Radar

Nu de huizenmarkt op slot zit, hebben we een constructie voorgelegd aan ING, met in onze optiek alleen maar winnaars.

Wij bewonen één huis en hebben een tweede woning nog steeds in de verkoop staan. Nu is een koper hierin geïnteresseerd, mits wij dan hún woning kopen. Onze woning is bijna 2x zo duur als die van hen, dus voor ons aantrekkelijk, omdat de maandlasten dan aanzienlijk omlaag gaan. Ook - nogmaals - in onze ogen, aantrekkelijk voor de ING, want die lopen zo minder risico dat er een moment komt dat de huidige dubbele lasten niet meer op te brengen zijn. En aantrekkelijk voor de koper van ons huis, want die heeft geen zorgen over zijn eigen woning, die nemen wij immers over.

En wat zegt ING?

Aan een dergelijke constructie werken wij NIET mee, want u koopt dat goedkopere huis alleen maar aan om het direct weer te willen verkopen !

Ja, duh, alsof we met deze markt willen gaan speculeren. Bovendien zeggen ze:

als u uw huis verkoopt en dus aflost, maar tegelijk een nieuw huis aankoopt, gaan we opnieuw toetsen of u wel in aanmerking komt voor een hypotheek op die (goedkopere !!) woning.

Formeel zal dit juist zijn, maar ze vergelijken de situatie met hun standaardregels, niet met de werkelijkheid van 2013 én mijn specifieke situatie.

Heeft iemand een idee voor een constructie die wel werkt ? Of vergelijkbare ervaring met ING en is het toen wél gelukt. Mij maakt het razend dat hier alleen maar winnaars hadden kunnen zijn, en ING toch niet een 2013-mentaliteit wil hanteren in de huidige markt. Oh ja, we hebben ook nooit een betalingsachterstand gehad, dus ze weten ook dat we goed zijn voor ons geld, al jaren.

Beste RADAR, misschien wilt u deze bank eens uitnodigen om te praten over nieuwe constructies die zij blijkbaar zelf niet kunnen inschatten op de merites.

Probeer een andere hypotheekverstrekker te vinden die wel iets ziet in die constructie.

meeuwihe schreef: @ RIM69: een andere bank heeft geen vóórdéél, de huidige hypotheek loopt immers bij ING, voor een andere bank ben ik een nieuwe klant en zal ook zo behandeld worden.

Niet geschoten is altijd mis zeg ik maar. Stel dat een andere bank uw hypotheek over wil nemen en om wil zetten naar een lagere voor de huizenruil, kunt u eventueel terug naar de ING, om de win/win nog meer duidelijk te maken, namelijk dat ze anders u als klant ook nog eens kwijt zijn.

Als ik het goed begrijp wil je de ene onverkoopbare woning ruilen voor een andere onverkoopbare woning? En nu zoek je een constructie die werkt en waaraan ING mee moet werken omdat het bij andere banken ook niet gaat lukken?

Ik denk niet dat er ook maar één werkbare constructie is voor wat jullie willen. Helaas pindakaas.

Aan een dergelijke constructie werken wij NIET mee, want u koopt dat goedkopere huis alleen maar aan om het direct weer te willen verkopen !

Dat "alleen" slaat nergens op, er is een 2e reden: van het andere duurdere huis afkomen.

als u uw huis verkoopt en dus aflost, maar tegelijk een nieuw huis aankoopt, gaan we opnieuw toetsen of u wel in aanmerking komt voor een hypotheek op die (goedkopere !!) woning.

Daar heeft de bank wel een punt. Als je huidige hypotheek hoger is dan verkoopprijs, dan is te begrijpen dat de bank dit prijsverschil niet zomaar laat meenemen naar kleiner/goedkoper huis. Procentueel gezien zou nieuwe huis dan nog verder onder water staan

Uw woning is 2x zoveel waard als uw huidige, gaan zij dan bijbetalen? Anders is het wel een hele rare constructie, om zo 1 op 1 te ruilen.

