De mensen van de callcentra die iedereen hebben lastig gevallen betreffende Legio Lease werken nu onder de naam PBMG voor Terra Vitalis.
Grote OPLICHTERS!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
Waarom pakt Radar deze mensen niet aan?
Dit is een bericht van 19 oktober 2005;
Onderzoek van Teakplantage
Instelling Terra Vitalis
Product Teakplantage
Productsoort Teakbelegging
Minimuminleg 7.798,00 Euro (1/4 hectare teakplantjes)
Rapportcijfers - Informatieverschaffing
- Kostenstructuur
- Risicospreiding
- Voorschriften bijsluiter
Het rapportcijfer wordt weergegeven door de lengte van de blauwe balk en is minimaal 1 en maximaal 10; het horizontale streepje geeft het gemiddelde weer.
Typering Veel risicofactoren in combinatie met een zowel misleidende als te optimistische rendementsverwachting.
Bron
www.bijsluiterscore.info per 10 oktober 2003
De belofte voor Teakplantage
Terra Vitalis belooft niet de hemel. Met haar subtiele uitspraken suggereert ze wel dat de hemel niet ver verwijderd is. Een bloemlezing:
'Het investeringsconcept van de toekomst.'
'Teak wordt gezien als het goud onder de tropische houtsoorten'.
'Met Terra Vitalis investeert u in een duurzaam beheerde teakplantage. Economisch, ecologisch en sociaal verantwoord.'
'Terra Vitalis streeft naar een optimale balans tussen zekerheid en rendement voor haar investeerders. Dit vereist een zorgvuldige, transparante en professionele aanpak die gericht is op de belangen van de investeerders.''
'Teak - grondstof met een hoog opbrengstpotentieel.'
Teak wordt internationaal verhandeld tegen doorgaans hoge en stabiele prijzen.'
'Uw gemiddeld rendement bedraagt in potentie 10,5% (Internal Rate of Return - IRR) per jaar, gerelateerd aan een conservatieve prognose en een looptijd van twintig jaar.'
'Een aantrekkelijk rendement van 10,5% op jaarbasis, bij een looptijd van 20 jaar;'
De meeste van bovenstaande uitspraken zijn tamelijk vrijblijvend. Sommige zijn echter onjuist of misleidend. Dat geldt bijvoorbeeld voor de laatste twee uitspraken over het rendement (zie ook de paragraaf Pijnlijke zaken).
Wat is Teakplantage?
Hoe gaat een en ander in zijn werk? De belegger betaalt de eerste tranche van 31.190,00 Euro aan Terra Vitalis voor de opbrengst van één hectare met teakplantjes. Deze geeft opdracht aan het plantagebedrijf om grond in gereedheid te brengen en sluist een gedeelte van dit geld door naar een zogenaamde trust. De trust betaalt met dat gedeelte het plantagebedrijf voor zowel de kosten van de aanplant als de onderhoudswerkzaamheden gedurende 20 jaar. Het plantagebedrijf is wel verplicht om zijn grond in eigendom over te dragen aan de trust. Doet het bedrijf zijn werk vervolgens niet goed - waardoor bijvoorbeeld de teakopbrengst te klein wordt - dan heeft dat vreemde consequenties. Het plantagebedrijf krijgt als sanctie de eigendom van de grond na die 20 jaar niet terug, de belegger wordt geconfronteerd met een lage teakopbrengst en de trust krijgt door het disfunctioneren van de boer er gratis grond bij. Die trust wordt ook nog op een andere manier bevoordeeld. Is na 20 jaar geld over, dan mag de trust daar 90% van houden; de boer krijgt 10% en de belegger krijgt 0%.
Gedurende de looptijd wordt zo nu en dan gekapt. Dat hout wordt door Terra Vitalis verkocht. De opbrengst wordt - na het inhouden van de nodige kosten - uitbetaald aan de belegger. De laatste en belangrijkste kap vindt ongeveer 20 jaar na de aanplant plaats.
Terra Vitalis valt niet onder het toezicht van Autoriteit Financiële Markten (AFM). Wel is er een eigen raad van toezicht. Commissaris Jan Hovers van (stichting) Terra Vitalis is de voorzitter van deze raad van toezicht. Zijn hoofdtaak is de algehele kwaliteitsbewaking van het bestuur van de stichting. Naast stichting Terra Vitalis is ook Terra Vitalis BV actief.
Wat is het risico van Teakplantage?
Het risico van dit product achten wij hoog. Één voor één worden de risicofactoren belicht.
