Buren en verkoop woning

[Lizette60]

Goedemorgen,

In 2019 gaat de buurman, eigenaar, zijn woning grootscheeps verbouwen en aanbouwen. Intussen zet hij er huurders in. Deze "verbouwing" is nog steeds niet helemaal klaar gezien de vele nog af te werken zaken. Bij ons gaat het om het volgende:

De aanbouw beneden met daar boven op een groot dakterras, grenst aan onze woning. Achter in de tuin is dit jaar een stenen schuur gebouwd (heeft nog geen dak en is niet afgevoegd etc).

Eigenaar heeft onze tuinomheining welke op onze grond stond in 2019 al verwijderd (electradraad ligt los in onze tuin-niet meer aangesloten uiteraard) en daar niets voor terug geplaatst. Ook ons eigen schuurtje is verplaatst om zodoende de aanbouw op de begane grond bij de buurman te realiseren. Ook dit is niet meer teruggeplaatst. De buitenmuren zijn niet afgewerkt (ook niet aan onze kant-muur is 6 meter hoog). De tuintegels staan nog los in onze tuin alsmede liggen er nog betonnen randen los in onze tuin. Er is amper gecommuniceerd door de eigenaar, vanaf het begin niet. Hij zou alles bij ons in orde maken. Dat is echter niet helemaal gebeurd. Nu staat de woning te koop. Er staat in de advertentie van de makelaar niets over nog af te werken zaken bij ons. En wij blijven met de schade zitten.

De verbouwing heeft nu bijna 2,5 jaar geduurd en al die tijd konden wij niet beschikken over onze eigen tuin. Er was geen erfafscheiding. Nu staat daar een laag gemetseld, niet afgewerkt muurtje. Dus de erfafscheiding is nog steeds niet terug en kijken we ook nog in een groot gat omdat men op de begane grond heeft uitgegraven. We kijken 3 meter omlaag vanaf de rand.

Kunnen we de verkopende makelaar benaderen? want er staat niets vermeld in de verkoop informatie.

Het juridisch loket adviseert om de eigenaar aangetekend aan te schrijven, en hem aansprakelijk te stellen voor de schade.

Hoe zit dat dan met de mogelijk nieuwe eigenaar? Dient de informatie door een verkopende makelaar wel gedeeld te worden?

Er was ons (jarenlang) beloofd dat "alles" in orde gemaakt zou worden, incl. de bestrating en omheining. Echter nu staat de woning te koop.

Wie moeten/kunnen of mogen we informeren, om toch nog zaken in orde te krijgen voordat de woning verkocht is? Dit zijn geen verborgen gebreken, alles is duidelijk te zien en te merken. Echter zal een nieuwe eigenaar niet weten dat er bij ons nogal wat zaken afgewerkt zouden worden.

We hebben onze burenplicht gedaan. Maar momenteel ten kostte van ons zelf.

Liz

[Nevyn]

Waarom zou u geen contact opnemen met de verkopend makelaar?
Verder neem contact op met uw gemeente om te kijken of alles legaal is gebouwd.
Misschien is www.eigenhuis.nl een site om informatie te zoeken.

[Lizette60]

Waarom zou u geen contact opnemen met de verkopend makelaar?
Verder neem contact op met uw gemeente om te kijken of alles legaal is gebouwd.
Misschien is www.eigenhuis.nl een site om informatie te zoeken.

De bouw heeft inderdaad ruim een jaar stilgelegen ivm geen vergunning (uiteraard wisten wij van niets). Deze is er nu wel. Ik weet/wist niet zeker of we de verkopende makelaar zouden kunnen benaderen.

Liz

[Berteman]

Ik neem aan dat de verkopend makelaar de woning heeft bezocht en dus geconstateerd heeft, dat er nog diverse zaken afgewerkt dienen te worden.

Zoals aangegeven, neem contact op met de verkopend makelaar. En wellicht kan de vereniging eigen huis of uw rechtsbijstandsverzekering iets betekenen.

[Moneyman]

Volg het advies van het Juridisch Loket op. Dat zorgt dat de oude eigenaar niet kan zeggen dat hij van niets wist. En bel daarnaast eens met de verkopend makelaar om met hem kort te sluiten hoe hij dit ziet.

[Seinhuis]

Heb je een rechtsbijstandverzekering? Neem dan contact met hun op.

Ook mijn advies is om de advies van juridische loket op te volgen. Indien de aangetekende brief geen resultaten oplevert dan is een rechtzaak starten de enige oplossing. Neem opnieuw contact op met juridisch loket (of www.eigenhuis.nl/juridisch-advies) om de kansen te bespreken.

Het meest logische is dat je de huidige eigenaar aansprakelijk stel en hopelijk gaat die gene het oplossen.
Indien je het probleem met de nieuwe bewoners op gaat lossen is de kans groot dat ieder de helft van de erfafscheiding moet betalen, en jijzelf de overige schade in de tuin.

