[ archief ] Onder het boetebedrag uitkomen door dubbele verkoop

[CB]

Dat is nou net hetgeen wat we even in beeld moeten krijgen, ik heb daar zelf geen verstand van helaas. Ik denk dat als het kan en hier een duidelijke uitleg komt te staan dat er nog veel meer mensen hetzelfde kunnen gaan doen.

Ik denk dat, als nog veel meer mensen hetzelfde gaan doen, dat de banken dan heus wel iets bedenken om dit tegen te gaan.

Dat hebben ze dus al bedacht. In de hypotheekvoorwaarden zal staan (eventueel in iets andere bewoording) dat boetevrij alleen mag worden afgelost als er tot genoegen van de bank wordt aangetoond dat alle debiteuren ook verhuizen. Als je nieuwe adres naast je oude woning is, dan zal het wel enige moeite kosten om dit aan te tonen. Zeker als het zo is dat er helemaal niet wordt verhuisd...

Daarnaast zal in het algemeen de hypotheek alleen worden verleend als de woning voor eigen bewoning wordt gebruikt en is het niet toegestaan de woning aan derden ter beschikking te stellen. Je voldoet daarmee dus ook niet aan de voorwaarden voor de nieuwe (tussen-)hypotheek.

Natuurlijk is het mogelijk om te frauderen. Zeggen dat je verhuist, terwijl je niet verhuist. Zeggen dat je de nieuwe woning zelf gaat bewonen, terwijl je die helemaal niet gaat bewonen. Maar als er in dat hele traject ook maar ergens lont wordt geroken, dan zal het heel erg lastig worden om alle vier de financieringen voor elkaar te krijgen. Er is dus een behoorlijk risico dat ergens in het traject het minstens één van beide eigenaren niet lukt om een van de financieringen rond te krijgen.

En dan stort de hele constructie als een kaartenhuis in elkaar. Je zult dan je oude woning niet meer kunnen terugkopen. De hypotheek op het huis van de buren zal kunnen worden gestopt omdat je niet aan de voorwaarden voldoet. De lening zal dan kunnen worden omgezet naar een lening voor beleggingspanden, waarbij de voorwaarden minder gunstig zijn, de rente hoger is en het maximaal te lenen bedrag lager ligt. De bank zal dan dus ook kunnen gaan eisen dat je een groot deel van de lening op korte termijn terugbetaalt. En als klap op de vuurpijl zal er alsnog boeterente moeten worden betaald over de vervroegde aflossing.

Plus de registratie in het SFH en EVA register. Deze registraties zijn minstens vergelijkbaar, zo niet erger, dan BKR registraties. De vraag is of je dat risico wil lopen.

https://www.bkr.nl/Zakelijk/Producten--Diensten/EVASFH/

[witte angora]

@ arandy: Ik denk dat weinig tussenpersonen (want dat bedoel je waarschijnlijk) hier aan mee willen werken. Die moeten namelijk de banken en andere hypotheekverstrekkers waar ze zaken mee doen ook nog in de ogen kunnen kijken.

En nee, banken hebben hier geen belang bij, integendeel. Ze lopen namelijk een flinke boeterente mis. Die zouden niet blij zijn als een tussenpersoon hen op zo'n manier een hoop geld door de neus boort.

[arandy]

Nou dan toch maar echt gaan verhuizen misschien

[witte angora]

Om echt te verhuizen is de markt niet eens zo ongunstig volgens mij. Het aanbod is nog redelijk groot, terwijl de verkopen toenemen. Dus je zou zomaar een betere woning kunnen kopen dan je nu hebt, en de huidige kun je wellicht vrij snel kwijt zijn.

Scheelt je sowieso die boeterente van 45.000. Daar kun je nog wel een behangetje van kopen, of niet dan.

[16again]

Zit 2 keer overdrachtsbelasting betalen ook al in de rekensom?

