Overdrachts belasting - problemen belastingdienst

[petersch1]

Goedemorgen,
Misschien kunt u een compromis sluiten met belastingdienst ?

Overeenkomen dat 1/4 van het object wordt aangemerkt als bedrijfsruimte (6%)
En dus 3/4 wordt aangemerkt als woonruimte (2%).

Zo hebben beide partijen iets ....

Succes.

[Hollandaise]

Hoe het ook zij, dutchman2020 is hier nu al een jaar mee bezig en zoals hij in zijn eerste vraagstelling al zei: alles wijst op een woonbestemming en hij woont daar ook gewoon. Hij heeft dit te goeder trouw gekocht als woonhuis en ik vind het buiten proportioneel om dan te verwachten dat hij die 4% extra dan ook nog wel even ophoest, omdat ze bij de belastingdienst volhouden dat het een bedrijfsruimte is. Dan mogen ze mij vertellen wat voor bedrijf dat dan mag zijn. Het lijkt verdorie op wel een beetje op de toeslagenaffaire: de menselijke maat is ver te zoeken en de belastingdienst heeft altijd gelijk!

[ruitenheer]

In die rechtszaak was wel de bestemmingswijziging aangevraagd, en omdat grond met bestemming wonen (zonder dat nog gebouwd wordt) ook 2% is, moet voor de toekomstige-appartementen in het ex-kantoor waarvoor een nieuwe bestemming (nl. Woonbestemming) is afgegeven en wat nog in transitie is, ook 2% gelden.
In het geval van Ts lijkt die bestemmingswijziging er niet te zijn, dus het wordt spannend.

Het onderliggende probleem is natuurlijk dat de landelijke politiek de overdrachtsbelasting heeft gevonden om die te gebruiken om mensen te sturen. De redelijk eenvoudige belasting is nu een onding geworden. De uitwerking is ook weer onvoldoende duidelijk geweest. Het zal weer een paar jaar jurisprudentie kosten voordat iedereen weet waar hij aan toe is.

[dutchman2020]

Goedemorgen,
Misschien kunt u een compromis sluiten met belastingdienst ?

Overeenkomen dat 1/4 van het object wordt aangemerkt als bedrijfsruimte (6%)
En dus 3/4 wordt aangemerkt als woonruimte (2%).

Zo hebben beide partijen iets ....

Succes.

Even een update. Ik ben sinds de zomer in beroep en de rechtszaak vindt waarschijnlijk in december plaats.

Het bovenstaande heb ik ook gevraagd, maar omdat het hele pand als bedrijfspand gebruikt was is dit niet mogelijk. En dat terwijl de bovennverdieping bijvoorbeeld nooit gebruikt was

[dutchman2020]

Nogmaals de teksten gelezen, ook die vorige topic.
Er worden begrippen door elkaar gebruikt: bestemming en functie. Panden staan geregistreerd als woning of als niet-woning (waaronder bijvoorbeeld bedrijfspand). Daarnaast registreert de BAG het "feitelijk gebruik"; een niet-woning kan dus in gebruik zijn als woning.

De mw van de belastingdienst schrijft:
Alles bij elkaar maakt dat dat ik van mening ben dat met slechts beperkte aanpassingen het pand weer dienst zou kunnen doen als bankgebouw. En daarmee is de aard naar mijn mening een niet-woning gebleven.

De rechtspraak laat zien dat de geregistreerde status (woning of niet-woning) kan worden gewijzigd door een woonBESTEMMING voor het pand aan te vragen en als het huis nog in de transitie zit (verbouwd wordt naar de nieuwe bestemming) dan kan er discussie ontstaan over de status. In dat geval oordeelde de rechtbank dat de verbouwing dusdanig ver gevorderd was, dat de nieuwe status (woning) gold ten tijde van de eigendomsoverdracht.
https://uitspraken.rechtspraak.nl/inzie ... :2019:1779

Analoog daaraan schrijft de mw (cursief citaat hierboven) dat naar haar mening het pand tijdens de aankoop door u nog steeds een niet-woning was (want nog makkelijk terug te verbouwen tot bank) en zoals ik het lees is er ook geen aanvraag gedaan voor een wijziging van niet-woning naar woning? Dat zij in haar mails ook de term woonFUNCTIE gebruikt is verwarrend, maar door haar wordt ook de term bestemming gebruikt.

