Huurverhoging na 3-5 maanden

[Consumenneke]

Volgens mij gaat dit topic over een huurverhoging

Nee, het was een uitnodiging.

Op dit moment is de woning zo goed als klaar, binnenkort een housewarming.

[Ron5300]

De jaarlijkse huurverhoging is voor iedereen die op dat moment een sociale huurwoning huurt van toepassing.
Jaarlijks word vanuit de overheid bepaald hoeveel het maximum percentage waarmee de let wel kale huurprijs mag stijgen.

Die kale huurprijs is van toepassing op de huurtoeslag om mensen die al een redelijk laag inkomen hebben deels te compenseren.

Daarbij woning eigenaren krijgen niet met verplichte huurverhogingen te maken hooguit minder belastingvoordeel maar dan nog het kopen van een woning is een eigen keuze geweest.

Nog zoiets, de huurders met een laag inkomen betalen ook veel inkomsten belasting en van die inkomsten wordt de hypotheek aftrek betaald en niet alleen dat maar ook de subsidies die woningeigenaren kunnen krijgen om de woning te verduurzamen.

[Thijs124]

Subsidies voor woningeigenaren is dat de onroerende zaak belasting of bedoel je het huurwaarde forfait? Eigenlijk dan wel een negatieve subsidie als we moeten betalen. Is het huurwaarde forfait dan bedoeld om de huursubsidie te betalen? De onroerende zaak belasting gaat naar de gemeente, is dat dan voor de bijstand uitkering?

[witte angora]

Weet je wat, schaf gewoon alles maar af. Kunnen mensen er ook geen ruzie meer over krijgen. En het wordt allemaal een stuk overzichtelijker.

[Papegaaiduiker]

Wow, ik vroeg alleen of het gangbaar was. En gaat het alle kanten uit over hypotheekaftrek, overige toeslagen, enz.

Ik heb mijn antwoord al gekregen, bij de posts van WA en Ron5300, bedankt hiervoor!

Wel vraag ik me af hoe het zo snel heeft kunnen escaleren bij een simpele vraag wat met een ja of nee te beantwoorden viel.

Papegaaiduiker.

@Consumenneke ice breaker?

[witte angora]

Welkom op het Radarforum, zou ik zeggen.

[Consumenneke]

Welkom op het Radarforum, zou ik zeggen.

Er blijft nog een vraag onbeantwoord. Ik meen dat u er veel belang aan hecht dat deelnemers alle vragen beantwoorden.

[BL2]

Nee, maar huizenkopers krijgen wel hypotheekrenteaftrek. Dat wordt betaald door degenen die geen hypotheekrenteaftrek hebben, of geen koopwoning hebben. Dat moeten we dan ook maar afschaffen, vind je niet?

Ja meteen !

[angel1978]

Wel vraag ik me af hoe het zo snel heeft kunnen escaleren bij een simpele vraag wat met een ja of nee te beantwoorden viel.

Het ging mis tussen 23.08 en 23.30. Veroorzaakt door deelnemers die vooral anderen verwijten dit soort dingen altiid te veroorzaken en zelf niet in staat zijn om in de spiegel te kijken.

[witte angora]

Fout. Het ging al mis vanaf 21.37.

[angel1978]

Dat zeg ik, niet in staat om in spiegel te kijken.

[witte angora]

Volgens mij kwam dat bericht niet van mij...

Maar, als we het over kijken in spiegels hebben, hoe on-topic zijn jouw opmerkingen?

[grasspriet_84]

Nee, maar huizenkopers krijgen wel hypotheekrenteaftrek. Dat wordt betaald door degenen die geen hypotheekrenteaftrek hebben, of geen koopwoning hebben. Dat moeten we dan ook maar afschaffen, vind je niet?

Geen zorgen. Hier is men al heel wat jaren mee bezig om de hypotheekrenteaftrek af te bouwen tot nul.

Echter, iemand met een koopwoning betaalt onroerende zaak belasting. Het bedrag is afhankelijk van de WOZ-waarde. Voor 2006 was de OZB gesplitst in een Eigenarendeel en Gebruikersdeel. Voor 2006 moesten woningeigenaren beide delen betalen. Huurders van sociale huurwoningen betaalden het alleen gebruikersdeel. Dit is sinds 2006 niet meer zo.