@berndv: Het is geen echte ruil, het is over en weer kopen, zij een duurder huis, wij hun goedkopere huis. De huidige hypotheek is lager dan de verkoopprijs (overwaarde, ja nog steeds) dus er is geen verlies voor ons of de bank.
En ja, die koper moet dus bijbetalen.

De optie om de huidige hypotheek te laten overnemen door een andere bank, eentje die dan vervolgens ook de voorgestelde constructie accepteert, is een zinnig advies, bedankt !

meeuwihe schreef:Formeel zal dit juist zijn, maar ze vergelijken de situatie met hun standaardregels, niet met de werkelijkheid van 2013 én mijn specifieke situatie.

Nee, heel gek, maar een bedrijf, elk bedrijf, heeft standaard regels en kijkt niet naar wat u het beste uitkomt.
Zou mooi zijn als ze voor persoon A. regeltje 12 wèl aanhouden, maar voor persoon B. niet, omdat dat voor de specifieke situatie van persoon A. beter is.
Heel jammer, maar regels zijn regels.
Ik denk niet dat u hier iets aan kan veranderen.

Echt weer een constructie bedacht door iemand die totaal geen verstand heeft van financieringen,en hoe een hypothecaire lening in elkaar zit.Het zijn geen fietsen die je met elkaar uit ruilt. Je zit hier met notariële aktes, kadaster etc. Zou een zootje worden als iedereen maar een maniertje vind die hem goed uitkomt.


gr Henk

@henk51
Gekke is: ik heb dit niet bedacht, daar zijn makelaars en hypotheekadviseurs mee bezig geweest. Het enige dat ik heb gedaan, is ING gevraagd wat zij er van vinden.

Notariële akte? Natuurlijk, u heeft mijn constructie niet goed begrepen. Er wordt gewoon gekocht en verkocht, maar waar ik wil kopen, moet bank wel akkoord gaan. EN: ik moet éérst verkopen, want ik moet niet met een derde huis komen te zitten, terwijl mijn koper zijn hypotheek niet rond krijgt.

Kadaster: onzin, dit gaat over een gewone transacties, er wordt niet geruild, maar elkaars huis gekocht. Dat gaat allemaal volgens de regels, ALS de bank maar bereid zou zijn mee te werken.

Zou fijn zijn als reacties zinvol zijn, nádat u mijn voorstel goed heeft gelezen, niet zomaar wat roepen en proberen slim uit de hoek te komen.
U weet vast niet hoe het voelt om al drie jaar met dubbele lasten te zitten?

De huidige hypotheek is lager dan de verkoopprijs (overwaarde, ja nog steeds)

Als je die overwaarde mee neemt naar het goedkopere huis, dan is lening gelijk verder afgelost, en loopt de bank nog minder risico. Dan moet het toch makkelijk zijn om hypotheek rond te krijgen?

Hooguit krijg je ongunstigere hypotheekvorm, en zit je aan aflossing vast.

meeuwihe schreef: Gekke is: ik heb dit niet bedacht, daar zijn makelaars en hypotheekadviseurs mee bezig geweest.

Wat gek dat deze professionals dan geen manier weten om de financiën te regelen, maar dat je het antwoord moet zoeken op een forum dat bevolkt wordt door leken en, met name in het weekend, trollen...

By the way, ben je al veel kwijt aan hun provisie?

Een punt wat nog niet aan de orde is geweest is de taxatiewaarde van het goedkopere huis. Immers het duurdere huis heeft nu blijkbaar (nog) een overwaarde, en vormt daarvoor voor de bank maar een klein risico.

Hoewel het andere huis goedkoper wordt aangekocht, kan het toch zo zijn dat de nieuwe hypotheek op dit huis hoger is dan de taxatiewaarde. In dat geval neemt het risico van de bank wel degelijk toe.

