - had de woning gebouwd onder Bouwgarant en bleef ons herhaaldelijk bevestigen dat hij de boeidelen onder garantie zou herstellen.
In 2013 gingen mijn toenmalige echtgenoot en ik uit elkaar. In september 2014 werd de woning verkocht. Tijdens de verkoop hebben wij gemeld dat de boeidelen aangetast waren. Dat was ook zichtbaar. En dat de aannemer deze onder garantie zou herstellen. We hebben tijdens het verkoopproces contact met de aannemer gehad en die heeft dat ook bevestigd. Ook de makelaar heeft hem gebeld en ook tegenover hem bevestigde de aannemer dat hij zijn verplichtingen hierin zou nakomen.
In juni 2015 ontvingen mijn ex-partner en ik ineens een offerte van de bewuste aannemer voor het herstellen van de boeidelen. De offerte bedroeg bijna 19.000 euro. De kopers van de woning waren blijkbaar met hem in overleg getreden. In dat gesprek had hij aangegeven dat hij niet aan zijn garantieverplichtingen zou voldoen, omdat er in zijn ogen verkeerde verf was gebruikt. Daar heeft hij tegenover ons nooit iets over gezegd.

De kopers van de woning dreigden een rechtszaak aan te spannen als wij niet binnen twee weken zouden overgaan tot het verstrekken van de opdracht aan de aannemer om de boeidelen te herstellen. In het koopcontract stond immers de zinsnede "aannemer herstelt boeidelen onder garantie".
Wij hebben daarop meermalen geprobeerd telefonisch contact te zoeken met de aannemer, maar die wilde ons niet te woord staan. Uiteindelijk heeft een jurist hem een brief geschreven om hem te dwingen aan zijn garantieverplichtingen te voldoen, maar zonder resultaat. Zijn verweer was, dat er verkeerde verf zou zijn gebruikt.

Daarop ben ik, samen met een mij bekende andere aannemer in september 2015 gesprek gegaan met de kopers. Deze aannemer gaf aan dat het herstellen van de boeidelen minstens de helft goedkoper kan. In dat gesprek kwam naar voren dat er bij het aanbrengen van de boeidelen veel fouten zijn gemaakt (dat was ons niet bekend bij de verkoop). De boeidelen waren tegen elkaar aan bevestigd, terwijl daar een naad tussen had moeten zitten. De boeidelen waren bij oplevering blijkbaar niet geprimed en er waren verkeerde schroeven gebruikt.
De uitkomst van dat gesprek was, dat de kopers een arbitragezaak zouden aanspannen tegen de aannemer die de woning heeft gebouwd, Siderius Bouw in Eernewoude.

Een maand lang hoorden wij niets. Begin oktober 2015 ontvingen wij ineens een mail van de kopers van de woning met de mededeling dat ze toch maar afzagen van de arbitragezaak en dat ze de zaak uit handen gaven aan een advocaat.

De advocaat in kwestie begon met juridische powerplay: wij moesten binnen twee weken overgaan tot opdrachtverstrekking van Siderius Bouw voor het herstellen van de boeidelen conform de offerte die in juni 2015 aan ons was verstrekt, anders zouden kopers bij de rechter een partiële ontbinding van het koopcontract eisen.

Graag hoor ik hoe de bezoekers van dit forum hiertegenaan kijken. Twee zaken waar ik vragen over heb:
1. Bij de verkoop zijn alle garantie-aanspraken overgegaan op de koper van de woning. En ook het risico. Dat staat zo letterlijk in het koopcontract. Ook staat er de zin "aannemer herstelt boeidelen onder garantie". Volgens mij is het zo, dat de kopers zich daarmee moeten wenden tot de aannemer. Hij voldoet niet aan zijn verplichtingen. Tot op heden hebben kopers dat nog niet gedaan. Zij wenden zich steeds tot ons, maar wij zijn hier volgens mij helemaal geen partij meer in.
2. Als het zo is, dat wij wel partij zijn hierin, dan is het de vraag waar wij precies voor aan de lat staan. Wij wisten tijdens de verkoop dat een aantal boeidelen niet deugdelijk waren. Wij hebben dat gemeld aan de kopers. Zij hebben geen onderzoek laten doen tijdens het koopproces, maar ruim drie maanden daarna. Daaruit blijkt, dat de schade groter is dan wij tijdens het koopproces wisten. Ons was niet bekend dat de bevestigingswijze niet deugde, en ook niet, dat alle, in plaats van een paar, boeidelen aangetast waren. Daarmee is het volgens mij zo, dat wij niet gehouden zijn aan het vergoeden van alle kosten. Of zit ik ernaast? Ik hoor graag wat de lezers van dit forum hiervan vinden.

