Nieuwe rentevaste periode bankspaarhypotheek: omslagpunt

[jonis]

Je onderbuikgevoel bedriegt je dus niet, je hypotheekadviseur des te meer.

Er moet je toch nog steeds iets dwars zitten.....

[kweenie]

Maar om op je oorspronkelijke vraag terug te komen: zolang rente positief is (voor de bankspaarrekening) en je HRA ontvang over de te betalen hypotheekrente, is banksparen altijd (marginaal) voordeliger dan annuïteiten. Je onderbuikgevoel bedriegt je dus niet, je hypotheekadviseur des te meer.

Dat is dus niet altijd zo. Juist omdat bij een bankspaarhypotheek de rente bij BLG 0,2% hoger is, kan het zijn dat als je maar weinig renteaftrek hebt, de netto rente van de bankspaarhypotheek hoger is dan van een annuïteitenhypotheek.

[Wimpie01]

Wellicht kom ik er ook op uit dat de annuïteitenhypotheek goedkoper is, maar mijn onderbuikgevoel zegt anders..

- Schuld: €90.750,-
- Opgebouwde waarde: €29.544,- (mrt. 2021)
- Huidige rente: €4,55%
- looptijd na mrt-2021: 16 jaar 10 maanden

Nieuwe rentevaste periodes:
...........................
- 7jr: 1,19% - €244,28 sparen
- 10jr: 1,24% - €241,86 sparen
- 12jr: 1,47% - €230,77 sparen
- 15jr: 1,54% - €227,42 sparen

Annuiteit voor 61.000,- 17 jaar = 330,- per maand inclusief rente (15 jaar rente vast blg + nhg = 1,19% = 60,- rente bij aanvang)
pak je 15 jaar vast huidige hypotheek 227,42 + 116,46 rente = 343,88
Ben je hooguit 14,- per maand bruto duurder uit met je huidige vorm.
Annuiteit is over paar jaar voor jou bruto = ook bijna netto
Met 116,46 rente per maand (en je ander hypotheekdeel) krijg je nog altijd paar tientjes terug van je huidige spaarhypotheek en zal annuiteit netto duurder zijn.
Het zullen hooguit enkele euro's zijn; maar zou je dan ook nog betalen om wat te gaan om te zetten?

Kweenie gaf het ook al aan:

Aangezien je aangeeft dat je in de toekomst tegen geringe kosten de rente mag 'oversluiten' naar een hoger rentepercentage, is het misschien nog de meest logische keus om de huidige rente voor de rest van de looptijd vast te zetten.

En van gelijke strekking was mijn 1ste reaktie in topic ook. Heb zelf deze maand nu de rente vast gezet tot einde looptijd hypotheek met een kew....tzt kan ik de rentevastperiode nog openbreken als ik een aantrekkelijke rente zou zien wat me voordeel kan opleveren, en dat gaat 0,00 vergoedingsrente kosten.

Je vergelijking klopt niet helemaal... het aanbod van BLG wat ik gehad heb is anders dan de actuele rentes. Ik denk dat ik voor annuïteiten 1,04% zou gaan betalen..., immers, banksparen is 0,2% duurder (BLG is transparant en doet niet aan discriminatie voor bestaande klanten).

Vastzetten tot einde looptijd voel ik niet zoveel voor.... 15 jaars rente is 1,54% en daarmee spaar je dus minder. Ik overweeg als max. RVP nu 10 jaar.

[Fiesiekus]

Vastzetten tot einde looptijd voel ik niet zoveel voor.... 15 jaars rente is 1,54% en daarmee spaar je dus minder. Ik overweeg als max. RVP nu 10 jaar.

Bij 1,54% spaar je toch juist meer? M.a.w. minder spaarinleg vereist.

[jonis]

Je vergelijking klopt niet helemaal... het aanbod van BLG wat ik gehad heb is anders dan de actuele rentes. Ik denk dat ik voor annuïteiten 1,04% zou gaan betalen..., immers, banksparen is 0,2% duurder (BLG is transparant en doet niet aan discriminatie voor bestaande klanten).

Vastzetten tot einde looptijd voel ik niet zoveel voor.... 15 jaars rente is 1,54% en daarmee spaar je dus minder. Ik overweeg als max. RVP nu 10 jaar.

Wat ik laat zien is (het maakt niet uit dat het niet 100% correct is) dat annuïteiten gewoon niet echt goedkoper gaat zijn.
Dat het uiteindelijk ook eigenlijk nauwelijks wat uitmaakt als je dat wel kosteloos kunt omzetten en toch voor annuïteit zou gaan als dat meer je smaak is. (vandaar nog; maar zou je er ook voor betalen?)
Het verschil in minder sparen 15 jaar tov 10 jaar zie ik ook niet echt.
Het zijn 14,- minder sparen, daarvoor heb je wel zekerheid tot einde looptijd tegen deze rente.
Daarbij moet je wel nog rekening houden met je fiscaal voordeel, dan kun je een enkele euro meer in je privespaarpot duwen (als je andere hypotheekdeel ook weer wat lager is, want dan ga je met de 10 jaarsrente nauwelijks nog wat terugkrijgen)
Uiteindelijk moet je gewoon doen waar jij je goed bij voelt.