De notaris is tijdens het voorbereiden van de koop gestuit op de registratie als niet-woning, en daarom werd het 6%.

De interessante vraag is of de makelaar u verkeerde informatie heeft gegeven; of dat dat onder uw onderzoeksplicht valt.

De makelaar had bij de gemeente nagevraagd of het een woning was. Volgens de NVM hebben ze hier aan hun onderzoeksplicht voldaan, dus ik -als leek- heb al veel meer gedaan dan een makelaar.

De woning staat overal beschreven als woning en heeft een woonfunctie en de bestemming is centrum waar wonen volledig is toegestaan en aangemoedigd. Hier hebben ook al twee jaar lang mensen gewoond voordat ik het huis kocht.

De notaris had officieel geen mening en ging mee met het advies van de makelaar waardoor het gepasseerd was met 2%.

[dutchman2020]

Ik heb even gekeken naar het arrest waar handigeharrie op 8 januari naar verwees. https://uitspraken.rechtspraak.nl/inzie ... :2019:1779 De overweging die hier van belang zal zijn is:

2.3.5
Het standpunt van de Staatssecretaris dat woningen die op de woningmarkt beschikbaar komen doordat een bedrijfs- of kantoorpand tot woningen wordt verbouwd, buiten het tarief van twee procent vallen (vgl. de conclusie van de Advocaat-Generaal onder 2.16 en 2.19) geeft gelet op het volgende geen aanleiding voor een ander oordeel dan hiervoor in 2.3.4 is gegeven.
De tekst van artikel 14, lid 2, Wbr biedt voor die door de Staatssecretaris voorgestane beperking van de betekenis van het begrip woning in dat artikel geen steun. De maatregel om het tarief voor woningen te verlagen tot twee procent strekt mede ertoe het vertrouwen in de woningmarkt te versterken. Gelet op de tekst en die strekking ligt het niet in de rede een beperking in artikel 14, lid 2, Wbr te lezen die erop neerkomt dat op de woningmarkt in geval van een in aanbouw zijnde woning in een voormalig kantoor-/bedrijfspand niet voorzienbaar is of te koop aangeboden woonruimte zal vallen onder het tarief van twee procent of onder het tarief van zes procent, afhankelijk van de mate waarin de verbouwingswerkzaamheden ten tijde van de overdracht zijn voltooid. Die beperking zou zonder uitdrukkelijke wettelijke basis ook tot willekeur kunnen leiden, omdat de overdracht van een stuk grond waarop een woning in aanbouw is, wel onder het tarief van twee procent pleegt te worden gebracht.

Hierin staat (leesbaar vertaald) dat het niet logisch is dat het tarief afhankelijk is van hoever de verbouwing is voltooid. Omdat woningen in aanbouw ook onder het 2% tarief vallen, moet ook een niet-woning die tot woning wordt verbouwd ook onder het 2% tarief vallen.

In die rechtszaak was wel de bestemmingswijziging aangevraagd, en omdat grond met bestemming wonen (zonder dat nog gebouwd wordt) ook 2% is, moet voor de toekomstige-appartementen in het ex-kantoor waarvoor een nieuwe bestemming (nl. Woonbestemming) is afgegeven en wat nog in transitie is, ook 2% gelden.
In het geval van Ts lijkt die bestemmingswijziging er niet te zijn, dus het wordt spannend.