De flexibiliteit voor de belegger bij Terra Vitalis is zeer beperkt; de belegger is gedurende 20 jaar en 6 maanden met handen en voeten gebonden aan Terra Vitalis. Door zaken als huwelijk, scheiding, overlijden, carrière en ziekte kan plotsklaps de noodzaak ontstaan de investering te verzilveren. Bij Terra Vitalis is dat in ieder geval lastig. Men moet niet alleen zelf een koper vinden, maar ook nog toestemming voor de verkoop vragen aan Terra Vitalis. Een toestemming is ook nodig als bij overlijden de erfgenamen de overeenkomst willen beëindigen. Gaat de belegger failliet, dan wordt de overeenkomst direct ontbonden. Het is onduidelijk of die failliete belegger dan nog geld ontvangt van Terra Vitalis.
Het leeuwendeel van de opbrengst komt aan het einde van de looptijd vrij. Dat betekent dat gedurende 20 jaar (en 6 maanden) de belegger zijn investering in waarde ziet groeien, waardoor zijn risico navenant toeneemt. Immers het eerste jaar loopt hij risico over 31.190,00 Euro; in het laatste jaar loopt hij risico over een veelvoud (naar verwachting van Terra Vitalis) daarvan.
Als de belegger eenmaal heeft betaald, gaat een plantagebedrijf aan de slag. Na de aanplant moet dit bedrijf de kleine plantjes verzorgen, zodat na 20 jaar grote bomen resulteren. Als dat proces om wat voor reden dan ook niet goed gaat en er minder (of geen hout) valt te kappen na 20 jaar, dan is dat voor rekening en risico van de belegger. Hij ontvangt dan een navenant lager bedrag.
Als het hout eenmaal is gekapt, is het de taak van Terra Vitalis om dat hout te verkopen. De belangen van de belegger en Terra Vitalis lopen hier echter niet parallel. Het belang van de belegger is een maximale prijs. Het belang van Terra Vitalis is echter het hout snel en met weinig moeite te verkopen; voor de te nemen moeite is Terra Vitalis al 20 jaar geleden betaald.
De opbrengst die Terra Vitalis weet te realiseren, zal mede worden bepaald door de marktprijs van teak. Terra Vitalis verwacht dat die prijs de komende 20 jaar meer zal stijgen dan de inflatie. Ze baseert zich daarbij op een rapport uit 1997! Het kan echter vriezen en dooien. Misschien stijgt de teakprijs wel minder dan de inflatie. Misschien is het aanbod van teakhout door de activiteiten van Terra Vitalis, Eco Wood, GoodWood, WoodWise en de vele andere teakfondsen na 20 jaar zo reusachtig groot dat de teakprijs dan instort.
De teakprijs luidt altijd in dollars. De opbrengst na 20 jaar is dus een bedrag in dollars, die in Euro's gewisseld moeten worden. Als de dollar op dat moment erg laag staat, dan resulteert een navenant laag bedrag in Euro's.
Wat zijn de kosten van Teakplantage?
Terra Vitalis schrijft: 'De investeerder krijgt van de stichting Terra Vitalis het recht op de kapopbrengsten van de teakbomen van één of meer individuele percelen op één of meer plantages'. Van die kapopbrengst wordt wel een gedeelte ingehouden. Dat zijn dus kosten voor de belegger. Zo dient van de laatste en belangrijkste kap 5% als kosten te worden betaald aan de trust. Van de twee tussenkappen moet 10% als kosten worden betaald en van de eerste twee kleine kappen dient 100% als kosten te worden betaald. Het totaal van deze bijkomende kosten is naar verwachting 14.620 Euro. Daar de initiële investering gelijk is aan 31.190,00 Euro komt het totaal generaal neer op 45.810,00 Euro.
De vraag is of een bedrag van 31.190,00 Euro nu plus naar verwachting 14.620,00 Euro op een later tijdstip in balans is met de kapopbrengst van één hectare met teakplantjes. Die vraag is moeilijk te beantwoorden. Terra Vitalis geeft in haar documenten geen enkele indicatie over de hoogte van de verschillende kostenposten. Zo is het goed mogelijk dat bij de verkoop van elke hectare een winst wordt gemaakt door Terra Vitalis of een aan haar gelieerde partijen van 10.000,00 Euro. Het kan echter ook meer of minder zijn. Wel is het waarschijnlijk dat Terra Vitalis zelf veel kosten maakt. Zo is er een contract met een omroepvereniging voor 'af te nemen diensten' met een waarde van bijna een half miljoen Euro.
