Ervaring met onredelijk aanbod heruitgifte erfpacht?

[Groentjuh]

Eerst maar weer een nieuwsoverzicht in mijn monoloog.
"Hart voor Den Haag en VVD pleiten voor volledige afschaffing erfpacht"
https://www.denhaagcentraal.net/nieuws/ ... -erfpacht/
https://www.ad.nl/den-haag/erfpacht-is- ... ~a701146c/

"Den Haag wil grondwaarde op andere manier gaan bepalen."
https://www.ad.nl/den-haag/opsteker-voo ... ~a7a06034/
https://www.denhaag.nl/nl/nieuws/nieuwe ... n-de-maak/
https://voorburgsdagblad.nl/Den%20Haag% ... r-erfpacht

Recent was er een technische sessie, die hier terug te zien is.

Uit de deskundige procedure in Bezuidenhout blijkt dat de taxaties gemiddeld 45% (tussen 14 en 61%) TE hoog waren. Vandaar dat Den Haag nu ineens is gedraaid om de grondwaarde op een andere manier te willen vaststellen. Ik raad zeer aan om de presentaties van de hierboven gelinkte technische sessie te bekijken!

Aankomende donderdag zal de gemeenteraad van Den Haag over erfpacht debatteren.

[Speedy123]

Wat een gedoe zeg met die erfpacht. Het speelt ook al in Amsterdam en Rotterdam. Daar krijgen huiseigenaren zelfs facturen van 60.000 euro of meer meer voor de eeuwige afkoop. Je zou bijna wensen dat je een MVE woning had gekocht en dat de woningbouw vereniging dit voor je oploste

[Speedy123]

Helaas is erfpacht ook iets dat over een paar jaar erfpachters heel hard kan gaan snijden. In mijn aanbieding (en aanbiedingen van 2022 en daarvoor) is de erfpachtcanon bijvoorbeeld slechts 0,9 % van de grondwaarde. Na heruitgifte met dat aanbod is de erfpachtcanon in mijn geval zo'n ~1300% verhoogt ten opzichte van de vorige erfpachtcanon. Dat is in deze tijd van stijgende prijzen natuurlijk zuur. Dat was echter natuurlijk aan te zien komen, want 75 jaar kon Den Haag dit niet bijstellen/herindexeren. Dat je van tientjes naar enkele honderden euro's gaat had iedereen, met een beetje verstand van erfpacht, in mijn omgeving wel verwacht, zowel iedereen hier al best van schok! Nog steeds "Schandalig" aldus vele buren.

Afgelopen jaar is echter ook in het stuk "ERFPACHT: VASTSTELLING CANONPERCENTAGE 2023 EN OVERIGE ERFPACHTKOSTEN" DSO/10426055 ook enkele verdere verhogingen aangekondigd voor erfpachters, die ze bij herindexering (elke 5 jaar) kunnen gaan ondervinden. Dat eerder genoemde percentage van 0,9% is in dat besluit naar 4% gegaan. Dat betekend dat erfpachters dus binnenkort nogmaals een verhoging van de erfpacht kunnen krijgen van ~350% (is dat niet een prijspakkertje van de week!?). Daarvoor wordt niet gewaarschuwd in de erfpacht aanbiedingen en ik ben benieuwd of alle buurtgenoten die lastenverzwaring kunnen dragen ter zijner tijd!

Misschien is die rente dan nog wel een hoger! Dat percentage telt immers flink! Of je 0,9% of 5% van 200000 euro jaarlijks moet betalen maakt wel veel uit!

Er zit een relatie tussen erfpacht en de basisrente. Tot media 2022 was de basisrente negatief. De lange termijn rente was zeer laag. Dan is het niet raar dat men ook een lage rente rekent over de grondwaarde.

Na media 2022 is de basisrente keihard gestegen. Van negatief sinds oktober 2014 naar 3,877 procent afgelopen januari 2024. Daarmee is ook de langere termijn rente gestegen. Dus vraagt de grondeigenaar een hoger canon percentage als vergoeding van zijn grond.