[Lizette60]

Heb je een rechtsbijstandverzekering? Neem dan contact met hun op.

Ook mijn advies is om de advies van juridische loket op te volgen. Indien de aangetekende brief geen resultaten oplevert dan is een rechtzaak starten de enige oplossing. Neem opnieuw contact op met juridisch loket (of www.eigenhuis.nl/juridisch-advies) om de kansen te bespreken.

Het meest logische is dat je de huidige eigenaar aansprakelijk stel en hopelijk gaat die gene het oplossen.
Indien je het probleem met de nieuwe bewoners op gaat lossen is de kans groot dat ieder de helft van de erfafscheiding moet betalen, en jijzelf de overige schade in de tuin.

Dat de nieuwe eigenaar zaken zou moeten oplossen, terwijl de oude eigenaar hier verantwoordelijk voor is, lijkt me ook niet de bedoeling. Ik heb inmiddels de verkopende makelaar gevraagd of zij op de hoogte zijn van niet afgewerkte zaken vanwege de verbouwing van de woning welke nu in de verkoop staat. Ik wacht op antwoord (schriftelijk uiteraard). Frappant: er staat gemetseld schuurtje, met ramen en een deur, maar er zit geen dak op. Dit zal een mogelijke nieuwe eigenaar zelf ook goed kunnen zien.

De inmiddels jarenlange gedane beloftes, al roepende op straat, betreffen alle zaken welke op onze eigen grond zijn geschied, dus de erfscheiding stond op eigen grond bijvoorbeeld, tuintegels op onze eigen grond zijn verwijderd. Buren/ladder plicht noemt men dat.

Schade door bouwwerkzaamheden noemt men volgens mij een onrechtmatige daad, in de zin van art. 6:162 BW.

Maar ja, vind het enorm vervelend,

Liz

[Mk]

Vervelend ja. Maar als je nu gaat zitten hopen dat een nieuwe eigenaar het vast wel oplost dan schiet je niet veel op. Dus zo snel mogelijk formeel (dus via aangetekende brief) aangeven welke problemen er zijn en welke oplossing je verwacht.

[HandigeHarrie]

Je moet volgens mij vooral de zaken benadrukken die jullie direct aangaan (erfafscheiding + tegels in jullie tuin), niet het dak dat ontbreekt op het schuurtje. Dat laatste zal de kopende partij met de oude eigenaar uitonderhandelen neem ik aan.

[Moneyman]

Je kunt overwegen om een gerechtsdeurwaarder een proces-verbaal van constatering op te laten maken. Dan heb je een authentieke akte die de status van dit moment bewijst. Maakt ook wat meer indruk dan een gewone aangetekende brief.

[Jablan]

Het leest als grote plannen en te weinig budget. Huize half-af wordt nu te koop gezet, de nieuwe eigenaar mag het project afmaken.
In mijn ogen: advies van Moneyman opvolgen en bij de verkoopmakelaar aangeven, dat voor de koper er nog meer kosten aankomen (terugplaatsen schuir, herstel tuin en erfafscheiding). Ihkv informatieplicht moet de makelaar dit aan de koper melden.

[Lizette60]

Bedankt voor alle adviezen. Inmiddels is de verkoopmakelaar ingelicht en hebben we op hun verzoek foto's opgestuurd. Vervolgens is de huidige eigenaar aan de deur geweest en vertelde hij doodleuk dat de woning te koop stond en dat de huurder uit de woning is. Alsof we dat niet wisten. Maar goed, er is toegezegd dat "alles in orde" gemaakt zou worden, en wel de week na kerst.

Tot op de dag van heden is er geen enkele reactie of actie meer geweest en zijn we genoodzaakt om de schade aangetekend te melden bij de eigenaar (adres is opgevraagd bij het Kadaster).

Ik heb geen hoop meer op een goede afloop. Volgens mij blijft de veroorzaker van de schade wettelijk aansprakelijk, in ons geval een "onrechtmatige daad"?

Indien de huidige eigenaar een WA verzekering zou hebben, en schade aan en bij anderen veroorzaakt heeft door eigen toedoen niet gedekt wordt door deze verzekering? De woning staat al "onder bod". Ik hoop dat de verkoopmakelaar ook zijn plicht heeft gedaan en mogelijke problemen vermeld heeft bij de kopers.

Groet,
Liz

[Lady1234]

De schade die u hebt, opgenomen tegels, verplaatst schuurtje, verwijderde erfafscheiding, worden uiteraard niet gedekt door een WA verzekering, oftewel de aansprakelijkheidsverzekering particulieren van de eigenaar van de huurwoning.

Hebt u het advies van Moneyman al opgevolgd?

[witte angora]

Als ik het zo lees zou ik er zeker een deurwaarder achter aan zetten. Het kost wat, maar ook die kosten kun je misschien verhalen op de veroorzaker. De deurwaarder is ook degene die het geld bij de oude eigenaar kan halen, als het nodig is.

