Funderingsherstel koopwoningen: de uitdagingen

[witte angora]

Een half miljoen woningeigenaren heeft een kwetsbare fundering. Een grote groep kan niet zomaar aan geld komen om het herstel te betalen, en voor 25.000 huishoudens is het zelfs onverantwoord om te lenen. Er ligt dus een flinke uitdaging.

Voor de geïnteresseerden: de AFM heeft hier aandacht aan besteed. In bijgaande link vind je een rapport over deze kwestie. Via dit rapport kun je nog meer informatie vinden.

https://www.afm.nl/nl-nl/sector/actueel ... ign=jv2025

[witte angora]

Ik kreeg vandaag ook al een mail van hypotheekvisie hierover.

https://hypotheekvisie.nl/nieuws/1-apri ... =fundering

[J. Deltoer]

Moeten we dan maar subsidie uit de staatsruif geven? Als mijn dak vernieuwt moet worden, mag ik dan ook subsidie?

[Moneyman]

Ik kreeg vandaag ook al een mail van hypotheekvisie hierover.

https://hypotheekvisie.nl/nieuws/1-apri ... =fundering

[De Posthoorn]

Moeten we dan maar subsidie uit de staatsruif geven? Als mijn dak vernieuwt moet worden, mag ik dan ook subsidie?

Het lijkt mij het beste als je daarvoor een eigen discussie topic opent.

[Speedy123]

Moeten we dan maar subsidie uit de staatsruif geven? Als mijn dak vernieuwt moet worden, mag ik dan ook subsidie?

Het lijkt mij het beste als je daarvoor een eigen discussie topic opent.

Hoezo? Het is toch een terechte opmerking? Verleden jaar was ik meer dan 8000 euro kwijt aan noodzakelijk onderhoud van mijn woning. Grootste kostenpost van het vervangen van de warmtewisselaar van Agpo Ferroli. Die bleken fundamentele problemen te hebben, van verhoogd brandrisico tot koolmonoxide lekkage, het Internet staat er vol van. Maar toch betaalde ik en al die andere mensen met een Agpo Ferroli WTW het gewoon zelf, er was geen speciale regeling van de overheid?

De fundering problematiek is niet nieuw en al vele jaren bekend. Reeds in 1975 verschenen al de eerste rapporten over funderingsproblemen van huizen die op houten palen gebouwd waren. In 2008 begon de gemeente Rotterdam al met actieve ondersteuning van de huiseigenaren https://www.volkskrant.nl/nieuws-achter ... ~b52dc149/

Dat drukte de prijs van de huizen op houten palen ook al die jaren enorm. Als iemand dan feitelijk met korting een huis aanschaft die dan vijftien tot twintig jaar later een grote reparatie aan de fundering nodig heeft, is het dan redelijk om dat door de overheid te laten betalen waarna de waardestijging voor de huizenbezitter is?

[16again]

Ik kreeg vandaag ook al een mail van hypotheekvisie hierover.

https://hypotheekvisie.nl/nieuws/1-apri ... =fundering

Bizar dat funderingsrisico pas na de koop in beeld kan komen.

Moeten we dan maar subsidie uit de staatsruif geven? Als mijn dak vernieuwt moet worden, mag ik dan ook subsidie?

Dat is ook mijn eerste reactie.
Echter, er zijn weldegelijk situaties, waar de overheid een rol heeft gespeeld in het veroorzaken van dit probleem: Voor boeren was een lage waterstand gewenst, dan konden de tractors gebruikt worden. Voor omliggende huizen veroorzaakt de lage waterstand rot aan de houten palen.
Het idee van schadevergoeding doet me gelijk aan de afhandeling van Groningen en toeslagenaffaire denken.....dat belooft weinig goeds.

[witte angora]

Bizar dat funderingsrisico pas na de koop in beeld kan komen.

Dat is me dus ook opgevallen. Maar het kan onderdeel zijn van een bouwtechnische keuring, en dat kan een ontbindende voorwaarde zijn. Dan heb je dus geen woning, maar ook geen hoge kosten van herstel. Tenzij de koper opnieuw wil onderhandelen over een meer passende prijs.

Feit is dus wel dat veel woningen aanzienlijk minder waard gaan worden omdat er best hoge kosten mee gemoeid kunnen zijn. En dan kom je dus ook in de knel met de huidige WOZ-waarde.