De bestemming is centrum waar volledig wonen is toegestaan en zelfs aangemoedigd. Er is dus geen bestemmingswijziging nodig geweest

[HandigeHarrie]

"De bestemming is centrum" gaat denk ik over de wijk/het gebied waarin het pand ligt. In die wijk is wonen toegestaan en wordt aangemoedigd. Maar de bestemming van het pand is "niet-woning" en dat de gemeente wonen aanmoedigt verandert niets aan het feit dat het aanvragen van wijziging van de bestemming niet-woning naar bestemming Woning vereist is. Het vermelden van de functie wonen in de BAG betekent slechts dat het feitelijk gebruik wonen is. Kennelijk gaat de gemeente bij de WOZ uit van dit feitelijk gebruik ipv de registratie als niet-woning.
De notaris stuitte op de registratie als niet-woning en kwam daardoor op die 6% uit.
Mijn inschatting is dat de makelaar de zaak verkeerd heeft behandeld, namelijk door de Koopovereenkomst Woning te gebruiken een verkeerde voorstelling van zaken gegeven heeft. Een schadeclaim op die grond heeft m.i. kans van slagen.

[dutchman2020]

"De bestemming is centrum" gaat denk ik over de wijk/het gebied waarin het pand ligt. In die wijk is wonen toegestaan en wordt aangemoedigd. Maar de bestemming van het pand is "niet-woning" en dat de gemeente wonen aanmoedigt verandert niets aan het feit dat het aanvragen van wijziging van de bestemming niet-woning naar bestemming Woning vereist is. Het vermelden van de functie wonen in de BAG betekent slechts dat het feitelijk gebruik wonen is. Kennelijk gaat de gemeente bij de WOZ uit van dit feitelijk gebruik ipv de registratie als niet-woning.
De notaris stuitte op de registratie als niet-woning en kwam daardoor op die 6% uit.
Mijn inschatting is dat de makelaar de zaak verkeerd heeft behandeld, namelijk door de Koopovereenkomst Woning te gebruiken een verkeerde voorstelling van zaken gegeven heeft. Een schadeclaim op die grond heeft m.i. kans van slagen.

Dit is onjuist. De makelaar heeft bij de gemeente navraag gedaan en hiermee hebben ze voldaan aan hun onderzoeksplicht. De bestemming van het pand staat nergens beschreven als "niet-woning".

[criticus2]

volgens mij is het zo (uitgebreid navraag gedaan ivm verkoop van een bedrijfspand waar in bestemmingsplan ook woonfunctie toegestaan is en waarin koper ook is gaan wonen incl verbouwing daartoe) dat alleen het moment dat verkocht wordt met laatste gebruik als bedrijfsruimte de 6% nog geheven kan worden. Is het eenmaal in gebruik geweest als woning is het 2% . wat hier dus het geval is. Het komt mij voor dat de belastingsdienst de eigen regels niet goed toepast. Alle bewijzen voor gebruik als woning zijn voorhanden. dus 2%. Ondanks kosten juridisch bezwaar maken, zal waarschijnlijk ook jurisprudentie voor zijn. Als je die alleen al kan vinden gaat de inspecteur wellicht overstag omdat het dan voor de fiscus een verloren race is, op voorhand al.

[dutchman2020]

Tis nu twee jaar geleden dat ik de woning heb gekocht en we zitten nu in de beroep fase bij de rechter, want de belastingdienst vindt nog steeds dat als ze er een buro neer zetten dat het een kantoor is. Maar als ik er fitness apparatuur neer zet is het een sportschool. En als ik het vol laat lopen met water heb ik een zwembad. Blijkbaar denkt de belastingdienst te kunnen bepalen hoe iemands huis er uit moet zien. Want ze gaan alleen op het uiterlijk af, wat dan niet conventioneel genoeg zou zijn. Het rare is dat je een sloopwoning met minder faciliteiten wel voor 2% kan kopen.

In 2018 was het een woning. Ik heb het in 2020 als woning gekocht en ben er gelijk gaan wonen. Had geen verbouwing nodig. Ik betaal ook woz, iets wat je voor een bedrijfspand niet betaald. Of in ieder geval een ander soort belasting.

Als het goed is wordt de zaak in december behandeld dus we gaan t zien.

[kuklos]

Ik betaal ook woz, iets wat je voor een bedrijfspand niet betaald.