Wat is het rendement van Teakplantage?
Het uiteindelijke rendement wordt grotendeels bepaald door de teakopbrengst in m3, de teakprijs, de dollarkoers. Een teakopbrengst van 250 m3, een dollarkoers gelijk aan 1,04369 Euro en een teakprijs die jaarlijks een stijging laat zien van 3 tot 4%, resulteert in een rendement van 10,5% per jaar. Dat noemt Terra Vitalis een 'conservatieve' schatting.
Wij geven graag onze eigen realistische schatting:
- teakopbrengst 250 m3;
- teakprijs blijft constant;
- dollarkoers gelijk aan die van begin november 2003 (0,85 Euro) .
Dat resulteert in een rendement van 3,64% per jaar.
De informatieverschaffing van Terra Vitalis
Bij een bezoek aan de website van Terra Vitalis is zeer weinig informatie te raadplegen. Wel kan de fraaie en uitgebreide brochure worden aangevraagd. Dat heeft wel als nadeel dat een vasthoudende verkoper zich (telefonisch) vastbijt in de belegger. De belegger moet dan wel tegen al dat verbale verkoopgeweld kunnen. Wij vonden dat in ieder geval erg moeilijk. Pas toen onze verkoper geen antwoord had op de vraag naar de dollarkoers (zie de paragraaf Pijnlijke zaken) konden wij ons veilig terugtrekken.
Voorschriften financiële bijsluiter
De wettelijke voorschriften met betrekking tot de financiële bijsluiter zijn niet van toepassing. De reden - met dank aan Merijn Rengers van de Volkskrant - is fraai geformuleerd door Terra Vitalis:
'Samen met specialisten uit verschillende disciplines heeft Terra Vitalis onafhankelijk van wetgeving c.q. toezichthouders zijn structuur ontwikkeld. Hierbij was de hoofddoelstelling om de belangen van de investeerders zo optimaal mogelijk te behartigen. Met de uiteindelijk gekozen structuur wordt een goede balans tussen rendement en zekerheid behaald. Deze structuur past niet in de huidige wetgeving waarmee men onder toezicht valt van bijvoorbeeld De Nederlandsche Bank. Ons inziens is het veranderen van een - voor investeerders - optimale structuur om aan een regulering te kunnen voldoen niet juist. Terra Vitalis is niet bereid om concessies te doen op de kwaliteit van de gekozen structuur en prevaleert daarom kwaliteit boven een eventueel toezicht volgens de huidige wetgevingen. Om toch een soort keurmerk te hebben heeft Terra Vitalis gekozen om alleen met organisaties en personen samen te werken met een zeer goede reputatie, o.a. Ernst & Young, PricewaterhouseCoopers, Irish Forestry Board (Coilte Consult) en de heer Dr. Jan Hovers'.
Pijnlijke zaken bij Teakplantage
Bij de berekening van het verwachte rendement is uitgegaan van een dollar die 1,0439 Euro oplevert. Vandaag de dag (medio oktober 2003) levert een dollar nog maar 0,85 Euro op. Dat betekent dat de 'conservatieve' schatting van 10,5% wel een zeer vertekend beeld geeft. Immers, een koers van 0,85 Euro resulteert in een rendement van nog maar 8,55%. Dat wordt nergens gemeld. Daarnaast is bij de prognose rekening gehouden met een stijgende teakprijs, terwijl Terra Vitalis zelf aangeeft dat de prijs stabiel is.
In de brochure wordt aangegeven dat de belegger voor een inleg van 31.190,00 Euro de kapopbrengsten van één hectare met teakplantjes verwerft. Dat is misleidend. Het moet zijn: voor een inleg van 31.190,00 Euro verwerft de belegger een gedeelte van de kapopbrengsten van één hectare met teakplantjes. Of nog beter: voor een initiële inleg van 31.190,00 Euro plus naar schatting 14.620 Euro gedurende de looptijd, verwerft de belegger de kapopbrengsten van één hectare met teakplantjes.
--------------------------------------------------------------------------------
© 2003, 2004 Stichting Bijsluiterscore
Stichting Bijsluiterscore: onderzoek naar de kwaliteit van beleggingsfondsen en andere financiële producten
Ik maak hieruit op dat Terra Vitalis de mensen bewust valse info geeft om er zelf beter van te worden. Daarom hebben ze natuurlijk de oude werknemers van Vero Telemarketing (valse info verstrekkers producten van Legio Lease) aan het werk hebben.