IEDERE werkende Nederlander betaalt mee aan het sociale vangnet waaronder alle vormen toeslagen. Op je loonstrook staat dit als ‘sociale premies’.

We kunnen elkaar natuurlijk de zwarte piet toeschuiven, maar het probleem ligt bij in het beleid. Woningbouwverenigingen berekenen de huurprijs (ook) op basis van de toeslagen.

Onder de streep hebben beide groepen (huurders/eigenaren) voordelen. Grootste verschil: eigenaren draaien zelf op voor de kosten van het onderhoud van de woning.

[Speedy123]

Ondanks dat de casus versus subsidie versus hypotheekrente aftrek niets met de vraag van Papegaaiduiker te maken heeft, reageer ik er toch op want er zijn veel misverstanden omtrent hypotheek rente aftrek, alsof dat gratis geld zou zijn. Niets is minder waar.

Een aanschaf van een tweedehands woning wordt op verschillende manieren belast. Op het moment van aanschaf betaald u de overdrachtsbelasting.

Tijdens het bezit van de woning wordt jaarlijks een percentage op het bezit in rekening gebracht, het zogenaamde huurwaarde forfait. Dit is een bijzondere vermogens belasting.

De gemeente brengt jaarlijks een onroerend zaakbelasting (OZB), dit is een niet-geoormerkte belasting wat wil zeggen dat de opbrengsten niet gebruikt worden om de kosten die een gemeente heeft aan woningeigenaren te dekken maar gewoon gebruikt wordt voor de algemene middelen.

De kosten van een woning zijn daarentegen weer aftrekbaar. Echter de aftrekbaarheid is beperkt tot 37,48%.

Ik heb een tweedehands woning gekocht destijds. De waarde is nu 420K. Er staat nog 280K aan hypotheek schuld open. Zou de woning nu verkocht worden, dan krijg ik een derde van de opbrengst. Effectief ben ik eigenlijk dus voor een derde eigenaar, de andere tweederde gaat naar de hypotheekverstrekker ter aflossing.

Dan doen we de rekensom. 340K betaald voor de woning. Overdrachtsbelasting was 6800 euro. Huidige waarde 420K (getaxeerd). Openstaande hypotheekschuld 280.000 euro.

Huidige rente is 1,56%. Hiervan krijg ik grof geschat 0,56% terug van de fiscus. Dat is de opbrengst van de hypotheek rente aftrek. 0,56% * 280.000 (openstaande schuld waar rente over betaald wordt) = 1568 euro.

Dan krijg je de bijzondere vermogensbelasting die over de waarde van de gehele woning berekent wordt, ook het deel dat nog afbetaald moet worden. Die was in 2024 0,35%. 0,35% * 420.000 euro = 1470 euro die ik bij box 1 moet optellen. In mijn geval is dat 49,50% * 1470 = 728 euro extra belasting.

Houden we over OZB. In Zoetermeer was dat 0,156% van de volledige woningwaarde. Dus ook hier het deel dat nog afgelost moet worden, wordt wederom belast. 0,156% * 420.000 = 655 euro extra belasting.

Alleen al aan huurwaarde forfait en OZB betaal ik bijna net zoveel als de hypotheekrente aftrek opbrengt. Houd je rekening met de bijzondere 2% aanschafbelasting op een tweedehands huis, dan levert het uiteindelijk dus niets op.

Zou de overheid de hypotheekrente geheel afschaffen, dan maken de huiseigenaren uiteraard bezwaar tegen de heffing op vermogen dat ze in het geheel niet bezitten, namelijk de openstaande hypotheekschuld. Dan zouden het huurwaarde forfait en de OZB in mijn geval al met 2/3 verminderd moeten worden.

Veel mensen beseffen het niet maar via de achterdeur heeft de overheid allang de hypotheekrente weer teruggepakt van de woningeigenaren.

En gezien de voorspellingen in 2026 dat gemeentes zeer krap komen te zitten, wordt er ook een explosie van het OZB percentage verwacht de komende jaren. OZB percentage wordt dus jaarlijks hoger. Verder heb ik een lineaire hypotheek. De schuld neemt jaarlijks af en daarmee ook de betaalde rente. Dus krijg ik jaarlijkse ook minder terug van de fiscus.

