Koper heeft geen voorbehoud van financiering en wil uitstellen?

[witte angora]

Nu is de andere optie dat de koper mijn huis nu te koop gaat zetten.
Nu weet ik alleen niet of hier nog nadelen voor mij aan zitten.

Is de koper al eigenaar dan? Ik zou zo snel mogelijk dat contract ontbinden en met die lui niks meer te maken willen hebben.

Je weet dat de huizenmarkt niet meer zo is als een tijdje terug waar je alles heel snel verkocht hebt?

Kan zijn, maar als iemand me het gevoel geeft me te willen belazeren ben ik er gauw klaar mee. En dat gevoel krijg ik hier dus.

[kuklos]

Niet echt een onbenulligheid. TS heeft geen notaris (tenminste niet voor de overdracht van dit huis), dus wat wil je nu precies zeggen met dat advies?

Ik heb zeer recent mijn huis verkocht, met overdracht op zeer, zeer korte termijn. Als je als verkoper van een huis geen notaris hebt ben ik zeer benieuwd met wie ik dan gecommuniceerd heb aangaande de koopakte, overdrachtsdatum etcetera?

[witte angora]

Ik zou een dergelijk uitstel nooit verlenen zonder voorafgaand overleg met de notaris en de bank/hypotheekadviseur.

Volledig mee eens. Leg het maar voor aan de notaris.

Exact dit. De notaris kan de meest actuele informatie geven over de consequenties.

Toen ik ivm de erfenis van mijn vader de papieren toegestuurd kreeg, zat daar ook een flinke uitleg bij over de gevolgen van iedere keuze. Bij het inleveren van de akte van aanvaarding werd gevraagd of ik alles gelezen heb, en of ik nog vragen had.

Mijn ervaring is dus dat een notaris je goed bewust maakt van de gevolgen van een rechtshandeling. Juist daarom is dit naar mijn mening de aangewezen persoon om de voorgenomen/voorgestelde handeling te bespreken. (En dan ga je uiteraard naar de notaris die al bij de kwestie betrokken is).

[Lady1234]

Normaal gesproken kiest de koper de notaris voor het transport. Hij moet tenslotte ook betalen. Maar hij doet zijn werk, als het goed is, onpartijdig en onafhankelijk van beide partijen.

[Ruud.A]

Er is helemaal niets “voorlopig” aan dat voorlopige koopcontract. Alleen de koper heeft na het tekenen drie dagen bedenktijd.

Als de verkoper akkoord gaat met het verzetten van de transportdatum moet de notaris daarvan uiteraard in kennis gesteld worden.

Maar kun je getekende contracten met een simpel mailtje wijzigen dan?

Niet met één simpel mailtje. Wel met twee simpele mailtjes.

Partij A stuurt een mailtje met verzoek tot afwijking van één punt in het koopcontract (maand uitstel in dit geval) en als partij B daar instemmend op reageert is dat gewoon een tussen partijen overeengekomen nieuwe afspraak. Die gewoon rechtsgeldig is.

Zolang partijen wederzijds instemmen, mag werkelijk alles binnen een contract gewijzigd, geannuleerd of toegevoegd worden.

Volgens die redenatie heb je ook geen voorlopig koopcontract nodig. Gewoon allebei een mailtje naar de makelaar sturen.

[Moneyman]

Volgens die redenatie heb je ook geen voorlopig koopcontract nodig. Gewoon allebei een mailtje naar de makelaar sturen.

Natuurlijk niet. Je mist het stukje "binnen het contract".

Je helpt TS niet met al je onjuiste stellingen in dit topic, moet ik zeggen.

[Ruud.A]

Waarschijnlijk ben ik niet duidelijk.
Wat is de waarde van een ooit zorgvuldig opgesteld koopcontract, met allerlei algemene voorwaarden en verplichtingen, als mensen daar door het sturen van een mailtje wijzigingen in aan kunnen brengen.
In theorie zou je dan alle voorwaarden uit het contract kunnen schrappen en alleen Jantje koopt het huis van Pietje overhouden.
Voor het goede zouden aanpassingen op het makelaarskantoor moeten gebeuren, zodat de makelaar uitleg over de mogelijke gevolgen kan geven.

