Kopers gezocht van MVE-A woning van Woonstad (WBR)

[kuklos]

maar de trend is duidelijk. Tussen 1988 en 2006 zijn huizen bij benadering verdrievoudigd in waarde.

Nee, klopt niet (helemaal). Wij hebben in 1991 een flat gekocht (in een grote stad) voor een lager bedrag dan de vorige eigenaar deze in 1979 had gekocht. En weer taalf jaar later deze voor fors meer verkocht. En wie in 2007 een huis had gekocht (ik dus) deze stond zo'n twee jaar later onder water. Ik hoefde niet weg, dus leed geen pijn. Maar er zijn (korte) periodes geweest waarin huizenprijzen wel degelijk daalden.
Over langere periodes zullen huizenprijzen over het algemeen stijgen.

[jonis]

Ook in het andere topic hierboven lees ik: We wisten van niets. Waarom tekenen mensen nog steeds contracten - blijkbaar bij volle bewustzijn - waar ze later opeens spijt van hebben? Een aantal jaren geleden zag de woningmarkt er precies andersom uit dan nu. Nergens klachten gelezen over welke constructie dan ook. En nu gaan we dan maar praten over contractverandering? En niet te vergeten: Oneerlijk, coulance en onrechtvaardig?

Hoezo nog steeds; 2006 gekocht.
Je leest ook niet veel beter.
7.000.000 woekerpolissen afgesloten
Dat zegt genoeg wat een land afsloot en hoe er getekend werd ...... en wordt
Of het oneerlijk/onrechtvaardig is zou ik in elk geval laten toetsen ipv laten afhangen van meningen hier.

[Erthanax]

maar de trend is duidelijk. Tussen 1988 en 2006 zijn huizen bij benadering verdrievoudigd in waarde.

Nee, klopt niet (helemaal). (…) Maar er zijn (korte) periodes geweest waarin huizenprijzen wel degelijk daalden.
Over langere periodes zullen huizenprijzen over het algemeen stijgen.

Dat is ook zo. Het is ook niet meer dan een benadering, want het hangt ook af van de woonplaats, de buurt, het type woning, enz.
Waar het om gaat is dat TS in 2006 had kunnen voorzien, of er in ieder geval rekening mee had moeten houden dat zijn huis in 18 jaar tijd aanzienlijk in waarde zou kunnen stijgen en wat de gevolgen zouden zijn als hij dan (dwz: nu) zijn huis zou willen verkopen.

[Erthanax]

(…) Of het oneerlijk/onrechtvaardig is zou ik in elk geval laten toetsen ipv laten afhangen van meningen hier.

Over die 50/50 verdeling is toch helemaal niet geheimzinnig gedaan? Het was zonneklaar waar TS voor tekende.

[NeoDutchio]

Tijden veranderen. Dat er toen systemen verzonnen werden om met lagere inkomens te kunnen kopen hoeft niet te zeggen dat dit tot in lengte van dagen een te grote last zou kunnen zijn.
Natuurlijk wil zeggen contract is contract, maar aan de andere kant worden deze mensen nu behoorlijk klemgezet. Als je de helft van de overwaarde moet inleveren wil ook zeggen dat je meer moet lenen voor een nieuwe woning. Als dat niet gaat lukken zit je eigenlijk vast in je huis. Dat lijkt mij ook niet de bedoeling.
Niemand van ons op dit forum kan daar verschil in maken. Wellicht is er een advocaat die er heil in ziet en kansen ziet in de situatie. Kans op winst is verre van zeker, maar wie weer wat er wel mogelijk is.

[Speedy123]

maar de trend is duidelijk. Tussen 1988 en 2006 zijn huizen bij benadering verdrievoudigd in waarde.

Nee, klopt niet (helemaal). Wij hebben in 1991 een flat gekocht (in een grote stad) voor een lager bedrag dan de vorige eigenaar deze in 1979 had gekocht. En weer twaalf jaar later deze voor fors meer verkocht. En wie in 2007 een huis had gekocht (ik dus) deze stond zo'n twee jaar later onder water. Ik hoefde niet weg, dus leed geen pijn. Maar er zijn (korte) periodes geweest waarin huizenprijzen wel degelijk daalden.
Over langere periodes zullen huizenprijzen over het algemeen stijgen.

Exact, over langere termijn zullen huizen prijzen over het algemeen stijgen maar de prijzen hebben een grillig verloop. Het is een investering die veel geld op kan leveren maar ook tot fors verlies kan leiden.

