Overdrachts belasting - problemen belastingdienst

[dutchman2020]

Er zitten nog wel wat adders onder het gras, omdat overdrachtsbelasting een andersoortige belasting is als bv inkomstenbelasting.

https://notarielestichting.nl/wpnr/niet ... -aangifte/

Zorgvuldig lezen ook bij punt 3.

Uit dit stuk blijkt dat, normaal gesproken, pas bezwaar gemaakt kan worden NA betaling, omdat het een belasting is op eigen aangifte.

Dus hulp van een fiscaal jurist is, denk ik, broodnodig.

Als dit waar is kent de belasting telefoon z'n eigen regels niet en dat vind ik ernstig.

[dutchman2020]

in de brief staat trouwens onder het kopje "bezwaar" dat ik niet hoef te betalen totdat en tenzij mn bezwaar wordt afgewezen.

[Lady1234]

Dan zult u onder de uitzondering van “prematuur” vallen. Maar goed, dat stuk van de notaris leek mij wel interessant.

Ik wens u succes, want het is zeker geen gelopen race.

[Jablan]

Loopt de rente ondertussen door of wordt de rente opgeschort?

[Lady1234]

Nee , die loopt uiteraard door.

[dutchman2020]

we zijn een paar maanden verder en het bezwaar is ingediend. Ik heb een nieuwe belastinginspecteur die naar deze zaak kijkt en hij is met het volgende eens

• de woning heeft gebruiksfunctie woning
  het kadaster staat beschreven als woning
  woon er volledig
  heb hypotheek op een woning

de nieuwe belastinginspecteur heeft gezegd met mij eens te zijn en de regel niet te snappen. Als ik de woning tot de steen sloop en er dan een woning van maak - steen voor steen opbouw met hetzelfde bouwplan - dan er wel gewoon 2% overdrachtsbelasting voor hoef te betalen (want dan is de aard - bedoeling van het gebouw - woning). De belasting sinpsecteur heeft gezegd zelf de regels ook niet te begrijpen maar hij kan er niets mee. Hij zei ook dat ik gewoon in beroep moet gaan - maar hier heb ik het geld niet voor.

Heb de belastingtelefoon gebeld, die zei dat ik het rijksoverheid moest bellen en die zeggen "achja als de belastinginspecteur ook de regels niet snapt is het een mening - en ik kan dit aan het minesterie doorsturen dat de regels niet kloppen maar met meningen doen we niets en je hoort denk ik niets terug"

Kortom, nieuwe belastinginspecteur is het met me eens, maar hij wordt gedwongen tot naheffing door een wet die nergens op slaat. Er is geen klachtenpunt om de wetgeving aan de kaak te stellen. Ik moet nu de zaak voor de rechter slepen terwijl ik er geen geld voor heb. Zo kom je door de belastingdienst in de problemen want er is geen meldpunt waar je deze dingen aan de kaak kan stellen.

[Lady1234]

Volgens mij kost het niet echt veel om in beroep te gaan. Op Google staan de tarieven van het griffierecht.

https://www.rechtspraak.nl/Naar-de-rech ... recht.aspx

En er is ook nog altijd de Ombudsman.

[dutchman2020]

Volgens mij kost het niet echt veel om in beroep te gaan. Op Google staan de tarieven van het griffierecht.

https://www.rechtspraak.nl/Naar-de-rech ... recht.aspx

En er is ook nog altijd de Ombudsman.

Ombudsman kon niets doen en zei dat ik in beroep moest gaan. Ik vind het gewoon raar dat zelfs de belastingdienst zegt dat dit niet klopt en dat ik geld uit moet geven om dit aan te kaarten. Waarom is er geen meldpunt?

[Lady1234]

Als u gelijk krijgt, krijgt u het griffierecht terug.

[dutchman2020]

Ik dacht ik deel even een update.

Het bezwaar is nog steeds gaande. Ik moest bewijs leveren dat de aard van het pand is veranderd middels een ingrijpende verbouwing. Een ingrijpende verbouwing is volgens de belastingdienst het verwijderen van draagmuren en niet de verandering van een gebruiksfunctie.