[witte angora]

Het probleem is dus dat de makelaar een beetje vaag is met zijn adviezen. Beter is het naar de notaris te gaan die er al bij berokken is. Het feit dat de koper de kosten van de notaris betaalt maakt nog niet dat deze partijdig is. Een goede notaris is per definitie onafhankelijk en ziet er op toe dat beide partijen weten waar ze voor kiezen.

[Lady1234]

Waarschijnlijk ben ik niet duidelijk.
Wat is de waarde van een ooit zorgvuldig opgesteld koopcontract, met allerlei algemene voorwaarden en verplichtingen, als mensen daar door het sturen van een mailtje wijzigingen in aan kunnen brengen.
In theorie zou je dan alle voorwaarden uit het contract kunnen schrappen en alleen Jantje koopt het huis van Pietje overhouden.
Voor het goede zouden aanpassingen op het makelaarskantoor moeten gebeuren, zodat de makelaar uitleg over de mogelijke gevolgen kan geven.

U begrijpt het niet echt. Er kunnen niet simpel door het sturen van een mailtje wijzigingen worden aangebracht.
Over wijzigingen moet overeenstemming zijn tussen de koper en verkoper. Als de verkoper, in dit geval, niet akkoord gaat met verlating van de transportdatum, gaat dat niet door.

Is er wel overeenstemming, dan dient dat gemeld te worden aan de nitaris, zodat hij als dienstverlener, daarmee rekening kan houden.

[kuklos]

Volgens die redenatie heb je ook geen voorlopig koopcontract nodig. Gewoon allebei een mailtje naar de makelaar sturen.

Lees nou gewoon eens goed het topic door, want TS heeft allang en breed geschreven wat er in het contract staat en ik heb het zelfs nogmaals aangehaald op pagina 3:

De datum van transport staat in het contract 1 juli. De koper heeft mij toen gevraagd om een maand te verlengen, hier heb ik akkoord op gegeven via de mail. Dit is nooit vast gelegd bij de notaris maar in het contract staat ook:

4.1. De akte van levering zal gepasseerd worden op uiterlijk 1 juli 2023 met een aanzegtermijn van
1 maand van koper doch niet eerder dan 1 april 2023 of zoveel eerder of later als partijen tezamen nader
overeenkomen, ten overstaan van een notaris verbonden aan notariskantoor .....

[criticus2]

Hallo allemaal,

Bedankt voor jullie reacties.
Ik zal zeker lid gaan worden van Vereniging Eigen Huis.

Mijn verkoopmakelaar zegt dus dat ik zeker niet moet willen dat het zover komt dat de koper zich uit het koopovereenkomst trekt.
Vooral omdat als zij een rechtsbijstand verzekering heeft en ik niet dat een juridische strijd zou kunnen worden, vechten tegen de bierkaai waren zijn woorden.
Ik ga nog 1 maand langer blijven zitten maar niet langer omdat ik kosteloos ergers ander kan blijven tot mijn nieuwe woning is opgeleverd.
Nu is de andere optie dat de koper mijn huis nu te koop gaat zetten.
Nu weet ik alleen niet of hier nog nadelen voor mij aan zitten.

Alvast bedankt voor ieder zijn hulp.

Uw verkoopmakelaar is laf, en blijkbaar niet op de hoogte van de diverse jurisprudentie op dit punt die heel erg duidelijk is. Wanneer koper niet kan afnemen zijn zij aan te spreken op die 10%, welke u vervolgens kunt gebruiken om de vraagprijs van uw huis te verlagen .

Overigens hoeft die maand langer blijven zitten (wat ik wel slim vind in deze omdat u goede wil toont en meedenkt) niet gratis, daar staan regeltjes over in de koopovereenkomst (als de verkopend makelaar zijn werk goed gedaan heeft tenminste). neem die overeenkomst dus goed door.

