[ archief ] Waterschade door grondwater - VVE aansprakelijk?

[marcobouma]

Hallo,

VVE/juridisch probleem:

Wij zijn de eigenaren van de bovenwoning van een herenhuis in Den Haag. Samen met de onderburen vormen wij de VVE van dit herenhuis.

De onderwoning is in 2014 geheel gerenoveerd en verkocht en de aannemer constateerde dat er problemen waren met de grondwaterstand wat tot problemen leidde gerelateerd tot vocht in de muren. Hij heeft dit getracht te repareren en bij de overdracht van de woning is gemeld dat er weliswaar een probleem was, maar dit opgelost zou moeten zijn.

Nu, zo'n half jaar na overdracht, zijn er opnieuw behoorlijke vochtproblemen in de muren ontstaan (verfschade) en de aannemer stelt dat de VVE hiervoor aansprakelijk zou zijn. Kosten van herstel en het waterdicht maken van fundering zijn aanzienlijk (duizenden euro's). Ik stel dat de verkopende partij verantwoordelijk blijft voor een deugdelijk product, zeker omdat hij geen clausule heeft opgenomen in de verkoopakte waardoor koper een gebrekkige zaak zou accepteren.

Benieuwd naar jullie zienswijzen!

bedankt,
Marco

[eddy123]

Grondwater kan tot enorme problemen en schadeposten leiden, zeker bij oude woningen. Denk maar eens aan paalrot in Amsterdam.

Mij is de situatie niet helemaal duidelijk: is de aannemer nu ook de koper van de benedenwoning? En is de aannemer nu de huidige bezitter van die benedenwoning?
Ik begrijp anders niet dat de aannemer iets te vorderen heeft van de VVE.

Normaal gesproken is een aannemer die werkzaamheden verricht aansprakelijk voor de kwaliteit van die werkzaamheden. Die aanspraak kan feitelijk alleen de opdrachtgever maken. Die heeft immers een overeenkomst gesloten met de aannemer. Als de VVE dus niet de opdrachtgever is, dan kan de VVE weinig doen en al helemaal niet door de aannemer worden aangesproken op (extra?) kosten.
Een verkoper is verplicht gebreken te melden, maar een koper is ook verplicht tot onderzoeksplicht. Zover u schrijft heeft de verkoper de problemen niet verzwegen, maar aangegeven dat deze waren opgelost. Verkoper en koper hebben ook een overeenkomst en kunnen elkaar dus aanspreken. De verkoper kan de koper aanspreken als hij niet aan zijn betalingsverplichting voldoet en de koper kan de verkoper aanspreken als het geleverde niet overeenkomstig de afspraken was.
Kortom, ik begrijp niet waarom de aannemer nu de VVE aanspreekt. Op basis van welke overeenkomst en met welke redenen?

Wat onder de verantwoordelijkheid van de VVE valt staat te lezen in de stukken die u daarover zelf zou moeten hebben. Het lijkt mij voor de hand te liggen dat de fundering daar zeker onder valt.

[stofzuigertje]

Normaal is de VVE verplicht zowel dak als vloer de onderhouden... dus waarom is het toen door toenmalige eigenaar zelf betaald?

En zit er nog garantie op die aannemer en wat heeft deze gedaan?
Het impregneren kan voor optrekkend vocht, maar je moet eerst uitzoeken wat er is uitgevoerd en alle eigenaren zouden moeten meebetalen aan fundering schade, dus alle eigenaren en ik dit geval dus 2...?

Maar ook Uw dak, de onderburen moeten ook daar in bijdragen dus klopt de VVE wel?

[eddy123]

Maar ook Uw dak, de onderburen moeten ook daar in bijdragen dus klopt de VVE wel?

