Kleinzoon woont nog in huis overleden grootoudes

[Aaltjen]

Mijn zoon woont nog in het huis van zijn overleden grootoudes. Mijn vader is al ruim tien jaar geleden overleden en tien is hij alleen met oma achter gebleven. Vier jaar geleden is oma naar een verzorgingshuis gegaan en is kleinzoon daar blijven wonen met goed vinden van mijn en mijn zus. Ze deed toen geen enkele poging om hem eruit te krijgen om het huis te verkopen om zo vaders kindsdeel op te kunnen eisen. Nu is mijn moeder ook overleden en nu breekt de hel dus los want nu moet het zo snel mogelijk verkocht worden.
Mijn zoon doet zijn best om nu zelf een woning te zoeken maar dat valt niet mee. En urgentie krijgt hij niet omdat volgens de woningbouw zelf eerder iets had kunnen doen aan deze situatie, alsof je anders in die vier jaar wel wat zou hebben gehad.
Maar wat zijn zijn rechten wat betreft de huidige woning of dat er toch voor vervangende woonruimte niet worden gezorgd. Hij is 38 jaar oud heeft geen huur betaald al die tijd.

[PGros]

Laat je zoon het huis kopen.
Geef hem desnoods een belastingvrije schenking en leen de rest tegen een redelijke vergoeding. Je zus kan uitbetaald worden en je zoon kan een lage hypotheek nemen.

[Nevyn]

Praat eens met een hypotheek adviseur over de mogelijkheden.
En uw zoon heeft natuurlijk ongelofelijk veel geluk gehad dat hij zo lang gratis heeft gewoond, kon hij lekker sparen

[Moneyman]

Aangezien je zoon al 10 jaar lang gratis woont, heeft hij goed kunnen sparen. Kan hij het huis niet gewoon kopen?

[Lady1234]

In de situatie dat een kind inwoont bij zijn of haar ouders, heeft het kind recht om daar maximaal zes maanden te blijven wonen.

Wel logisch dat uw zus zo snel mogelijk wil verkopen, want het bezit van een huis wordt zwaar belast met de vermogensrendementsheffing per 1 januari 2024. En dan nog de erfrechten.

En hij zal nu toch wel een flink spaarcentje hebben, vier jaar geen huur?

[Aaltjen]

Nee hij heeft niet veel gespaard. Hij zit in de Wajong en kan het huis dus niet kopen

[Nevyn]

Is het de mogelijkheid dat u iets kan betekenen en uw zus bijvoorbeeld zou kunnen uitkopen?
Zo niet , dan zal het huis moeten worden verkocht.

[kuklos]

En urgentie krijgt hij niet omdat volgens de woningbouw zelf eerder iets had kunnen doen aan deze situatie, alsof je anders in die vier jaar wel wat zou hebben gehad.

Dan had hij wellicht nu wel urgentie gehad.

Maar wat zijn zijn rechten wat betreft de huidige woning of dat er toch voor vervangende woonruimte niet worden gezorgd. Hij is 38 jaar oud heeft geen huur betaald al die tijd.

Dat is lastig aan te geven. Wat staat er in het testament? is er bewijs van een soort van huur en daarmee huurrecht? Vervangende woonruimte wordt lastig als de woningbouwvereniging al aangeeft hem geen urgentie te geven. Dan moeten jullie dus verder zoeken, dan zelf iets kunnen betekenen.

[witte angora]

Nee hij heeft niet veel gespaard. Hij zit in de Wajong en kan het huis dus niet kopen

Maar ook met Wajong had hij kunnen en moeten sparen. Maar goed, het feit is er zoals het is. Het is nu dus zaak je zus uit te kopen of voor een andere oplossing te zoeken. Zo simpel is het.

Is er geen testament opgemaakt waarin iets over de woning is gezegd? Is er een executeur aangewezen? Dat laatste is de eerste stap denk ik. Mocht die er niet zijn, dan is het misschien het beste een onafhankelijke executeur aan te wijzen. Dat kan de notaris zijn die de overdracht van de woning regelt bijvoorbeeld. Een vermogen kost het niet: veel praktische zaken kun je al zelf doen.

Als ik het goed heb moet een erfenis binnen drie jaar verdeeld worden. Het heeft allemaal dus geen superhaast. De erfbelasting wel: binnen 8 maanden na overlijden moet hiervan aangifte worden gedaan. De nota volgt vervolgens al binnen enkele weken. Zolang de erfenis niet verdeeld is valt het voor de vermogensbelasting onder 'onverdeelde inboedel'.

[Ivo.w]

Aan hadden hebben we niets meer. Duidelijk is dat uw zoon nooit aan zijn toekomst gedacht heeft. Niet ingeschreven bij de woningcorporatie en ondanks het niet betalen van huur ook niets gespaard.

