[ archief ] Opmaat Hypotheek

[becky]

Goedenavond,

Ik lees hier allemaal reacties van mensen die door Rabobank zelf zijn benaderd om het tegenvallend rendement van hun hypotheek te bespreken.
Heb ik soms iets gemist?? Mijn vriend heeft sinds maart 2004 nl. ook een Opmaat Hypotheek met een beleggingsgedeelte (28% Opmaat Rekening, 35% Robeco en 37% Robeco Lux-o-rente), maar ben nooit door de Rabobank benaderd.
En hoe kom je er trouwens achter dat je rendement tegenvalt. Ik heb zitten zoeken, maar krijg nooit overzichten van Interpolis.
Nu heeft mijn vriend toevallig 2 weken geleden een gesprek gehad met de Rabo (ivm eventueel oversluiten van de hypotheek voor verbouwing) en toen werd er gemeld dat het niet duidelijk was hoe het zat met de premie Opmaat Verzekering die iedere maand betaald dient te worden.
Die is dus nooit bij ons afgeschreven, de adviseur zou dit gaan uitzoeken, maar tot op heden nog geen reactie van mogen ontvangen.
Is dit nu voor ons een geluk bij een ongeluk, of kunnen we nu een brief van de Rabo verwachten dat we die 3,5 jaar premie (die op een of andere manier dus nooit afgeschreven )per direct moeten betalen (wat toch gauw neerkomt op ruim 5000 euro).

Het spijt me zeer, maar al die reacties van: mensen moeten nu niet gaan klagen als de beleggingsresultaten tegenvallen, daar kan ik niets mee.
We hebben niet allemaal verstand van hypotheken, en daarom ga je ook naar een bank die zeer goed bekend staat als hypotheek verstrekker, waarvan je dus verwacht dat alles wat je is uitgelegd ook daadwerkelijk zo is, en niet dat je alles zelf nog in de gaten moet gaan houden.
Als dat zo zou zijn, zou het gros van de mensen met een hypotheek een cursus hypotheekleer nodig hebben!

[Pigna]

Toch wel een klein addertje onder het gras.

Kijk op woekerpolisclaim voor rekenmodule en voorbeeldbrief! Er wordt echter niet verteld dat dit je 3 tientjes kost om daar gebruik van te mogen maken.

[JanHendrik]

Goedenavond,

Ja, zo'n uitzending trekt ook altijd weer wat strontvliegen aan, die hier hun irritante en ongewenste bijdrage achterlaten. Dus, jongens, als het je niet aangaat en als je het niet begrijpt, zoek je vertier dan ergens anders.

Maar dat daargelaten, vele OpMaat-klanten zullen wakker geschrokken zijn door de verontrustende berichtgeving van Radar, en alleen al het schitteren door afwezigheid van de Rabobank geeft aan dat ze daar nattigheid voelen. Ook het feit dat ze aktief klanten zijn gaan benaderen, in mijn geval zelfs vrij agressief, geeft te denken. Er wordt een haast stuitende eerljkheid aan de dag gelegd omtrent het onvolledig voorlichten van klanten en de daaraan verbonden onverwachte financiele malaise. Het gaat daarbij niet om tegenvallende beleggingsresultaten, maar meer om de secundaire gevolgen binnen polis voor wat betreft de premieverrekening, die voor de klant volstrekt ondoorzichtig werd gehouden, en waarover ook nu nog steeds geen volledige openheid wordt gegeven door zowel Rabo als Interpolis. Overigens is Interpolis wat mij betreft geen partij in dezen, omdat de klant alleen met Rabo te maken heeft, zij verkopen immers het produkt OpMaat-verzekering.

[tree]

Een leuk trucje is als ze je vragen hoe je je spaar en beleggingsdeel wil verdelen. Graag zien ze dit in percentages. Helaas is deze verdeling niet op eindkapitaal maar vaak op premie. Bijvoorbeeld 50% sparen en 50% beleggen. De klant denkt dat hij op eindkapitaal bij een hypotheek van 200.000 dan 100.000 eindkapitaal spaar en 100.000 eindkapitaal beleggen heeft.