Betaalt, niet betaald.
En ja, ook voor een bedrijfspand betaal je WOZ. Zowel als eigenaar en als gebruiker. De WOZ beschikkingen die ik voor onze bedrijfspanden krijg bewijzen dat wel.

[rwolters]

Ik betaal ook woz, iets wat je voor een bedrijfspand niet betaald.

Betaalt, niet betaald.
En ja, ook voor een bedrijfspand betaal je WOZ. Zowel als eigenaar en als gebruiker. De WOZ beschikkingen die ik voor onze bedrijfspanden krijg bewijzen dat wel.

Niemand betaalt WOZ.

[Lady1234]

WOZ. Waardering onroerende zaken.

OZB. Onroerende zaak belasting.

[HandigeHarrie]

"De bestemming is centrum" gaat denk ik over de wijk/het gebied waarin het pand ligt. In die wijk is wonen toegestaan en wordt aangemoedigd. Maar de bestemming van het pand is "niet-woning" en dat de gemeente wonen aanmoedigt verandert niets aan het feit dat het aanvragen van wijziging van de bestemming niet-woning naar bestemming Woning vereist is. Het vermelden van de functie wonen in de BAG betekent slechts dat het feitelijk gebruik wonen is. Kennelijk gaat de gemeente bij de WOZ uit van dit feitelijk gebruik ipv de registratie als niet-woning.
De notaris stuitte op de registratie als niet-woning en kwam daardoor op die 6% uit.
Mijn inschatting is dat de makelaar de zaak verkeerd heeft behandeld, namelijk door de Koopovereenkomst Woning te gebruiken een verkeerde voorstelling van zaken gegeven heeft. Een schadeclaim op die grond heeft m.i. kans van slagen.

Dit is onjuist. De makelaar heeft bij de gemeente navraag gedaan en hiermee hebben ze voldaan aan hun onderzoeksplicht. De bestemming van het pand staat nergens beschreven als "niet-woning".

Ik vermoed toch dat de notaris de registratie als niet-woning is tegengekomen. Die zal dat niet zelf verzonnen hebben en besloten hebben dat het 6% moest zijn. Maar je bent wel als inwoner ingeschreven op dat adres (neem ik aan) dus dan is het op zijn minst een dubbelfunctie (net als een winkel-woonhuis). Ik hoop dat de belastingdienst die 2% gaat toepassen, maar ik zou zelf aan die notaris vragen waar hij/zij heeft gevonden dat het een object is waarop 6% van toepassing zou moeten zijn. Dan is er sprake van TEGENSTRIJDIGE kwalificaties, en moet u dat aanvoeren ipv "het staat OVERAL als woning geregistreerd".

[dutchman2020]

"De bestemming is centrum" gaat denk ik over de wijk/het gebied waarin het pand ligt. In die wijk is wonen toegestaan en wordt aangemoedigd. Maar de bestemming van het pand is "niet-woning" en dat de gemeente wonen aanmoedigt verandert niets aan het feit dat het aanvragen van wijziging van de bestemming niet-woning naar bestemming Woning vereist is. Het vermelden van de functie wonen in de BAG betekent slechts dat het feitelijk gebruik wonen is. Kennelijk gaat de gemeente bij de WOZ uit van dit feitelijk gebruik ipv de registratie als niet-woning.
De notaris stuitte op de registratie als niet-woning en kwam daardoor op die 6% uit.
Mijn inschatting is dat de makelaar de zaak verkeerd heeft behandeld, namelijk door de Koopovereenkomst Woning te gebruiken een verkeerde voorstelling van zaken gegeven heeft. Een schadeclaim op die grond heeft m.i. kans van slagen.

Dit is onjuist. De makelaar heeft bij de gemeente navraag gedaan en hiermee hebben ze voldaan aan hun onderzoeksplicht. De bestemming van het pand staat nergens beschreven als "niet-woning".

