[ archief ] De droom van een eigen huis... voorlopig doorgeprikt?

[Moneyman]

Er bestaat overigens ook een website met starterswoningen onder de € 200.000,- , maar die zijn niet nieuw.

Is dat erg?

[kweenie]

Vooraf ...

Deze huizen uit Estland (met prijslijst voor de Duitse markt), zijn als voorbeeld/indicatie bedoeld en NIET van het bedrijf waar ik eerder een offerte heb aangevraagd. Die laten zich namelijk tijd ...

https://www.norgeshus.de/

https://www.norgeshus.de/fertighauser-preise/

Het is de vraag, of de concurrentie in Nederland aantrekkelijker is.
Wèl zijn enkele nederlandse aanbieders bereid bij het zoeken naar een grondstuk hun (extra) diensten aan te bieden.

Dat zijn wel zo'n beetje de prijzen die je van een nieuwbouwhuis kunt verwachten. Zoals eerder aangegeven is de prijs van de kale 'huls' van de woning vergelijkbaar met die van een nieuwe auto, maar onder aan de streep kom je bij deze huizen ook rond de 1500 per M2 uit, voor een sleutelklare woning. En dan zit er waarschijnlijk nog geen fundering onder...

[Lady1234]

Als je dan eens kijkt naar zo’n Norgehus en wel de goedkoopste van € 27.965 voor 87m2, kost die sleutelklaar € 135.414.

En die van € 50.575 voor 117m2 , kost sleutelklaar € 245.670.

Dan nog de grond en de fundering, plus aansluiting nutsvoorzieningen. Niet bepaald voor starters, die mijns inziens toch ruim onder de twee ton zullen willen blijven.

[hänschen klein]

Er bestaat overigens ook een website met starterswoningen onder de € 200.000,- , maar die zijn niet nieuw.

Is dat erg?

Erg?

Nee, het lijkt mij tot hier aan toe zelfs de ENIGE oplossing, zolang die tweede-hands huizen nog niet uitverkocht raken.

Een nood-oplossing dus, hoofdzaak dak boven het hoofd ... in een slecht geïsoleerd huis, òf op de camping gaan 'wonen', of inwonen, zoals ik ooit als enige oplossing moest beleven in de zestiger jaren, toen het nog gewoon woningnood heette.

Een onopgelost maatschappelijk probleem voor een allereerste levensbehoefte, terwijl we bovenaan in de lijstjes 'als de gelukkigste mensen van de wereld' staan.

[kweenie]

Zo gelukkig, dat we geen genoegen nemen met de 20.000 woningen onder de twee ton die al te koop staan... Zo groot is dat probleem dus.

Het is dus niet zo dat er een absoluut tekort is aan woningen, zoals bijvoorbeeld na de verwoestingen van de oorlog. En daarna na het opgroeien van de babyboomers. Het is vooral een kwalitatief 'probleem', dat de mensen niet willen winnen op de plaatsen waar huizen beschikbaar zijn. Of geen genoegen nemen met het soort woning dat beschikbaar is.

[Lady1234]

Een nood-oplossing? Als een starter een al bestaand oftewel tweedehands huis koopt?

En dat vindt u “slachtoffers”? U weet werkelijk niet waar u het over hebt. En als ze daarin slagen, mogen ze zich zeker de gelukkigste mensen van de wereld voelen.

[Moneyman]

Er bestaat overigens ook een website met starterswoningen onder de € 200.000,- , maar die zijn niet nieuw.

Is dat erg?

Erg?

Nee, het lijkt mij tot hier aan toe zelfs de ENIGE oplossing, zolang die tweede-hands huizen nog niet uitverkocht raken.

Een nood-oplossing dus, hoofdzaak dak boven het hoofd ... in een slecht geïsoleerd huis, òf op de camping gaan 'wonen', of inwonen, zoals ik ooit als enige oplossing moest beleven in de zestiger jaren, toen het nog gewoon woningnood heette.

Een onopgelost maatschappelijk probleem voor een allereerste levensbehoefte, terwijl we bovenaan in de lijstjes 'als de gelukkigste mensen van de wereld' staan.

Ik volg je niet. Je schiet van een starterswoning onder de twee ton in één klap naar een slecht geïsoleerd huis. Waarom? Wat is je logica?