Vaak wordt dit echter ingestoken op een 50/50 verdeling op ingelegde premies en dan haal je op einddatum nooit de 50/50 verdeling op eindkapitaal omdat het rekenrendement op sparen veel lager is dan op beleggen. Maar je kan dan wel een lagere totaal premie voorschotelen aan de klant waardoor de hybride hypotheek goedkoper lijkt dan bij de concurrentie. Maar je krijgt niet wat je eigenlijk wil...

[emergo]

Ook ik ben de ongelukkige eigenaar van een Opmaat Hypotheek mèt hoog-laagconstructie, en hoewel ik er geen spaardeel in heb opgenomen is het probleem in de kern voor iedereen hetzelfde; de dikke adder onder het gras van de opbouw overlijdensrisicopremie(o.r.premie). Deze constructie draagt er namelijk zorg voor dat je bij een slechte aandelenmarkt dubbel wordt gedupeerd.

In mijn geval is het verschil tussen de afgegeven prognose in 1999 en de huidige stand van zaken ca. 70% negatief, ofwel meer dan € 200.000,- lager.
Een deel is uiteraard veroorzaakt door het risico dat ik bewust aanging door 100% voor aandelen te kiezen, echter het probleem zit hem in de opbouw van de o.r.premie. De onttrekking van deze o.r.premie aan mijn opgebouwde tegoed is zeker zwaar debet geweest aan de geringe opbouw van het beleggingstegoed.

Mijn klacht richting Rabobank is dat er in de offertefase destijds nergens werd gerefereerd aan het bestaan noch de opbouw van deze o.r.premie. Verder staat nergens in de toen verstrekte informatie enige verwijzing naar de polisvoorwaarden van de Interpolis Opmaatverzekering (anders had ik in theorie hier tenminste nog naar kunnen informeren). Het komt er in ieder geval op neer dat ik nooit akkord zou gaan met een dergelijke constructie, aangezien deze totaal niet te controleren valt (in tegenstelling tot de koers van aandelen)

Sinds begin van dit jaar corerspondeer ik middels diverse klachtbrieven met mijn bank, echter de wollige brief van de Rabobank die vanavond bij Radar werd gepresenteerd kon wel van dezelfde hand zijn als de schrijver van de brieven die ik tot heden terug mocht ontvangen.
Ook hier wordt continue om de hete brij heengedraaid, en worden zelfs simpelweg feiten verdraaid om tot een verdedigbare stelling te kunnen komen.

Tot slot en te uwer informatie nog een punt dat vanavond in de uitzending nog onderbelicht is gebleven: naast het feit dat deze premie wordt geïndexeerd ter compensatie van de beleggingsresultaten, vind er ook nog eens een periodieke indexatie (verhoging) op basis van de uw leeftijd plaats. Dit heeft mijn bank me dit jaar zelfs schriftelijk bevestigd.

Waar Verliespolis zich alleen richt op de verzekeraars bleven tot heden de tussenpersonen, in dit geval de Rabobank, buiten schot. Dit terwijl juist zij degene zijn die u (al dan niet bewust) middels onvolledige informatieverstrekking een prachtige luchtballon hebben weten te verkopen. Deze ballon is inmiddels wel uit elkaar gespat, door toedoen van de sigaar uit eigen doos (met dubbele bodem).

Ik ben blij dat er door Radar nu een aanzet is gegeven om dit aan de orde te stellen, en ik hoop dat er eindelijk eens stappen worden ondernomen om een ieder schadeloos te stellen.

Nogmaals, de kern van het probleem is gewoon de schandalige wijze waarop de overlijdensrisicopremie wordt geindexeerd ten koste van het door uzelf opgebouwde tegoed, en staat feitelijk los van het feit of je al dan niet een spaardeel in je constructie hebt zitten.
Al kan ik me wel voorstellen dat je je in dat geval nog eens extra bestolen voelt van je "veilige" spaartegoed.