Ik vermoed toch dat de notaris de registratie als niet-woning is tegengekomen. Die zal dat niet zelf verzonnen hebben en besloten hebben dat het 6% moest zijn. Maar je bent wel als inwoner ingeschreven op dat adres (neem ik aan) dus dan is het op zijn minst een dubbelfunctie (net als een winkel-woonhuis). Ik hoop dat de belastingdienst die 2% gaat toepassen, maar ik zou zelf aan die notaris vragen waar hij/zij heeft gevonden dat het een object is waarop 6% van toepassing zou moeten zijn. Dan is er sprake van TEGENSTRIJDIGE kwalificaties, en moet u dat aanvoeren ipv "het staat OVERAL als woning geregistreerd".

De notaris had gevraagd aan de belastingdienst of het 2% was omdat het nu als woonhuis verkocht werd. Het was pas bekend dat die vraag bestond nadat ik mn voorlopig koopcontract had getekend. De belastingdienst zei dat het 6% was, dus toen had ik ineens 7000 euro extra nodig, die ik niet had en nog steeds niet heb.

Na bezwaar te hebben gemaakt is uiteindelijk te boete kwijtgescholden omdat ik geen andere keuze had dan het huis te laten passeren met 2%. Nu die 7000 euro nog

Dat zinnetje van tegenstrijdige kwalificaties is een goede en die ga ik gebruiken. Dank u.

Om te reageren op de woz. De gemeente zei dat de ozb anders berekend wordt voor woningen en bedrijfspanden. Dat had ik eerder niet goed verwoord.

[HandigeHarrie]

Hopelijk lukt het bij de belastingdienst.
Zo niet: de makelaar vraagt altijd het vorige koopcontract op volgens mij, daar stond waarschijnlijk op "Bedrijfspand".
Dat hij toen bij de gemeente heeft nagevraagd of het op dat moment als woning gebruikt werd is niet genoeg naar mijn bescheiden mening; hij had bij het kadaster/ de BAG moeten vragen hoe het geregistreerd was.

[dutchman2020]

hij had bij het kadaster/ de BAG moeten vragen hoe het geregistreerd was.

Hier staat mn woning als woning geregistreerd met woonfunctie als gebruiksfunctie. Zoals eerder vermeld staan in alle registraties en bij alle officiële instanties dat t een woning is. Behalve voor de overdrachtsbelasting blijkbaar.

[HandigeHarrie]

hij had bij het kadaster/ de BAG moeten vragen hoe het geregistreerd was.

Hier staat mn woning als woning geregistreerd met woonfunctie als gebruiksfunctie. Zoals eerder vermeld staan in alle registraties en bij alle officiële instanties dat t een woning is. Behalve voor de overdrachtsbelasting blijkbaar.

Ja weet ik, maar gebruiksfunctie = alleen maar hoe het in de praktijk feitelijk gebruikt wordt .... je kan ook in een gemaal "wonen" bij wijze van spreken, maar dan is het nog steeds een niet-woning.
Mss staat hier nog iets nuttigs in :
https://bagspecialist.nl/woningvoorraad-en-bag/

[dutchman2020]

hij had bij het kadaster/ de BAG moeten vragen hoe het geregistreerd was.

Hier staat mn woning als woning geregistreerd met woonfunctie als gebruiksfunctie. Zoals eerder vermeld staan in alle registraties en bij alle officiële instanties dat t een woning is. Behalve voor de overdrachtsbelasting blijkbaar.

Ja weet ik, maar gebruiksfunctie = alleen maar hoe het in de praktijk feitelijk gebruikt wordt .... je kan ook in een gemaal "wonen" bij wijze van spreken, maar dan is het nog steeds een niet-woning.

Ja dat snap ik, maar mijn huis staat nergens beschreven als niet-woning en alleen als woning. Sinds 2018

[dutchman2020]

We zijn nu enige tijd verder en dinsdag komt de zaak voor bij de rechtbank. Ik zal een update plaatsen wanneer ik de uitslag heb. Ik heb twee dikke mappen aan bewijs waarom ik vind dat t een woning is, dus wens me succes.

Ik ga t in mn eentje doen want kan geen advocaat betalen. Dus tis David vs Goliath. Maar wie weet misschien heb ik geluk.