En dat is nu precies waar het in deze casus over gaat, woonstad is risico drager geweest al die jaren voor als het mis ging. Maar het ging niet mis. Dus wil OP graag de volle winst hebben, vindt OP het onredelijk dat Woonstad haar overeengekomen 50 procent krijgt.

Terwijl ook nog eens OP het alleenrecht kreeg om de woning te kopen met een dikke korting. Ik heb nog nooit een aanbod gehad van Woonstad om een woning van hun te mogen kopen. Laat staan met korting.

Was het bij OP mis gegaan en was het huis in 2012 met dik verlies verkocht, ja dan had je nooit iets van OP gehoord. Stel je voor dat Woonstad in 2012 haar verplichtingen niet na wilde komen terwijl OP aan de grond zat en gedwongen verkoop dreigde, dat Woonstad toen zou proberen onder het contract uit te komen. Dan waren de rapen pas echt gaar geweest.

[Speedy123]

Dat zeg je wel, maar wat als dat nu een onredelijk beding is oid?
10% van de waarde nu + redelijke rentevergoeding = +/- 100.000,-
Daarnaast speelt situatie dat je ermee klem zit.
Met de kennis van nu zou je nooit tekenen; wordt het nog verstrekt?

Nou dan stap je na de rechter, "met de kennis van nu zou ik nimmer getekend hebben". Krijgt u groot gelijk van de rechter, de koopovereenkomst wordt met terug werkende kracht ontbonden en Woonstad moet alle hypotheek kosten inclusief betaalde rente vergoeden. Huis wordt met terugwerkende kracht weer eigendom van Woonstad

Heb je nog discussie of er dan alsnog huur betaald moet worden over het genoten woongenot. Grote kans dat de rechter Woonstad dan wel een vergoeding toe kent, zeker als OP dan ook nog groot onderhoud vergoed wil hebben van Woonstad.

Vervolgens valt de volledige waarde vermeerdering van 382.000 euro Woonstad toe.

Ik geloof niet dat dat een scenario is waar OP op zit te wachten, levert hem immers veel minder geld op. OP wil gewoon een groter deel van de winst hebben dan de 50 procent van de overwaarde.

[Cro]

Ik zie het onrechtvaardige ook niet echt.

TS zal hier een kans hebben gekregen een huis te kopen dat anders niet gelukt zou zijn, doormiddel van de korting, maar ook doordat de woningbouw garantstaat om te terug te kopen, dus het risico voor de hypotheekverstrekker is lager geweest.

Daar staat dan tegenover dat TS een eventuele winst moet delen met de WBV.

Al met al maar TS bij een eventuele verkoop dus nog altijd een dikke winst, terwijl zonder deze regeling TS mogelijk nooit had kunnen kopen in 2006. Had TS nog 18 jaar huur moeten betalen dan had TS nu nog veel minder gehad.

[Speedy123]

Natuurlijk wil zeggen contract is contract, maar aan de andere kant worden deze mensen nu behoorlijk klemgezet. Als je de helft van de overwaarde moet inleveren wil ook zeggen dat je meer moet lenen voor een nieuwe woning. Als dat niet gaat lukken zit je eigenlijk vast in je huis. Dat lijkt mij ook niet de bedoeling.

Dit is echt een zeer matig argument. OP zat in een sociale woning. Kon pas een huis kopen dankzij de MVE-A constructie van Woonstad. Daarvoor huurde OP altijd.

Nu zit OP in de situatie dat hij het huis kan verkopen. Daarmee de helft van 550K (huidige waarde) - 162K (aanschaf waarde) dus 194K in zijn zak kan steken. Daarbij krijgt OP ook nog eens alle eventuele hypotheek aflossingen terug bij de verkoop.

Als OP een nieuw huis wil kopen, een iets mooiere voor laten we zeggen 600K en zich bij een bank meldt voor een financiering van 395K (65 procent financiering) op deze woning, dan zal dat bij de bank geen enkel probleem zijn.

En uiteraard kan OP altijd weer gaan huren, net zoals OP dat voorheen deed. Alleen nu staat er dan wel ineens lekker bijna 200K op de spaarrekening.

Het 'Ik zit gevangen' is echt een gezocht argument.

[jonis]

Dat zeg je wel, maar wat als dat nu een onredelijk beding is oid?
10% van de waarde nu + redelijke rentevergoeding = +/- 100.000,-
Daarnaast speelt situatie dat je ermee klem zit.
Met de kennis van nu zou je nooit tekenen; wordt het nog verstrekt?