[chrisd1]

Ook staat er de zin "aannemer herstelt boeidelen onder garantie". Volgens mij is het zo, dat de kopers zich daarmee moeten wenden tot de aannemer. Hij voldoet niet aan zijn verplichtingen. Tot op heden hebben kopers dat nog niet gedaan. Zij wenden zich steeds tot ons, maar wij zijn hier volgens mij helemaal geen partij meer in.

Ben benieuwd, waarom dit niet zo zou zijn.

Of zit ik ernaast?

Kan niets verzinnen, waarom dat zo zou zijn.

Als verkopers zijn jullie verantwoordelijk en zullen jullie voor een oplossing moeten zorgen. Daarin hebben jullie de keus welke aannemer jullie willen gebruiken.

Conform 16again: klopt, als het om een verborgen gebrek zou zijn gegaan; nu is het m.i. onderdeel van de overeenkomst waarin opgenomen een voorziening voor de oplossing van een bekende tekortkoming.

Overigens: wat staat hierover in de bepalingen van Bouwgarant??

[Dozo]

Als verkopers zijn jullie verantwoordelijk en zullen jullie voor een oplossing moeten zorgen. Daarin hebben jullie de keus welke aannemer jullie willen gebruiken.

[16again]

Als verkopers zijn jullie verantwoordelijk.....

...om voor de koop alle bekende informatie te verschaffen
En dat is volgens TS gewoon gebeurd.

[tijger1]

Waarom hebt u tijdens het bezit van de woning niet op herstel aangedrongen?

Maar afgezien daarvan, hebben mijns inziens de kopers gern poot om op te staan. Laten ze zich masr tot die aannemer wenden. Die advocaat probeert maar wat.

[sacredfour]

verwijderd door sacredfour

[sacredfour]

Verwijderd door sacredfour

[sacredfour]

Dit is wel een interessante casus. Beide partijen, koper en verkoper mochten er vanuit gaan dat de aannemer de schade zou herstellen. Je kan dus niet stellen dat een van de contractanten zich niet aan de overeenkomst zou hebben gehouden.
Alfatrion, Leo The Emperor, Moneyman?

[chrisd1]

Beide partijen, koper en verkoper mochten er vanuit gaan dat de aannemer de schade zou herstellen.

Althans, dat eea zou worden opgelost onder Bouwgarant??

[kweenie]

Jij als verkoper beweert in het koopcontract keihard:

"aannemer herstelt boeidelen onder garantie".

Dan kun je er als koper vanuit gaan dat dit ook daadwerkelijk gebeurt. En dien je er als verkoper dus ook voor te zorgen dat dit ook gebeurt. De verantwoordelijkheid voor die belofte ligt daarmee ook bij jou. En daarmee kunnen de nieuwe kopers ook jou aanspreken op naleving van die belofte.

[chrisd1]

Jij als verkoper beweert in het koopcontract ...

Een koopcontrakt lijkt mij een stuk van gezamenlijk koper en verkoper.
Omdat niemand in de toekomst kan kijken, is betreffende de zinsnede "aannemer herstelt boeidelen onder garantie" m.i. onbegrijpelijk.

[sacredfour]

Jij als verkoper beweert in het koopcontract ...

Een koopcontrakt lijkt mij een stuk van gezamenlijk koper en verkoper.
Omdat niemand in de toekomst kan kijken, is betreffende de zinsnede "aannemer herstelt boeidelen onder garantie" m.i. onbegrijpelijk.

Daar heb je een punt. Tenzij beide partijen gezamenlijk kunnen invullen welke aannemer het werk gaat uitvoeren en hoe dit wordt uitgevoerd laat dit wel een leemte in de overeenkomst zien.

De koper en de verkoper hebben echter beide met de aannemer gesproken en het mag duidelijk zijn dat deze aannemer het werk zou uitvoeren. Ook is met beide partijen bekend dat het hier gaat over de boeidelen. Hoe dan ook, zeker geen reden om de verkoop te ontbinden.

[Shine]

Ik begrijp niet waarom u (al dan niet tezamen) Bouwgarant inschakelt in deze kwestie. U komt er immers niet uit met de oorspronkelijke aannemer die lid is van deze groep. Misschien dat ze tóch nog iets voor u willen/kunnen betekenen.


https://www.bouwgarant.nl/service-advies

Tot slot merk ik op dat als het gebrek al erg snel na oplevering was vastgesteld (2008) het vreemd is dat het tot op de dag van verkoop 2014 (!!!!) nog steeds niet gerepareerd was. Ondanks de toezegging door de aannemer. Bij een eventuele rechtzaak zal dit ongetwijfeld een van cruciale vragen zijn die u te beantwoorden krijgt. Door het euvel te laten 'verslonzen' al die jaren, is het euvel alleen maar erger geworden.