Simpel gezegd, als de grond eigenaar zijn grond tegen marktwaarde verkoopt en dat geld op de bank zet, dan maakt de eigenaar een bepaald rendement. Dat rendement zal die ook via erfpachting willen zien. Ook al is de eigenaar de gemeente.

Verder heeft grond ook een waarde die kan stijgen of dalen. De laatste jaren is de waarde explosief gestegen. Dus als bij de berekening wordt uitgegaan wordt van de actuele grondprijs, dan zal het nieuwe bedrag echt stukken hoger worden.

Mensen realiseren zich vaak niet wat erfpacht inhoudt. Het is niets anders dan grond lenen tegen betaling van rente. U heeft een huis staan op geleende grond.

[Groentjuh]

Het erfcanonpercentage is één van twee variabelen. Voor mijn geval letterlijk geen factor en voor mij boeit het dan ook niet of de gemeente wel of niet die rentemiddeling invoert. De andere variabel is de grondwaarde.

Over de grondwaarde neem ik je graag terug in de tijd:
Sinds 2021 heeft de gemeente Den Haag opnieuw al hun taxaties uitbesteed aan andere taxateurs. Zoals eerder genoemd waren de winners van de tender Cushman & Wakefield en Van Ameyde.
Sindsdien zijn er dan ook klachten over de erfpachttaxaties. Door de onwijs lage rente (en onbekendheid van hoe erfpacht werkt) waren er in 2021 en 2022 geen hele wijken, die zich verenigde en hard genoeg aan de bel konden trekken. De oorspronkelijke topic-starter en ikzelf vallen in deze groep. De grondprijs is onredelijk, maar wordt verdoezeld door de zeer lage rente.

In 2023 ontstond de "perfecte storm", want toen schoten de rentes omhoog. Dat zou geen probleem zijn, maar als de grondwaarden dan ook nog eens onverklaarbaar hoog worden getaxeerd, dan krijg je wel een hele luide alarmbel.

Deze alarmbellen vanuit deze wijk met stijgingen in kosten van soms wel meer dan 100 keer (120 keer was geloof ik het record) de vorige erfpacht is niet iets waarmee iemand rekening kan houden en deze klachten bereikte dan ook de gemeenteraad. Na aanleiding hiervan heeft de gemeente 10 van deze taxaties laten onderzoeken. Niet na een HELE HELE hoop getouwtrek (in het debat hoor je ook diverse hints vanuit raadsleden, dat zij hint hebben dat het er heel hard aan toe ging); dat doen duurde immers anderhalf jaar, terwijl in eerste instantie dit onderzoek ruim voor eind 2023 klaar had moeten zijn!

Deze hertaxatie van de commissie Van Gool kwam tot de volgende het volgende:
Bij deze hertaxatie kwamen de resultaten bij alle woningen (die samen overigens een representatie van de gehele wijk Bezuidenhout zou moeten zijn) uit op een lagere waarde (in de bandbreedte van -15% tot -60%) met gemiddeld van 40% te hoog.

Wat de erfpachters in Bezuidenhout aangaven lijkt dan ook als ik die rapportage erbij pak simpelweg te kloppen. De taxaties waren te hoog en dat samen met de hoge rentes levert dat onredelijke erfpachtcanon op.

Bezuidenhout heeft veel moeten doen om in eerste instantie gehoord te worden. Voordat er ook maar iets gedaan werd! Met veel horten en stoten zijn ze nu ergens.

Als je gisteren vervolgens dan het gemeenteraad debat kijkt, dan kun je Wethouder Balster het volgende horen zeggen: "Zijn dan de uitgevoerde taxaties fout? Ik zie de heer Dubbelaar al zeggen: 'nee'. Ik kan daar natuurlijk niet anders de de commissie Van Gool aanhalen en citeren en laat ik dat dan ook maar heel precies doen: 'Taxateurs hebben verschillende toekomstvisies, daardoor leidde taxaties tussen verschillende taxateurs tot zeer hoge verschillen in getaxeerde waarde met ook grote consequenties voor de erfpachters. En dat betekend niet automatisch dat de taxaties fout zijn, maar dat de taxateurs verschillende visies hebben, waarvan de ene niet perse beter is dan de andere. Bij iedere fictie en iedere veronderstelling en bij iedere onderbouwing door vergelijking met andere transacties en eerdere taxaties kan kanttekeningen te plaatsen met als conclusie dat ze ook anders hadden kunnen zijn' Dat maakt het dan ook zo verdraaide moeilijk, want dit is dan ook geen hoopgevende boodschap naar een alternatief stelsel, want ons stelsel biedt veel ruimte" (https://gemeentedenhaag.connectedviews. ... ion=110120 om 3:20:51!)