[Morgan le Fay]

Echter, er zijn weldegelijk situaties, waar de overheid een rol heeft gespeeld in het veroorzaken van dit probleem: Voor boeren was een lage waterstand gewenst, dan konden de tractors gebruikt worden. Voor omliggende huizen veroorzaakt de lage waterstand rot aan de houten palen.

Je vergeet de andere helft van dit verhaal. Grote(!) tractoren zal er bedoeld worden plus het feit dat er vanaf februari/ maart kon worden gewerkt, ipv vanaf pak m beet april/mei.

[J. Deltoer]

En dan is de cirkel weer rond. De schuld ligt gewoon weer bij de boeren. Aanpakken die agrariers. Gelukkig hebben we d66.

[Moneyman]

Ik kreeg vandaag ook al een mail van hypotheekvisie hierover.

https://hypotheekvisie.nl/nieuws/1-apri ... =fundering

Bizar dat funderingsrisico pas na de koop in beeld kan komen.

Ja, inderdaad. Was bij mij gewoon onderdeel van de bouwtechnische keuring.

Het is natuurlijk wel zo dat tegenwoordig vaak afgezien wordt van een keuring, omdat de bieder die geen voorbehouden maakt (zowel qua financiering als qua keuring) een veel grotere kans op de woning heeft. Maar goed, dan neem je dus een bewust risico.

[Moneyman]

En dan is de cirkel weer rond.

De ironie...

Gelukkig hebben we d66.

[Speedy123]

Bizar dat funderingsrisico pas na de koop in beeld kan komen.

Nee hoor, dat is de keuze van een potentiële koper. Het begint bij de onderzoeksplicht. Sinds 1975 is bekend dat er funderingsproblemen met houten funderingen kunnen zijn. Even na het millennium kreeg dit onderwerp heel veel aandacht en gingen overheden ermee aan de slag om burgers voor te lichten.

Normaliter neem je in je bod een voorbehoudt m.b.t. een bouwkundige keuring op. Dan zouden eventuele funderingsproblemen aan het licht komen. Omdat veel mensen dat voorbehoudt achterwege laten, heeft de overheid gemeend het nu expliciet op te nemen bij de taxatie, want hypotheekverstrekkers stellen die bijna altijd verplicht.

Maar doe je een bod zonder voorbehoud van een bouwkundige keuring en betaal je het huis uit eigen middelen zonder taxatie te laten uitvoeren, dan neem je nog altijd een risico.

Echter, er zijn weldegelijk situaties, waar de overheid een rol heeft gespeeld in het veroorzaken van dit probleem: Voor boeren was een lage waterstand gewenst, dan konden de tractors gebruikt worden. Voor omliggende huizen veroorzaakt de lage waterstand rot aan de houten palen.
Het idee van schadevergoeding doet me gelijk aan de afhandeling van Groningen en toeslagenaffaire denken.....dat belooft weinig goeds.

Dat is niet juist. De overheid reguleert de waterstand meestal niet, dat wordt over het algemeen gedaan door de waterschappen. En die worden gekozen uit en door de lokale bewoners. Alleen boeren zijn vaak actief betrokken bij het lokale waterschap, de meeste mensen halen hun schouders erover op.

https://iplo.nl/thema/water/beheer-wate ... tertekort/

[Morgan le Fay]

Het HH (waar erg veel boeren in zitten) die bepaald de waterstand in het gebied waar ze werkzaam zijn. En niet de overheid.

[Moneyman]

Dat is niet juist. De overheid reguleert de waterstand meestal niet, dat wordt over het algemeen gedaan door de waterschappen.

Goed verhaal... een waterschap is overheid.

[Speedy123]

Dat is niet juist. De overheid reguleert de waterstand meestal niet, dat wordt over het algemeen gedaan door de waterschappen.

Goed verhaal... een waterschap is overheid.

Het is een zelfstandig orgaan waarvan het algemeen bestuur door de lokale bevolking gekozen wordt. Het orgaan int haar eigen belasting om zichzelf daarmee te financieren.

De bewoners bepalen dus zelf wie namens hun het beleid van het waterschap bepaald. En hebben daarmee zelf directe invloed op het grondwaterstand beleid.