En waarom zou een huis onder de twee ton een noodoplossing zijn? Als dat je conclusie is, is er iets mis met je realiteitszin en je verwachtingspatroon.

En waarom is er vervolgens sprake van een onopgelost maatschappelijk probleem? Tot nu toe bevindt het probleem zich vooral tussen de oren..l

[Jablan]

De zinvolste bijdragen in dit topic (buiten die van mijzelf uiteraard ) zijn die met wat kengetallen over bouwkosten in Nederland.

Gelukkig mogen we hier ook (glim)lachen.

Zou dat ook niet komen omdat ze in de noordelijke regionen wat meer hout hebben dan hier?

Bijvoorbeeld
Hout heeft een goede isolatiewaarde en is - voor sommigen zal dit een verrassing zijn - heerlijk brandvertragend/-werend.
Vorige maand op een Duitstalige zender een reportage gezien over 'nachhaltig bauen'. (Is dat in Nederlands duurzaam bouwen?)
Momenteel wordt in Wenen gebouwd aan een flatgebouw van 12 verdiepingen en van ... hout. Alleen de liftkooi is van staal om het project betaalbaar èn geaccepteerd te houden; volgens de architect had het gebouw ook 100% hout kunnen zijn. Het benodigde hout komt uit Oostenrijk en er worden nieuwe bomen voor geplant.

Er worden steeds vaker nieuwbouwprojecten niet uitgevoerd omdat de enorme prijsstijging roet in het eten gooi, bouwmateriaal niet meer aangesleept kan worden en de vakmensen ontbreken. De starters zijn de eersten die hiervan de dupe worden omdat coöperaties de handdoek in de ring gooien.

Onzin.

Ik pak nu een projectje op 300 meter van ons huis als voorbeeld. Groenstrook moest wijken voor woningbouw, eerste plannen in 2005. Bedoeling was een gemengd project: een deel begane grond + zolderverdieping = starterswoning, ander deel twee-onder-één-kap = gezinswoningen. Waarbij de aannemer allerlei opties tegen meerprijs aanbood.

Toen werd het september 2008, begin financiële crisis. Op dat moment waren er 2 huizen verkocht en de rest bleef onverkocht. Project werd stilgelegd, kopers schadeloos gesteld voor gemaakte kosten.

Nieuwe poging om dit project van de grond te krijgen kwam in 2011. Opnieuw een mislukking. En het einde van de aannemer.

In 2012 lukte het wel. De nieuwe aannemer had een andere aanpak: hij wilde zijn mensen aan het werk hebben en winst was minder belangrijk. Alle opties werden standaard ingebouwd en de verkoopprijs voor de 2-onder-1-kap huizen ging van 199.000 naar 149.000; de kleinere versie van 179.000 naar 99.000
De huizen waren binnen twee weken allemaal verkocht. De brutowinst voor de aannemer was nog steeds goed, gemiddeld 70k per gezinswoning en 40k op de kleinere huizen.
Wie wonen er? In de starterswoningen zitten zonder uitzondering allemaal gepensioneerden; in de gezinswoningen in verhouding veel 1-oudergezinnen.
Nu is het 2018, de eerste huizen zijn al toe aan de tweede eigenaar en de verkoopprijzen zijn iets hoger dan bij oplevering, vooral omdat er inmiddels zonnepanelen bij zijn gekomen. Anders gezegd: eerste aannemer had een onrealistisch marktbeeld, de tweede kende de wijk beter.

Het probleem is niet de prijsstijging. Het probleem is een bouwwereld, die gewend, zo niet verslaafd, is geraakt aan hele hoge brutowinstmarges op de bouw. Plus gemeenten, die erg hangen aan de boekhoudwaarde van de grond. Verder geldt voor heel Nederland: de verkoopwaarde van onroerend goed hangt in de eerste plaats af van de postcode, daarna pas van de kwaliteit en het aantal m2 van een pand.

Geen nieuwbouw door coöperaties is een heel ander onderwerp, dat laat ik hier zitten. Hänschen, doe je best om bij het onderwerp te blijven, ga niet gelijk elke zijstraat in, dan blijft dit een interessant onderwerp.