[JeeVee]

Na 3 jaar en 4 maanden zit er toch een onverklaarbaar gat van 1140 euro (15%) tussen de inleg, min kosten (10% vast + storting), min verzekeringspremie (gebaseerd op laatste en enige overzicht) plus gecalculeerd rendement 0% over robeco (10% inleg) en 0% over Lux o rente (45% inleg) en de opgave van de bank.
Het overzicht werd overigens pas na het door de bank voorgestelde evaluatiegesprek verstrekt.

Tijdens dat gesprek met de bank is ook het verhaal woekerpolis aan de orde gekomen en werd ons voorgespiegeld dat de rabo bank welliswaar niet het braafste jongetje uit de klas was maar zeer zeker niet tot de bad-guys behoorde, misschien tijd om die mening te herzien.

[jonis]

Hoi allen, ook ik ben iemand met een opmaat sinds 1-2000.
Ik vind het dan ook een beetje vreemd opeens deze populaire heisa, ik stond in 2001 bij mijn 1ste tegoedoverzicht de dag erna al bij de bank en wilde uitleg. Dat niet de gehele inleg naar het tegoed ging was me wel duidelijk daarna en dat behaalde resultaten uit het verleden geen garantie zijn voor de toekomst was me ook duidelijk na de internetbubble en 9/11.
Er staat trouwens ook onduidelijk hier bij kassa wat de kosten zijn want er wordt 7% ingehouden over de inleg maar in mijn polis staat ook nog een vast bedrag van 6.81 per maand over het tegoed en dat is bij een inleg van 100,- ook nog eens bijna 7% en dan komt de overlijdenrisico er ook nog eens bij.
Totaal kosten ±25% en dan ga ik uit van het bedrag wat er maandelijks op mijn tegoed wordt bijgeschreven vergeleken met de inleg, dit wordt dus minder naar mate het tegoed hoger wordt.
Beetje vreemd ook dat mensen zo onwetend zijn over hun tegoed terwijl ik bij internetbankieren dit gewoon dagelijks kan inzien en maandelijks bij houdt wat er bijgeschreven wordt.
Ook over de rendementen maak ik me geen zorgen, na de internetbubble en 9/11 heb ik de stabiel gebleven fondsen geswitched naar de aandelen en ben ik op ± het laagste punt op Robeco bijv ingestapt en heb zo het "negatieve" rendement van de eerste 3 jaren dubbel teruggepakt. Mocht Robeco, wat op dit moment wat achterblijft ivm de negatieve$druk en de gang op de VSbeurzen in zijn algemeen, nog verder terugzakken, pik ik daarvan nog extra op vanuit het spaartegoed, longterm bekeken kan dat ook geen kwaad.

Over gewijzigde rendementen:
Ik heb ook op mijn overzicht ook een aantal % staan, maar niets daarvan komt in de buurt over wat ik en het daadwerkelijke tegoed realiseer.
Zo heb ik bijv. in 2005 ± 20% over het tegoed behaalt alleen was het 2006 weer ± 5% omdat ze juist de koersen en tijd hadden gebruikt van de korrektie op de beurs, nog geen 2 maanden erna had ik er weer 5% erbij, tis ook maar net wanneer je het berekent en waarmee je het vergelijkt.

Long-term bekeken vind ik het geen slechte zaak, ondanks een slechte start nog altijd op koers van het eindkapitaal (wel mede dank zij mijn eigen ingrijpen) maar had ik misschien achteraf wel dingen anders gedaan, maar ja wie houdt er rekening met zoiets als 9/11.