[Moneyman]

Dat is niet juist. De overheid reguleert de waterstand meestal niet, dat wordt over het algemeen gedaan door de waterschappen.

Goed verhaal... een waterschap is overheid.

Het is een zelfstandig orgaan waarvan het algemeen bestuur door de lokale bevolking gekozen wordt. Het orgaan int haar eigen belasting om zichzelf daarmee te financieren.

De bewoners bepalen dus zelf wie namens hun het beleid van het waterschap bepaald. En hebben daarmee zelf directe invloed op het grondwaterstand beleid.

Je laat een cruciaal woord weg: het is een zelfstandig bestuursorgaan. Overheid dus.

En uiteraard is ook daar de democratie van toepassing - gekozen vertegenwoordiging dus. Je benoemt alleen niet dat er niet alleen vrije (door de burgers te kiezen) zetels zijn, maar ook geborgde zetels, waarbij niet door de burger gekozen belangenbehartigers zitting hebben. En dat zijn nu net die boeren waar 16again het over heeft.

[Morgan le Fay]

Waterschap is autonoom en heeft een eigen bestuur. En inderdaad door desintresse van de burger hebben de boeren het voor het zeggen.
Overigens zijn Waterschappen zich bewust van hun werk. Hier in de Krimpenerwaard zijn ze erg bezig met de diepte van de watergangen en o wee als je dat niet bijhoudt
Wat betreft cultuur historisch
https://www.omroepwest.nl/nieuws/999124 ... choonhoven

[Moneyman]

Waterschap is autonoom en heeft een eigen bestuur.

Daarom heet het ook een zelfstandig bestuursorgaan.

Een waterschap moet ondanks die autonomie natuurlijk wel gewoon binnen de van hogerhand gestelde kaders (zoals de Omgevingswet) blijven en staat onder toezicht van de provincies en het ILT.

Burgers moeten ergens ook nog wennen aan het idee (en de relevantie) van inspraak in de samenstelling van waterschappen, want pas recent (sinds een wetswijziging in 2022) is er sprake van meer democratie.

[J. Deltoer]

De animo rondom waterschapsverkiezingen is vrijwel nihil, terwijl waterschappen een belangrijk bestuursorgaan zijn. Het zou beter zijn om deze getrapt te laten verkiezen. Maar we gaan redelijk off topic zo.

[Speedy123]

De animo rondom waterschapsverkiezingen is vrijwel nihil, terwijl waterschappen een belangrijk bestuursorgaan zijn. Het zou beter zijn om deze getrapt te laten verkiezen. Maar we gaan redelijk off topic zo.

Ze werden vroeger getrapt verkozen via afgevaardigden van de gemeenteraad. Tegenwoordig kies je ze direct en kan je ook jezelf kandidaat stellen. Of een lokale vereniging oprichten om daarmee mee te doen aan de verkiezingen om zo de belangen van de huiseigenaren te behartigen.

Het is on topic in de zin van het nemen van eigen verantwoordelijkheid door de burger in plaats van te wijzen naar de overheid of de boeren die wel interesse hebben in het lokale waterschap. Zeker als je een huis hebt met houten fundering, dan zou je als burger zeer geïnteresseerd moeten zijn in het lokale waterschap.

De problematiek van houten funderingen zijn al sinds 1975 bekend. Voorlichting over de gebieden met vele problemen zoals de oude wijken in Rotterdam vind ook al heel lang plaats. In Rotterdam heeft men zelfs al sinds 2008 begeleiding voor bewoners die ermee te maken krijgen.

Iemand die een huis koopt, heeft dus ook eigen verantwoordelijkheden zoals te onderzoeken wat men precies koopt en waar men problemen mee kan verwachten in de toekomst. Een bouwkundige keuring kennen we al decennia lang, het is sinds 2018 zelfs opgenomen als voorbehoud in de NVM model overeenkomst. Afwijken van de model overeenkomst is een eigen keuze van de koper.

https://www.eigenhuis.nl/huis-kopen/bes ... wat-is-het

https://www.keurenadvies.nl/blog/voorbe ... pcontract/

Als je dat allemaal bij elkaar optelt, dan komt het op mij erg makkelijk over om te wijzen naar de overheid wanneer iemand zijn huis problemen krijgt met zijn fundering. Een burger heeft ook eigen verantwoordelijkheden.