Nieuwe rentevaste periode bankspaarhypotheek: omslagpunt

[Wimpie01]

Ik bedacht mij nog iets. Ik hou de opties open om in de toekomst de rente voortijdig te herzien als dat gunstig voor mij is. De rente dient dan wel te zijn gestegen, om meer rente-op-rente te krijgen . Nu weet ik dat de Belastingdienst vrijstelling geeft voor het geval je buiten de fiscale vrijstelling valt, als gevolg van een rentewijziging door het aflopen van de rentevaste periode.

Maar geldt deze vrijstelling ook als je zelf een voortijdige renteherziening in gang zet en daardoor buiten de bandbreedte valt? Ik denk namelijk van niet...

[angel1978]

Als je een renteherziening in gang zet, zal toch ook je spaarbedrag worden aangepast waardoor je weer binnen de bandbreedte zal gaan vallen?

[JozJan]

Waar heb je dat vandaan, dat de Belastingdienst vrijstelling geeft als je door rentewijziging buiten de bandbreedte valt? Even voor de zekerheid: we hebben het er dan over dat de 1:10 premiebandbreedte wordt overschreden door de gewijzigde premie als gevolg van de rentewijziging?

[jonis]

Dan ga je ervan uit dat de rente zoveel gaat stijgen dat er bijvoorbeeld geen premie meer nodig is.
Dat kun je ook ontwijken door looptijd te verkorten.

[angel1978]

Dan ga je ervan uit dat de rente zoveel gaat stijgen dat er bijvoorbeeld geen premie meer nodig is.
Dat kun je ook ontwijken door looptijd te verkorten.

Dat mag ook niet onbeperkt.

[Wimpie01]

Waar heb je dat vandaan, dat de Belastingdienst vrijstelling geeft als je door rentewijziging buiten de bandbreedte valt? Even voor de zekerheid: we hebben het er dan over dat de 1:10 premiebandbreedte wordt overschreden door de gewijzigde premie als gevolg van de rentewijziging?

Ik heb in het verleden via BLG een document van de Belastingdienst gekregen waarin dit vermeld staat...

Klopt, het gaat over de fiscale bandbreedte van 1:10 waarmee je vrijgesteld wordt van belasting betalen in Box 3... In het document staat:

WX Overschrijding bandbreedte
Wanneer is een overschrijding van de bandbreedte van 1:10 toegestaan?

In het Verzamelbesluit kapitaalverzekeringen hee| de staatssecretaris in twee situaties waarin de bandbreedte
van 1:10 is overschreden, goedgekeurd dat de 89: of =>:-kapitaalverzekering nog steeds aan de voorwaarden
voor de uitkeringsvrijstelling voldoet. Deze situaties zijn:

A. Als er sprake is van een incidentele fout, waardoor de premie buiten de bandbreedte is getreden tot
maximaal een bandbreedte van 1:11 van de totale premie die in het jaar met de hoge storting is voldaan
(paragraaf 3.1.1 van het Verzamelbesluit). Achtergrond van dit maximum is dat een belastingplichtige
abusievelijk naast een eenmalige hoge storting (factor 1) ook de reguliere jaarpremie hee| betaald
(factor 10). Hier ontstaat geen nieuwe bandbreedte, maar wordt deze overschrijding als gevolg van een
incidentele fout toegestaan als deze niet meer bedraagt dan maximaal 1:11.

B. Als de jaarpremie buiten de bandbreedte zal komen of is gekomen door een aanpassing van de premie als
gevolg van het a[open van een rentevastperiode van de aan de 89: gekoppelde eigenwoningschuld tijdens
de looptijd. Hier geldt dat er geen nieuwe bandbreedte ontstaat. De overschrijding van de bandbreedte van
1:10 is in dit geval toegestaan. Voor de toekomst blij| de oorspronkelijke bandbreedte van voor het a[open
van de rentevastperiode gelden.

[Wimpie01]

Dan ga je ervan uit dat de rente zoveel gaat stijgen dat er bijvoorbeeld geen premie meer nodig is.
Dat kun je ook ontwijken door looptijd te verkorten.

Dat zou wel heel mooi zijn, maar of dit gaat gebeuren is maar zeer de vraag..

[jonis]

Dan ga je ervan uit dat de rente zoveel gaat stijgen dat er bijvoorbeeld geen premie meer nodig is.
Dat kun je ook ontwijken door looptijd te verkorten.