Nou dan stap je na de rechter, "met de kennis van nu zou ik nimmer getekend hebben". Krijgt u groot gelijk van de rechter, de koopovereenkomst wordt met terug werkende kracht ontbonden en Woonstad moet alle hypotheek kosten inclusief betaalde rente vergoeden. Huis wordt met terugwerkende kracht weer eigendom van Woonstad

Heb je nog discussie of er dan alsnog huur betaald moet worden over het genoten woongenot. Grote kans dat de rechter Woonstad dan wel een vergoeding toe kent, zeker als OP dan ook nog groot onderhoud vergoed wil hebben van Woonstad.

Vervolgens valt de volledige waarde vermeerdering van 382.000 euro Woonstad toe.

Ik geloof niet dat dat een scenario is waar OP op zit te wachten, levert hem immers veel minder geld op. OP wil gewoon een groter deel van de winst hebben dan de 50 procent van de overwaarde.

Idd zit OP niet op iets te wachten wat mensen uit de duim zuigen.
Bij bijv een onredelijk beding (oid) vernietigt rechter het beding en niet de hele overeenkomst.
Forumkransje reageert weer eens vanuit onderbuik ipv objectief.
Als ik het er niet mee eens was zou ik het laten toetsen.....
OP zit er wel naast met zijn rentevisie als hij nhg heeft; dan heb je nl laagste rente bij rabo.

[Moneyman]

Forumkransje reageert weer eens vanuit onderbuik ipv objectief.

Dat is een wel heel matig argument.

[Speedy123]

Als ik het er niet mee eens was zou ik het laten toetsen.....

OP gaat het niet laten toetsen. Dat weten we nu wel na zoveel jaren TrosRadar forum. Net zoals eerdere topics over hetzelfde nimmer tot toetsing hebben geleidt. Toetsen betekend een advocaat in de arm nemen en gaan procederen. Gaat dat mis, dan verlies je zo duizenden euro's. OP wil daarom een groepsproces beginnen, zoekt meerdere lotgenoten om samen de juridische kosten te delen.

De weinige MVE zaken die bij rechters behandeld zijn, bieden ook weinig hoop voor OP. Weliswaar gingen die niet over het ontbreken van een bovengrens, maar de waardebepaling en het delen van de winst kwamen er wel aan bod.

[kuklos]

Bij bijv een onredelijk beding (oid) vernietigt rechter het beding en niet de hele overeenkomst.

Waarmee je voorbijgaat aan het feit dat nu de omstandigheden ten gunste van Woonbedrijf zijn, maar in 2012 ten gunste van TS.

Forumkransje reageert weer eens vanuit onderbuik ipv objectief.

Nee, er wordt juist zeer objectief gereageerd.

Als ik het er niet mee eens was zou ik het laten toetsen.....

Laten toetsen kan. Doch het kan ook een nog ongewenster resulaat opleveren.

[Speedy123]

Idd zit OP niet op iets te wachten wat mensen uit de duim zuigen.
Bij bijv een onredelijk beding (oid) vernietigt rechter het beding en niet de hele overeenkomst.
Forumkransje reageert weer eens vanuit onderbuik ipv objectief.
Als ik het er niet mee eens was zou ik het laten toetsen.....
OP zit er wel naast met zijn rentevisie als hij nhg heeft; dan heb je nl laagste rente bij rabo.

U komt zelf met het kul argument, als ik dit geweten had, had ik nimmer getekend. Dat is toch vragen om een nietig verklaring van de gehele overeenkomst?

De overeenkomst is in beginsel niet ingewikkeld:

Verplichtingen Woonstad:

- Exclusief aanbod aan OP om de woning te mogen kopen.
- OP krijgt 10 procent korting op de taxatie prijs.
- Woonstad garandeert op ieder moment de woning terug te kopen tegen dan geldende taxatie waarde wanneer OP dat maar wenst.
- Woonstad staat garant voor 50 procent van het verlies mocht de woning onder aankoopwaarde verkocht worden.

Verplichtingen OP;

- Woning kopen via het hypotheek aanbod van de Rabo bank.
- Bij verkoop de woning terug te verkopen aan Woonstad tegen actuele taxatie waarde.
- 50 procent van de eventuele meeropbrengst dan oorspronkelijke verkoopprijs met Woonstad delen.

Het schrappen van de laatste regel zou de hele overeenkomst extreem in het voordeel van OP maken. Immers wel alle lusten maar geen lasten.

Het benoemen waarom die 50 procent winstdeling als een onredelijk beding of iets dergelijks gezien moet worden, onderbouwt u met geen enkel argument.

