Als huurder (drie)dubbel betalen voor panelen?

[Speedy123]

Juist als je als huurder de zonnepanelen als roerende zaak huurt, gaat de WOZ-waarde daardoor meestal NIET omhoog.

Klopt, Maar de maximale huur kan stijgen door het verbeterde EP label.

[Speedy123]

Juist als je als huurder de zonnepanelen als roerende zaak huurt, gaat de WOZ-waarde daardoor meestal NIET omhoog.

Maar hier https://www.waarderingskamer.nl/woz-wij ... -en-de-woz lees ik dat zonnepanelen onroerend zijn.

Er is veel discussie over dit onderwerp. Zitten zonnepanelen vast aan een woning of niet? Op een schuin dak kan je beargumenteren dat ze echt vast zitten maar als ze in een rekje op het dak geplaatst zijn, is dat dan nog steeds het geval?

Maar voor de huurder zal het gestegen EP label veel meer invloed op de maximale huurprijs hebben.

[Moneyman]

Juist als je als huurder de zonnepanelen als roerende zaak huurt, gaat de WOZ-waarde daardoor meestal NIET omhoog.

Maar hier lees ik dat zonnepanelen onroerend zijn.

Dat hangt er vanaf. Zonnepanelen kunnen zowel roerend als onroerend zijn. Heel vaak zijn zonnepanelen op een schuin dak dusdanig vastgemaakt dat ze onroerend zijn, terwijl ze op een vlak dak vaak los liggen en als roerend beschouwd worden.

Als TS 100% duidelijkheid wil hebben, lijkt mij het inschakelen van een jurist met o.a. specialisatie huurrecht de meest logische weg.

Dat is het beste advies, wat mij betreft. Het is namelijk altijd casuïstisch.

[Speedy123]

Als TS 100% duidelijkheid wil hebben, lijkt mij het inschakelen van een jurist met o.a. specialisatie huurrecht de meest logische weg.

Absoluut waar. Zeker gezien de complexe situatie met een VvE, meerdere eigenaren die woningen in het complex verhuren en eigenaren die hun eigen woning zelf bewonen. Maakt het allemaal zeer complex.

Wel zou ik aanraden vooraf goed te kijken naar de juridische kosten. Heb je een gratis advocaat of een rechtsbijstand, dan vallen de kosten wel mee, als ze er al zijn, maar moet je zelf de advocaat betalen, dan kan een procedure ook bij winst weleens stukken duurder zijn dan het accepteren van de zonnepanelen. Een goede kosten-baten analyse maken is dan echt belangrijk.

[ZeerPrivé]

TS woont in vrije sector, dus gratis advocaat zal er niet in zitten, lijkt mij. Als TS van plan is met 1 of 2 jaar te vertrekken, is het misschien niet rendabel, maar als hij van plan is daar nog jaren te blijven wonen, wordt het een ander verhaal.

Wel vreemd dat de Woonbond niet reageert op zijn vragen. @TS je bent wel lid geworden van de Woonbond?

[Speedy123]

TS woont in vrije sector, dus gratis advocaat zal er niet in zitten, lijkt mij. Als TS van plan is met 1 of 2 jaar te vertrekken, is het misschien niet rendabel, maar als hij van plan is daar nog jaren te blijven wonen, wordt het een ander verhaal.

Wel vreemd dat de Woonbond niet reageert op zijn vragen. @TS je bent wel lid geworden van de Woonbond?

Het is geen vrije sector woning meer. De woning valt onder het puntensysteem dus de huur ligt onder de 1.157,95 euro.

Deze woning valt in de nieuwe Hugo de Jong categorie, gereguleerde middenhuur. In deze categorie wonen ook mensen die eigenlijk een sociale woning zouden moeten krijgen waarvoor ze al jaren op een wachtlijst staan. Maar ja, die zijn nauwelijks beschikbaar. In sommige regio's loopt de wachttijd op naar 20 jaar.

Dat de woonbond niet reageert op vragen, is niet zo vreemd. Het gereguleerde middenhuur segment is vrij nieuw en daar spelen zeer complexe problemen zoals deze casus.