Nu had ik een bouwtekening van 1970 gevonden bij de gemeente waarin draagmuren staan gemeld die na ongeveer 29 jaar waren verwijderd. Nu was het verwijderen van draagmuren wel een ingrijpende verbouwing maar komt de belastingdienst met "helaas is dit niet in de laatste verbouwing dus telt het niet" dit is nieuwe informatie en het voelt alsof ze elke keer de spelregels veranderen tijdens het spel. Elke keer als ik bewijs heb tegen een argument komen er extra regels bij. Toen we begonnen was de reden een systeem plafond maar omdat ik zei "goh mag ik dan in een woonhuis geen systeem plafond, werd het een kluis" etc etc

Ik denk zelf dat als ik een kennis al 10 jaar heb gezien en ze heeft haar hele gezicht laten tatoeëren, haar haar laten verven en 59 kilo is afgevallen dat dat best een ingrijpende verbouwing is als ik haar wie zie. Dit is natuurlijk ook niet gebeurd in een dag. Rome is ook niet gebouwd in een dag.

Ik heb over een week een hoorgesprek en dan wordt er een beslissing genomen over m'n bezwaar. Ik laat nog wel weten wat de uitkomst is.

[HandigeHarrie]

Ik dacht ik deel even een update.

Het bezwaar is nog steeds gaande. Ik moest bewijs leveren dat de aard van het pand is veranderd middels een ingrijpende verbouwing. Een ingrijpende verbouwing is volgens de belastingdienst het verwijderen van draagmuren en niet de verandering van een gebruiksfunctie.

Nu had ik een bouwtekening van 1970 gevonden bij de gemeente waarin draagmuren staan gemeld die na ongeveer 29 jaar waren verwijderd. Nu was het verwijderen van draagmuren wel een ingrijpende verbouwing maar komt de belastingdienst met "helaas is dit niet in de laatste verbouwing dus telt het niet" dit is nieuwe informatie en het voelt alsof ze elke keer de spelregels veranderen tijdens het spel. Elke keer als ik bewijs heb tegen een argument komen er extra regels bij. Toen we begonnen was de reden een systeem plafond maar omdat ik zei "goh mag ik dan in een woonhuis geen systeem plafond, werd het een kluis" etc etc

Ik denk zelf dat als ik een kennis al 10 jaar heb gezien en ze heeft haar hele gezicht laten tatoeëren, haar haar laten verven en 59 kilo is afgevallen dat dat best een ingrijpende verbouwing is als ik haar wie zie. Dit is natuurlijk ook niet gebeurd in een dag. Rome is ook niet gebouwd in een dag.

Ik heb over een week een hoorgesprek en dan wordt er een beslissing genomen over m'n bezwaar. Ik laat nog wel weten wat de uitkomst is.

Zijn er geen documenten (aanvraag en besluit) waarin staat dat de bestemming in 2018 gewijzigd is in "wonen" ? Ik denk dat je de term "bestemming" uit de BAG moet gebruiken.
(De "functie" is net weer wat anders: als je als psycholoog gesprekken gaat doen in een kamertje, dan bombarderen ze het in de BAG tot praktijkwoning - dat staat dan in de WOZ-beschikking. Nergens is te vinden wat dit "functie" voor soort status is - telefonisch is uitgelegd dat ze onder "functie" registreren wat het "feitelijk gebruik" is).

[HandigeHarrie]

Nogmaals de teksten gelezen, ook die vorige topic.
Er worden begrippen door elkaar gebruikt: bestemming en functie. Panden staan geregistreerd als woning of als niet-woning (waaronder bijvoorbeeld bedrijfspand). Daarnaast registreert de BAG het "feitelijk gebruik"; een niet-woning kan dus in gebruik zijn als woning.

De mw van de belastingdienst schrijft:
Alles bij elkaar maakt dat dat ik van mening ben dat met slechts beperkte aanpassingen het pand weer dienst zou kunnen doen als bankgebouw. En daarmee is de aard naar mijn mening een niet-woning gebleven.

