[ archief ] Renteverlaging oude spaarhypotheek, heeft het zin?

[Lifaf!!!]

Daar zeg je het al…. Als de bezitter ervan rendement maakt. Een erg onzekere factor en vaak in het nieuws geweest door de vele negatieve ervaringen…. Mijn eerste hypotheek was een beleggingshypotheek en heeft me nul opgeleverd. Dus een beleggingshypotheek de goedkoopste??? Ja op papier wel, maar de realiteit is anders.

Je hoeft je niet meer druk te maken want je kunt het produkt niet meer af sluiten.
Maar het was kinderlijk eenvoudig om met gewoon een fonds aandelen wereldwijd de afgelopen 20 jaar rendement te maken....dat heeft gewoon dubbele cijfers aan rendement opgeleverd....dat is realiteit van tegenwoordig ipv wat de meesten destijds tijdens kredietcrisis klakkeloos deden napapegaaien.

Ik weet dat het product niet meer verkrijgbaar is, dus ik maak me zeker niet druk. Ik bestrijd jouw argument, dat een beleggingshypotheek in de realiteit de goedkoopste is.

Je bent een echte rasoptimist… hahaha. Dubbele cijfers…?! Je bent afhankelijk van de einddatum van je hypotheek, want dan pas worden je beleggingsfondsen verkocht tegen de beurswaarde…. Leuk als dit bv in een crash/dip jaar gebeurd met een te lage uitkering. Dat het jou wellicht gelukt is om dubbele cijfers te schrijven, leuk voor je. Maar bij een grote gros mensen is dit niet gelukt, hebben een te lage uitkering of hoge kosten gemaakt en dus is mijn inziens de beleggingshypotheek niet de goedkoopste variant…

[Lifaf!!!]

Nee hoor, dat is die zeker niet.
De goedkoopste zal de beleggingshypotheek zijn als de bezitter ervan rendement maakt.
Dan kan hij nl naast lagere inleg voor het kapitaal ook profiteren van de lagere maandlasten van de huidige lagere rente.

Daar zeg je het al…. Als de bezitter ervan rendement maakt. Een erg onzekere factor en vaak in het nieuws geweest door de vele negatieve ervaringen…. Mijn eerste hypotheek was een beleggingshypotheek en heeft me nul opgeleverd. Dus een beleggingshypotheek de goedkoopste??? Ja op papier wel, maar de realiteit is anders.

Dat dus exact! In de loop van de 34 jaar dat ik huizen en hypotheekbezitter ben, heb ik die producten doorgespit en tot op de bodem geanalyseerd. Ik ben begonnen met een levensverzekering, verpand aan de hypotheeknemer. Bleek na 10 jaar (veel) premie betalen, dat het rendement plm. hfl. 50 te zijn. Voor anderen heb ik dat soort verzekeringsproducten (wat een spaarhypotheek is niets anders dan een verzekeringsproduct) geanalyseerd en ben tot de slot som gekomen dat het zeer wazige producten met ondoorzichtige structuren zijn, waarbij een hoop :"aan de strijkstok blijft hangen". In deze tijd van historische lage rentestanden, blijken die producten een ruk rendement te hebben en stijgt de benodigde inleg enorm

Bankspaarhypotheken, lineaire en annuitaire hypotheken zijn veel doorzichtiger, en kennen een veel lagere kosten

Precies, ben het helemaal met je eens. Speculeren/beleggen is leuk en interessant, maar niet met je huis/hypotheek.

[jonis]

Ik weet dat het product niet meer verkrijgbaar is, dus ik maak me zeker niet druk. Ik bestrijd jouw argument, dat een beleggingshypotheek in de realiteit de goedkoopste is.

Je bent een echte rasoptimist… hahaha. Dubbele cijfers…?! Je bent afhankelijk van de einddatum van je hypotheek, want dan pas worden je beleggingsfondsen verkocht tegen de beurswaarde…. Leuk als dit bv in een crash/dip jaar gebeurd met een te lage uitkering. Dat het jou wellicht gelukt is om dubbele cijfers te schrijven, leuk voor je. Maar bij een grote gros mensen is dit niet gelukt, hebben een te lage uitkering of hoge kosten gemaakt en dus is mijn inziens de beleggingshypotheek niet de goedkoopste variant…

Het hoeft niet iedereen gelukt te zijn of voor iedereen geschikt te zijn, daarvoor ik plaatste duidelijk het voorbehoud "als je je rendement behaalt"
Rasoptimist?
Dit is het fondsrendement van mijn "aandelen wereldwijd":

2 jaar 18,62%
3 jaar 18,29%
5 jaar 15,05%
10 jaar 12,58%

Prognose was normaal zo'n 8-9% destijds.
Ik ben niet afhankelijk van de eindwaarde omdat ik vorig jaar hiermee al voldoende rendement had behaald (na 20 jaar looptijd) om te kunnen switchen met volledig opgebouwd tegoed naar sparen binnen polis tegen hypotheekrente....dat is voldoende om beoogde eindkapitaal te behalen, beleggen doe ik nog een klein restant.