De overheid wil de verhuurders dwingen te verduurzamen via het EP label en strafpunten bij een lage EP waarde. Maar lang niet alle huurders zitten te wachten op de extra kosten van deze verduurzaming. Voor de één is verduurzaming erg aantrekkelijk door de lagere energierekening maar voor een ander in het geheel niet.

Er zit nogal een verschil tussen bijvoorbeeld een gepensioneerde die veel thuis zit en daarmee ook overdag stookt en stroom gebruikt ten opzichte van een jonge huurder met een drukke baan en een druk sociaal leven die eigenlijk alleen maar thuis slaapt.

En tel dan er dan bij op dat je een mix heb van verschillende verhuurders en eigenaren die hun eigen woning bewonen. Zie dan maar iedereen op één lijn te krijgen, is gewoon niet te doen.

[ZeerPrivé]

Maar lang niet alle huurders zitten te wachten op de extra kosten van deze verduurzaming. Voor de één is verduurzaming erg aantrekkelijk door de lagere energierekening maar voor een ander in het geheel niet.

Ja, dat schreef ik al. Reden waarom is niet belangrijk, voor de één is het gunstig voor de ander ongunstig.

[Speedy123]

Maar lang niet alle huurders zitten te wachten op de extra kosten van deze verduurzaming. Voor de één is verduurzaming erg aantrekkelijk door de lagere energierekening maar voor een ander in het geheel niet.

Ja, dat schreef ik al. Reden waarom is niet belangrijk, voor de één is het gunstig voor de ander ongunstig.

Precies. En dat gaat de komende jaren overal spelen in het gereguleerde middensegment. De overheid dwingt verduurzaming af en die kosten zullen uiteindelijk ook voor een groot deel terecht komen bij de huurders.

En dat maakt het allemaal zeer complex, ook als je naar de rechter stapt. Want die zal dan al die verschillende belangen moeten gaan afwegen. Die neemt ook mee in zijn afweging dat de verhuurder van de overheid moet verduurzamen.

[Yoranvt]

Dank iedereen voor het meedenken. Verschil tussen onroerend en roerend had ik nog niet naar gekeken.

Al met al een hele complexe situatie waarbij de bepalingen in uw huurovereenkomst erg belangrijk zijn. Staat daar iets in over VvE besluiten?

Nee, ik heb het goed nagezocht alvorens naar de huurcommissie te stappen. Er staat niets over VVE (beslissingen) in.
Alle kosten zijn in het contract gespecifieerd, daar staat niets tussen over (toekomstige) huur van extra onderdelen/toevoegingen. Sterker nog, er staat vrij expliciet dat alleen de huurder verantwoordelijk is over de elektra in het gehuurde deel.

Er staat wel in dat je als huurder verplicht bent medewerking te verlenen wanneer er onderhoud plaatsvindt of (onderzoek naar) woning verbetering. Verder niets over de kosten daarvan.

Maar voor de huurder zal het gestegen EP label veel meer invloed op de maximale huurprijs hebben.

Juist, eerder al de berekening gepost maar bij deze nogmaals. Kosten voor mij: 38,50 per maand voor de panelen, plus ongeveer 90,00 euro per maand hoger plafond door hoger energielabel dankzij deze panelen.

TS woont in vrije sector, dus gratis advocaat zal er niet in zitten, lijkt mij. Als TS van plan is met 1 of 2 jaar te vertrekken, is het misschien niet rendabel, maar als hij van plan is daar nog jaren te blijven wonen, wordt het een ander verhaal.

Wel vreemd dat de Woonbond niet reageert op zijn vragen. @TS je bent wel lid geworden van de Woonbond?

Ja, zeker lid geworden en na aanmelding/betaling mijn zaak ingestuurd met gerichte vragen erbij en hulp. Ook aangegeven dat er meerdere huurders (286 dus) zitten in dit complex met dezelfde situatie. In 6 maanden tijd geen reactie gekregen verder dan ontvangstbevestiging helaas.

[ZeerPrivé]

@TS Dan zou ik toch maar eens gaan bellen met die Woonbond. 6 maanden lang geen reactie, is natuurlijk belachelijk.

[ZeerPrivé]

Die neemt ook mee in zijn afweging dat de verhuurder van de overheid moet verduurzamen.