[Leon Buijs]

Sommige mensen hier zien wel erg veel obstakels. Als je de buurman niet vertrouwt, kun je ook verkopen aan naaste familie.

En wat dan nog als er een register is? Ik ken een geval waarbij ouders hebben verkocht aan hun kind en vice versa. Als ze er spijt van krijgen en weer terugverkopen, is dat niet verboden.

Misschien heb je wel ouders die intussen hypotheekvrij zijn. Dan zijn er ook geen vier hypotheken nodig, of in ieder geval veel kleinere hypotheken.

Bijkomend voordeel is dat je — binnen het redelijke — zelf bepaalt wat de prijzen zijn. Want laten we wel wezen, dat is ook maar wat de gek er voor geeft, zoals de laatste jaren weer is bewezen.

Als je het waterdicht wil maken ga je intussen nog een week in elkaars huis wonen Maak er gelijk een paar foto's van voor op Facebook.

Wie zijn huis is het nou? Van jou of van de bank? De bank, overheid, gemeente is er voor de mensen, niet andersom.

[tijger1]

Blijkbaar hebt u een kolossale hypotheek, hopelijk ook een kolossaal pand, € 45.000 boeterente is niet mis. Ook aan de overdrachtsbelasting gedacht? De verkoop en terugkoop moet dan wel binnen een half jaar geregeld zijn, dan hoeft er per huis maar één keer overdrachtsbelasting betaald te worden.

En wat gebeurt er als iemand in die tussentijd komt te overlijden?

Niemand verbiedt u het huis van uw buren te kopen en het uwe aan hem te verkopen. Maar bij dat kopen en weer terugkopen stellen de geldgevers wel nieuwe voorwaarden. De vraag is, kunt u en uw buurman daaraan voldoen.

[sjohie]

Dan is het misschien verstandiger dit niet te doen met je directe buurman.

Dat van het hypotheekregister is wel een goede als het op die manier ingekeken wordt ga je altijd nat.

De kunst zou dan zijn om een hypotheekverstrekker te vinden die het gehele traject wil ondersteunen om er zo twee nieuwe klanten aan over te houden. Waarschijnlijk zal geen enkele bank hier belang bij hebben.

Huh, je wilde dit toch met je eigen buurman doen? Die zin leest meer alsof dit een theoretische oefening is, of erger, verkapte hulp bij je huiswerk?

Of ben je werkelijk van plan om dit met elke jopie op te tuigen die er wel oren naar heeft?

[tijger1]

Als u uw huis verkoopt, moet de hypotheek afgelost worden en dat gebeurt normaal gesproken boetevrij. Er zijn wel wat hypotheken waarin toch een boetebeding opgenomen is, maar dat staat dan in de voorwaarden en is een uitzondering.

In geen een hypotheekakte staat dat als je dat huis dan weer koopt ineens de boeteclausule weer van kracht wordt.

Die registers zijn helemaal niet van belang.

[arandy]

Dan is het misschien verstandiger dit niet te doen met je directe buurman.

Dat van het hypotheekregister is wel een goede als het op die manier ingekeken wordt ga je altijd nat.

De kunst zou dan zijn om een hypotheekverstrekker te vinden die het gehele traject wil ondersteunen om er zo twee nieuwe klanten aan over te houden. Waarschijnlijk zal geen enkele bank hier belang bij hebben.

Huh, je wilde dit toch met je eigen buurman doen? Die zin leest meer alsof dit een theoretische oefening is, of erger, verkapte hulp bij je huiswerk?

Of ben je werkelijk van plan om dit met elke jopie op te tuigen die er wel oren naar heeft?

Nee hoor met mijn buurman is het makkelijkste want die vertrouw ik blind. Maar ik heb nog wel twee goede vrienden wat verderop in de stad wonen die er ook wel oren naar hebben wat ook een mogelijkheid is. Met de buurman dit regelen is alleen vele malen makkelijker.