Den Haag, wat is het nou? U laat onderzoeken of de taxaties de goede hoogte hebben via een deskundige procedure (dat is de ENIGSTE officiële wijze waarmee bezwaar gemaakt kan worden over de hoogte van de grondwaarde) en het resultaat is: "De grondwaarde was tussen 15% en 60% (gemiddeld zo'n 40%) te hoog" en uw stap is nu in plaats van nieuwe aanbiedingen met die verlaagde grondwaarden te zeggen "**** die deskundigeprocedure, met uitkomst die de gemeente niet aanstaat". Laten we het hele systeem maar aanpassen (Wat bij vorige debatten overigens TOTAAL NIET mogelijk was en ook in dit debat kennelijk niet echt aanpasbaar is!). Ik heb geen zin om de aanspraken van de heer Balster terug te zoeken over wat hij gezegd heeft wat hij zou doen met de uitslag van dit onderzoek. Mij staat bij dat Bezuidenhout immers toegezegd is dat de gemeente Den Haag nieuwe aanbieding zou gaan doen na aanleiding van de commissie Van Gool, maar doet dat nu de uitslag hen niet uitkomt niet.

(vervolg in post hierna)

[Groentjuh]

Dat geeft mij totaal geen vertrouwen meer in die hele gemeente! Geldwolven zijn het! Zelfs van raadsleden heb ik gehoord dat ze er geen vertrouwen in hebben.

Als erfpachter heb je het altijd fout, lees je nooit het waarschijnlijk nooit goed (Het rapport zegt niet dat de taxatie of de getaxeerde grondwaarde verkeerd zijn, maar enkel dat er verschillende visies bestaan). Dat soort onzin hoor ik nu letterlijk al twee jaar.

Dat er andere visie bestaan had je niet hoeven onderzoeken! Dat was al een feit. Je hebt de visie van de erfpachters in Bezuidenhout (Grondprijs in de aanbiedingen is te hoog) en de visie van de gemeente (Het is onmogelijk dat de gemeente ook maar iets fout heeft gedaan! Alles klopt!)

En als het doen niet makkelijk via "andere interpretaties" goed te breien is, dan past de gemeente Den Haag maar even "snel" de regels aan. Daarom willen ze nu het Amsterdams' systeem, maar gaan invoeren!

[Cro]

Wat bedoel je met 'het Amsterdamse systeem'? Dat er een mogelijkheid komt tot eeuwigdurende afkoop? Zo ja, zou ik daar serieus naar kijken. Een aantal kennissen van me lachten zich de ballen uit de broek qua afkoopbedrag, ze verwachten dat bij de eerst komende verkoop er dubbel en dwars uit te halen, al dan niet een paar keer over de kop ook nog.

[16again]

Ik kan daar natuurlijk niet anders de de commissie Van Gool aanhalen en citeren en laat ik dat dan ook maar heel precies doen: 'Taxateurs hebben verschillende toekomstvisies, daardoor leidde taxaties tussen verschillende taxateurs tot zeer hoge verschillen in getaxeerde waarde met ook grote consequenties voor de erfpachters. ....

Wat heeft toekomstvisie hier mee van doen? Taxateurs stellen toch de huidige waarde vast?

Ik vraag me altijd af: wie betaalt de taxateur?

[Speedy123]

https://erfpachtindenhaag.nl/erfpacht-d ... 20bureaus.

In 1986 is door de gemeenteraad van Den Haag besloten dat de grondslag voor de canon bij heruitgifte in erfpacht nooit meer mag bedragen dan 55% van de grondwaarde van een vergelijkbare nieuwbouwkavel.

Deze 55% regel is een politieke keuze en opgenomen in de erfpachtvoorwaarden en de taxatie-instructie.