[Lizette60]

De schade die u hebt, opgenomen tegels, verplaatst schuurtje, verwijderde erfafscheiding, worden uiteraard niet gedekt door een WA verzekering, oftewel de aansprakelijkheidsverzekering particulieren van de eigenaar van de huurwoning.

Hebt u het advies van Moneyman al opgevolgd?

De kosten voor het op laten maken van een Proces Verbaal van Constatering bedragen Euro. 545,00.

Omdat na contact met de verkoopmakelaar, er wederom beloofd was dat de eigenaar alles in orde zou maken hebben we gewacht tot dat dit ook gedaan zou worden (de week na kerst). De makelaar is/was ingelicht en men heeft ook netjes gereageerd naar ons toe. Naar aanleiding van het gesprek tussen de eigenaar/verkoper en makelaar, is de eigenaar bij ons aan de deur geweest.

De eigenaar van de woning verhuurde als particulier de woning, woonde er zelf niet. Hij is schriftelijk aangetekend aansprakelijk gesteld (advies JL). Ik ben bang dat het daarna ophoudt.

Liz

[Moneyman]

De schade die u hebt, opgenomen tegels, verplaatst schuurtje, verwijderde erfafscheiding, worden uiteraard niet gedekt door een WA verzekering, oftewel de aansprakelijkheidsverzekering particulieren van de eigenaar van de huurwoning.

Hebt u het advies van Moneyman al opgevolgd?

De kosten voor het op laten maken van een Proces Verbaal van Constatering bedragen Euro. 545,00.

Bel een andere deurwaarder. Dit is minstens 2x te duur.

[Lizette60]

De schade die u hebt, opgenomen tegels, verplaatst schuurtje, verwijderde erfafscheiding, worden uiteraard niet gedekt door een WA verzekering, oftewel de aansprakelijkheidsverzekering particulieren van de eigenaar van de huurwoning.

Hebt u het advies van Moneyman al opgevolgd?

De kosten voor het op laten maken van een Proces Verbaal van Constatering bedragen Euro. 545,00.

Bel een andere deurwaarder. Dit is minstens 2x te duur.

Men rekent Euro. 150,00 excl. BTW per uur, en schat in dat men 3 uur bezig is. Er zijn in onze regio niet zo veel GDW om uit te kiezen.
Maar wat U schrijft is wel een goede tip.
Bedankt,
Liz

[Moneyman]

Dat uurtarief is redelijk (al is onder de € 100,00 ook te vinden), maar de tijdsbesteding van 3 uur niet (uitgaande van de situatie zoals omschreven in de openignspost). Het opmaken van een proces-verbaal als dit (feitelijk een korte verklaring van de situatie ter plaatse, aangevuld met wat foto's) kost mij in de praktijk hooguit de helft van de tijd.

Maar goed, het kost wel geld, maar dan heb je ook wat.

[Lizette60]

Dat uurtarief is redelijk (al is onder de € 100,00 ook te vinden), maar de tijdsbesteding van 3 uur niet (uitgaande van de situatie zoals omschreven in de openignspost). Het opmaken van een proces-verbaal als dit (feitelijk een korte verklaring van de situatie ter plaatse, aangevuld met wat foto's) kost mij in de praktijk hooguit de helft van de tijd.

Maar goed, het kost wel geld, maar dan heb je ook wat.

Inmiddels heb ik een andere GDW benaderd welke inderdaad uw genoemd tarief benoemd. Er zijn op hun verzoek foto's gestuurd en er is aanvullende informatie doorgegeven zodat men het wat beter zicht heeft over de werkzaamheden.

En nu ook maar eens afwachten of er een reactie op ons aangetekend schrijven komt, en wat voor een reactie dat zal zijn.

Momenteel hebben we geen bedrag van de schade, dat is onmogelijk in te schatten.

Een GDW constateert en verbindt geen conclusies aan het PV (anders zou het wel anders heten), en wat is dan de vervolgstap, geen idee. Mocht tegen die tijd de huidige eigenaar geen eigenaar meer zijn, tja, wat dan.

Liz

[Moneyman]

Een GDW constateert en verbindt geen conclusies aan het PV (anders zou het wel anders heten), en wat is dan de vervolgstap, geen idee. Mocht tegen die tijd de huidige eigenaar geen eigenaar meer zijn, tja, wat dan.

Klopt inderdaad, het is precies wat de naam zegt. Het levert je een sterke bewijspositie op: aan de akte van de gerechtsdeurwaarder wordt door de rechter behoorlijke bewijskracht toegekend. Het zorgt ervoor dat je een bewijs hebt van de situatie op moment X, waarmee je vervolgens je schadeclaim richting wie dan ook (oude eigenaar, nieuwe eigenaar, makelaar, wat dan ook) kunt onderbouwen.