Zonder argumenten naar een rechter gaan terwijl de tegenpartij zich uitstekend laat vertegenwoordigen is praktisch kansloos.

[Ron5300]

De MVE-A constructie was in die tijd al niet zo gunstig want men was verplicht om de woning aan de woningbouw terug te verkopen met de bijbehorende 50% winst/verliesdeling.
De koper van zo'n woning werd ook afhankelijk van de verkopende woningbouw want de kopers werden verplicht een door de woningbouw ingeschakelde taxateur de woning op waarde te laten taxeren en vrijheid in de hypotheekverstrekker en notaris was er ook niet.
Bij verkoop van de woning schakelt de woningbouw een zeker niet onafhankelijke taxateur in en dat maakt dat de taxatie veel lager is dan de vrije marktwaarde op dit moment.
Mij is zo'n MVE-A constructie destijds ook aangeboden maar na controle van een onafhankelijk makelaar zaten er zoveel nadelen aan dat ik er niet aan begonnen ben want de woningbouw maakte het allemaal mooier dan het in wekelijkheid bleek te zijn.
Andere huurders hebben de woning wel gekocht en toen ze dachten de woning met winst te verkopen was de taxatie waarde zo laag maar ze moesten contractueel de woning terug verkopen.
Saillant detail na terugkopen door de woningbouw was de woning vrij voor verkoop en werd met de nodige winst verkocht.
De MVE-A constructie wordt al niet meer toegepast en dan blijft de vraag of die constructie nog wel als redelijk en billijk stand kan houden omdat de voorwaarden onredelijk bezwarend en éénzijdig in het voordeel voor de verplichte terugkopende partij zijn.

[Speedy123]

De MVE-A constructie was in die tijd al niet zo gunstig want men was verplicht om de woning aan de woningbouw terug te verkopen met de bijbehorende 50% winst/verliesdeling.

In de jaren 2009-2014 was het juist heel gunstig dat de woning terug verkocht kon worden aan de woningbouw vereniging. Immers woningen werden nauwelijks verkocht tijdens de crisisjaren. Ken er genoeg die jarenlang een te koop bord in hun tuin hadden staan. Kennis van me had in 2009 de oplevering van zijn nieuwe woning. Zijn oude woning kon ie aan de straat stenen niet kwijt, Moest jarenlang dubbele rente betalen plus dubbele verzekeringen.

De koper van zo'n woning werd ook afhankelijk van de verkopende woningbouw want de kopers werden verplicht een door de woningbouw ingeschakelde taxateur de woning op waarde te laten taxeren en vrijheid in de hypotheekverstrekker en notaris was er ook niet.

In de overeenkomst wordt gesproken van een beëdigd taxateur. Er is een geschillenregeling als verkoper niet akkoord is met de taxatie prijs. U beweert nu eigenlijk dat beëdigd taxateurs niet integer zouden zijn. Zonder verdere onderbouwing zet u een hele groep in de hoek als zijnde niet integer..

Argument dat er geen notaris gekozen Kon worden is kul. Bij projecten geldt deze regeling zo vaak. Notaris kosten zijn niet hoog en ook nog eens aftrekbaar van de belasting. Daar is kopen niet of nauwelijks mee benadeelt. Wederom een gezocht argument dat niet ter zake doet.

Andere huurders hebben de woning wel gekocht en toen ze dachten de woning met winst te verkopen was de taxatie waarde zo laag maar ze moesten contractueel de woning terug verkopen.

Wat stond er in die taxatie rapporten? Hebben ze gebruik gemaakt van de geschillenregeling? Zo ja, wat kwam daar uit?

Saillant detail na terugkopen door de woningbouw was de woning vrij voor verkoop en werd met de nodige winst verkocht.

Waarom zou de woningbouw vereniging de woning niet mogen verkopen na terug verkoop? Woning eventjes in goede staat brengen en al het achterstallig onderhoud wegwerken doet al veel voor de woningwaarde. En daar heeft de woningbouw de expertise en de mensen voor in dienst. Zij kunnen dat uitstekend. Vergelijkbaar met het programma een dubbeltje op zijn kant. Even wat experts die de woning opleuken en hop, de waarde schiet omhoog. Had de verkoper ook zelf kunnen doen.

De MVE-A constructie wordt al niet meer toegepast en dan blijft de vraag of die constructie nog wel als redelijk en billijk stand kan houden omdat de voorwaarden onredelijk bezwarend en éénzijdig in het voordeel voor de verplichte terugkopende partij zijn.

