Overhypotheek en de verdeling van een erfenis

[Duikbootje]

Geachte lezers

Ik zou graag de volgende vraag willen stellen:
Twee Mensen zijn/waren getrouwd en één van deze Mensen is overleden.
De Overleden persoon heeft een testament opgemaakt, waarin hij de helft van het huis nalaat aan zijn zoon.
Dit kind van de overleden persoon zal ik benoemen als persoon A.
De overgebleven partner zal ik benoemen als persoon X.

A is niet verwant met X, en ook niet met de twee andere kinderen van persoon X.
De twee andere kinderen moeten de andere helft verdelen.

X woont nog in het huis, en mag daar ook blijven wonen van A.
A is niet van plan zijn erfenis nu op te eisen en is van mening dat X daar mag blijven wonen zolang deze leeft.
Maar X heeft een notaris ingeschakeld om een extra hypotheek op het huis te kunnen opnemen.
En heeft A gevraagd om hier voor te tekenen.

Kan A de notaris vertrouwen en ervan uitgaan dat de notaris die ingehuurd is door de andere partij, zijn belangen verdedigd? Waarbij A. geen juridische achtergrond heeft en niet wordt bijgestaan door een advocaat.
Worden de belangen van A gewaarborg?
En deze belangen zijn dat A de helft van het huis krijgt uitgekeerd als X overlijdt.
Zonder dat daar eerst de kosten van de extra opgenomen hypotheek worden afgetrokken? 
Worden de belangen van A net zo gewaarborgd als in het testament was opgesteld?
Het recht hebben op de helft van huis, tegen de waarde van de dan actuele woningmarkt?
Zonder dat daar eerst de extra opgenomen hypotheekkosten van afgetrokken worden, met een notaris akte/ aanpassing die na het testament worden opgesteld? 
Wordt A beschermd door de notaris in zijn rechten?
Daar persoon X  de notaris inhuurt en betaalt.

Kan iemand mij vertellen of het verstandig is om een advocaat hiervoor in te huren die deze stukken nakijkt? 
En wat zouden de kosten kunnen zijn om een Notariële akte cq aangepast testament te laten doornemen?

Alvast bedankt 

[kuklos]

Is de persoon al overleden of niet? Indien deze persoon al wel overleden is, dan kan je het testament niet meer aanpassen.

Een notaris is geen advocaat die adviseert wat het gunstigste is voor een van de partijen, die wordt geacht neutraal te zijn.

Maar indien je er niet zeker over bent, schakel inderdaad een advocaat in.

[BL2]

En welke persoon is Duikbootje in deze, wat zijn jouw belangen ? Welk persoon ben jij ?
Vanzelfsprekend is het goed dat persoon A zich deskundig laat voorlichten, ongeacht de kosten. Je gaat toch nooit een hypotheekschuld aan zonder te weten waar je je handtekening voor zet.....
Dat kan catastrofaal uitpakken.

[Duikbootje]

Is de persoon al overleden of niet? Indien deze persoon al wel overleden is, dan kan je het testament niet meer aanpassen.

Een notaris is geen advocaat die adviseert wat het gunstigste is voor een van de partijen, die wordt geacht neutraal te zijn.

Maar indien je er niet zeker over bent, schakel inderdaad een advocaat in.

de vader van persoon A is al overleden.
Persoon X en A leven nog.

[Duikbootje]

En welke persoon is Duikbootje in deze, wat zijn jouw belangen ? Welk persoon ben jij ?
Vanzelfsprekend is het goed dat persoon A zich deskundig laat voorlichten, ongeacht de kosten. Je gaat toch nooit een hypotheekschuld aan zonder te weten waar je je handtekening voor zet.....
Dat kan catastrofaal uitpakken.

Duikboot je is een goede kennis van A.
Duikbootje maakt zich zorgen of A, wel datgene krijgt waar hij recht op heeft
dat wil zeggen dat de erfenis, niet via de extra hypotheek constructie, wordt weggesluisd naar de kinderen van X.

[kuklos]

de vader van persoon A is al overleden.

Je spreekt hier over een aangepast testament:

En wat zouden de kosten kunnen zijn om een Notariële akte cq aangepast testament te laten doornemen?

Een testament kan enkel aangepast worden voor het overlijden, daarna is deze definitief. Tenzij je de inhoud van het testament betwist, maar dat is een heel ander iets en kost wel veel geld.

Wat gaat het kosten als een advocaat ernaar kijkt? Reken op één tot meerdere uren, vermenigvuldigd met het uurtarief van de advocaat. Gevolgd door eventueel werkzaamheden in het aanpassen van de teksten.