[Moneyman]

Het probleem is niet de prijsstijging. Het probleem is een bouwwereld, die gewend, zo niet verslaafd, is geraakt aan hele hoge brutowinstmarges op de bouw. Plus gemeenten, die erg hangen aan de boekhoudwaarde van de grond.

Plus kopers, die willen starten met een woning die op de weg van doorstromers ligt.

[Jablan]

Plus kopers, die willen starten met een woning die op de weg van doorstromers ligt.

Klopt. Kweenie had al iets geschreven over de overspannen verwachtingen van starters.

Voor de statistiek zijn wij ook 'starters'. Huurhuis gekocht, want ik zag toen tegen een verhuizing op. Indertijd konden we een hypotheek van 450k krijgen, mijn man kan zich het verbaasde gezicht van de hyptheekadviseur nog voor de geest halen. Het type snapte niet waarom wij een huis voor 110k kochten.
Momenteel kriebelt het verhuisvirus wel, maar eerst moet dit huis verkoopklaar zijn, want de gemiddelde koper van nu wil/kan niet veel meer dan verven of behangen. Qua uiterlijk willen we aansluiten bij de originele staat - woonkamer had voor en achter dubbele deuren - alleen zijn we nog aan het twijfelen die investering in de verkoopprijs terugkomt.
Voordat we daaraan beginnen, moet eerst het stroomnet in huis bij de tijd worden gebracht (is uit 1957, wordt afgekeurd voor verkoop) en de keuken vernieuwd. Wordt nog een leuke breekpartij.
We mikken op een verkoopprijs van 130-140k, iets onder het gemiddelde voor onze wijk. Dat komt door de rest van de straat - huurhuizen en die worden niet meer verkocht. Verkoop bij ons zal alleen lukken wanneer we duidelijk meer kwaliteit bieden dan andere huizen in dezelfde prijsklasse.

[Lady1234]

Persoonlijk zou ik dan voor 120.000 /130.000 gaan, en de koper zelf de keuken, ja/dan nee de deuren en het stroomnet laten doen. Want wat je doet is toch nooit goed.

[hänschen klein]

Voor zover hier èchte starters meelezen ... kende u het regionale starterscafé al?

http://www.stichtingstarter.nl/starterscafes/

Heeft er iemand ervaringen mee?

[Lady1234]

Lastste bijeenkomst al 1,5 jaar geleden, niet echt recent dus.

[kweenie]

Het probleem is niet de prijsstijging. Het probleem is een bouwwereld, die gewend, zo niet verslaafd, is geraakt aan hele hoge brutowinstmarges op de bouw. Plus gemeenten, die erg hangen aan de boekhoudwaarde van de grond. Verder geldt voor heel Nederland: de verkoopwaarde van onroerend goed hangt in de eerste plaats af van de postcode, daarna pas van de kwaliteit en het aantal m2 van een pand

Natuurlijk wil een bouwer winst maken. Je kunt toch moeilijk van een bouwer verwachten dat hij zijn woningen met verlies gaat verkopen... Een bouwer zal dus altijd eerst kijken wat er zoal in de omgeving voor een bestaande woning wordt betaald. En vervolgens de afweging maken wat zijn woningen hem kosten en of hij het risico wil nemen.

Dat zal dus vaak betekenen dat hij wat duurdere huizen wil bouwen, als daar meer marge en minder risico op zit. De vraag is dan wel of dat eigenlijk wel zo erg is. Want voor iedere doorstromer komt er uiteindelijk ook weer een starterswoning vrij.

Wat je trouwens als gemeente ook kunt doen is voorwaarden aan bepaalde bouwprojecten stellen. Dat is ook wat sommige gemeentes bij grotere projecten doen: je mag zoveel dure huizen bouwen, als er ook zoveel goedkopere komen.