Er is geen onderbouwing vanuit de taxatieleer voor dit percentage: het is een aanname door de vererfpachter.

Rogier van Heijnsbergen

Daar zit de clou. De erfpacht werd in het verleden berekent over slecht 55 procent van de daadwerkelijke grondwaarde. Een politieke keuze die vorige eeuw gemaakt is.

Nu gaat men over op waardering van de reële grondwaarde wat leidt tot een veel hoger percentage. Dus krijg je bij een hertaxatie inderdaad een enorme verhoging die makkelijk 200 procent kan zijn t.o.v. de vorige taxatie.

De discussie gaat dan over hoe bereken je een reëel percentage? Welke methode hanteer je daar voor als je niet langer uitgaat van de politieke methode?

[Cro]

Ik kan daar natuurlijk niet anders de de commissie Van Gool aanhalen en citeren en laat ik dat dan ook maar heel precies doen: 'Taxateurs hebben verschillende toekomstvisies, daardoor leidde taxaties tussen verschillende taxateurs tot zeer hoge verschillen in getaxeerde waarde met ook grote consequenties voor de erfpachters. ....

Wat heeft toekomstvisie hier mee van doen? Taxateurs stellen toch de huidige waarde vast?

Ik vraag me altijd af: wie betaalt de taxateur?

Die zie ik inderdaad ook niet direct, maar er zijn natuurlijk wel verschillende manieren van taxeren, denk aan op basis van recente verkopen van referentie object, maar bij erfpacht zie je bijvoorbeeld ook de residuele taxatie vorm. Wat voor zover ik weet over het algemeen altijd hoger uit zal vallen dan een taxatie op basis van recente verkopen van referentie objecten.

[Groentjuh]

Wat bedoel je met 'het Amsterdamse systeem'? Dat er een mogelijkheid komt tot eeuwigdurende afkoop? Zo ja, zou ik daar serieus naar kijken. Een aantal kennissen van me lachten zich de ballen uit de broek qua afkoopbedrag, ze verwachten dat bij de eerst komende verkoop er dubbel en dwars uit te halen, al dan niet een paar keer over de kop ook nog.

Met Amsterdam's systeem bedoel ik alleen de wijze voor het tot stand komen van de grondwaarde op basis van WOZ-waarde en een in Den Haag nog te verzinnen en in te richten "buurtstraatquote". Deze plannen staan nog erg in de kinderschoenen en in de raad gisteren kwam eerst de wens om alle opties voor het eventueel herzien van het bepalen van de grondwaarde eerst maar eens met voor- en nadelen te laten onderzoeken en dat al dan niet door een wetenschappelijke derde partij.

Sowieso is Den Haag alle erfpacht om aan het zetten naar eeuwigdurende erfpacht met ook optie tot eeuwigdurende afkoop. Bij mij en Bezuidenhout lopen de huidige 75-jaar durende erfpachtrechten eind 2024 af!

Als ik nu even 750 euro betaal en accepteer dat de taxatie waarschijnlijk zo'n 15 tot 60 % (gemiddeld 40%) hoger (rapport Van Gool) getaxeerd wordt, dan de grond onder mijn huis waard is, dan kan ik het gewoon afkopen. Een jaarsalaris meer of minder let niemand toch op? Ik betwijfel alleen of ik het kan verkopen (zonder verlies) als de waarde afkoop + waarde woning veel hoger is dan de waarde van een vergelijkbaar object gelegen op eigen grond! Op basis van eigen ingeschakelde expertise zou dat immers het geval zijn indien ik het laatste bod van de gemeente Den Haag zou accepteren.

Wat heeft toekomstvisie hier mee van doen? Taxateurs stellen toch de huidige waarde vast?

Naar wat ik hierop durf te zeggen: Bij het taxeren is een methode (alleen residuele taxatie vorm) gebruikt, waar veel parameters voor benodigd zijn. Vele kunnen goed onderbouw bepaald worden. Bij andere is dat moeilijker, waarbij daar wat meer (toekomst)-visie gebruikt moet worden/ze worden naar best geweten geschat.