[chrisd1]

Door het euvel te laten 'verslonzen' al die jaren, is het euvel alleen maar erger geworden.

Het zou me verbazen, als hierdoor nog een beroep kan worden gedaan op Bouwgarant.

[kokka]

ik vraag me af of je na 8 jaar nog een beroep kan doen op bouwgarant. bij ons huis was de termijn 5 jaar.

het is ook geen verborgen gebrek, want de koper is ervan op de hoogte gebracht.
misschien is het in dit geval wel het beste om te proberen er samen uit te komen. huur een andere aannemer in en deel de kosten.

[Shine]

ik vraag me af of je na 8 jaar nog een beroep kan doen op bouwgarant. bij ons huis was de termijn 5 jaar.

het is ook geen verborgen gebrek, want de koper is ervan op de hoogte gebracht.
misschien is het in dit geval wel het beste om te proberen er samen uit te komen. huur een andere aannemer in en deel de kosten.

Daarom zeg ik ook bewust: 'Misschien' kan en wil Bouwgarant nog iets betekenen in deze kwestie.

Ook ik vermoed dat het uit zal draaien op gedeelde kosten. Echter de kopende partij moet hier wel in mee willen werken. En mss wel gedeelde kosten tussen, verkoper, koper en aannemer.

TS spreekt dat de Makelaar contact heeft gehad met de aannemer en de betreffende aannemer bevestigd heeft het euvel onder garantie nog te zullen repareren. Ik vraag me in deze even af welke makelaar. Die van de verkopende of kopende partij? En, zijn bij dit gesprek getuigen aanwezig geweest? Zoals bijvoorbeeld koper/verkoper?
Het feit dat de aannemer telefonisch, hernieuwd, had bevestigd het euvel nog steeds te zullen repareren onder garantie maakt deze situatie moeilijk.
Getuigen zijn in deze belangrijk. En als die er zijn en bereid zijn te willen getuigen, loont wellicht een gedeelde rechtzaak (koper en verkoper samen) tegen de betreffende aannemer.

[chrisd1]

bij ons huis was de termijn 5 jaar.

Was er niet nóg een termijn, waarbinnen schades na constatering moesten zijn gemeld??

[kokka]

dat zou ik na moeten kijken. meestal zo spoedig mogelijk toch?

[16again]

Jij als verkoper beweert in het koopcontract keihard:

"aannemer herstelt boeidelen onder garantie".

Dan kun je er als koper vanuit gaan dat dit ook daadwerkelijk gebeurt. En dien je er als verkoper dus ook voor te zorgen dat dit ook gebeurt.

Volgens mij speelt hier alleen de vraag:
Wist verkoper tijdens de verkoop dat de aannemer reparatie niet onder garantie zou uitvoeren?

[Karen1975]

Dank allen voor het meedenken. Ik ben met kopers in september 2015 in overleg geweest. De afspraak was toen, dat zij, met ondersteuning van ons een arbitragezaak tegen de aannemer zouden aanspannen. Een maand later lieten zij ons weten "alles overwegende" toch maar af te zien van die arbitrage en de zaak uit handen te geven aan een advocaat. Ons is onduidelijk wat de reden daarvan is.
Verder heeft onze makelaar, dus die van de verkopende partij, contact gehad met de aannemer tijdens de verkoop. Hij heeft ons de mailwisseling gestuurd die met de aannemer gevoerd is, waarin staat dat aannemer aan zijn verplichtingen zal voldoen.
Wij kregen gisteren een voorstel van de kopers om met een andere aannemer in zee te gaan. Zij eisen dat wij alle kosten daarvan dragen. ik heb nu een tegenvoorstel gedaan, waarbij wij de helft van de kosten dragen. Dit, omdat ik vind dat kopers zelf ook verantwoordelijkheid dragen. Zij hebben willens en wetens een woning gekocht waar een gebrek aan is. Zij hebben met de koop alle garantierechten én het risico overgenomen. Zo staat dat ook letterlijk in het koopcontract. Dus ook het risico dat de aannemer zijn garantieverplichtingen niet nakomt. Dat valt ons niet te verwijten.

Overigens: de garantietermijn op de woning onder Bouwgarant is 10 jaar.