Dus een huurtoeslag is totaal onvergelijkbaar met de hypotheek rente aftrek. Want tegen de aftrek staan diverse belastingen over de gehele woning waarde, ook over het gedeelte dat nog afgelost moet worden. Het duurt niet lang meer of de bedragen die ik aan extra belasting moet betalen zijn hoger dan de aftrek van de hypotheek rente.

[16again]

Uiteindelijk betaalt de huurder gewoon de OZB indirect via de huur.
Er is wat kift tussen hier tussen huiseigenaren en sociale huurders . Er is ook nog een groep helemaal de pineut: Huurders in vrije sector.

[Speedy123]

Uiteindelijk betaalt de huurder gewoon de OZB indirect via de huur.
Er is wat kift tussen hier tussen huiseigenaren en sociale huurders . Er is ook nog een groep helemaal de pineut: Huurders in vrije sector.

Een sociaal huurder betaald geen OZB indirect via de sociale huur. De sociale huren zijn daarvoor veel te laag. Daarvan kunnen de kapitaalbeslag kosten, de OZB, het onderhoud en het beheer nimmer betaald van worden. Dan zouden de sociale huren verdubbelt moeten worden.

Huurders in de vrije sector zijn inderdaad de pineut echter voor hen gold in het verleden dat de de optie hadden om te kopen. Die keuze heb ik jaren geleden ook gemaakt.

[Moneyman]

Huurders in de vrije sector zijn inderdaad de pineut echter voor hen gold in het verleden dat de de optie hadden om te kopen. Die keuze heb ik jaren geleden ook gemaakt.

Dat is natuurlijk veel te kort door de bocht. De wereld is vol vrije-sector-huurders die maar wat graag zouden willen kopen…

[Speedy123]

Huurders in de vrije sector zijn inderdaad de pineut echter voor hen gold in het verleden dat de de optie hadden om te kopen. Die keuze heb ik jaren geleden ook gemaakt.

Dat is natuurlijk veel te kort door de bocht. De wereld is vol vrije-sector-huurders die maar wat graag zouden willen kopen…

Op dit moment wel, daarom zei ik expliciet in het verleden. Tot enkele jaren geleden, voor de hypotheek rente hard ging stijgen, was kopen geen enkel probleem. Ik heb toen zelf de keuze ook gemaakt om te kopen.

Nieuwkomers die nu in de vrije huur zitten, die hebben het inderdaad erg lastig om een woning aan te schaffen zonder hulp van de ouders.

[16again]

Een sociaal huurder betaald geen OZB indirect via de sociale huur. De sociale huren zijn daarvoor veel te laag. Daarvan kunnen de kapitaalbeslag kosten, de OZB, het onderhoud en het beheer nimmer betaald van worden. Dan zouden de sociale huren verdubbelt moeten worden.

In je getallenvoorbeeld bedraagt de OZB 655,-. Zal ivm de lagere waarde van de sociale huurwoning lager uitpakken.
Maar OZB is een bedrag per jaar. Omgerekend naar maandelijks huursom minder dan 50,- Wat ik niet kan rijmen met een verdubbeling van de huur.
Waarom vallen de WBVs niet om, als de huuropbrengst 2x te laag is om de kosten te dekken?

[Moneyman]

Huurders in de vrije sector zijn inderdaad de pineut echter voor hen gold in het verleden dat de de optie hadden om te kopen. Die keuze heb ik jaren geleden ook gemaakt.

Dat is natuurlijk veel te kort door de bocht. De wereld is vol vrije-sector-huurders die maar wat graag zouden willen kopen…

Op dit moment wel, daarom zei ik expliciet in het verleden. Tot enkele jaren geleden, voor de hypotheek rente hard ging stijgen, was kopen geen enkel probleem. Ik heb toen zelf de keuze ook gemaakt om te kopen.

Nieuwkomers die nu in de vrije huur zitten, die hebben het inderdaad erg lastig om een woning aan te schaffen zonder hulp van de ouders.

Ook jaren geleden en ook de niet-nieuwkomers hadden en hebben vaak genoeg niet de kans om te kopen. Om een heleboel uiteen lopende redenen.

Je spreekt veel te makkelijk in generieke zin, en dat maakt je conclusies vaak onwaar.