Helemaal vervelend wordt het, als het huis waar u nu in woont een hogere hypotheek zou hebben als de taxatiewaarde. In dat geval heeft de bank een klant met 2 huizen die onder water staan.

De stelling dat er dus 2 winnaars zijn , is dus niet per definitie correct. Het zou voor de bank wel eens slimmer kunnen zijn om u te bewegen het duurdere huis goedkoper te laten verkopen, door de overwaarde van de prijs af te halen.

(met taxatiewaarde bedoel ik hier de geschatte opbrengst bij vrije verkoop)

meeuwihe schreef:Zou fijn zijn als reacties zinvol zijn, nádat u mijn voorstel goed heeft gelezen, niet zomaar wat roepen en proberen slim uit de hoek te komen.
U weet vast niet hoe het voelt om al drie jaar met dubbele lasten te zitten?

Nee, dat klopt, maar dat is niet het probleem van de ING.

De ing moet zich ook aan de regels houden. Er geldt altijd dat als je een ander huis hebt, de hypotheek en je volledige situatie opnieuw wordt getoetst. Dát is nl. het toetsmoment. Hoe het vervolgens met waarde en inkomens etc verloopt is minder relevant. Simpel voorbeeld, als je huis zoveel in waarde daalt dat je een hpotheek van 150% hebt, dan is dat meestal geen probleem zolang je je lasten blijft betalen. Maar niemand zal je een hypotheek voor 150% willen verstrekken.

Zo ook in deze situatie. Voor de bank en voor de toezichthouders ( en bv ook voor de belastingdienst) geldt de nieuwe woning dan als tweede woning of evt als beleggingsobject en niet als eerste eigen woning. Voor de nieuwe woning zal dan gekeken moeten worden of je obv waarde en inkomen een hypotheek zou kunnen krijgen alsof het een beleggingsobject zou zijn. En daarvoor gelden andere en strengere criteria.

De laatste opmerking van Kweenie is exact het standpunt van ING, inclusief de correcte formulering, alsof Kweenie mij als ING-er te woord heeft gestaan. Geeft aan dat ik gelukkig mijn punt zodanig duidelijk heb kunnen maken, dat het begrijpelijk genoeg is. De overige antwoorden zijn vooral gebaseerd op onjuiste (niet door mij verstrekte) aannames (zoals over overwaarde etc.)

Ik sluit deze discussie, ik begrijp het standpunt van ING, maar vind het jammer dat enige creativiteit in deze moeilijke economische periode niet geleverd kan worden. Van een bank met de TV reclames die op dit moment te zien zijn, had ik verwacht dat ze niet alleen NEE zeggen, maar met suggesties komen ter oplossing. Inderdaad, IK ben de leek, maar de bank niet.

Ik denk dat ing het ook jammer vindt dat ze die creativiteit van de toezichthouders e.d. niet meer mogen bieden.

meeuwihe schreef:De overige antwoorden zijn vooral gebaseerd op onjuiste (niet door mij verstrekte) aannames (zoals over overwaarde etc.)

Toch heeft u zelf aangegeven dat uw tweede huis nog een overwaarde heeft :

meeuwihe schreef:De huidige hypotheek is lager dan de verkoopprijs (overwaarde, ja nog steeds) dus er is geen verlies voor ons of de bank.

meeuwihe schreef:ik begrijp het standpunt van ING, maar vind het jammer dat enige creativiteit in deze moeilijke economische periode niet geleverd kan worden.

Een groot deel van de huidige situatie is te danken aan veel creativiteit van banken...

@leo de emperor: ik reageer juist op uw suggestie: "helemaal vervelend wordt het als de hypotheek hoger is dan de taxatiewaarde". Daar is geen sprake van.
@GJvdZ ja, en dus mogen ze nu wel wat terug doen.

@allen: wat mij betreft: discussie gesloten. Ik lees geen nuttige bijdragen meer.