===

Waarom is er een extra hypotheek nodig?

[Speedy123]

Dit soort vragen zijn niet te beantwoorden op dit forum. Er ontbreekt simpelweg teveel informatie.

Wordt er een extra hypotheek gevestigd op de woning om noodzakelijk achterstallig onderhoud uit te voeren? Of is de extra hypotheek bedoelt om het woongenot te verhogen zoals een uitbouw, nieuwe keuken en/of badkamer? Of is de hypotheek bedoelt voor heel andere doeleinde zoals het maken van een leuke, dure cruise?

Allemaal verschillende scenario's die allemaal andere uitkomsten hebben.

[kuklos]

Dit soort vragen zijn niet te beantwoorden op dit forum. Er ontbreekt simpelweg teveel informatie.

Eens. maar we kunnen Duikbootje wel helpen door goede vragen stellen, die als Duikbootje die beantwoordt leiden tot meer inzicht en beter voorbereid naar een advocaat gaan.

[Duikbootje]

Dit soort vragen zijn niet te beantwoorden op dit forum. Er ontbreekt simpelweg teveel informatie.

Eens. maar we kunnen Duikbootje wel helpen door goede vragen stellen, die als Duikbootje die beantwoordt leiden tot meer inzicht en beter voorbereid naar een advocaat gaan.

Lezend wat hier geschreven wordt kan ik deze vragen op dit moment niet goed beantwoorden.
Ik heb mijn zorgen om A. Maar wil hem ook niet overvragen, het is moeilijk en kwetsbaar onderwerp voor hem.
A heeft het liefst dat het eigenlijk allemaal overwaait en denkt dat andere partij het beste met hem voorheeft.
Maar ik heb zo mijn bedenkingen daarbij.
X is al aardig op leeftijd +75, en zal geen wereldreis gaan maken en zal ook geen verbouwingen gaan doen aan het huis,
Wat ik vermoed is dat de overgebleven wederhelft, persoon X, het geld wil sluizen naar zijn eigen twee zoons en dat A hier aan het korte eindje trekt.
De notaris zegt dat het gewaarborgd is dat A de helft van het huis krijgt.
Maar als de notaris geen verplichte rol heeft in het goed adviseren van A zijn belang, dan is dat een wassen neus.

[kuklos]

X is al aardig op leeftijd +75, en zal geen wereldreis gaan maken en zal ook geen verbouwingen gaan doen aan het huis,

Leeftijd zegt niks. Mijn ouders hebben tot diep in de 80 nog cruises gemaakt, naar het buitenland gegaan etcetera.

Lezend wat hier geschreven wordt kan ik deze vragen op dit moment niet goed beantwoorden.
Ik heb mijn zorgen om A. Maar wil hem ook niet overvragen, het is moeilijk en kwetsbaar onderwerp voor hem.
A heeft het liefst dat het eigenlijk allemaal overwaait en denkt dat andere partij het beste met hem voorheeft.
Maar ik heb zo mijn bedenkingen daarbij.
......
Wat ik vermoed is dat de overgebleven wederhelft, persoon X, het geld wil sluizen naar zijn eigen twee zoons en dat A hier aan het korte eindje trekt.
De notaris zegt dat het gewaarborgd is dat A de helft van het huis krijgt.
Maar als de notaris geen verplichte rol heeft in het goed adviseren van A zijn belang, dan is dat een wassen neus.

Dan kunnen wij je ook geen advies geven. Jouw informatie is al uit de tweede hand en de partij in kwestie wil zelf niets doen. Dus dan houdt het gewoon op.

[Cro]

Klopt daarnaast de verdeling wel?

Waren X en overleden persoon niet samen eigenaar van het huis? Of wat het alleen van de overleden persoon.
Hoe waren X en overleden persoon getrouwd?

Als dat bijvoorbeeld in gemeenschap van goederen is zou je eigenlijk verwachten dat de verdeling is

Wanneer X en overleden persoon beide eigenaar zijn en getrouwd in gemeenschap van goederen.

X 50% al heeft, en nu 50% krijgt van het deel van de overleden persoon, A dan 50% van dat deel (via het testament), en als de kinderen van X ook benoemd zijn beide 12.5%

Waardoor je een verhouding krijgt na overlijden van 75% eigendom van X, 12.5% voor A en 6.25% ieder voor de kinderen van X.

En zo zijn er nog wel wat scenario's.