Daarnaast maakt het voor u niet uit dat u geen rechtsbijstandsverzekering heeft.
De jurisprudentie is zodanig dat koper moet betalen, mits het juiste traject gevolgd wordt. (tijdige en op correcte wijze in gebrekestelling en dergelijke). Kosten van uw juridische bijstand indien het zover moet komen zijn voor koper (in ieder geval grotendeels, en het is altijd goedkoper dit door iemand met verstand van zaken af te laten wikkelen dan straks met de rotzooi te zitten omdat het verkeerd is aangepakt, zoals ik heb mogen meemaken).
Ik vraag mij ook af of de rechtsbijstandsverzekering van koper deze zaak gaat aanpakken. Is namelijk (tenzij er bijzondere voorwaarden of omstandigheden zijn die een rol kunnen spelen bij beoordeling) een bij voorbaat verloren zaak.

[criticus2]

https://www.rechtdoor.nl/kennisbank/ver ... mst-woning ter info.

[criticus2]

en nog even, hopelijk overbodig: geef de notaris vooral opdracht om de 10% borgstelling vast te houden zolang van uw kant geen toestemming is er iets anders mee te doen.
Koper zal zich op het standpunt stellen dat het hun geld is, maar dat is het uiteraard niet. De notaris heeft de plicht dit vast te houden in ieder geval tot duidelijk is hoe het verdere verloop is. Wanneer koper de overeenkomst niet nakomt maar wel die 10% terug eist (via rechtsbijstand?) moeten ze een incassoprocedure starten daarvoor die ze niet kunnen winnen.

[witte angora]

https://www.rechtdoor.nl/kennisbank/ver ... mst-woning ter info.

Kijk eens aan. In principe hoeft TS dus niet akkoord te gaan met een latere datum, maar kan in plaats daarvan een ingebrekestelling sturen, en vanaf dan die 3% per dag eisen. En dat kan voortduren tot de koper zijn eigen woning heeft verkocht. En ja, zielig voor de koper, maar dat is nu eenmaal voor diens risico. Daar kan een rechtsbijstandsverzekering weinig tegen uitrichten.

Toch wel apart dat de verkoopmakelaar niet op deze mogelijkheid heeft gewezen.

[Lady1234]

Zou het geen drie promille zijn? En dat kan niet vanaf de dag van ingebrekestelling.

[kuklos]

En ja, zielig voor de koper, maar dat is nu eenmaal voor diens risico.

Inderdaad. De koper heeft zelf ervoor gekozen om geen financieringsvoorbehoud op te nemen. Daarmee kan je als koper jezelf aantrekkelijker maken dan andere kopers, maar het is gokken met de aankoop van een huis als die financiering er alleen komt als je je eigen huis verkoopt.

.................. die 3% per dag eisen.

3 promille per dag, niet 3%.

[Erthanax]

Kijk eens aan. In principe hoeft TS dus niet akkoord te gaan met een latere datum, maar kan in plaats daarvan een ingebrekestelling sturen, en vanaf dan die 3% per dag eisen. En dat kan voortduren tot de koper zijn eigen woning heeft verkocht. En ja, zielig voor de koper, maar dat is nu eenmaal voor diens risico. Daar kan een rechtsbijstandsverzekering weinig tegen uitrichten.

Toch wel apart dat de verkoopmakelaar niet op deze mogelijkheid heeft gewezen.

Heel apart, inderdaad.

Het gaat overigens niet om 3% maar 3‰ (dat scheelt een factor 10) en die 3‰-boete moet wel in het (zogenaamd voorlopige) koopcontract staan.

Bedenk daarbij dat in het contract 1 juli staat, dat TS dit onderhands al een maand verlengd heeft, en dat er nu nog een maand bijkomt.
Bedenk dan ook nog dat TS bang gemaakt wordt door de eigen verkoopmakelaar met de rechtsbijstandverzekering van de koper, juridische strijd én een bierkaai. Wiens belangen die makelaar behartigt weet ik niet, maar niet die van TS. Schandalig!

[witte angora]

Het enige juiste advies is en blijft dus: de gang naar de notaris. Die geeft, als het goed is, de juiste informatie op basis waarvan beide partijen een beslissing kunnen nemen.

[witte angora]

Zou het geen drie promille zijn? En dat kan niet vanaf de dag van ingebrekestelling.

Klopt, is drie promille, en het gaat in 8 dagen vanaf de ingebrekestelling, als ik het goed gelezen/begrepen heb.

[Lady1234]

Maar dan moet dat wel in het contract staan. En dat is natuurlijk niet van toepassing bij een vrijwillige verlenging.