Je hebt helemaal gelijk.
Normaal gesproken horen dak, fundering ed. allemaal wel onder de verantwoordelijkheid van de VVE, het is immers ieders dak en ieders fundering. Het probleem dient door de VVE te worden besproken op basis van de statuten en de opdracht aan een aannemer dient door de VVE te worden verstrekt, niet door een bewoner zelf.
Aanspraak kan alleen worden gedaan door een contractpartner.
De nieuwe bewoner kan dus de verkoper aansprakelijk stellen en als de verkoper destijds opdracht heeft gegeven aan de aannemer kan die weer de aannemer aansprakelijk stellen. De bovenburen hebben daar in dat geval weinig mee van doen. Als een aannemer nu is gevraagd opnieuw een offerte uit te brengen voor de problemen die er nog zijn, dan heeft de aannemer een punt dat de kosten eigenlijk voor de VVE zijn, maar meer dan aangeven kan de aannemer niet. Een aannemer moet gewoon wachten tot hij een opdracht krijgt, hetzij van de VVE, hetzij van een bewoner.

[eddy123]

En zit er nog garantie op die aannemer en wat heeft deze gedaan?

Garantie-aanspraken zijn altijd lastig. Als ik een TV koop met 2 jaar garantie en ik koop er 3 jaar garantie bij. Vervolgens verkoop ik de TV aan jou na 3 jaar, heb jij dan nog een garantie-aanspraak voor 2 jaar?
Kort gezegd: alleen als die garantie puur op de TV lag en niet persoonsgebonden was (dus niet op naam gesteld).
De garantie kan dus alleen gelden voor de verkoper van de woning, maar ook kan het zijn dat de nieuwe bewoner er nog aanspraak op kan maken. Het is de vraag in hoeverre de garantie overdraagbaar was bij verkoop, de koper van de woning is immers geen contractpartij en hoeft dat niet per definitie te worden bij aankoop van de woning. Erg lastig als er veel mondeling is geregeld en weinig is vastgelegd.

[16again]

De garantie kan dus alleen gelden voor de verkoper van de woning, maar ook kan het zijn dat de nieuwe bewoner er nog aanspraak op kan maken. Het is de vraag in hoeverre de garantie overdraagbaar was bij verkoop, de koper van de woning is immers geen contractpartij en hoeft dat niet per definitie te worden bij aankoop van de woning.

Is de VVE in deze niet de opdrachtgever van de aannemer?
Zo ja, dan is de discussie over overdraagbare garantie misplaatst , de VVE bestaat immers nog gewoon.

[eddy123]

Is de VVE in deze niet de opdrachtgever van de aannemer?
Zo ja, dan is de discussie over overdraagbare garantie misplaatst , de VVE bestaat immers nog gewoon.

Gezien de vraag van TS niet, die vormt immers zelf de helft van de VVE en wil niet voor de kosten opdraaien als ik het goed lees. Maar de situatie is mij ook nogal onduidelijk, dus gelieve dat TS wat duidelijkheid verschaft in wie waartoe opdracht heeft gegeven en wie de benedenwoning heeft gekocht (de aannemer of iemand anders).
Dit soort zaken gaat meestal over aanzienlijke bedragen, dus het moet goed worden uitgezocht.

[marcobouma]

Allen - hartelijk dank voor de snelle reacties, interessante discussie!

Ter verduidelijking: aannemer heeft de benedenwoning ca. een half jaar in bezit gehad voor het uivoeren van de renovatie, en heeft deze toen verkocht medio 2014 aan de huidige bewoners (die dus nu een probleem hebben). Vorige bewoner van de woning heeft nooit bij de VVE geklaagd over vochtproblemen. Aannemer probeert via huidige bewoners aan te kloppen bij VVE, en ik heb het gevoel om te proberen onder hun verantwoordelijkheid uit te komen!

Mijn voorlopige conclusie is dat, aangezien a) VVE nooit rechstreeks contractpartij is geweest ten op zichte van aannemer en b) aannemer een ondeugdelijke zaak heeft opgeleverd aan de onderburen, aansprakelijkheid dient te worden gezocht door de koper (onderburen) richting de aannemer.

Reacties blijven zeer welkom

[De Econometrist]

Vorige bewoner van de woning heeft nooit bij de VVE geklaagd over vochtproblemen.

Dit probleem is veel te ingewikkeld om daarvoor de opinie van een stel leken die zich hier op een forum begeven te vragen. Blijkbaar is er een splitsingsakte opgemaakt voor jullie villa waardoor het nu de status van een appartementencomplex heeft. Dan ben je als bovenbewoner via de VVE inderdaad ook verantwoordelijk voor de opstal aan de onderkant van het huis (en omgekeerd als onderbewoner ook voor het dak).