Als je naar je geestesverwant fiesiekus kijkt en zijn

Bankspaarhypotheken, lineaire en annuitaire hypotheken zijn veel doorzichtiger, en kennen een veel lagere kosten

Dat was dus niet de insteek, uiteraard kennen deze varianten wel lagere kosten en zijn voor de massa makkelijker te doorgronden,
maar zijn daarmee niet logischerwijs ook altijd daadwerkelijk goedkoper (geweest).

voorbeeld ; aflossing hypotheek lineair 100.000,- is maandelijks 30 jaar lang zo'n 278,- exclusief de hypotheekrente, ex eventuele orv en ex kosten + advies
Mijn totale bruto maandlast inclusief hypotheekrente + aflossing is tegenwoordig dermate laag dat ik gewoon meer dan 100,- maandelijks daarop goedkoper uit ben....en dan zitten daar ook nog "meer kosten" in.....en dan kan ik de rest wat iemand bij een lineaire hypotheek erbij betaald + zijn rente nog bij het 100,- voordeel optellen.

Dus leuk en aardig als je het niet met me eens bent en een geestesverwant vindt, maar ik zie het de komende 9 jaar iedere maand op de rekening terug....ipv de verplichte direkte aflossing tegenwoordig of banksparen en het standaard denken beter af te zijn.....

Daarnaast on-topic:
Mijn mening blijft:

Een 30 jaar aan einde aflossen spaarplan omzetten naar nu liniair aflossen in 22 jaar, bekijken kan altijd.
Maar echt voordeel zal er gewoon weinig of niet zijn (Bij een rente destijds 4% of meer)
De lineaire premie zal nl bij gelijke eindperiode gewoon meer dan verdubbelen tov spaarpremie terwijl hoofdsom nog geen 20% lager zal zijn.
Uiteraard kun je lagere lasten krijgen door opnieuw voor 30 jaar te kiezen....dat zie ik niet als voordeel.

[Lifaf!!!]

Nogmaals, als het bij jou positief heeft uitgepakt… dikke prima.

Voorgespiegelde of zelfs behaalde rendementen zijn leuk, maar was de “killer” bij beleggingshypotheken nou juist niet de verplichte ovr en andere exorbitante (portfolio) kosten?

Ik verzin het niet, maar het is over het algemeen bekend dat beleggingshypotheken particulieren meer gekost dan opgeleverd hebben. Ben benieuwd bij welke bank en specifiek fonds jij alles had ondergebracht…

Daarnaast beleg ik liever met mijn eigen spaargeld, waar ik zelf dagelijks controle op heb. Rendementen daaruit kan ik dan altijd stallen in mijn SEW, waardoor mijn maandelijkse inleg lager en dus goedkoper wordt.

[jonis]

Nogmaals, als het bij jou positief heeft uitgepakt… dikke prima.

Voorgespiegelde of zelfs behaalde rendementen zijn leuk, maar was de “killer” bij beleggingshypotheken nou juist niet de verplichte ovr en andere exorbitante (portfolio) kosten?

Ik verzin het niet, maar het is over het algemeen bekend dat beleggingshypotheken particulieren meer gekost dan opgeleverd hebben. Ben benieuwd bij welke bank en specifiek fonds jij alles had ondergebracht…

Daarnaast beleg ik liever met mijn eigen spaargeld, waar ik zelf dagelijks controle op heb. Rendementen daaruit kan ik dan altijd stallen in mijn SEW, waardoor mijn maandelijkse inleg lager en dus goedkoper wordt.

Ik zuig het ook niet uit mijn duim.