Een verhouding van 50% voor A en 25% ieder voor de kinderen van X komt wat vreemd over zo, tenzij de overleden persoon 100% eigenaar was, getrouwd waren op huwelijkse voorwaarden en niets van het huis aan X na laat. Iets wat bij een goed huwelijk denk ik niet heel vaak voorkomt. Maar natuurlijk niet onmogelijk is.

[Janzegt]

Er is een testament in het spel en de testament moet ten uitvoer worden gebracht. Dus iemand moet de executeur zijn. Je zegt dat de woning verdeeld wordt. Dit betekent dat de waarde van de woning minus de hypotheek lasten verdeeld worden over A en X. Hierbij wordt de waarde genomen op datum van overlijden. Deze bedragen moeten vastgelegd worden en heeft ook gevolgen voor belasting aanslagen nu en in de toekomst en ook voor de erfbelasting. Dit vraagt specifieke kennis en die is zeer waarschijnlijk niet aanwezig.
Voor het uitvoeren van het testament moet je een notaris gaan benaderen en vragen of die jullie mee wilt helpen. Dan blijft het transparant voor beide. Ja dit kost geld, maar een huis verdelen is geen brood die je door midden snijdt.

Overigens moet je ook de hypotheek verstrekker inlichten bij overlijden van de eigenaar en het is maar de vraag hoe die reageert. De hypotheek moet wel betaald worden, zowel de komende maanden als in de toekomst. En gaat die akkoord met een gedeelde hypotheek?
Een notaris is een onafhankelijk persoon en inschakelen van een advocaat is niet noodzakelijk. Wel openheid en eerlijkheid van zowel persoon A en X

[Triforce]

Geachte lezers

Ik zou graag de volgende vraag willen stellen:
Twee Mensen zijn/waren getrouwd en één van deze Mensen is overleden.
De Overleden persoon heeft een testament opgemaakt, waarin hij de helft van het huis nalaat aan zijn zoon.
Dit kind van de overleden persoon zal ik benoemen als persoon A.
De overgebleven partner zal ik benoemen als persoon X.

A is niet verwant met X, en ook niet met de twee andere kinderen van persoon X.
De twee andere kinderen moeten de andere helft verdelen.

X woont nog in het huis, en mag daar ook blijven wonen van A.
A is niet van plan zijn erfenis nu op te eisen en is van mening dat X daar mag blijven wonen zolang deze leeft.
Maar X heeft een notaris ingeschakeld om een extra hypotheek op het huis te kunnen opnemen.
En heeft A gevraagd om hier voor te tekenen.

Kan A de notaris vertrouwen en ervan uitgaan dat de notaris die ingehuurd is door de andere partij, zijn belangen verdedigd? Waarbij A. geen juridische achtergrond heeft en niet wordt bijgestaan door een advocaat.
Worden de belangen van A gewaarborg?
En deze belangen zijn dat A de helft van het huis krijgt uitgekeerd als X overlijdt.
Zonder dat daar eerst de kosten van de extra opgenomen hypotheek worden afgetrokken? 
Worden de belangen van A net zo gewaarborgd als in het testament was opgesteld?
Het recht hebben op de helft van huis, tegen de waarde van de dan actuele woningmarkt?
Zonder dat daar eerst de extra opgenomen hypotheekkosten van afgetrokken worden, met een notaris akte/ aanpassing die na het testament worden opgesteld? 
Wordt A beschermd door de notaris in zijn rechten?
Daar persoon X  de notaris inhuurt en betaalt.

Kan iemand mij vertellen of het verstandig is om een advocaat hiervoor in te huren die deze stukken nakijkt? 
En wat zouden de kosten kunnen zijn om een Notariële akte cq aangepast testament te laten doornemen?

Alvast bedankt 

De notaris dient zich de belangen van beide partijen aan te trekken. Dat houdt onder meer in dat hij er zich van verzekert dat beide partijen handelingsbekwaam zijn, weten wat de gevolgen zijn van hetgeen ze willen doen en die gevolgen ook echt willen. In het geschetste geval zal dit laatste zeker spelen, aangezien A iets toe zal gaan staan wat nadelig is voor hem, terwijl er (in ieder geval puur zakelijk gezien) verder niks tegenover staat. Degene die de notaris betaalt is daarbij niet van belang, hij heeft ten allen tijden een verplichting tegenover beide partijen.

Dat is echter een heel andere rol dan die van bijv. een advocaat, die puur de belangen van A dient te behartigen.