Dat zou wel heel mooi zijn, maar of dit gaat gebeuren is maar zeer de vraag..

Jij vroeg er zelf naar; stijgende rente...buiten bandbreedte gaan vallen....dan kan je alleen maar aan de onderkant van de bandbreedte erbuiten zitten. Maar wat is je max inleg geweest: dan weet je wat je minimum is.

[Wimpie01]

Dan ga je ervan uit dat de rente zoveel gaat stijgen dat er bijvoorbeeld geen premie meer nodig is.
Dat kun je ook ontwijken door looptijd te verkorten.

Dat zou wel heel mooi zijn, maar of dit gaat gebeuren is maar zeer de vraag..

Jij vroeg er zelf naar; stijgende rente...buiten bandbreedte gaan vallen....dan kan je alleen maar aan de onderkant van de bandbreedte erbuiten zitten. Maar wat is je max inleg geweest: dan weet je wat je minimum is.

Je hebt gelijk.... jullie triggeren me en ik ga er eens naar kijken...

Hoogste inleg nu €4068,- p.j.
Laagste inleg nu €1057,- p.j.

Ik ga er nog steeds wel vanuit dat het buiten de fiscale bandbreedte komen a.g.v. een voortijdige renteherziening door de fiscus niet belastingvrij gaat uitpakken... Heb ook de bank gevraagd om dit eens uit te zoeken.. Toch wel iets om even rekening mee te houden...

[jonis]

Ik denk dat je verstrekker je niet toestaat buiten bandbreedte gaan zitten, maar de minimuminleg gaat aanhouden en looptijd gaat inkorten. Daarbij speelt dat pas een rol als je de rente over +/- 7 jaar richting >5% 10 jaar vast zou krijgen.

[Wimpie01]

Iemand nog iets toe te voegen v.w.b. het omslagpunt?

Ik bedacht me nog iets... de hypotheek loopt vanaf 1 maart nog 16 jaar en 10 maanden. Ik dacht eerst dat ik wellicht een 10 en 7-jaars rentevaste periode zou kunnen kiezen (volgorde nader te bepalen) door de rente bij 1 van die perioden 2 maanden eerder dan het aflopen open te breken. Echter bedacht ik me dat dit bij BLG niet kan. Binnen 6 maanden voor het einde van de rentevaste periode kun je hem niet openbreken. Dat gaat dus niet door.

Ben nog wel benieuwd wat BLG gaat doen met een resterende periode van korter dan 1 jaar...

[Wimpie01]

Een en ander mits er nog renteaftrek is, wat bij 90k lening de vraag is. Anders is het wellicht toch handiger om af te lossen en gewoon annuitair te betalen.

Kweenie, kun je uitleggen waarom er bij een 90k lening geen renteafrek meer zou zijn in de toekomst? Het percentage renteaftrek wordt verkleind de komende jaren, maar toch niet de hoogte van de betaalde rente als een soort van drempelbedrag?

[JozJan]

Omdat je ook rekening moet houden met je eigenwoningforfait.

[Wimpie01]

Oke, vandaar. De hypotheek bestaat uit 2 gedeelten:

1. Bankspaarhypotheek zoals genoemd
Stel: 10 jaar vast, rente 1,24%: € 1.125,- p.j.

2. Annuïteitenhypotheek:
Schuld: €53.776,- per 1 januari 2021
Rente: 1% tot 1 mei 2030..... momenteel dus €538,- per jaar (en daalt langzaam )
Looptijd: tot 1 december 2034

Totale rente per jaar: € 1.663,- (daalt door de annuïteitenhypotheek)

WOZ zal rond de € 205.000 liggen, EWF momenteel dus €1.025,- voor 2021.

Overigens zojuist nog even met de adviseur gesproken die mij de hypotheek destijds verkocht heeft. Hij geeft aan dat het interessant is om de bankspaarhypotheek om de zetten naar een annuïteitenhypotheek i.v.m. de huidige lage rente. Dat is toch een beetje tegen alle adviezen in zoals ik deze op de meeste sites en fora lees...

[kweenie]

Die adviseur zal dan vast ook wel hebben verteld waarom hij vond dat inzetten naar annuïteiten interessanter is...