Over de Rabobank: waar mensen vaak de fout in gaan is dat mensen vaak denken dat ze alle antwoorden van iemand kunnen krijgen maar de realiteit is dat bankmedewerkers ook maar mensen zijn die je een product proberen te "verkopen" en niet altijd volledig op de hoogte zijn van de aangeboden "waar" en is een gezonde dosis "achterdocht" altijd wel op zijn plaats is.

[SergeT]

Ik heb ook een opmaathypotheek deze heb ik echter na 2 maanden al omgezet in 100% sparen. Heb ik dan ook te maken met rendementverlies?

[harry36]

Waarom had ik in 1999 toch het gevoel dat het gewoon gokken is....

Met gokken kun je toch verliezen ?

Ik heb een ouderwetse linaire hypotheek afgesloten, gewoon elke maand 1/240 deel aflossen. Na 20 jaar heb je gewoon geen hypotheek meer.

Voordelen:

-elke maand worden de lasten iets minder, je betaalt rente over je openstaande saldo, deze wordt elke maand minder omdat je elke maand ook aflost.

-100 % zekerheid, geen gelul met beleggen, geen slaapeloze nachten.


Ben ik nou zo slim ????

[jonis]

Of je nou zou slim bent is maar de vraag harry want zo'n liniaire hypotheek is in 20 jaar tegenwoordig nauwelijks op te brengen, zeker op de manier zoals het tegenwoordig gaat waarbij de kopers zonder centen bij de bank aankloppen zelfs bij een gemiddelde koopsom van 250.000,-
Liniair zou dat op dit moment op 20 jaar dus bruto zo'n 2000,- per maand zijn en belastingaftrek over 1000,- maandbedrag zal in dit geval ook nooit lager dan 1000,- worden en dat zonder aftrek.

[Toch Deklos]

Ook ik heb sinds 2005 een OpMaat (alleen sparen) voor 120k en 120k afl.vrij. Ik ben alleenstaand en betaal toch €289 premie per maand aan Interpolis.... kan dit wel kloppen?

[Penthane]

Harry 36 schreef:
Ik heb een ouderwetse linaire hypotheek afgesloten, gewoon elke maand 1/240 deel aflossen. Na 20 jaar heb je gewoon geen hypotheek meer.
Voordelen:
-elke maand worden de lasten iets minder, je betaalt rente over je openstaande saldo, deze wordt elke maand minder omdat je elke maand ook aflost.
-100 % zekerheid, geen gelul met beleggen, geen slaapeloze nachten.

Ben ik nou zo slim ????

Ten eerste kan niet iedereen een hypotheek in 20 jaar aflossen. De meeste hypotheken lopen over 30 jaar.
Ten tweede betaal je in het begin een erg hoge aflossing.
Ten derde laat je met een lineair je hoofdsom dalen, waardoor je ieder jaar minder belastingaftrek hebt. (geldt ook voor een annuiteitenhypotheek)
Even simpel gesteld: 240.000,- hypotheek in 240 maanden. Gemiddeld heb je dan maar over de helft aftrek.
Dus of jij nou zo slim bent weet ik niet. Ik weet wel dat je een stuk duurder uit bent dan noodzakelijk. Misschien wel net zo duur als iemand met een slechte hypotheek van de RABO

[jonis]

@Toch Deklos

Het maandbedrag opzich zegt niets, maar met die 286,- moet je al een heel eind in de buurt komen, afhankelijk van je risicoprofiel en sparen/beleggen.
Heb je ook al eens via internetbankieren gekeken naar je opgebouwd tegoed en wat er maandelijks daadwerkelijk wordt bijgeschreven via internetbankieren, van daaruit wordt het veel makkelijker om je eindtegoed te berekenen.