De bron, waar de heer Balster het over, heeft is RIS319946 het stuk: RIS319946 "Bijlage Afwijkingen in uitkomsten van verschillende taxaties". Ik raad aan dat u hieruit zelf probeert af te leiden wat de heer Balster probeert te zeggen met "toekomstvisie". De gemeente Den Haag keurt al mijn interpretaties immers al zo'n 2 jaar af.

Ik vraag me altijd af: wie betaalt de taxateur?

De taxaties voor de planmatige aanbiedingen en eindaanbiedingen wordt betaald door de gemeente Den Haag (is aanbesteed). Bij deskundige procedure betalen de gemeente Den Haag en erfpachter beiden 50%. Hoewel de commissie Van Gool als deskundigeprocedure optreed, was daar een uitzondering gemaakt voor de stichting van Bezuidenhout. Naar mij weten was die commissie volledig betaald vanuit de gemeente Den Haag.

Voor een tussentijdse aanbieding betaal je als erfpachter 750 euro aan de gemeente Den Haag. Als ik mij niet vergis wordt dat mogelijk wel weer verrekend indien je een optie uit de aanbieding accepteert.

[Groentjuh]

https://erfpachtindenhaag.nl/erfpacht-d ... 20bureaus.

Daar zit de clou. De erfpacht werd in het verleden berekent over slecht 55 procent van de daadwerkelijke grondwaarde. Een politieke keuze die vorige eeuw gemaakt is.

Nu gaat men over op waardering van de reële grondwaarde wat leidt tot een veel hoger percentage. Dus krijg je bij een hertaxatie inderdaad een enorme verhoging die makkelijk 200 procent kan zijn t.o.v. de vorige taxatie.

De discussie gaat dan over hoe bereken je een reëel percentage? Welke methode hanteer je daar voor als je niet langer uitgaat van de politieke methode?

Die politiek keuze is zowel bij de taxaties van de grond onder mijn huis, de taxaties bij Bezuidenhout als de contra-expertise, die ik zelf heb ingeschakeld, als de hertaxaties bij Van Gool toegepast. Die keuze staat dus nog geheel los van en verklaart dan ook niet de verschillen in grondwaarden, die mijn ingeschakelde expertise en de commissie Van Gool hebben gevonden ten opzichte van de taxaties van de gemeente.

Dat de taxatie-instructie verouderd is, is door diverse experts aangegeven. Het rapport Van Gool geeft naar mijn weten diverse verklaringen en adviezen.

Die 55% is een politieke keuze waarmee Den Haag probeert af te dekken dat de taxatie uitgaat van onbebouwde grond. Echter staat er blijkbaar een huis op met eigenaar op, waardoor deze grond minder waarde wordt. Zie het als het verschil tussen het verkopen van een woning, die verhuurd is, ten opzichte van een identiek pand dat niet verhuurd is. Dat laatste pand is in de markt (veel) meer waard.

[Cro]

Ik betwijfel alleen of ik het kan verkopen (zonder verlies) als de waarde afkoop + waarde woning veel hoger is dan de waarde van een vergelijkbaar object gelegen op eigen grond! Op basis van eigen ingeschakelde expertise zou dat immers het geval zijn indien ik het laatste bod van de gemeente Den Haag zou accepteren.

Dat is verwacht ik alleen zo als je naar de zeer korte termijn kijkt. Nu ken ik de wijk niet waar jij het over hebt, wat is daar de mix tussen eigenaren met de grond eigendom en de grond in erfpacht?

Maar hoeveel verschil gaat er nog zitten tussen die 2 situaties als je nu afkoopt en over 5-10-15 jaar je huis verkoopt? En dat zou ik ook zeker vergelijken met wat het verschil is in verkoop mogelijkheden en opbrengsten tussen iemand die wel heeft eeuwig afgekocht, ook al kost dat misschien inderdaad een leuk jaar salaris, en iemand die alleen maar vastklikt of waarschijnlijk nog erger, niets doet en de boel de boel laat.

Daar zag je in Amsterdam bijvoorbeeld ook al artikelen over langskomen, erfpachters die er nu al spijt van hadden een aantal jaar geleden niet afgekocht te hebben, omdat ze nu ineens minder voor hun woning konden vragen dan mensen die wel afgekocht hadden.