[kweenie]

Als u uw huis verkoopt, moet de hypotheek afgelost worden en dat gebeurt normaal gesproken boetevrij. Er zijn wel wat hypotheken waarin toch een boetebeding opgenomen is, maar dat staat dan in de voorwaarden en is een uitzondering.

In geen een hypotheekakte staat dat als je dat huis dan weer koopt ineens de boeteclausule weer van kracht wordt.

Die registers zijn helemaal niet van belang.

Zoals al eerder aangegeven, voor boetevrije aflossing is in het algemeen niet alleen verkoop en levering van het pand als eis, maar is óók een vereiste dat de schuldenaren ook daadwerkelijk verhuizen. Natuurlijk is het niet zo dat het niet toegestaan is dat je later je oude huis weer koopt. Maar wat niet toegestaan is, is dat je het huis weer terugkoopt zonder dat je daadwerkelijk in de tussentijd bent verhuisd.

Sommige mensen hier zien wel erg veel obstakels. Als je de buurman niet vertrouwt, kun je ook verkopen aan naaste familie.

En wat dan nog als er een register is? Ik ken een geval waarbij ouders hebben verkocht aan hun kind en vice versa. Als ze er spijt van krijgen en weer terugverkopen, is dat niet verboden.

Misschien heb je wel ouders die intussen hypotheekvrij zijn. Dan zijn er ook geen vier hypotheken nodig, of in ieder geval veel kleinere hypotheken.

Bijkomend voordeel is dat je — binnen het redelijke — zelf bepaalt wat de prijzen zijn. Want laten we wel wezen, dat is ook maar wat de gek er voor geeft, zoals de laatste jaren weer is bewezen.

Als je het waterdicht wil maken ga je intussen nog een week in elkaars huis wonen Maak er gelijk een paar foto's van voor op Facebook.

Wie zijn huis is het nou? Van jou of van de bank? De bank, overheid, gemeente is er voor de mensen, niet andersom.

Het probleem is ook helemaal niet dat je het huis niet zou mogen verkopen of terugkopen. Geen probleem als je je huis wil verkopen aan iemand en weer wil terugkopen.

Het probleem zit hem in de financiering hiervan. Daar zijn wel allerlei eisen aan verbonden. En ook dán is het som mogelijk om je huis aan de buurman te verkopen en er zelf te blijven wonen, en het later weer terug te kopen. Maar dan geldt wel dat
- ten eerste niet aan de voorwaarden voor boetevrije aflossing bij verkoop is voldaan. Je bent dan namelijk niet daadwerkelijk verhuisd, wat een eis is voor boetevrije aflossing. Je zult dus gewoon een boete moeten betalen als je alles volgens de regels wil doen;
- ten tweede is het huis van de buurman dat je wil kopen niet je hoofdverblijf, zodat je niet een normale hypotheek bij de bank kunt krijgen. In veel gevallen zal het daarom niet mogelijk zijn om als je hier eerlijk over bent een hypotheek te kunnen verstrekken.

Een adviseur zal in principe prima kunnen meewerken aan een verkoop-en-terugkoop constructie. Maar waar hij niet aan mee zal werken is bewust frauderen. En dat is waar het in de praktijk vaak op neer zal komen, aangezien er anders helemaal geen voordeel aan de constructie zit.

[witte angora]

Het punt is dat de constructie bedacht wordt om dat boetebeding te omzeilen. En daar trappen hypotheekverstrekkers niet snel in.

[Leon Buijs]

Bottomline is eerder: Banken hebben specialisten die contracten opstellen met alle mogelijke situaties in gedachten. Voor hen dagelijks werk. Tijd en geld zat om te lobbyen ook, om wetgeving zo gunstig mogelijk te krijgen en houden.

Een gewone burger heeft zulke kennis niet en heeft feitelijk ook weinig keus, want er zijn maar een paar hypotheekverstrekkers en die hanteren allemaal ongeveer dezelfde voorwaarden.