De mooiste uitspraak ooit vond ik van een mijn kollega's toen we met een aantal mensen over de hypotheek hadden over het premiedeel en hij stoer vertelde hoe weinig hij wel niet betaalde nl ±75,- premie per maand, ik dacht toen alleen maar ; wat een sukkel......hij heeft een hypotheek van 200.000,-

[The Judge]

Zucht.....mensen toch....waarom kies je een op maat.....juist....omdat je maandlasten lager zijn dan bij een spaarhypotheek....en omdat je hoopt op meer...en nu blijkt dat het minder is....gaat iedereen opeens naar een of andere stichting die de Rabobank wel eens zal gaan aanpakken.....ok..ik ben ook niet blij dat ik minder krijg in mijn OpMaat, maar heb bewust voor een stukje risico gekozen en lagere maandlasten.....want de spaarzeker was toch al gauw 80,- per maand duurder....en dan die dame van Radar....had die laatst niet iets gezegd over een anti-depressiva die niet goed zou zijn en daardoor dat mensen hun medicatie niet meer gingen slikken???? En toen zij gevraagd werd om een reactie voor tv te geven ....was zij ook niet thuis.....de heldin...bah...en dan nog haar 10 jarig zoontje als voorbeeld erbij halen in het programma van gisteren....heel erg onprofessioneel.....maar nu wel hoog van de toren blazen...sommige onderwerpen op Radar hebben een punt van waarheid en vind ik goed dat dat besproken wordt...maar regelmatig betrap ik ze erop dat er iets te negatief wordt neergezet....maar ja...alles voor de kijkcijfers zal ik maar denken.....

[benadeelddoorpolis]

Mensen als jij hebben ze graag als klant, daar bij de Rabo, Judge! Misschien kan Willem 3 je nog overhalen wat extra maandpremie in te leggen _:)

PS: Waar blijft dat antwoord van Willem 3 op mijn vraag, het blijft even stil als de Rabo gisteravond.....

[jonis]

Nou benadeelddoorpolis, ik zie alleen maar 2 reacties van je en dat je geld wil vangen. Dus inhoudelijk: in wat voor opzicht ben je benadeeld?
Volgens mij is dit gewoon een duidelijk verhaal en heb ik altijd antwoord gekregen op vragen die ik had.
Dat rendementen op dit moment vanaf 2000 gezien voor sommigen wat achterblijven....ja hallo... je hebt nog ± 20 jaar te gaan dit kun je op verschillende manieren bijsturen, daar heb ik zelf geen last van.

[benadeelddoorpolis]

Jonis, ik ben blij dat je een tevreden mens bent. Mijn verhaal vind je in een andere thread op dit forum: (Rabo opmaat hypotheek spaardeel probleem). Ik had dat duidelijker moeten vermelden in deze thread, in tegenstelling tot de Rabo geef ik mijn fouten graag toe

[The Judge]

Nou...benadeelddoorinterpolis....lezen is ook niet je sterkste vak geloof ik.....misschien is het daar fout bij jou gegaan..... , ik wil geeneens extra inleggen, omdat ik de risico's heb afgewogen in het begin bij het aangaan....en zeg nou zelf....wij Hollanders zijn toch zo nuchter.....ik heb nog nooit een klacht gehoord van iemand die zegt dat hij/zij TEVEEL krijgt uitbetaald ...alleen maar als het TEWEINIG is....wat zijn we toch weer lekker hypocriet bezig in NL.......

[benadeelddoorpolis]

Ze hebben me niet eens de kans gegeven om verkeerd te lezen, het stond gewoon nergens....

[jonis]

Ik heb de andere thread even vluchtig teruggelezen en verbaas me eigenlijk dat mensen krampachtig vasthouden aan een overzicht (als ze al een hebben) terwijl eindkapitaal variabel is, dwz dat het overzicht van nu niets zegt, over 20 jaar staat er misschien weer een zonnetje op en hangen degene die verstandig zijn geweest de vlag uit.


@benadeelddoorpolis:
Je hebt 2000-2003 meegemaakt en je bent teleurgesteld, hoe kan het dat je nu pas daar druk om maakt? Waarom heb je toen daar niet van geprofiteerd? Dat was in principe je koopkans geweest om het nu weer wat rustiger aan te doen.