Een ander belangrijk punt is dat de al genoemde inbreiding vaak wordt gebruikt om de woningsamenstelling van de wijk te veranderen. In bijvoorbeeld (voorheen) arbeiderswijken zijn vaak vanouds vooral goedkopere en kleinere huurwoningen. Een deel daarvan wordt al verkocht om meer koop en huur te mengen. Dat zijn dus in de praktijk vaak starterswoningen. Maar er worden daar vaak bewust ook juist wat duurdere huizen tussen gebouwd om meer diversiteit te krijgen. Zowel voor bewoners die wat groters zoeken maar wel in de wijk willen blijven, als om nieuw bloed aan te trekken. Je ziet dan dus dat de keus voor duurdere nieuwbouw soms ook vanuit de gemeentes zelf komt. Maar door die nieuwbouw komen er uiteindelijk dus wel bestaande starterswoningen vrij.

[hänschen klein]

Nog even terug naar het onderwerp tiny-huizen waarvoor ik eigenlijk 'grotere tiny-huizen' zocht uit Scandinavië en beslist niet de categorie zonder nutsaansluitingen bedoelde. Dit soort initiatieven komen niet erg snel van de grond, maar m.i. blijft het een alternatief voor een bepaalde groep starters (met gemeenschapszin?), waarbij 'de omgeving' dan weer niet bereid is tot medewerking, zoals hier in Harderwijk gebeurde:

https://www.destentor.nl/veluwe/klagen- ... ~a151b46a/

Voorbeeld-1 nieuw Tiny-huis op groot grondstuk TE KOOP:
Tinyhuis in Almere met maandlasten < € 700,-
https://www.funda.nl/koop/almere/huis-8 ... eg-tiny-a/

Voorbeeld-2 Tinyhuis in voorbereiding maandlasten ca.€ 425,-
https://www.funda.nl/koop/kelpen-oler/h ... -bouwnr-1/

Voorbeeld-3 Tiny-family-huis (of uiteindelijk dan tòch maar een traditioneel gebruikt huis?)
http://www.millhome.nl/prijzen/

Meer informatie over de stand der dingen op deze website: https://www.woneninhout.nl/diverse-info/tiny-houses/
en met welke kosten moet men rekenen? https://www.woneninhout.nl/kosten/bijko ... we-woning/

[renewouters]

Het probleem is niet de prijsstijging. Het probleem is een bouwwereld, die gewend, zo niet verslaafd, is geraakt aan hele hoge brutowinstmarges op de bouw.

Die brutowinstmarges zijn niet extreem hoog. Als je ziet dat een grote bouwer als Heijmans net 1% marge (voor belastingen) maakt kan je moeilijk beweren dat ze hele hoge marges maken. Als ze de brutomarge verlagen draaien ze dus verlies.

[scontra]

Een nood-oplossing? Als een starter een al bestaand oftewel tweedehands huis koopt?
[/quote]


Dat "tweedehands huis" is meestentijds wel een stukje duurder dan een nieuwbouwwoning.
Bij nieuwbouw koop je onder "vrij op naam" en bij dat tweedehandsje krijg je o.a. te maken met de "kosten koper".
Ook moet het tweedehandsje nog staan in een regio waar je wil/moet wonen i.v.m. werk o.i.d.
Veel potentiële kopers willen graag in het "groot" Randstadsgebied (NH, ZH, Utr. ) wonen en daar betaal je meer voor elke steen die er tijdens de bouw ( toen nog goedkoop) is gebruikt.
En daar profiteren de verguisde gepensioneerde zakkenvullers dan weer van die elders een leuk (nieuw) optrekje buiten de Randstad kopen waardoor de "starters" in die gebieden ook nog buiten de boot dreigen te vallen.
Al met al is het woningtekort de schuld van de ouderen in dit land, die verzuimd hebben om tijdens de financiële crisis, op dat moment 'onverkoopbare' nieuwbouwwoningen te bouwen.
En iedereen die nu zo nodig een veel te duur huisje wil kopen zal voldoende spaarcentjes en geleend geld moeten meebrengen om die wens realiteit te laten worden.

Edoch, bij de eerste de beste financiële/economische terugval (die komt er gegarandeerd) zijn dat de huiseigenaren (op papier dan wel) waarbij het huis "onderwater" zal komen te staan, hetgeen dan weer tot een gedwongen verkoop (door de geldverstrekker) zal leiden en zij daarnaast met een grote restschuld op straat zullen komen te staan.
En dan is het cirkeltje weer rond, de waargemaakte maar veel te kostbare droom, is dan voor altijd "doorgeprikt" en blijft men berooid achter, zoals in het zeer recente verleden met zeer veel 'voormalige' huiseigenaren is gebeurd.