Fraude is het niet, hooguit een maas is de wet, want waarom zou je niet terug mogen komen op je beslissing elkaars huis te kopen? Je kan de inboedel meeverkopen, dat scheelt veel gedoe en komt meer voor.

Banken doen zelf niets liever dan de mazen in de wet opzoeken en zelfs als het misgaat wordt de belastingbetaler financieel veranwoordelijk gehouden, of zijn we dat alweer vergeten?

[jonis]

Och....op zich was het niet gek bedacht met de buurman en een paar bier op tijdens de barbecue....

[olaf79]

Dat is nou net hetgeen wat we even in beeld moeten krijgen, ik heb daar zelf geen verstand van helaas. Ik denk dat als het kan en hier een duidelijke uitleg komt te staan dat er nog veel meer mensen hetzelfde kunnen gaan doen.

Je moet niet alleen naar de financiele / fiscale gevolgen kijken. Ook de juridische. STEL de buurman weigert zijn handtekening te zetten onder het terugkoop contract. Dan is jouw huis van hem en kan hij je eruit zetten. Je moet degene die dit kunstje flikt dus wel volledig vertrouwen.
Dan is er nog de vraag of dit juridisch uberhaupt wel mag. In feit besodemieter je je bank ermee.

[kweenie]

Fraude is het niet, hooguit een maas is de wet, want waarom zou je niet terug mogen komen op je beslissing elkaars huis te kopen? Je kan de inboedel meeverkopen, dat scheelt veel gedoe en komt meer voor.

Nogmaals, geen probleem om elkaars huis te kopen. Wél om bij die verkoop kwijtschelding van boeterente te vragen. Dat mag niet, onder andere omdat je daarmee onder een (langlopende) verplichting uit probeert te komen, die je willens en wetens bent aangegaan.

[Leon Buijs]

Een adviseur zal in principe prima kunnen meewerken aan een verkoop-en-terugkoop constructie. Maar waar hij niet aan mee zal werken is bewust frauderen. En dat is waar het in de praktijk vaak op neer zal komen, aangezien er anders helemaal geen voordeel aan de constructie zit.

Een constructie wordt niet frauduleus doordat er wel of geen financieel voordeel van komt.

Een bank kan niet als voorwaarde stellen, dat je niet in je eigen voordeel mag handelen. Stap voor stap doe je niet iets wat tegen de voorwaarden in gaat. De voorwaarden zijn niet: Je moet de rest van je leven zoveel mogelijk geld uitgeven bij onze bank en je ziel wordt ook ons eigendom.

[kweenie]

Nee, of een constructie frauduleus is, hangt niet af van of je er voordeel mee behaalt of niet. Het hangt af van of je aan de voorwaarden voldoet of niet. En met deze constructie voldoe je op minstens een punt, maar waarschijnlijk twee punten, niet aan de voorwaarden. Op het moment dat je zegt dat je wel aan die voorwaarden voldoet, ben je dus aan het liegen.

[tijger1]

Ik heb heel wat hypotheekakten gelezen, maar in geen een heb ik de clausule getroffen dat je daadwerkelijk zou moeten verhuizen, en dat als je dat niet doet je de boete zou moeten betalen. Grote onzin.

In elk koopcontract staat dat je het leeg en bezemschoon moet opleveren, maar dat is een verplichting die je aangaat tegenover de koper. Als je je huis verkoopt, MOET de hypotheek afgelost en daarmee is het voor de geldgever klaar. Of de koper jou er nog in laat wonen, is zijn zaak en eventueel de zaak van zijn geldgever.
Er is niets frauduleus aan deze verkoop/koop constructie ten opzichte van de geldgever.

[kweenie]

Je hoeft ook niet te verhuizen. Maar dat is wél een voorwaarden voor het binnen de rentevaste periode zonder boeterente volledig kunnen aflossen van de hypotheekschuld.