Dat is nu een enorme beperking op de mogelijkheden.

Wat betreft de rechten:

Een huurder heeft recht op huurbescherming en mag niet het huis uit gezet worden. Maar het lijkt er op dat uw zoon geen huurder was, maar een inwonend kleinkind binnen het huishouden van uw ouders. Inwonende (klein)kinderen hebben géén recht op huurbescherming. Dus tenzij aantoonbaar gemaakt kan worden dat uw zoon als 'huurder' bestempeld moet worden die zijn eigen huishouden voerde toen opa en oma nog in het huis woonden, kan waarschijnlijk uw zus het vertrek uit de woning afdwingen.

Als erfgename heeft uw zus het recht om de erfenis te gelde te maken. Gaat het niet in onderlinge overeenstemming, dan desnoods via de rechter. Op de erfenis rusten ook lasten (erfbelasting, maar ook kosten voor de woning zoals gemeentebelastingen en bij langer in bezit houden ook onderhoud, misschien nog een stukje hypotheek wat nooit is afgelost). En die lasten moeten betaald worden als de woning in bezit blijft.
Mogelijk heeft uw zus geen trek in die extra lasten, of er simpelweg niet genoeg geld voor.

Als uw zus niet goedschiks haar deel van de erfenis te gelde kan maken (door verkoop aan u, uw zoon of door volledige verkoop aan derden), dan zal ze dat kwaadschiks kunnen afdwingen. Dan kost het u allen veel tijd, energie en geld en is het eindresultaat voor uw zoon hetzelfde: hij zal op relatief korte termijn de woning moeten verlaten.

[Lady1234]

Ja, en tegen 6,17 procent voor de vermogenrendementsheffing. Als het huis verkocht is voor 31-12-2023 is de opbrengst slechts belast tegen 0,36 procent.

Onverdeelde boedel.

[ZeerPrivé]

En urgentie krijgt hij niet omdat volgens de woningbouw zelf eerder iets had kunnen doen aan deze situatie, alsof je anders in die vier jaar wel wat zou hebben gehad.

De woningbouw heeft natuurlijk gelijk. Nee, in 4 jaar had hij waarschijnlijk nog geen huurwoning kunnen krijgen, maar hij is nu 38 jaar, dus hij had zich 10 of 20 jaar geleden al als woningzoekende kunnen laten inschrijven.

[Seinhuis]

Wat verstandig is is afhankelijk van uw financiële situatie, uw mening, of uw meer kinderen hebt, enz. enz. enz

• #U zou kunnen overwegen om uw huis aan uw zoon te verkopen. Dit kan (in achtneming met de regels) onder de marktprijs. Misschien is schenken van huis een optie.
  #U zou kunnen overwegen om uw huis aan uw zoon te verhuren. Eventueel voor sociale huur-prijs.

Neem voor bovenstaande opties contact op met een notaris. Notaris kan u adviseren. Indien u een keuze hebt gemaakt maakt de notaris de papieren in order

De regels voor urgentie voor sociale huurwoning zijn streng en alleen bij zeer ernstige situaties, zie www.regelhulp.nl/onderwerpen/wonen/urgentieverklaring. Neem eventueel contact op met www.juridischloket.nl.

[Lady1234]

De helft van het huis is van zus.

[peter17111962]

"Een huurder heeft recht op huurbescherming en mag niet het huis uit gezet worden"
Heeft die kleinzoon wel een huurcontract, ?? Als er geen huurcontract is dan is hij ook geen huurder.

[HandigeHarrie]

Zonder huurcontract val je terug op standaardbepalingen wat betreft huur, die in de wet staan.
Hij is m.i. niet "inwonend bij opa en oma" als oma's adres formeel is veranderd (mijn moeder werd ingeschreven op het adres van het verpleeghuis). Dan gold ofwel het huis officieel in die periode als leegstaand, ofwel (als hij ingeschreven staat op dat adres!) is hij in die periode de enige bewoner geweest. En dan is de vraag of hij huurder is ook al was de huur 0,00 euro. Aangezien er geen kraakwachtcontract is, lijkt die kans mij groot.
Gezien de welwillendheid van zus wat betreft gratis wonen (en de belangen van zoonlief) is een soepele afronding wenselijk. Ga dus in gesprek met zus over de mogelijkheid om het huis te verkopen aan zoonlief, voor een redelijke prijs (tussen bewoonde staat en leeg te aanvaarden?).
Als u een hypotheek op uw eigen huis heeft kunt u die eventueel verhogen om uw zoon van de benodigde financiering te voorzien, maar dan wel met rente en aflossing (familiehypotheek). Aan zus vragen of haar deel aan haar afbetaald kan worden - als zoonlief echt huurder is, dan heeft zus niet veel keus, want dan heeft hij huurbescherming en verkoop in bewoonde staat levert niet veel op.

