Transparantie NVM Makelaar/Gemeente is dit ok ?

[pierrot.bastiaanse]

Casus : Woning is eigendom van de Gemeente
3-4-2026 Woning op Funda + Makelaarssite perceel is 276m2 in tekst en op kaart bij de advertentie
- Interesse getoond, bezichtiging aangevraagd, datum afgesproken telefonisch en gelijk gevraagd of met iets weet over eventuele rechten van overpad ed. Mondeling antwoord makelaar dat hun niets bekend is en dat men er op terugkomt.
- Move.nl dossier gekregen, bevestiging afspraak, diverse documenten met kadasterkaart (eigenaar sinds 2024)
- Huis vluchtig bekeken en gezien dat er een garage van een ander perceel over dit te verkopen perceel moet om weg te kunnen, daarom schriftelijk nogmaals om informatie gevraagd
4-4-2026
- kadaster gegevens perceel met alleen en slechts grote van een garage 2022 laatste akte
8-4-2026
- Move.nl Documenten en afspraak weg
- Telefonisch contact, afspraak terug, reden documenten weg, onderhoud/aanpassing
9-4-2026
- Move andere documenten online, 1 kleiner perceel nog maar 147m2 *moet nog worden ingemeten, datum kadaster 08-04-2026, schets nieuwe perceel door de makelaar zelf ingetekend, door hem zelf mondeling erkent
- Mail ontvangen (12u21) dat biedingen geplaatst kunnen worden
- Bouwdossier niet meer online
- telefonisch navraag makelaar geen antwoord
10-4-2026
- Mail naar makelaar en gemeente wijzende op mogelijk Didam Arrest. (in de nacht)
- voor 8u telefoon makelaar, Excuus voor ander perceel gekregen ivm gasleiding. Gemeente grondzaken telefonisch gesproken, zegt dat is geen belemmering voor perceel grote.
13-4-2026
- Bezichtiging van de woning zelf gedaan, duidelijk funderingsprobleem, vloer loopt voelbaar af aan 1 zijde van de woning (stond nergens online)
14-4-2026
- Opeens funderingsonderzoek online (reeds 25-11-2024 opgemaakt) online in de documenten omgeving, geen enige kennisgeving dit dossier online is gekomen.
Alles diverse keren bij Makelaar en Gemeente aangekaart.

Gemeente zegt juridisch klopt het, Makelaar antwoord nergens zelfs op schriftelijk en verwijst naar de Gemeente.

[Moneyman]

OK, en nu? Wat verwacht je van dit forum?

[pierrot.bastiaanse]

Aanvulling, op zowel Funda als de website van de makelaar is heel de tijd aangegeven dat de verkoop onder As is - Where is word verkocht dit ook gekoppeld met de gemeente nadat zij kwamen met de melding dat aan de informatie op Funda geen rechten konden worden verleend Dus tot 15-4 was het perceel volgens de site van de makelaar 276m2

[kuklos]

OK, en nu? Wat verwacht je van dit forum?

@pierrot.bastiaanse, dan nogmaals maar deze vraag.

[pierrot.bastiaanse]

Misschien zo duidelijker
- Word informatie correct gedeeld naar mij en anderen en zo niet zijn er gronden om hier iets tegen te doen bij Gemeente/NVM ?

[Speedy123]

Misschien zo duidelijker
- Word informatie correct gedeeld naar mij en anderen en zo niet zijn er gronden om hier iets tegen te doen bij Gemeente/NVM ?

Wat wilt u ermee bereiken?

Als u de woning gekocht had, dan had u een zaak als er achteraf zaken niet kloppen. Echter als er tijdens het aanbied proces wijzigingen aangebracht worden in de aanbieding, dan heeft u de keuze, of de wijzigingen accepteren en een bod uitbrengen of ze niet accepteren en niet op de aanbieding ingaan.

[Ron5300]

In de Funda advertentie stonden de verkoopvoorwaarden met de toevoeging as Is-Where (De term “as is, where is” betekent letterlijk: “zoals het is, waar het is.”) vanaf het begin al vermeld en houdt in dat de makelaar het pand onder die voorwaarden in opdracht van de gemeente te koop aanbied.

Dat u interesse heeft getoond en de betreffende makelaar diverse vragen heeft gesteld die later wel beantwoord werden maakt nog niet dat u als zijnde potentiële koper aangemerkt wordt maar na de daadwerkelijke bezichtiging een bod uit kunt brengen.

Het arrest van Didam houdt in dat de gemeente meerdere kopers de kans dient te bieden om het pand aan te schaffen en omdat u interesse toonde vrijblijvend uitgenodigd wordt om het pand te bezichtigen alvorens wel of niet een bod uit te brengen.