Volgens mij kunnen er grofweg twee redenen zijn waarom het 'beter' is.
1. Maandlasten zijn lager. Je kunt voor een langere looptijd kiezen, waarbij je de aflossing over meer jaren uitspreidt. Maandlasten worden dan lager, naar omdat de looptijd langer is nemen de totale kosten wel toe.
2. Verschil in rentetarieven. Bij een bankspaarhypotheek is er sinds een paar tienden opslag op de rente. Je ziet dat ook aan aan je rekenvoorbeeld: de annuïteitenhypotheek heb je recent voor 1% tien jaar vast kunnen zetten. Die te kiezen voor annuïteiten in plaats van een bankspaarhypotheek heb je wist iets minder renteaftrek, maar omdat de rente bij annuïteiten lager is, ben je onder aan de streep misschien wel voordeliger uit.

[Fiesiekus]

Oke, vandaar. De hypotheek bestaat uit 2 gedeelten:

1. Bankspaarhypotheek zoals genoemd
Stel: 10 jaar vast, rente 1,24%: € 1.125,- p.j.

2. Annuïteitenhypotheek:
Schuld: €53.776,- per 1 januari 2021
Rente: 1% tot 1 mei 2030..... momenteel dus €538,- per jaar (en daalt langzaam )
Looptijd: tot 1 december 2034

Totale rente per jaar: € 1.663,- (daalt door de annuïteitenhypotheek)

WOZ zal rond de € 205.000 liggen, EWF momenteel dus €1.025,- voor 2021.

Overigens zojuist nog even met de adviseur gesproken die mij de hypotheek destijds verkocht heeft. Hij geeft aan dat het interessant is om de bankspaarhypotheek om de zetten naar een annuïteitenhypotheek i.v.m. de huidige lage rente. Dat is toch een beetje tegen alle adviezen in zoals ik deze op de meeste sites en fora lees...

Gaf je adviseur ook aan wat het netto voordeel is? Gaf de hypotheekadviseur ook aan wat de kosten waren die zowel de bank als zij/hij in rekening brengen?

[jonis]

Er is " geen voordeel " te behalen als je de spaarhypotheek gaat omzetten naar 61000 aflossen in 17 jaar. Aflossing zal gemiddeld 300,- zijn + een paar tientjes rente. Premie sparen 90000 15 jaar is 225, + 1,5 % rente bruto.

[Wimpie01]

Die adviseur zal dan vast ook wel hebben verteld waarom hij vond dat inzetten naar annuïteiten interessanter is...

Volgens mij kunnen er grofweg twee redenen zijn waarom het 'beter' is.
1. Maandlasten zijn lager. Je kunt voor een langere looptijd kiezen, waarbij je de aflossing over meer jaren uitspreidt. Maandlasten worden dan lager, naar omdat de looptijd langer is nemen de totale kosten wel toe.
2. Verschil in rentetarieven. Bij een bankspaarhypotheek is er sinds een paar tienden opslag op de rente. Je ziet dat ook aan aan je rekenvoorbeeld: de annuïteitenhypotheek heb je recent voor 1% tien jaar vast kunnen zetten. Die te kiezen voor annuïteiten in plaats van een bankspaarhypotheek heb je wist iets minder renteaftrek, maar omdat de rente bij annuïteiten lager is, ben je onder aan de streep misschien wel voordeliger uit.

Laat ik voorop stellen dat de adviseur en ik een ietwat 'moeizame relatie' hebben. Het heeft met verschil van inzicht te maken m.b.t. zijn verdiensten. Als klant van BLG kan ik gewoon een rente aankruisen, zonder tussenkomst van de adviseur (en daarmee verdient hij niks voor dit moment)...

Indien ik de bankspaarhypotheek om zou zetten naar een annuïteitenhypotheek dan moet dat (volgens BLG) via de adviseur. Daar kan hij wel wat aan verdienen (en dat mag ook).

Ik heb van hem een berekening gekregen met een aantal scenario's naast elkaar, en hiermee houdt hij enkel rekening met de huidige rente (bijv. 10 jaar 1,24%) voor de resterende looptijd van 16 jaar en 10 maanden. Er bestaat natuurlijk reële een kans dat over 10 jaar (of over 7 jaar indien ik die RVP kies) de rente gestegen is... daarmee zou ik de laatste 6 à 7 jaar meer rente-op-rente ontvangen... dan wordt het leuk. Een BSP-hypotheek rendeert toch pas in de "laatste jaren"?