[Lady1234]

“Onder water staan” is geen aanleiding voor een gedwongen verkoop door de geldverstrekker.

[kweenie]

Nog even terug naar het onderwerp tiny-huizen waarvoor ik eigenlijk 'grotere tiny-huizen' zocht uit Scandinavië en beslist niet de categorie zonder nutsaansluitingen bedoelde. Dit soort initiatieven komen niet erg snel van de grond, maar m.i. blijft het een alternatief voor een bepaalde groep starters (met gemeenschapszin?)

Het gaat bij deze tiny huizen om woningen waar mensen bewust voor kiezen. Zeker niet alleen voor starters. Alle het je alleen gaat om het vinden van een goedkope woning, dan ben je bij deze tiny huizen niet echt aan het goede adres, aangezien je relatief weinig ruimte voor veel geld hebt. In de zelfde prijscategorie kun je in de omgeving woningen vinden die veel groter zijn. De tiny woningen zijn wél een goede keus voor wie graag veel gezamenlijk doet en alle andere échte tiny huis eigenschappen. Maar ga daar alsjeblieft niet wonen als je niets met tiny huizen hebt, maar alleen een goedkope woning zoekt.

[Jablan]

Persoonlijk zou ik dan voor 120.000 /130.000 gaan, en de koper zelf de keuken, ja/dan nee de deuren en het stroomnet laten doen. Want wat je doet is toch nooit goed.

Dat dachten wij eerst ook, maar met alle veranderde eisen rondom hypotheken wordt het lastig om het huis zonder update te verkopen. Verbouwingen worden niet meer meegefinancierd en als je bij wijze van spreken er direct in kunt trekken, is het huis voor een veel grotere groep potentiële kopers interessant dan in de huidige staat.
Wat het wordt, zien we wel. Sowieso duurt het nog een paar jaar. Eerst de erfenis van mijn ouders wegwerken - een veel te grote collectie boeken, beeld en geluid - zodat we meer ruimte hebben en overal beter bij kunnen.

Die brutowinstmarges zijn niet extreem hoog. Als je ziet dat een grote bouwer als Heijmans net 1% marge (voor belastingen) maakt kan je moeilijk beweren dat ze hele hoge marges maken. Als ze de brutomarge verlagen draaien ze dus verlies.

Ik baseer mij op de marge bij woningbouw en die is wel hoog.
Met Heijmans noem je ook een bedrijf ...
https://www.heijmans.nl/nl/nieuws/jaarc ... r-herstel/
Heijmans kun je zeker niet als voorbeeld voor alle aannemers gebruikers, het bedrijf is wel een goed voorbeeld voor iets anders: Grote aannemers kunnen niet zo snel omschakelen en inspelen op de veranderende woonwensen en huizenmarkt als de kleintjes.

Natuurlijk wil een bouwer winst maken. ... Een ander belangrijk punt is dat de al genoemde inbreiding vaak wordt gebruikt om de woningsamenstelling van de wijk te veranderen.

Citeer je nu niet helemaal, bedankt voor je goede reactie. Ik mis één ding: hoeveel projecten worden eerst gebouwd en dan pas verkocht? Hier in Twente nul, het is altijd eerst verkopen en dan pas bouwen.
Bevolkingssamenstelling is een ander punt, waarbij ik vraagtekens heb. Onze wijk biedt alle soorten huizen met bouwjaren tussen 1890 en nu, in principe altijd heel gemengd met een nadruk op 'klein & zelfstandig', geen overdreven hoog aandeel sociale woningbouw - maar wat er staat, wordt gebruikt als dumpplek omdat dit de laatste echt goedkope huurwoningen in de gemeente zijn. De poging meer hoge inkomens in de wijk te halen is mislukt. Dat was een project met seriële, geschakelde 2-onder-1-kap huizen. Bij oplevering 299.000 vrij op naam, actuele marktwaarde rond de 2 ton, en de bewoners leven met de rug naar de rest van de wjk. We wonen hier al te lang om goed te kunnen vergelijken, waar in Nederland is het wel gelukt om de bevolkingssamenstelling te verbreden?