Naar mijn mening bent u voldoende door de makelaar en de gemeente geïnformeerd omdat u vooraf al kon weten dat het pand onder die voorwaarden te koop werd aangeboden.

[16again]

Naar mijn mening bent u voldoende door de makelaar en de gemeente geïnformeerd omdat u vooraf al kon weten dat het pand onder die voorwaarden te koop werd aangeboden.

Naar mijn mening wordt er gewoon informatie achtergehouden, of zelfs onjuiste info verstrekt.
-Hoe moeilijk is het om het juist aantal m2 te vermelden?
-Blijkbaar waren funderingsproblemen al bekend. Verkopende partij schendt m.i. de mededelingsplicht.

[Speedy123]

-Blijkbaar waren funderingsproblemen al bekend. Verkopende partij schendt m.i. de mededelingsplicht.

De mededelingsplicht is toch jegens de koper? Het probleem hier is dan toch dat TS nog helemaal niet de koper is maar slechts een belangstellende die inmiddels volledig op de hoogte is voordat hij überhaupt nog maar een bod heeft uitgebracht?

[pierrot.bastiaanse]

Vind het nog steeds raar dat e.e.a. tussentijds word aangepast na vragen en de vragen pas op laatste moment word beantwoord. Gemeente antwoord namelijk pas op 16-4 16:30 iets meer dan 12u voor einde biedingstermijn. Wat je geen speelruimte geeft meer om je te laten adviseren. En ik ben hyperactief bezig geweest met de informatie vraag en had begrepen dat iemand die niet zo diep iedere keer in de stukken heeft gekeken dus niet actief op de hoogte is gehouden mag uitgaan van de 1ste tekst van het aangeboden object perceel want het is dan woord tegen woord dat de makelaar wel of niet de melding mondeling tijdens de bezichtiging heeft gedaan over het aanpassen van het perceel. Zeker als die op 14-4 nog op de site van de makelaar de advertentie heeft gelezen waar toen nog de volledige oppervlakte stond. Die zou dan dat juridisch kunnen claimen waarbij mijn bod gebaseerd op kleiner perceel kan worden geblokkeerd of de ander partij een hoger bod gedaan heeft op basis van meer m2 en dan de gemeente/makelaar zich zouden verschuilen achter het had je maar de documenten iedere keer moeten bekijken. Maar die zie je alleen in Move.nl en je kon ook een schriftelijk bod uitbrengen bij de Makelaar zelf.

[HandigeHarrie]

Als de koper de koopovereenkomst goed leest, dan leest die daar de correcte gegevens (neem ik aan) en kan dan een lager bod doen.
U kunt de nieuwe eigenaar t.z.t. nog inlichten over de gang van zaken, dan kan die alsnog een schadeclaim indienen.
Maar u vist dan zelf wel achter het net, dat vindt u zo te lezen heel jammer en neemt fit de verkopende makelaar kwalijk. Mss een melding doen bij de NVM en/of de gemeente ?

[Ron5300]

Het wordt al iets duidelijker, u heeft op basis van uw eigen bevindingen omtrent de perceeloppervlakte een te laag bod uit gebracht die voor de verkopende gemeente niet acceptabel was.
U en de makelaar ingehuurd door de gemeente verschilden van mening voor wat betreft de kadastraal vast gelegde perceeloppervlakte want die was naar uw mening veel kleiner dan de geadverteerde oppervlakte.

In de advertentie waren wel de verkoopvoorwaarden opgenomen dus kon u al weten waar u aan begon.
Wat is uw doel een soort van schadevergoeding voor het gedane voorwerk of dat de makelaar/gemeente uw te lage bod moet gaan accepteren?.

[Moneyman]

Wij kunnen hier niet veel meer doen dan op basis van giswerk besluiten wat we ervan vinden. Daar heb je niks aan, want we weten helemaal niet waarom het gelopen is zoals het is gelopen. Onze mening is dus niets waard.

De vraag blijft: wat wil je bereiken?

[16again]

-Blijkbaar waren funderingsproblemen al bekend. Verkopende partij schendt m.i. de mededelingsplicht.

De mededelingsplicht is toch jegens de koper? Het probleem hier is dan toch dat TS nog helemaal niet de koper is maar slechts een belangstellende die inmiddels volledig op de hoogte is voordat hij überhaupt nog maar een bod heeft uitgebracht?

Denk je nu echt dat verkoper bieding kan starten, en de koper dan pas achteraf kan informeren?
De mededelingsplicht geldt natuurlijk tov de potentiële koper
De belangstellende TS is volledig op de hoogte omdat die zelf het probleem constateerde.