[Wimpie01]

Vastzetten tot einde looptijd voel ik niet zoveel voor.... 15 jaars rente is 1,54% en daarmee spaar je dus minder. Ik overweeg als max. RVP nu 10 jaar.

Bij 1,54% spaar je toch juist meer? M.a.w. minder spaarinleg vereist.

De hele crux is toch dat bij een bankspaarhypotheek de rente in het begin zo laag mogelijk dient te zijn, en op een gegeven moment toch zo hoog mogelijk? Ik denk dat ik, gezien de spaarpot en resterende looptijd, momenteel nog gebaat ben bij een zo laag mogelijke rente...

[Wimpie01]

Je vergelijking klopt niet helemaal... het aanbod van BLG wat ik gehad heb is anders dan de actuele rentes. Ik denk dat ik voor annuïteiten 1,04% zou gaan betalen..., immers, banksparen is 0,2% duurder (BLG is transparant en doet niet aan discriminatie voor bestaande klanten).

Vastzetten tot einde looptijd voel ik niet zoveel voor.... 15 jaars rente is 1,54% en daarmee spaar je dus minder. Ik overweeg als max. RVP nu 10 jaar.

Wat ik laat zien is (het maakt niet uit dat het niet 100% correct is) dat annuïteiten gewoon niet echt goedkoper gaat zijn.
Dat het uiteindelijk ook eigenlijk nauwelijks wat uitmaakt als je dat wel kosteloos kunt omzetten en toch voor annuïteit zou gaan als dat meer je smaak is. (vandaar nog; maar zou je er ook voor betalen?)

Omdat BLG vereist dat een dergelijke omzetting via een adviseur loopt, en deze niet voor niets werkt..

[Wimpie01]

Je vergelijking klopt niet helemaal... het aanbod van BLG wat ik gehad heb is anders dan de actuele rentes. Ik denk dat ik voor annuïteiten 1,04% zou gaan betalen..., immers, banksparen is 0,2% duurder (BLG is transparant en doet niet aan discriminatie voor bestaande klanten).

Vastzetten tot einde looptijd voel ik niet zoveel voor.... 15 jaars rente is 1,54% en daarmee spaar je dus minder. Ik overweeg als max. RVP nu 10 jaar.

Het verschil in minder sparen 15 jaar tov 10 jaar zie ik ook niet echt.
Het zijn 14,- minder sparen, daarvoor heb je wel zekerheid tot einde looptijd tegen deze rente.
Daarbij moet je wel nog rekening houden met je fiscaal voordeel, dan kun je een enkele euro meer in je privespaarpot duwen (als je andere hypotheekdeel ook weer wat lager is, want dan ga je met de 10 jaarsrente nauwelijks nog wat terugkrijgen)
Uiteindelijk moet je gewoon doen waar jij je goed bij voelt.

Ga ik nog even naar kijken...

[jonis]

Vastzetten tot einde looptijd voel ik niet zoveel voor.... 15 jaars rente is 1,54% en daarmee spaar je dus minder. Ik overweeg als max. RVP nu 10 jaar.

Bij 1,54% spaar je toch juist meer? M.a.w. minder spaarinleg vereist.

De hele crux is toch dat bij een bankspaarhypotheek de rente in het begin zo laag mogelijk dient te zijn, en op een gegeven moment toch zo hoog mogelijk? Ik denk dat ik, gezien de spaarpot en resterende looptijd, momenteel nog gebaat ben bij een zo laag mogelijke rente...

Misschien moet je dat bekijken vanuit 1-2-3-4-5% verschillende scenario's over gehele looptijd, ipv "moeilijk een keuze kunnen maken" bij een renteherziening bij 0,1-0,3% renteverschil + zekerheid + weinig daadwerkelijk verschil in lasten.
Ook een potentieel scenario van stijgende rente in toekomst zal weinig echt resultaat voor je opleveren, want 5% rente is natuurlijk ook 4500,- rente bruto + minimale spaarpremie. Verder dan wat tientjes voordeel ga je niet komen.

[Wimpie01]

Dat ben ik niet met je eens... rente op rente gaat exponentieel.. zeker als de spaarpot al flink gevuld is. Bovendien is de hypotheekrente aftrekbaar (ja zolang dat duurt)....