[Moneyman]

Zonder huurcontract val je terug op standaardbepalingen wat betreft huur, die in de wet staan. Hij is m.i. niet "inwonend bij opa en oma" als oma's adres formeel is veranderd (mijn moeder werd ingeschreven op het adres van het verpleeghuis). Dan gold ofwel het huis officieel in die periode als leegstaand, ofwel (als hij ingeschreven staat op dat adres!) is hij in die periode de enige bewoner geweest. En dan is de vraag of hij huurder is ook al was de huur 0,00 euro. Aangezien er geen kraakwachtcontract is, lijkt die kans mij groot.

Welnee. Tenzij er een huurcontract is, is hij geen huurder. En zelfs als hij wél huurder, was dat hooguit een kamer en geen zelfstandige woonruimte. Hij woonde immers gewoon in bij oma.

[Lady1234]

Het is de vraag nog maar of moeder officieel ingeschreven geweest is in dat verpleeghuis. Toen mijn moeder naar het verpleeghuis ging, moest ik dat zelf doen.

En het is/was fiscaal ook aantrekkelijker om op het oude adres ingeschreven te blijven staan. Anders na twee jaar bijtelling box 3, wat ook doorwerkt in eigen bijdrage verpleeghuis.

En nu “breekt de hel” niet los. Gewoon logisch dat zus niet allerlei overbodige kosten gaat betalen.

[HandigeHarrie]

Zonder huurcontract val je terug op standaardbepalingen wat betreft huur, die in de wet staan. Hij is m.i. niet "inwonend bij opa en oma" als oma's adres formeel is veranderd (mijn moeder werd ingeschreven op het adres van het verpleeghuis). Dan gold ofwel het huis officieel in die periode als leegstaand, ofwel (als hij ingeschreven staat op dat adres!) is hij in die periode de enige bewoner geweest. En dan is de vraag of hij huurder is ook al was de huur 0,00 euro. Aangezien er geen kraakwachtcontract is, lijkt die kans mij groot.

Welnee. Tenzij er een huurcontract is, is hij geen huurder. En zelfs als hij wél huurder, was dat hooguit een kamer en geen zelfstandige woonruimte. Hij woonde immers gewoon in bij oma.

Een huurcontract is niet een voorwaarde om huurder te zijn, dat zou een mooie constructie zijn voor huisjesmelkers om mensen geen huurcontract te geven en ze dan zomaar uit een woning te kunnen zetten.
Ik weet niet of zoonlief rechten heeft, maar het ontbreken van een huurcontract is zeker niet bepalend. Als oma al die tijd ingeschreven heeft gestaan op dat adres dan was sprake van een hospita-situatie. Wat dat betekent voor eventuele rechten weet ik niet.

[Speedy123]

Zonder huurcontract val je terug op standaardbepalingen wat betreft huur, die in de wet staan. Hij is m.i. niet "inwonend bij opa en oma" als oma's adres formeel is veranderd (mijn moeder werd ingeschreven op het adres van het verpleeghuis). Dan gold ofwel het huis officieel in die periode als leegstaand, ofwel (als hij ingeschreven staat op dat adres!) is hij in die periode de enige bewoner geweest. En dan is de vraag of hij huurder is ook al was de huur 0,00 euro. Aangezien er geen kraakwachtcontract is, lijkt die kans mij groot.

Welnee. Tenzij er een huurcontract is, is hij geen huurder. En zelfs als hij wél huurder, was dat hooguit een kamer en geen zelfstandige woonruimte. Hij woonde immers gewoon in bij oma.

Een huurcontract is niet een voorwaarde om huurder te zijn, dat zou een mooie constructie zijn voor huisjesmelkers om mensen geen huurcontract te geven en ze dan zomaar uit een woning te kunnen zetten.
Ik weet niet of zoonlief rechten heeft, maar het ontbreken van een huurcontract is zeker niet bepalend. Als oma al die tijd ingeschreven heeft gestaan op dat adres dan was sprake van een hospita-situatie. Wat dat betekent voor eventuele rechten weet ik niet.

Een belangrijke factor zal zijn of er huur betaald zijn of niet. Als er nimmer huur betaald is dan wordt het lastig om bij de erfgenamen te claimen dat zoonlief er de rest van zijn leven gratis mag blijven wonen. Sterker nog, de erfgenamen zullen gewoon aangeslagen worden voor erfbelasting, zullen WOZ en andere zaken moeten gaan betalen. En een huis met een niet betalende huurder is onverkoopbaar. Kortom, grote kans dat dit gaat leiden tot een huisuitzetting en een familie vete.

Oplossing is eigenlijk niet zo moeilijk, moeders kan zoonlief gewoon weer in huis nemen.