Dat klopt, vandaar dat voor het alleen aanbrengen van zonnepanelen geen toestemming nodig is van 70% van de huurders.

En hoe lang die verplichte 70% toestemming, in stand blijft, terwijl verhuurders tot verduurzaming worden gedwongen? Ik weet van een paar grote sociale woningbouw complexen waar bewoners verduurzaming/renovatie al jarenlang tegen houden omdat ze geen zin hebben in alle daarmee gepaard gaande overlast.

[16again]

Die neemt ook mee in zijn afweging dat de verhuurder van de overheid moet verduurzamen.

Dat klopt, vandaar dat voor het alleen aanbrengen van zonnepanelen geen toestemming nodig is van 70% van de huurders.

Maar mag zonder die 70% toestemming dan ook de huurverhoging worden doorgevoerd?

[Speedy123]

Die neemt ook mee in zijn afweging dat de verhuurder van de overheid moet verduurzamen.

Dat klopt, vandaar dat voor het alleen aanbrengen van zonnepanelen geen toestemming nodig is van 70% van de huurders.

Maar mag zonder die 70% toestemming dan ook de huurverhoging worden doorgevoerd?

Nee dat mag niet. Het is gereguleerde middenhuur. Het punten systeem is van toepassing bij de bepaling van de maximale huurprijs. De jaarlijkse maximale huurverhoging wordt door de overheid bepaald. En die was afgelopen jaren stukken lager dan de inflatie. Echter dat kan in de toekomst natuurlijk anders zijn.

Er wordt geen huurverhoging doorgevoerd. De zonnepanelen worden apart in rekening gebracht.

Echter doordat het EP label stijgt naar een betere waarde, neemt de puntentelling van de woning toe waardoor de maximaal toegestane huur omhoog gaat. Op termijn leidt dat tot een hogere huur.

https://www.woonbond.nl/faq/wat-beteken ... -voor-mij/

[16again]

Maar lang niet alle huurders zitten te wachten op de extra kosten van deze verduurzaming. Voor de één is verduurzaming erg aantrekkelijk door de lagere energierekening maar voor een ander in het geheel niet.

Ja, dat schreef ik al. Reden waarom is niet belangrijk, voor de één is het gunstig voor de ander ongunstig.

Als ik TS lees, is het hier voor elke huurder ongunstig.

[Speedy123]

Als ik TS lees, is het hier voor elke huurder ongunstig.

Dat komt omdat TS de door de overheid opgelegde straf bij een laag EP label als permanente huurverlaging ziet.

Dit is een bijeffect van het beleid van de overheid om het puntensysteem waarmee de maximale huur bepaald wordt ook te gebruiken als beleidsinstrument om zo de woning eigenaren die verhuren tot verduurzaming te dwingen.

Geeft de eigenaar toe aan de overheid en verbetert die het EP label door investeringen te doen, dan vervalt de punten straf en is er weer een hogere maximale huur toegestaan.

Dan zal je altijd huurders hebben die eigenlijk wel blij waren met de puntenstraf, want een lagere maandelijkse huur. Dus klagen die als de huur weer mag stijgen nadat de straf vervalt door het betere EP label.

[Speedy123]

Ter verduidelijking, een EP label E levert 4 strafpunten op.

Nu worden er zonnepanelen geplaatst en wordt het nieuwe EP label bijvoorbeeld D. De strafpunten vervallen en de EP punten mogen nu bijgeteld worden en die zijn 14 voor een EP label D (eengezinswoning, 11 voor een appartement).

In de gereguleerde huur is de huurprijs per punt iets van 5,75 euro dus neemt de maximale huur met iets van 90 euro toe.

TS ziet die 90 euro als verlies doordat hij zonnepanelen heeft gekregen. Hij rekent dus niet met de 38,50 euro per maand aan extra kosten maar neemt 128,50 euro per maand aan kosten voor de panelen. En dat geld verdiend hij niet terug met de besparing aan elektriciteit.

Alleen de 38,50 euro is met 15 vierkante meter aan panelen wel terug te verdienen via de maandelijkse besparing aan elektriciteit.

[Yoranvt]

Als ik TS lees, is het hier voor elke huurder ongunstig.