De scenario's met verschillende looptijden en (fictieve) toekomstige rentes heb ik reeds gemaakt... maar wel veel speculatie dus. Maar bijv. als ik nu een 10-jaars RPV kies (1,24%) wordt de spaarpot in mrt-2031 €63.740,- ; daarna een 5% rente krijg (6 jaar vast - niet heel reëel denk ik) dan wordt de maandpremie €3,63 en de bandbreedte 1:93... gaat hard dus..

[HaGrom]

Beste Wimpie,
in het begin is je spaardeel nog nagenoeg niks (slechts een paar euro per jaar!), je betaald hoofdzakelijk rente. Pas de laatste termijn ga je echt sparen. Nu een lage rente nemen heeft dus nog niet zo'n heel grote invloed op de ontwikkeling van het spaardeel. Ook daarom: aflossen moet je in het begin doen, later heb je het grootste deel van de rente over het totaal al betaald. De verhoudingen staan in je overzicht.
Neem een lage rente, zet het voordeel opzij en los daarmee regelmatig af.

[Wimpie01]

Beste HaGrom,

Bedankt voor het meedenken. Ik heb echter niet het idee dat u snapt hoe een bankspaarhypotheek werkt... je lost tussentijds niets af bij een bankspaarhypotheek.

[Wimpie01]

Ik heb 't even in Excel voor je doorgerekend (simpel zat) en de waarden voor 7 en 10 doorgetrokken over de volle resterende 17 jaar looptijd. Enige onzekere factor is de HRA, die de komende jaren tot plm 31% daalt. Zonder de HRA zijn de uitkomsten:

Fiesiekus, waar haal je vandaan dat de HRA de komende jaren tot 31% daalt? En is dit de verhouding tussen bruto/netto rente waarbij het eigenwoningfortfait (EWF) al meegerekend is?

Ik kom er nu namelijk op uit dat ik ca. 43% terug krijg van: bruto betaalde rente - EWF. Onderaan de streep is dit ca. 15 tot 20% van de bruto betaalde rente (als je het EWF niet mee rekent).

[Fiesiekus]

Ik heb 't even in Excel voor je doorgerekend (simpel zat) en de waarden voor 7 en 10 doorgetrokken over de volle resterende 17 jaar looptijd. Enige onzekere factor is de HRA, die de komende jaren tot plm 31% daalt. Zonder de HRA zijn de uitkomsten:

Fiesiekus, waar haal je vandaan dat de HRA de komende jaren tot 31% daalt? En is dit de verhouding tussen bruto/netto rente waarbij het eigenwoningfortfait (EWF) al meegerekend is?

Ik kom er nu namelijk op uit dat ik ca. 43% terug krijg van: bruto betaalde rente - EWF. Onderaan de streep is dit ca. 15 tot 20% van de bruto betaalde rente (als je het EWF niet mee rekent).

De HRA daalt tot 37,1% (7 vergeten) :
https://www.eigenhuis.nl/hypotheken/ver ... teaftrek#/

Wat je HRA betreft: omdat ik niet weet wat dat in jouw geval is, heb ik gewoon een bruto berekening uitgevoerd, door de sterke prijsstijgingen van de afgelopen jaren, dacht ik dat in jouw geval (lage hypotheek) er maar weinig bruto rente - EWF overbleef.

[Wimpie01]

De HRA daalt tot 37,1% (7 vergeten) :
https://www.eigenhuis.nl/hypotheken/ver ... teaftrek#/

Wat je HRA betreft: omdat ik niet weet wat dat in jouw geval is, heb ik gewoon een bruto berekening uitgevoerd, door de sterke prijsstijgingen van de afgelopen jaren, dacht ik dat in jouw geval (lage hypotheek) er maar weinig bruto rente - EWF overbleef.

Op dat punt gaat iedereen wel een keer aanbelanden, maar ik met mijn (relatief) kleine schuld misschien wel wat sneller. Wat ik me nog afvraag... Stel dat je dermate weinig rente betaalt dat na verrekening van het EWF een negatief bedrag open staat. Stel €800,- bruto rente per jaar, €1000,- EWF, dus per saldo -€200,-. Dit betekent toch dat je uiteindelijk geld moet betalen voor het 'bezit van de woning' i.v.m. het afbouwen van de Wet Hillen? Dus in dit geval voor 2021 10% van 200 = €20,-

Ik las op de site van de belastingdienst:

Vanaf 1 januari 2019 wordt de aftrek voor de kleine woningschuld over 30 jaar afgebouwd. Het percentage neemt ieder jaar af met 3,33%. Vanaf 1 januari 2048 vervalt de aftrek helemaal. Dit betekent dat u in 2020 93,33% en in 2021 nog maar 90% van het verschil tussen uw eigenwoningforfait en de aftrekbare kosten voor uw eigen woning als aftrek krijgt.