[witte angora]

Het is best wel een heel verhaal, waarbij ik een hoop knulligheid zie bij de verkopende partij. Eerlijk gezegd denk ik dat, als je dit door zou willen zetten, je beter je vragen voor kan leggen aan een gespecialiseerde advocaat. Het kost wat, maar die heeft nu eenmaal veel meer ervaring met dit soort situaties, en kan veel sneller gericht acteren. Een eigen makelaar inschakelen kan ook een optie zijn, die weet waarschijnlijk ook beter de weg.

Hier komen voornamelijk goedbedoelende vrijwilligers, waarvan de meesten, zo niet allen, weinig tot geen ervaring hiermee hebben, het pand niet kennen, en het dossier ook niet kennen.

[Speedy123]

Denk je nu echt dat verkoper bieding kan starten, en de koper dan pas achteraf kan informeren?
De mededelingsplicht geldt natuurlijk tov de potentiële koper
De belangstellende TS is volledig op de hoogte omdat die zelf het probleem constateerde.

Het gaat erom of een belangstellende er consequenties aan mag verbinden als de belangstellende meent niet correct geïnformeerd te zijn geweest terwijl de belangstellende niet de koper is.

Simpel gezegd, als een huis verkocht is met een verkeerde informatie, bijvoorbeeld een kleiner perceel dan opgegeven, waardoor de koper schade heeft, is de verkoper dan schadeplichtig jegens die koper of jegens alle belangstellenden die tijdens het koop proces interesse hadden maar uiteindelijk het huis niet kochten?

[pierrot.bastiaanse]

Bedankt voor alle antwoorden.
Maar is het niet vreemd van de beide partijen dat de wijzigingen in de perceelgrote en documenten etc. in werking in is gezet NA mijn vragen. Zou dat niet kunnen duiden op onderonsje met de eigenaar van de garage ?
Want het grote perceel was al in 2024 in bezit van de gemeente dus hadden zij en de makelaar dan niet voor het in de verkoop zetten e.e.a. moeten realiseren ?

[Speedy123]

Maar is het niet vreemd van de beide partijen dat de wijzigingen in de perceelgrote en documenten etc. in werking in is gezet NA mijn vragen.

Niet perse. Uw vragen kunnen ertoe geleidt hebben dat men de zaak nog eens goed bekeken heeft en de informatie aangepast heeft om te voorkomen dat het object met verkeerde informatie verkocht zou gaan worden.

Zou dat niet kunnen duiden op onderonsje met de eigenaar van de garage ?

Alles kan maar dat is speculatie. Daar kunt u niet zoveel mee, want het is niet of nauwelijks aan te tonen.

Want het grote perceel was al in 2024 in bezit van de gemeente dus hadden zij en de makelaar dan niet voor het in de verkoop zetten e.e.a. moeten realiseren ?

De gemeente en makelaar hadden de correcte informatie beschikbaar moeten stellen. Nu hebben ze de informatie na uw vragen gecorrigeerd voordat het object verkocht is.

U bent niet de koper. De vraag blijft dan, wat wilt u ermee bereiken? Verwacht u een schadevergoeding omdat u tijd geïnvesteerd heeft die u wellicht niet geïnvesteerd had als de verkoop informatie direct correct geweest was?

[16again]

Het gaat erom of een belangstellende er consequenties aan mag verbinden als de belangstellende meent niet correct geïnformeerd te zijn geweest terwijl de belangstellende niet de koper is.

Volgens mij is de vraag hier: "Is dit OK?"
Het schenden van mededelingsplicht naar potentiele kopers is dat duidelijk niet.

Simpel gezegd, als een huis verkocht is met een verkeerde informatie, bijvoorbeeld een kleiner perceel dan opgegeven, waardoor de koper schade heeft, is de verkoper dan schadeplichtig jegens die koper of jegens alle belangstellenden die tijdens het koop proces interesse hadden maar uiteindelijk het huis niet kochten?

Volgens mij bestaat er jurisprudentie, waaruit blijkt dat verkeerd opgegeven oppervlak niet schadeplichtig is. Dit kan koper immers zelf nameten.

[Speedy123]

Het gaat erom of een belangstellende er consequenties aan mag verbinden als de belangstellende meent niet correct geïnformeerd te zijn geweest terwijl de belangstellende niet de koper is.

Volgens mij is de vraag hier: "Is dit OK?"
Het schenden van mededelingsplicht naar potentiele kopers is dat duidelijk niet.

De vraagstelling was al verduidelijkt door Pierrot.

Misschien zo duidelijker
- Word informatie correct gedeeld naar mij en anderen en zo niet zijn er gronden om hier iets tegen te doen bij Gemeente/NVM ?

Pierrot wil, als belangstellende, actie ondernemen omdat de informatie na zijn vragen aangepast is. Vandaar de vraag die herhaaldelijk gesteld wordt, wat wilt u ermee bereiken?