Dit soort vragen zijn niet te beantwoorden op dit forum. Er ontbreekt simpelweg teveel informatie.

Eens. maar we kunnen Duikbootje wel helpen door goede vragen stellen, die als Duikbootje die beantwoordt leiden tot meer inzicht en beter voorbereid naar een advocaat gaan.

Lezend wat hier geschreven wordt kan ik deze vragen op dit moment niet goed beantwoorden.
Ik heb mijn zorgen om A. Maar wil hem ook niet overvragen, het is moeilijk en kwetsbaar onderwerp voor hem.
A heeft het liefst dat het eigenlijk allemaal overwaait en denkt dat andere partij het beste met hem voorheeft.
Maar ik heb zo mijn bedenkingen daarbij.
X is al aardig op leeftijd +75, en zal geen wereldreis gaan maken en zal ook geen verbouwingen gaan doen aan het huis,
Wat ik vermoed is dat de overgebleven wederhelft, persoon X, het geld wil sluizen naar zijn eigen twee zoons en dat A hier aan het korte eindje trekt.
De notaris zegt dat het gewaarborgd is dat A de helft van het huis krijgt.
Maar als de notaris geen verplichte rol heeft in het goed adviseren van A zijn belang, dan is dat een wassen neus.

Deze post snap ik niet. Ik ga er vanuit dat je bevriend bent met A. Je relatie met hem is in ieder geval dermate goed dat je de moeite neemt om een topic over dit onderwerp aan te maken. Je geeft aan bang te zijn dat de erfenis van A wordt weggesluisd, maar hem tegelijkertijd niet te willen overvragen.

Als ik bang zou zijn dat een vriend van me mogelijk op het punt staat genaaid te worden zou ik dat meteen en op een heel directe manier duidelijk maken.

Je geeft aan je zorgen te maken; je bent bang dat de erfenis van A wordt weggesluisd. Tegelijkertijd geef je aan A niet te willen overvragen.

[witte angora]

De Overleden persoon heeft een testament opgemaakt, waarin hij de helft van het huis nalaat aan zijn zoon.

Wat je zou kunnen doen is de waarde vast laten stellen op het moment van overlijden. Dát bedrag is waar je recht op hebt. Immers, uiteindelijk zal de woning ofwel verkocht moeten worden, of een van de erfgenamen koopt de anderen uit.

Je zou contact kunnen opnemen met een familierechtadvocaat. Die zijn gespecialiseerd in dit soort dingen. Vaak kunnen ze ook als mediator optreden, mits alle partijen (in dit geval twee) dit uiteraard willen. Voor het moment heb je namelijk alleen te maken met de partner van de overleden vader. Niets met de kinderen.

Wat notarissen betreft: wij zitten (nog steeds) in een vrij simpele nalatenschap verwikkeld, waarbij de notaris toch wel aardig wat steken heeft laten vallen. Daar zou ik mijn geld niet op in zetten, hoe mooi alle beroepscodes en waarborgen ook klinken. Je gelooft het niet, maar ook notarissen zijn net mensen. Onfeilbaar zijn ze zeker niet. En in de toekomst kijken kunnen ze ook niet, en als het fout gaat kunnen ze er uiteraard niks aan doen.

[PGros]

En willen de andere twee kinderen ook tekenen voor de hypotheek? Als A moet tekenen voor de helft moeten de andere tweee toch ook tekenen voor de andere helft? Of krijgen die sowieso pas recht op het halve huis na overlijden van de partner. Denk het laatste omdat anders de partner niet eens over een hypotheek hoeft na te denken.
Vreemd testament vind ik het.

[kuklos]

Vreemd testament vind ik het.

Een testament waarbij een huis wordt verdeeld onder twee personen is niet vreemd. Probleem is dat Duikbootje niet meer weet dan dat en dus niet weet wat de exacte voorwaarden zijn en ook niet waarom er een extra hypotheek nodig is.

Wat notarissen betreft: wij zitten (nog steeds) in een vrij simpele nalatenschap verwikkeld, waarbij de notaris toch wel aardig wat steken heeft laten vallen. Daar zou ik mijn geld niet op in zetten, hoe mooi alle beroepscodes en waarborgen ook klinken. Je gelooft het niet, maar ook notarissen zijn net mensen. Onfeilbaar zijn ze zeker niet. En in de toekomst kijken kunnen ze ook niet, en als het fout gaat kunnen ze er uiteraard niks aan doen.