Het lijkt er haast op dat het gunstiger is om om enig moment een (bewust) hogere rente te betalen (ik kan ook voor vast tot einde looptijd kiezen - 1,58%) om zo de afbouw van Hillen (deels) te ontlopen/aftrek te genieten... Maar iets in mij zegt dat elke euro (bruto) rente die je aan de bank betaalt er 1 teveel is en je onder aan de streep altijd het voordeligst uit bent zonder financiering..

Het mechanisme van de EWF in relatie tot de hypotheekrenteaftrek is mij nog niet geheel duidelijk... Is het juist gunstig om na het verrekenen tussen bruto rente en EWF net iets 'boven nul' te blijven en zo iets renteaftrek te krijgen (of op nul uit te komen)? De bankspaarhypotheek heeft namelijk een gelijkblijvende schuld over de gehele looptijd...

[Lady1234]

Of u nou door de hond of de kat gebeten wordt, maakt dat een verschil? Rente betalen of een beetje belasting. Het is maar waar u voor kiest.

Hebt u een partner met geen of laag inkomen? Het saldo aan partner toewijzen.

[Wimpie01]

Geen fiscaal partner...

Ik vind de 'aflosboete' niet geheel terecht.. eerst eigenwoningbezit (en aflossen) stimuleren en dan belasten.. Dus ja, zo lang ik dat nog kan 'ontlopen' (door o.a. de BSP hypotheek in leven te houden) zal ik dat proberen...

[Fiesiekus]

De HRA daalt tot 37,1% (7 vergeten) :
https://www.eigenhuis.nl/hypotheken/ver ... teaftrek#/

Wat je HRA betreft: omdat ik niet weet wat dat in jouw geval is, heb ik gewoon een bruto berekening uitgevoerd, door de sterke prijsstijgingen van de afgelopen jaren, dacht ik dat in jouw geval (lage hypotheek) er maar weinig bruto rente - EWF overbleef.

Op dat punt gaat iedereen wel een keer aanbelanden, maar ik met mijn (relatief) kleine schuld misschien wel wat sneller. Wat ik me nog afvraag... Stel dat je dermate weinig rente betaalt dat na verrekening van het EWF een negatief bedrag open staat. Stel €800,- bruto rente per jaar, €1000,- EWF, dus per saldo -€200,-. Dit betekent toch dat je uiteindelijk geld moet betalen voor het 'bezit van de woning' i.v.m. het afbouwen van de Wet Hillen? Dus in dit geval voor 2021 10% van 200 = €20,-

Ik las op de site van de belastingdienst:

Vanaf 1 januari 2019 wordt de aftrek voor de kleine woningschuld over 30 jaar afgebouwd. Het percentage neemt ieder jaar af met 3,33%. Vanaf 1 januari 2048 vervalt de aftrek helemaal. Dit betekent dat u in 2020 93,33% en in 2021 nog maar 90% van het verschil tussen uw eigenwoningforfait en de aftrekbare kosten voor uw eigen woning als aftrek krijgt.


Het lijkt er haast op dat het gunstiger is om om enig moment een (bewust) hogere rente te betalen (ik kan ook voor vast tot einde looptijd kiezen - 1,58%) om zo de afbouw van Hillen (deels) te ontlopen/aftrek te genieten... Maar iets in mij zegt dat elke euro (bruto) rente die je aan de bank betaalt er 1 teveel is en je onder aan de streep altijd het voordeligst uit bent zonder financiering..

Het mechanisme van de EWF in relatie tot de hypotheekrenteaftrek is mij nog niet geheel duidelijk... Is het juist gunstig om na het verrekenen tussen bruto rente en EWF net iets 'boven nul' te blijven en zo iets renteaftrek te krijgen (of op nul uit te komen)? De bankspaarhypotheek heeft namelijk een gelijkblijvende schuld over de gehele looptijd...

Dat van betalen bij een positieve uitkomst (EWF - betaalde rente), klopt. Maar de EWF betaal je ook als je rente > EWF. Dus daarvoor hoef je het aflossen niet te laten.

Door de Wet Hillen was bij lage hypotheekschuld het aflossen gunstiger (besparing = bruto betaalde rente) terwijl door afschaffing, voordeel aflossen = netto betaalde rente (dus na HRA).

Verder vindt de overheid dat je bezit belast moet worden, dus afgelost huis = EWF betalen, net als bij huis met hypotheek.

[Fiesiekus]

Of u nou door de hond of de kat gebeten wordt, maakt dat een verschil? Rente betalen of een beetje belasting. Het is maar waar u voor kiest.

Hebt u een partner met geen of laag inkomen? Het saldo aan partner toewijzen.

Bij rentebetaling, betaalt de fiscus mee, zonder hypotheek vangt de fiscus. Da's het (grote) verschil.

[Lady1234]

En met hypotheek vangt de bank. Dus hond of kat.