[Groentjuh]

Dat is verwacht ik alleen zo als je naar de zeer korte termijn kijkt. Nu ken ik de wijk niet waar jij het over hebt, wat is daar de mix tussen eigenaren met de grond eigendom en de grond in erfpacht?

Maar hoeveel verschil gaat er nog zitten tussen die 2 situaties als je nu afkoopt en over 5-10-15 jaar je huis verkoopt? En dat zou ik ook zeker vergelijken met wat het verschil is in verkoop mogelijkheden en opbrengsten tussen iemand die wel heeft eeuwig afgekocht, ook al kost dat misschien inderdaad een leuk jaar salaris, en iemand die alleen maar vastklikt of waarschijnlijk nog erger, niets doet en de boel de boel laat.

Daar zag je in Amsterdam bijvoorbeeld ook al artikelen over langskomen, erfpachters die er nu al spijt van hadden een aantal jaar geleden niet afgekocht te hebben, omdat ze nu ineens minder voor hun woning konden vragen dan mensen die wel afgekocht hadden.

Afkopen doe ik sowieso; Ik heb geen intentie om te verhuizen in korte tijd en mijn vertrouwen in de gemeente Den Haag om daaraan canon te betalen is niet meer bestaand. De boel de boel laten is geen optie, want het huidige recht loopt af.

Met de heruitgifte van het recht komt de waarde voor de grond voor erfpachtcanon in het huidige systeem ook vast te staan. Daarom is het dan ook het meest belangrijk dat die waarden/waardering klopt! Als ik bij aankoop iets van die aanbieding had gekozen (afkopen, canon betalen maakt niet uit!), had ik simpelweg 1/3 van de erfpacht gehad, die andere buren hadden/hebben, want aldus mijn dan eeuwigdurende erfrecht zou mijn grond dan simpelweg maar een derde waard zijn. Het is toch zo'n eerlijk systeem .

Elke 5 jaar wordt wel het canonpercentage geïndexeerd, maar de grondwaarde zelf niet. Echter voor het dan overgaan naar eeuwigdurend zou de grondwaarde opnieuw bepaald worden en ik geloof bij diverse andere acties wordt dit ook gedaan.

Zo ken ik een andere eigenaar, waarbij de gemeente ineens meldde dat voordat de gemeente akkoord ging met de nieuwe splitsingsakte (die overigens enkel de reeds jaren bestaande situatie beschrijf en niets daadwerkelijk wijzigde) deze eigenaar even 40k moest neerleggen of erfpachtcanon daarover moest betalen. Leuk dat de VVE tegelijkertijd stukken heeft, die notarieel zijn vastgelegd, dat alle erfpacht eeuwigdurend is afgekocht en dat terwijl die eigenaar "lekker" met torenhoge erfpachtcanon zit...

Voor mij is overigens de enige logische actie afwachten. Communiceren met de gemeente kan ik niet meer, want die is van mening mij reeds voldoende te hebben geïnformeerd (4 brieven met inhoudelijke reactie, waarbij antwoord van veel van mijn vragen simpelweg ontbreken) en negeert mij (en rechtsbijstand) dan ook geheel. De planmatige aanbieding is verlopen (In Bezuidenhout niet, maar die zijn 'speciaal'!) en een eindaanbieding kan niet gedaan worden, want voordat ze dat willen doen moet eerst het huidige systeem (dat aldus diverse diverse debatten niet aangepast hoeft en/of kan worden) aangepast worden, dus geheel theoretisch schoppen ze mij per 31 december 2024 mijn huis uit...

Zo bruut zijn ze gelukkig nog net niet. Totdat ze het systeem hebben aangepast, dan krijg ik een eindaanbieding en tot die tijd loopt mijn huidige recht door. Bij Bezuidenhout zou het (als ze hun eigen woord houden en ik mij niet vergis) anders gaan. Zijn zouden eerst nog een herziende aanbieding voor "vervroegde" heruitgifte moeten krijgen. Ik snap alleen niet hoe ze dat in deze tijdlijn nog zouden willen doen, want tegen die tijd is ook hun erfrecht reeds geëindigd. Dat zal dan ook inmiddels vast alleen anders zijn geworden.