Klopt, maar ze zijn wel neutraal, en volgen een testament. Ik heb dezelfde ervaring met een notaris die een nalatenschap afwikkelde. Notaris was neutraal, maar heeft zeker steken laten vallen.

[Erthanax]

Let op het verschil tussen de feitelijke waarde van de nalatenschap (op datum overlijden, het erfdeel) en de waarde voor de aangifte erfbelasting:
Voor de aangifte erfbelasting telt alleen de WOZ-waarde minus de hypotheekschuld.
Voor het erfdeel (de hoogte van de vordering op de langstlevende partner) geldt de getaxeerde verkoopwaarde op datum overlijden minus de hypotheek.
Een huis kan aanzienlijk meer opbrengen dan de WOZ waarde, maar ook minder.

Wat volgens mij minimaal noodzakelijk is (niet omdat het verplicht is, maar omdat het zeer onverstandig om het niet te doen), is het laten maken van een door het NWWI gevalideerd taxatierapport (op datum overlijden) én een notariële akte waarin de hoogte van de vordering wordt vastgesteld.

Heeft persoon A een kopie van het testament? Lees het zorgvuldig door en laat het goed uitleggen door de notaris. Laat ook goed uitleggen welke mogelijkheden dat testament bied. Wanneer is de vordering opeisbaar? Laat ook heel goed uitleggen wat de gevolgen zijn van het nieuwe voorstel. Wat gebeurt er als de langstlevende de boel verkoopt? Als zij overlijdt? Naar een verpleeghuis gaat maar het huis niet verkoopt? Als de relatie met haar kinderen verslechtert? Houd vooral ook rekening met een vooroverlijden van A. Wat gebeurt er als hij “onder de tram komt”? Heeft A kinderen, andere erfgenamen, een testament? Zij erven de vordering van A, hoe en wanneer kunnen zij die opeisen?

De relatie met de langstlevende en haar kinderen is nu goed, begrijp ik. Blijft dat zo als de langstlevende overlijdt of wilsonbekwaam wordt? Juist als de bindende factor wegvalt, kunnen relaties met schoon- of stieffamilie heel snel verslechteren.

Als A een kopie van het testament heeft, kan hij volgens mij daarmee het best zelf naar een notariskantoor gaan. Vraag gewoon om een gesprek om het testament uit te leggen en de valkuilen van de nieuwe hypotheek te bespreken. Een uur met een kandidaat-notaris kost de wereld niet, en levert heel veel op.

[Speedy123]

En willen de andere twee kinderen ook tekenen voor de hypotheek? Als A moet tekenen voor de helft moeten de andere tweee toch ook tekenen voor de andere helft? Of krijgen die sowieso pas recht op het halve huis na overlijden van de partner. Denk het laatste omdat anders de partner niet eens over een hypotheek hoeft na te denken.
Vreemd testament vind ik het.

Het testament is niet vreemd. De partner heeft 100 procent vruchtgebruik gekregen van het kind van de man. De kinderen van de vrouw erven hun deel van het halve huis, ieder een kwart dus wanneer de vrouw overlijdt. Het kind van de man heeft al een half huis geërfd. Gewoon de standaard verdeling bij een later samengesteld gezin waarbij de kinderen van beide partners nimmer samen thuis hebben gewoond.

Een hypotheek verstrekker geeft geen hypotheek op een half huis immers bij wanbetaling kan je een half huis niet verkopen. Dus moeten alle eigenaren tekenen voor de hypotheek.

Mijn testament is niet zo verschillend. Mijn vrouw heeft 100 procent vruchtgebruik van mijn erfenis, mijn twee stiefkinderen die ik opgevoed hebben erven alles vanuit mijn kant. Dus als ik als eerste overlijdt hebben mijn stief kinderen een kwart huis waar ze niks mee kunnen totdat ook mijn vrouw is overleden. Eerdere kinderen van mijn vrouw erven dus minder omdat een deel van het huis al weg is wanneer mijn vrouw later overlijdt.

[witte angora]

Toch roept die extra hypotheek bij mij wel wat vragen op.
- hoe zit het met de hoofdelijke aansprakelijkheid? Wat als X de hypotheek niet meer kan betalen? Wordt A dan verplicht de maandelijkse aflossing op zich te nemen?
- wat is de reden voor de hypotheek? Nieuwe keuken, badkamer? Moet dat niet eerst overlegd worden? En als het daar om gaat, en de woning meer waard wordt, hoe zit het dan met de verdeling inzake toekomstige opbrengst in verhouding tot het afbetalen van de hypotheek?

Ik zou niet zomaar blind tekenen.