Ik denk maar zo, ik kan nu een nieuwe RVP kiezen, dat kost me nu niks. De rente staat momenteel laag, heb er 10 jaar premiestorten op zitten, dus voor nu is een lage rente in de BSP hypotheek interessant (veel premie, weinig rente betalen). Mocht dit na de komende RVP nog steeds zo zijn, kan ik altijd de hypotheek nog omzetten naar annuïteiten. Ik moet overigens de berekeningen zelf nog even maken... Wellicht kom ik er ook op uit dat de annuïteitenhypotheek goedkoper is, maar mijn onderbuikgevoel zegt anders..
Daarnaast... met een annuïteitenhypotheek krijg ik in de toekomst te maken met de aflosstand.. kan voor de leencapaciteit wel eens nadelig zijn bij een toekomstige verhuizing. Overigens begrijp ik nog maar weinig van de 'aflosstand' en de gevolgen voor mijn leencapaciteit, ik ken het begrip pas sinds ettelijke weken.

[Fiesiekus]

Wellicht kom ik er ook op uit dat de annuïteitenhypotheek goedkoper is, maar mijn onderbuikgevoel zegt anders..
Daarnaast... met een annuïteitenhypotheek krijg ik in de toekomst te maken met de aflosstand.. kan voor de leencapaciteit wel eens nadelig zijn bij een toekomstige verhuizing. Overigens begrijp ik nog maar weinig van de 'aflosstand' en de gevolgen voor mijn leencapaciteit, ik ken het begrip pas sinds ettelijke weken.

Aflosstand is niets anders dan het bedrag van de annuïteitenhypotheek dat (bijv. bij verkoop) nog niet is afgelost. Dat bedrag is van belang om iets veel belangrijkers te berekenen: de Eigen Woning Reserve. Dat laatste bedrag is weer van belang om te bepalen over welk hypotheekschuld je nog HRA ontvangt (lees: in box 1 komt) bij een nieuwe , hogere hypotheek voor een volgend huis (binnen 3 jaar na verkoop). Hypotheekschuld die niet voor HRA in aanmerking komt, komt in box 3 btw.

Maar om op je oorspronkelijke vraag terug te komen: zolang rente positief is (voor de bankspaarrekening) en je HRA ontvang over de te betalen hypotheekrente, is banksparen altijd (marginaal) voordeliger dan annuïteiten. Je onderbuikgevoel bedriegt je dus niet, je hypotheekadviseur des te meer.

[jonis]

Wellicht kom ik er ook op uit dat de annuïteitenhypotheek goedkoper is, maar mijn onderbuikgevoel zegt anders..

- Schuld: €90.750,-
- Opgebouwde waarde: €29.544,- (mrt. 2021)
- Huidige rente: €4,55%
- looptijd na mrt-2021: 16 jaar 10 maanden

Nieuwe rentevaste periodes:
...........................
- 7jr: 1,19% - €244,28 sparen
- 10jr: 1,24% - €241,86 sparen
- 12jr: 1,47% - €230,77 sparen
- 15jr: 1,54% - €227,42 sparen

Annuiteit voor 61.000,- 17 jaar = 330,- per maand inclusief rente (15 jaar rente vast blg + nhg = 1,19% = 60,- rente bij aanvang)
pak je 15 jaar vast huidige hypotheek 227,42 + 116,46 rente = 343,88
Ben je hooguit 14,- per maand bruto duurder uit met je huidige vorm.
Annuiteit is over paar jaar voor jou bruto = ook bijna netto
Met 116,46 rente per maand (en je ander hypotheekdeel) krijg je nog altijd paar tientjes terug van je huidige spaarhypotheek en zal annuiteit netto duurder zijn.
Het zullen hooguit enkele euro's zijn; maar zou je dan ook nog betalen om wat te gaan om te zetten?

Kweenie gaf het ook al aan:

Aangezien je aangeeft dat je in de toekomst tegen geringe kosten de rente mag 'oversluiten' naar een hoger rentepercentage, is het misschien nog de meest logische keus om de huidige rente voor de rest van de looptijd vast te zetten.

En van gelijke strekking was mijn 1ste reaktie in topic ook. Heb zelf deze maand nu de rente vast gezet tot einde looptijd hypotheek met een kew....tzt kan ik de rentevastperiode nog openbreken als ik een aantrekkelijke rente zou zien wat me voordeel kan opleveren, en dat gaat 0,00 vergoedingsrente kosten.