De rechtspraak laat zien dat de geregistreerde status (woning of niet-woning) kan worden gewijzigd door een woonBESTEMMING voor het pand aan te vragen en als het huis nog in de transitie zit (verbouwd wordt naar de nieuwe bestemming) dan kan er discussie ontstaan over de status. In dat geval oordeelde de rechtbank dat de verbouwing dusdanig ver gevorderd was, dat de nieuwe status (woning) gold ten tijde van de eigendomsoverdracht.
https://uitspraken.rechtspraak.nl/inzie ... :2019:1779

Analoog daaraan schrijft de mw (cursief citaat hierboven) dat naar haar mening het pand tijdens de aankoop door u nog steeds een niet-woning was (want nog makkelijk terug te verbouwen tot bank) en zoals ik het lees is er ook geen aanvraag gedaan voor een wijziging van niet-woning naar woning? Dat zij in haar mails ook de term woonFUNCTIE gebruikt is verwarrend, maar door haar wordt ook de term bestemming gebruikt.

De notaris is tijdens het voorbereiden van de koop gestuit op de registratie als niet-woning, en daarom werd het 6%.

De interessante vraag is of de makelaar u verkeerde informatie heeft gegeven; of dat dat onder uw onderzoeksplicht valt.

[HandigeHarrie]

U schrijft zelf op 23/2/2021:

Nog wat extra informatie gevonden mbt tot mijn bezwaar:

"Om het 2% overdrachtsbelasting tarief toe te mogen passen moet de onroerende zaak die wordt overgedragen naar zijn aard bestemd zijn voor bewoning. Is dit ten tijde van de overdracht niet het geval dan zullen deze onroerende zaken volgens de Advocaat-Generaal eerst ingrijpend moeten worden verbouwd, zodat een functiewijziging tot woning plaats vindt. De onroerende zaak zal na de verbouwing een functiewijziging moeten hebben ondergaan en voor bewoning bestemd moeten zijn. Alleen dan kan het 2%-tarief worden geclaimd.”
(vetgedrukt door mij toegevoegd)
Hieruit blijkt m.i. dat er een wijziging moet worden aangevraagd van niet-woning naar woning. En dat is wsl nooit gebeurd.
De vraag is of de makelaar verwijtbaar heeft gehandeld. De info op Funda is een verkooppraatje, maar daarnaast is het (model)contract Koopovereenkomst Woning gebruikt, dat is mss een aanknopingspunt om de meerkosten te claimen: extra overdrachtsbelasting, maar evt ook de kosten van het zelf alsnog aanvragen van wijziging van niet-woning naar Woning - daarvoor zal u mss meer moeten verbouwen, maar het kan ook zijn dat dat alleen van belang is in de transitiefase (zie boven).
Dat vervolgens de hypotheekverstrekker, de NHG etc voortborduren op de koopovereenkomst waar Woning op staat, kan de belastingdienst niet worden aangerekend en is ook geen "bewijs".
Het enige dat telt is de registratie als niet-woning ten tijde van de koop en dat er geen verbouwing (gaande) was om er een functionele woning van te maken - in samenhang met een aanvraag tot wijziging in de kwalificatie Woning (maar dit kan de mw niet zien als die nog niet afgehandeld en geregistreerd is, dus laat ze dat weg).
Mijn inschatting is dat als er een verbouwing was geweest waarover men het eens was dat het er als een woning uitziet ten tijde van de overdracht, dat dan zou worden gevraagd of er een aanvraag liep en zo nee, dan is het sowieso "nog steeds een niet-woning" want zo is het pand geregistreerd (volgens de belastingdienst).
Maar de mw van de belastingdienst komt daar niet aan toe omdat de (eventueel lopende) verbouwing ten tijde van de overdracht niet ver genoeg was gevorderd om de nieuwe bestemming Woning van toepassing te laten zijn ingeval er WEL een aanvraag liep.

[Moneyman]

Dat vervolgens de hypotheekverstrekker, de NHG etc voortborduren op de koopovereenkomst waar Woning op staat, kan de belastingdienst niet worden aangerekend en is ook geen "bewijs". Het enige dat telt is de registratie als woning of als niet-woning ten tijde van de koop.