Ik kan zelf ook tot geen andere conclusie komen met hoe ze de kosten hier verrekenen.

Dat komt omdat TS de door de overheid opgelegde straf bij een laag EP label als permanente huurverlaging ziet.

Al eerder gepost:
Zonder panelen zou ik label C hebben, misschien zelfs D maar dat zou alleen een expert kunnen vertellen. C levert geen strafpunten op (+22), alleen 12 punten minder dan label B (+34) die ik nu heb met panelen. Dat is een verschil van 90 euro per maand.

Er was geen huurverlaging dus voor de panelen waren geplaatst.

[Speedy123]

Zonder panelen zou ik label C hebben, misschien zelfs D maar dat zou alleen een expert kunnen vertellen. C levert geen strafpunten op (+22), alleen 12 punten minder dan label B (+34) die ik nu heb met panelen. Dat is een verschil van 90 euro per maand.

Komt allemaal op hetzelfde neer. De overheid heeft het EP label opgenomen in het puntensysteem om zo hun beleid voor verduurzaming op te leggen aan de woning eigenaren die verhuren. Dus een hoger EP label levert meer punten op en dus een hogere maximale huur.

Voorheen had u geen punten systeem. U zat dan in de vrije huur. Dan betaalde u gewoon de huur zoals overeengekomen in uw huurcontract. De overheid was toen geen partij.

Dat is nu gewijzigd, nu valt u onder de gereguleerde huur en daarmee onder het beleid van de overheid. Dat had grote voordelen voor u, immers uw verhuurder mocht de inflatie correctie van 11 procent niet doorvoeren. Dat scheelde u zo tegen de 90 euro extra huur per maand.

Maar het heeft daarna weer nadelen, door te doen wat de overheid wil, mag uw verhuurder de huur alsnog laten toenemen. Met 90 euro per maand.

U gaat er dus niet op achteruit, zonder regulering betaalde u hetzelfde. Alleen voelt het voor u anders omdat een eerder voordeeltje weer afgenomen wordt.

[Moneyman]

Dat komt omdat TS de door de overheid opgelegde straf bij een laag EP label als permanente huurverlaging ziet.

Al eerder gepost:
Zonder panelen zou ik label C hebben, misschien zelfs D maar dat zou alleen een expert kunnen vertellen. C levert geen strafpunten op (+22), alleen 12 punten minder dan label B (+34) die ik nu heb met panelen. Dat is een verschil van 90 euro per maand.

Er was geen huurverlaging dus voor de panelen waren geplaatst.

Wat jij als een huurverhoging ziet, is feitelijk toch een (wegens verbetering van het label) niet meer toegepaste huurverlaging?

[Yoranvt]

Voorheen had u geen punten systeem. U zat dan in de vrije huur. Dan betaalde u gewoon de huur zoals overeengekomen in uw huurcontract. De overheid was toen geen partij.

Nee hoor. Ik heb altijd onder het puntensysteem gehuurd. Hoe u erbij komt dat ik in vrije huur zat weet ik niet maar dat is voor mij en in dit geval dus niet van toepassing.

Wellicht omdat veel sociale huur via woonstichtingen gaan denkt u, en vele anderen, dat sociale huur gelijk staat aan woonstichting. Dat is in dit geval niet zo, de huur valt/viel onder sociale huur, de verhuurder is een grote commerciële partij.

Wat jij als een huurverhoging ziet, is feitelijk toch een (wegens verbetering van het label) niet meer toegepaste huurverlaging?

De nuance voor mij zit hem er dan in dat ik voorheen niet "op straffe van" minder betaalde. Ik betaalde het plafond van deze woning. Door plaatsing van de panelen is er voor mij geen luxe bij gekomen. Het is niet alsof ik ineens veel minder stroom betaal, want immers krijg ik in een goed jaar voor 45 euro per maand stroom, en betaal er 38,50 voor. Maar volgens de puntingtelling is mijn woning wel ineens meer waard geworden. Immers mag er meer dan voorheen voor gerekend worden. Dat voelt op alles als een verhoging, niet op het afschaffen van een straf omdat ze nu meer aan de regels voldoen. ik betaal nml voor de lease van de panelen, niet mijn verhuurder.