Verplichte orv een killer? Men was vaak "aanvullend gewenst verzekerd; moet je daar echt voor betalen?" (partner moest hypotheekvrij zijn na overlijden) naast een verplichte standaard ingebouwde bijv 110% dekking.
De standaard 110% dekking kost me nu na 21 jaar slechts 60,- op jaarbasis, de aanvullende gewenste orv voor 25,- per maand had ik na zo'n 10 jaar betalen uit de polis gehaald en verruild voor 2 losse extern. (die heb ik beiden ook inmiddels beëindigd)
Uiteraard zijn de kosten polis wat hoger; 7% + 6,81 van de premie inleg .... dat is misschien wat "veel".....tenzij je het gaat vergelijken met je eigen beleggersrekening.
Belegd is in Robeco fonds Global stars equities bij verzekeraar, zwaartepunt van mijn premie-inleg gedurende looptijd lag van 2008 t/m 2013. Ik zit nu met volledig winst genomen kapitaal in 2-2020 tegen 9 jaar sparen 1,35% rente + nog slechts een minimumpremie in beleggen. Het fonds is sinds bodem crisis 2009 ver-4-voudigd , exclusief dividend.
huidige rendement fonds:

2 jaar 18,62%
3 jaar 18,29%
5 jaar 15,05%
10 jaar 12,58%

Daarmee wordt eindkapitaal +/- behaald.
Ik behaal het eindkapitaal en betaal 1,35% rente + paar tientjes voor premie polis (uiteraard is dat gemiddeld over looptijd wat meer; nl ook 10% meer dan initieel beoogd doordat ik iets te royaal was in inleg zwaarteperiode)

Dus leuk en aardig dat polishouders eind jaren 2010 / kredietcrisis massaal (en vaak ook wel terecht) alles aan de kant hebben gegooid, maar ik dacht toen toch echt wat anders en ontwoekeren was ook een optie. Je zult destijds maar overgestapt zijn op de nieuwe holy grail banksparen:
Dan kregen "gedupeerden" :
-te kort opgebouwd te goed/inlegverhoging voor gelijk eindkapitaal te behouden want koersen stonden ook laag
-extra premieverhoging ivm lager rendement +/- 4% ipv 8-9%
En als nu je rente vast afloopt:
-nogmaals premieverhoging ivm de huidige rentes 1-2%

En de huidige holy grail in hypothekenland; het aflossen is het dus ook niet, dan ben je ook duurder uit.

[Lady1234]

Schuldenvrij en hypotheekvrij is echt het goedkoopst.

[jonis]

Schuldenvrij en hypotheekvrij is echt het goedkoopst.

Ook jij hebt een dure hypotheek gehad.

[Lady1234]

Schuldenvrij en hypotheekvrij is echt het goedkoopst.

Ook jij hebt een dure hypotheek gehad.

Nee hoor. Ik heb een hypotheekvrij huis.

[jonis]

Schuldenvrij en hypotheekvrij is echt het goedkoopst.

Ook jij hebt een dure hypotheek gehad.

Nee hoor. Ik heb een hypotheekvrij huis.

Ik heb geen geheugenverlies:
Het zijn jou eigen woorden:

Ik loop helemaal geen risico, want heb toentertijd gewoon een hypotheek afgesloten met een lineaire aflossing en daarnaast tot zekerheid een ORV. Een compleet doodsimpel product voor iedereen te begrijpen. Maar de meeste mensen vinden en vonden dat duur. Jammer dan

[Lady1234]

Maar die is al jaren en jaren geleden volledig afgelost. En ik vond het niet duur, maar anderen zoals ik schreef.

[jonis]

Maar die is al jaren en jaren geleden volledig afgelost. En ik vond het niet duur, maar anderen zoals ik schreef.

Als je de +/- duurste variant niet duur vindt/vond, houd je argument

Schuldenvrij en hypotheekvrij is echt het goedkoopst

ook geen steek.
Want ik kan mijn hypotheek(polis) ook nu gewoon inlossen/afbetalen, middelen zijn beschikbaar.
Het verschil tussen het voor mij nu hebben van wel of geen hypotheek van 6 cijfers is in totaal over 9 jaar maximaal 4000,- .
Netto nog niet eens berekend, afkoopkosten ook niet meegenomen; beiden verlagen dat bedrag nog verder.
4000,- ofwel max 37,- maand 9 jaar lang, dan was ik wel gek als ik daarvoor een +/- bruto jaar salaris ga inleveren voor hypotheekvrij rond te lopen.

Standaard wijsheden gaan echt niet altijd op, hypotheekvrij + met behoorlijk wat saldo minder, scoor je ook geen rendement meer op vermogen.
Ik zit de rit wel uit tegen deze lage maandlasten; bruto 3 cijfers, begint met een 1.

[Lady1234]

Mag hoor, geen punt.