Maar de woning stond ten tijde van de koop in de BAG geregistreerd als zijnde "woning", en TS betaalt ook WOZ voor een woning. Daarmee is aan de eis die je aanhaalt, voldaan.

[HandigeHarrie]

Dat vervolgens de hypotheekverstrekker, de NHG etc voortborduren op de koopovereenkomst waar Woning op staat, kan de belastingdienst niet worden aangerekend en is ook geen "bewijs". Het enige dat telt is de registratie als woning of als niet-woning ten tijde van de koop.

Maar de woning stond ten tijde van de koop in de BAG geregistreerd als zijnde "woning", en TS betaalt ook WOZ voor een woning. Daarmee is aan de eis die je aanhaalt, voldaan.

Dat is idd tegenstrijdige info, ik vrees dat dit de "woonfunctie" is (= feitelijk gebruik) die in de BAG-gegevens staat en door TS naar voren gebracht (mss staat ergens anders in de BAG nog "gemengde functie").
Zie ook het bericht van ruitenheer op 17/2/2021, die eerder al in het topic aangeeft dat de WOZ anders werkt dan de belastingdienst.
belasting-f74/overdrachts-belasting-pro ... l#p2812523

De notaris en de mw van de belastingdienst hebben beiden aangegeven dat het pand een niet-woning is.....

[HandigeHarrie]

Hier staat ook dat de bestemming omgezet moet zijn en DAARNAAST moet de verbouwing voldoende zijn om als woonobject te worden erkend op het moment van overdracht.
(Mss kan ook de voortgang van de verbouwing tellen als er een aanvraag tot woonbestemming loopt op de datum van de overdracht, dat zie ik nergens - waarschijnlijk begint iedereen normaal gesproken pas te verbouwen als de bestemming wonen geregeld is?).

https://notariskantoordongen.nl/soms-to ... ar-woning/

[HandigeHarrie]

Het bezwaar lijkt me trouwens niet geheel kansloos; er staat niet 100% expliciet dat het de formele registratie Woning in de BAG moet hebben verkregen maar dat het tot wonen bestemd moet zijn (en het is in die vagere bewoordingen geformuleerd, voor zover tot nu toe in dit topic voorbij gekomen is). Tenzij er met "bestemd moet zijn" in juridische zin bedoeld wordt dat het zo in de registers staat.
Dat is mss de reden dat de belastingdienst dit formele wijzigen van niet-woning naar woning niet aanvoert als argument... ze zegt alleen "dat het nog steeds een niet-woning is" maar dat betrekt ze op de mate waarin het verbouwd is.
Die 2% overdrachtsbelasting bestaat nog niet zo lang dus op dit aspect (dat er geen formele wijziging van niet-woning naar woning is maar wel een verbouwing) zal er nog geen jurisprudentie zijn ? Dat voorbeeld van die rechterlijke uitspraak ging over de vraag hoever de verbouwing was gevorderd (maar de appartementen waren overduidelijk nog niet bewoonbaar); in jouw pand is al vanaf 2018 daadwerkelijk gewoond. Maar daar tegenover staat weer het criterium/argument dat het makkelijk terug te verbouwen is.

Succes !

[ruitenheer]

Ik heb even gekeken naar het arrest waar handigeharrie op 8 januari naar verwees. https://uitspraken.rechtspraak.nl/inzie ... :2019:1779 De overweging die hier van belang zal zijn is:

2.3.5
Het standpunt van de Staatssecretaris dat woningen die op de woningmarkt beschikbaar komen doordat een bedrijfs- of kantoorpand tot woningen wordt verbouwd, buiten het tarief van twee procent vallen (vgl. de conclusie van de Advocaat-Generaal onder 2.16 en 2.19) geeft gelet op het volgende geen aanleiding voor een ander oordeel dan hiervoor in 2.3.4 is gegeven.
De tekst van artikel 14, lid 2, Wbr biedt voor die door de Staatssecretaris voorgestane beperking van de betekenis van het begrip woning in dat artikel geen steun. De maatregel om het tarief voor woningen te verlagen tot twee procent strekt mede ertoe het vertrouwen in de woningmarkt te versterken. Gelet op de tekst en die strekking ligt het niet in de rede een beperking in artikel 14, lid 2, Wbr te lezen die erop neerkomt dat op de woningmarkt in geval van een in aanbouw zijnde woning in een voormalig kantoor-/bedrijfspand niet voorzienbaar is of te koop aangeboden woonruimte zal vallen onder het tarief van twee procent of onder het tarief van zes procent, afhankelijk van de mate waarin de verbouwingswerkzaamheden ten tijde van de overdracht zijn voltooid. Die beperking zou zonder uitdrukkelijke wettelijke basis ook tot willekeur kunnen leiden, omdat de overdracht van een stuk grond waarop een woning in aanbouw is, wel onder het tarief van twee procent pleegt te worden gebracht.

Hierin staat (leesbaar vertaald) dat het niet logisch is dat het tarief afhankelijk is van hoever de verbouwing is voltooid. Omdat woningen in aanbouw ook onder het 2% tarief vallen, moet ook een niet-woning die tot woning wordt verbouwd ook onder het 2% tarief vallen.

[Jablan]

Interessante wending in dit topic. Samen tegen de belastingdienst?

Ik hoop, dat Dutchman2020 hier voldoende argumenten uit kan halen.

En ergens, omdat het een principekwestie is, vraag ik mij af welke jurist hem pro deo zou willen bijstaan. Iemand een idee?

[HandigeHarrie]

Ik heb even gekeken naar het arrest waar handigeharrie op 8 januari naar verwees. https://uitspraken.rechtspraak.nl/inzie ... :2019:1779 De overweging die hier van belang zal zijn is:

2.3.5
Het standpunt van de Staatssecretaris dat woningen die op de woningmarkt beschikbaar komen doordat een bedrijfs- of kantoorpand tot woningen wordt verbouwd, buiten het tarief van twee procent vallen (vgl. de conclusie van de Advocaat-Generaal onder 2.16 en 2.19) geeft gelet op het volgende geen aanleiding voor een ander oordeel dan hiervoor in 2.3.4 is gegeven.
De tekst van artikel 14, lid 2, Wbr biedt voor die door de Staatssecretaris voorgestane beperking van de betekenis van het begrip woning in dat artikel geen steun. De maatregel om het tarief voor woningen te verlagen tot twee procent strekt mede ertoe het vertrouwen in de woningmarkt te versterken. Gelet op de tekst en die strekking ligt het niet in de rede een beperking in artikel 14, lid 2, Wbr te lezen die erop neerkomt dat op de woningmarkt in geval van een in aanbouw zijnde woning in een voormalig kantoor-/bedrijfspand niet voorzienbaar is of te koop aangeboden woonruimte zal vallen onder het tarief van twee procent of onder het tarief van zes procent, afhankelijk van de mate waarin de verbouwingswerkzaamheden ten tijde van de overdracht zijn voltooid. Die beperking zou zonder uitdrukkelijke wettelijke basis ook tot willekeur kunnen leiden, omdat de overdracht van een stuk grond waarop een woning in aanbouw is, wel onder het tarief van twee procent pleegt te worden gebracht.

Hierin staat (leesbaar vertaald) dat het niet logisch is dat het tarief afhankelijk is van hoever de verbouwing is voltooid. Omdat woningen in aanbouw ook onder het 2% tarief vallen, moet ook een niet-woning die tot woning wordt verbouwd ook onder het 2% tarief vallen.

In die rechtszaak was wel de bestemmingswijziging aangevraagd, en omdat grond met bestemming wonen (zonder dat nog gebouwd wordt) ook 2% is, moet voor de toekomstige-appartementen in het ex-kantoor waarvoor een nieuwe bestemming (nl. Woonbestemming) is afgegeven en wat nog in transitie is, ook 2% gelden.
In het geval van Ts lijkt die bestemmingswijziging er niet te zijn, dus het wordt spannend.