Het argument de MVE-A constructie wordt niet meer toegepast dus zal die wel onredelijk en onbillijk zal weinig indruk maken op een rechtbank.

Van eenzijdige voordelen is totaal geen sprake, koper krijgt tien procent korting, garantie dat hij de woning altijd op elk gewenst moment kan terug verkopen, ook als de markt op zijn gat ligt en de helft van enige verlies wordt gedekt door de woningbouw vereniging. Daar tegenover staat dat de helft van de winst gedeeld moet worden.

[Cro]

Vooral dat laatste lijken veel mensen te vergeten, TS heeft vrijwel risicoloos, immers er is een garantie dat de woning altijd verkocht zou worden, een overwaarde van bijna 2 ton opgebouwd, terwijl TS zonder een regeling als deze waarschijnlijk nog enige tijd, zo niet misschien nog wel 18 jaar had door moeten huren.

Ik snap dat TS wil vergelijken met: Ja maar anders had ik nu bijna 400k overwaard gehad!, terwijl TS lijkt te missen dat zonder deze regeling hij waarschijnlijk dit huis nooit had kunnen kopen. En juist dat lijkt me een eerlijker vergelijking, waar had TS gestaan zonder dat deze kans gegund zou zijn en waar staat TS nu.

[NeoDutchio]

Waar ik wel benieuwd naar ben, van welke waarde word er uit gegaan? In een woning moet geïnvesteerd worden om waarde te houden.
In 2006 was de gemiddelde woningwaarde €235.800. In het eerste kwartaal 2024 lag dat op €432.000. Dat is een stijging van 183%. Als je het huis neemt van TS, dan is een stijging van 183% op €180.000 €329.400. Dit huis is dus behoorlijk meer in prijs gestegen dan gemiddeld. Hoe komt dat? Als er geïnvesteerd is in het huis door de jaren heen, dan is dat op kosten van de woningeigenaar waar Woonstad mee gaat lopen. Dat is natuurlijk een onredelijk punt. Waarom zou Woonstad wel de volledige 50% nemen tussen aan- en verkoopprijs, maar heeft niet meebetaald aan waardehouding of waardevermeerdering.

[jonis]

U komt zelf met het kul argument, als ik dit geweten had, had ik nimmer getekend. Dat is toch vragen om een nietig verklaring van de gehele overeenkomst?


Zonder argumenten naar een rechter gaan terwijl de tegenpartij zich uitstekend laat vertegenwoordigen is praktisch kansloos.

Ik hoef helemaal niets te onderbouwen of beargumenteren, ik ben niet OP.
Je reageert op wat jou uitkomt.
Oordeel heeft men al sowieso klaar.
Mijn punt was als 1ste:

Persoonlijk zou ik dit gewoon laten nakijken en beoordelen door financieel recht advocaat

Jij reageert op mijn "o.i.d"
Maar dat is aan de advocaat wat dat kan zijn en of er wat mankeert aan overeenkomst.

[Speedy123]

Waar ik wel benieuwd naar ben, van welke waarde word er uit gegaan? In een woning moet geïnvesteerd worden om waarde te houden.
In 2006 was de gemiddelde woningwaarde €235.800. In het eerste kwartaal 2024 lag dat op €432.000. Dat is een stijging van 183%. Als je het huis neemt van TS, dan is een stijging van 183% op €180.000 €329.400. Dit huis is dus behoorlijk meer in prijs gestegen dan gemiddeld. Hoe komt dat? Als er geïnvesteerd is in het huis door de jaren heen, dan is dat op kosten van de woningeigenaar waar Woonstad mee gaat lopen. Dat is natuurlijk een onredelijk punt. Waarom zou Woonstad wel de volledige 50% nemen tussen aan- en verkoopprijs, maar heeft niet meebetaald aan waardehouding of waardevermeerdering.

Er wordt niet van een taxatie waarde uitgegaan. Er ligt geen taxatie rapport. OP baseert de waarde op eigen inzicht.

Onderhoud is iets anders dan investeren. Onderhoud betekend dat je de woning in gelijke staat houdt ten opzichte van de staat toen je erin trok. Investeringen is het aanbrengen van significante woning verbeteringen. Maar of daar sprake van is, dat weten wij niet. OP heeft het daar niet over.

We kennen ook de regeling van Woonstad niet. Vaak wordt bij MVE een groot onderhoudsregeling opgenomen. Maar of dat hier ook zo is en wat daarin staat, geen idee.