De vraag is echter of de schade die er nu blijkbaar is, niet het gevolg is van een ondeugdelijke renovatie die de aannemer (de vorige eigenaar) heeft veroorzaakt, en dat het daarna dus met verborgen gebreken is verkocht. De vraag is zelfs of deze aannemer überhaupt niet de toestemming van de VVE had moeten hebben om deze renovatie uit te voeren. Het appartementsrecht is daar vrij duidelijk over; dat soort dingen mag je niet zomaar op eigen houtje doen.

Ik zou als ik jou was snel een buitengewone VVE-vergadering beleggen om daarin te overleggen een advocaat en een bouwkundig inspecteur in de arm te nemen om te laten onderzoeken in hoeverre de aannemer verantwoordelijk is voor deze situatie en de juridische mogelijkheden om eventuele schade op hem te kunnen verhalen.

[eddy123]

Ter verduidelijking: aannemer heeft de benedenwoning ca. een half jaar in bezit gehad voor het uivoeren van de renovatie, en heeft deze toen verkocht medio 2014 aan de huidige bewoners (die dus nu een probleem hebben). .... Aannemer probeert via huidige bewoners aan te kloppen bij VVE ...

Aha, ik had al zo'n voorgevoel.
Ik ben het eens met De Econometrist. Dit ligt juridisch erg genuanceerd.
Een buitengewone VVE-vergadering is een goed idee. Insteek daarbij zou moeten zijn dat jou duidelijk is geworden dat er iemand aan jouw fundering heeft zitten prutsen zonder jouw toestemming/medeweten. Uit vooral je zorg over de staat van de fundering, spits het in eerste instantie niet toe op de kosten van een herstel daarvan. Zolang er een probleem is met de fundering staat immers ook jouw woning op het spel, dus het probleem dient zo snel mogelijk verholpen te worden.
Kennelijk heeft de aannemer het probleem niet goed opgelost en misschien wel veroorzaakt. Ik zou niet graag willen dat zo'n aannemer alsnog in staat wordt gesteld het probleem te herstellen. Ik zou graag een erkend specialist het probleem onderzoekt en oplost.

Wat de kosten aangaat: in eerste instantie zijn de kosten voor constructieve werkzaamheden als fundering en dak voor de VVE, die betaal je dus samen. Echter, als zonder toestemming van de VVE aan de constructie werkzaamheden worden verricht die niet goed uitpakken, dan is de VVE daarvoor niet verantwoordelijk. Sterker nog, de VVE kan dan een schadeclaim neerleggen bij diegene die die werkzaamheden heeft uitgevoerd of heeft laten uitvoeren. Kortom, in mijn ogen zou een erkend bedrijf het probleem moeten oplossen en de kosten daarvan zullen (uiteindelijk) moeten worden verhaald op de aannemer.

[eddy123]

Ik zat nog even na te denken over de vraag of de huidige eigenaar van de benedenwoning of de aannemer door jou aansprakelijk kan worden gesteld (de huidige eigenaar zou dan de aannemer weer aansprakelijk kunnen stellen). Mijn overweging: als duidelijk is dat de aannemer verantwoordelijk is voor de schade, hetzij door zijn werkzaamheden, hetzij door zonder medeweten van de VVE te handelen, dan kun jij in mijn ogen de aannemer direct aansprakelijk stellen. Die heeft jou immers benadeeld. Dan kunnen zowel jij, als je benedenburen (dus de gehele VVE?) gezamenlijk optrekken om de aannemer aansprakelijk te stellen. Dit geldt uiteraard alleen als duidelijk is dat het probleem zich al voordeed voordat de aannemer de woning verkocht, maar dat blijkt eigenlijk al uit het feit dat de aannemer destijds heeft getracht het probleem te verhelpen.

[16again]

Ik zat nog even na te denken over de vraag of de huidige eigenaar van de benedenwoning ........ door jou aansprakelijk kan worden gesteld .

Wat valt de huidige eigenaar dan te verwijten?

[eddy123]

Ik zat nog even na te denken over de vraag of de huidige eigenaar van de benedenwoning ........ door jou aansprakelijk kan worden gesteld .

Wat valt de huidige eigenaar dan te verwijten?

In mijn ogen niets. Er was wat onduidelijkheid of TS de vorige eigenaar (de aannemer) DIRECT aansprakelijk kon stellen, of dat TS de huidige eigenaar aansprakelijk moest stellen die op zijn beurt weer de aannemer aansprakelijk kon stellen. Volgens mij kan het dus direct. Dat maakt volgens mij uit: ze kunnen samen optrekken met een gemeenschappelijk belang en zelfs als VVE (die ze samen vormen).
Je buren (en andere helft van de VVE) aansprakelijk stellen geeft praktische problemen.

[olaf79]

En zit er nog garantie op die aannemer en wat heeft deze gedaan?

Garantie-aanspraken zijn altijd lastig. Als ik een TV koop met 2 jaar garantie en ik koop er 3 jaar garantie bij. Vervolgens verkoop ik de TV aan jou na 3 jaar, heb jij dan nog een garantie-aanspraak voor 2 jaar?
Kort gezegd: alleen als die garantie puur op de TV lag en niet persoonsgebonden was (dus niet op naam gesteld).
De garantie kan dus alleen gelden voor de verkoper van de woning, maar ook kan het zijn dat de nieuwe bewoner er nog aanspraak op kan maken. Het is de vraag in hoeverre de garantie overdraagbaar was bij verkoop, de koper van de woning is immers geen contractpartij en hoeft dat niet per definitie te worden bij aankoop van de woning. Erg lastig als er veel mondeling is geregeld en weinig is vastgelegd.

Een verkeerde interpretatie van de wet. De garantie zit op het geleverde product niet op de persoon die hem koopt. Garanties zijn dus gewoon overdraagbaar, sterker nog worden automatisch overgedragen tenzij er een specifieke afspraak hierover is. Bovendien wordt in vrijwel elke acte van levering gesteld dat alle aanspraken van de vorige eigenaar over gaan op de nieuwe.

[eddy123]

Kort gezegd: alleen als die garantie puur op de TV lag en niet persoonsgebonden was (dus niet op naam gesteld).

Een verkeerde interpretatie van de wet. De garantie zit op het geleverde product niet op de persoon die hem koopt.

Als je goed leest beweer ik niet anders. Het voorbeeld dat ik gaf betrof bijgekochte garantie, vaak een vorm van verzekering. Die kan wel degelijk op naam gesteld zijn en zelfs de premie kan afhankelijk zijn van een kenmerk van degene die het is aangegaan.
Het betrof in de casus van TS een dienst, mijn voorbeeld was dus niet zo gelukkig gekozen.

[De Econometrist]

Zoals ik al eerder schreef is dit echt een zaak om aan professionals over te laten; Geen mens kan op basis van de hier vermelde gegevens een zinnige uitspraak doen over deze situatie.
Met alle respect voor de goede bedoelingen van de gegeven adviezen, maar van garantie kan in dit geval in het geheel geen sprake zijn. Hooguit zijn van toepassing de begrippen wettelijke aansprakelijkheid en onrechtmatige daad, maar alles staat en valt bij de statuten die opgenomen zijn in de splitsingsacte, de inschrijving van de VVE bij de Kamer van Koophandel, de notulen van de vergaderingen voorafgaand aan de renovatie, en de bouwkundige staat van het pand vóór de verbouwing en erna.

Dit zijn allemaal zaken waarover niets op te maken valt uit de beschrijving van de topicstarter, en zelfs met al deze gegevens in de hand nog een ingewikkelde juridische zaak vormen die echt moeten worden behandeld door juristen die bekend zijn met dit soort materie. Ik neem aan dat het pand een behoorlijke waarde vertegenwoordigt, het soort huizen kennende dat vroeger door de 'heren' met onze onvolprezen VOC-mentaliteit in 's Gravenhage wisten neer te zetten, dus er staat nogal wat op het spel. Teveel om toevallige voorbijgangers op een consumentenforum om advies te vragen...